营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/5/27,*,DIVIDE-market,-,鲅鱼圈市场调研,亿捉吸醛反扔婉蛤熙嫌备筒陆拉俊雇茎油垫沙缝亨氦秸姥苏邀邻与阉仆瘫营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,2,本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为,海星板块、海东板块、红海板块,。,海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。,海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园、渤海铭城、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。,红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光,100,、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、,MOMA,峰汇、翰林书香苑、康家园。,植殆潞朗浚蓑吓诱吓栋倍婆勉斩傀蚌撑堰尊晰辐樱投常提庆苦辨蠕妈匠逼营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,3,观澜天下,大厦小区,芳华园,恒基学府公寓,海星板块,福地山水文园,山水人家,平安家园,富吉家园,渤海名城,馥润家园,东城怡景,丽水御尊,清华园,丽景鸿苑,海东板块,楼盘分布图,红海板块,苹果社区,瑞康家园,阳光,100,水岸尚品,御景湾,翔峰国际花园,恒基河畔花园,鸿基国际,湾畔书香门第,盛景公寓,恒祥湾富贵园,群星国际新城,新龙逸家园,MOMA峰汇,唯美星海,海港花园,翰林书香苑,瓣掀拼启榷知接筛洒匿看牌京焙痢叁油苞玲孪淬矾跳卡泊登丝绊号碧都纶营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,HAIXING-market,-海星板块,晴减裕蜗窥崔憎添乡厨蛋脉草箔灸傍貉够栗大险讣噎丽房膝芽磺磺压周耽营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,5,（,1）恒基学府公寓,地理位置,世纪广场西侧,开发商,恒基实业有限公司,总建筑面积,约,1.5万平米,推盘情况,推出,1栋高层,总户数,130户,户型区间,42-120平方米,主力户型,二室二厅一卫,主力价格区间,33303780,元/平方米,销售均价,均价,3450元/平方米,开盘日期,09年9月,代表项目调研：,蛰掉斤平花耻颗先涉猛所指股仟润媚诺键叉模页擂味迎踪踩者俊鼠术固似营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,6,户型配比,套型,建筑面积区间,(),主力价格区间,目前价格的总价区间,户数,户型,比率,一室一厅一卫,4045,33303780元/,13.3-17万元/套,34,26%,二室二厅一卫,6063,20-23.8,万元,/套,30,23%,7578,25-29.5,万元,/套,32,25%,9398,31-37,万元,/套,34,26%,主力户型为二室二厅一卫，面积在,60-98，约占总户型配比的56%。目前销售率为85%。,户型配比,代表项目调研：,卿巢稠觉顾认木谩扑袋楔馏屑疾迟吻芒菠碘卑槐吠蝉寐哭诫藉切捍娟陌熊营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,7,地理位置,世纪广场西侧,开发商,辽宁天鸿实业集团,总建筑面积,约,5.5万平米,推盘情况,推出,2栋33层高层,总户数,496户,户型区间,69-142平方米,主力户型,二室二厅一卫,主力价格区间,2900-4078元/平方米,销售均价,均价,3550元/平方米,开盘日期,2008年10月,（,2）天鸿观澜天下,代表项目调研：,舜淄固荫利溯狱痒喧惺狐查琳西焦诗驹橡札戴舷磕柄燃可终久库刀侧所漠营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,8,主力户型为二室二厅一卫，面积在,69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万元。,目前销售率为,95%。,户型配比,代表项目调研：,甲宦俘帮阳疏轻臀滞碰华牺订锑陨革锥蔡使磁拉烫疼词秘投抠掖谢珐焕涨营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,9,（,3）大厦小区6期,地理位置,平安大街,6期建筑面积,约,5万平米,推盘情况,推出,11栋多层,总户数,664户,户型区间,30-82平方米,主力户型,二室一厅一卫,价格区间,1610-2880元/平方米,销售均价,2600元/平方米,（阁楼售价计入均价）,开盘日期,2009年7月29日,备注,一次性付款：优惠,200元/平贷款：优惠100元/平,代表项目调研：,暑瘟群锈警茂考挥赘房烃聊框膳玻川讣萧议训悉曳粹杏斑储第提颗昼缮煽营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,10,主力户型为二室一厅一卫，面积在,48-74，约占总户型配比的63%。销售率达80%。,户型配比,代表项目调研：,赛阁赔轩粒轻澳巳他范掖贾鲁苔伞巾鹤佩萄拍砍洲途向塑未扯推瘦览卒际营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,海星板块特征：,海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从,06,年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。,从海星板块产品供应结构上看，市场供给偏向,60-80,平经济型二室二厅一卫的户型,。,茄矾墨谁巴自盲臻进梅较饱医拾穴垣戌层屁您揉镑志与姚胁膛鲍卯淮烈鉴营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,板块内整体均价在,3400-3500,左右。,板块内现有房源供应较少，基本为库存产品消化。未来该板块的待供应量约为,30,万平方米，因此区域竞争相对较弱。,供应,销售,库存,均价,当期,恒基,1.5万,1.2万,0.3,3550,大厦,5万,4万,1,2600,天鸿,5.5万,5.2万,0.3,3300,远期,阳光世纪城,26万,海星板块特征：,比诈门舜咙胚闯横勃厩元召谦奶楔屏涝封五臂尊潜播撇垂嗽驳历昧呐拥苛营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,HAIDONG-market,-海东板块,西祟谰攫间泥瘫逃窥卉钝窒搪诞悍肛算庙刚肤娶肄摈债睫眺旁耶植触抖签营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,14,（,1）山水人家,地理位置,平安大街东、淮河路南,建筑面积,约,20万平米,推盘情况,预计推出,12栋多层,总户数,433户,户型区间,43-190平,主力户型,三室二厅一卫,均价,3500-3800,代表项目调研：,以自然定义生活真谛,老城区高档楼盘的价格标杆。,闽注唆硷掀杯谓蚂俐汹募伯蚜窑颅棠凌懂狰率襟诞腻具徒砂利瞥绎独被哭营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,15,户型配比,套型,建筑面积区间,(),户型数,户型比率,一室一厅一卫（阁楼）,4355,12,2.77%,5567,32,7.39%,二室二厅一卫,5070,12,2.77%,8390,30,6.93%,90105,25,5.77%,8386（跃层）,15,3.46%,三室二厅一卫,97105,208,48.04%,105115,20,4.62%,三室二厅二卫,120-135,70,16.17%,四室两厅两卫,145155,5,1.15%,170190（跃层）,4,0.92%,主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115。,代表项目调研：,宿恕稻彝拍狠钓涩撞集谜滞符哗苇困孟吗泵娜涟桑索产伐攫状冬说斜遍唐营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,16,（,2）福地山水文园,地理位置,平安立交桥南,开发商,营口翔峰置业公司,6期建筑面积,约,6万平米,推盘情况,推出,8栋小高层,总户数,450户,户型区间,84-130平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,3280-5400元/平方米,销售均价,3600元/平方米,代表项目调研：,执缔岭弛鼠涂争虾岳愉险澈搅额屏哭露蚕掀那宙丢灭风烈衡育汕打吉晒部营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,17,主力户型为二室二厅一卫，面积在,84-94，约占总户型配比的74%。,代表项目调研：,莽意踊眯盐韦傀舷肚浚册衔绒况城香损热滋爷辫优肛艾愁盏遥喉幻撤宰燎营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,18,（,3）东城怡景,地理位置,长江路中段,开发商,三丰房地产开发公司,总建筑面积,约,50万平米,推盘情况,主推,6栋，2栋多层，4栋小高层,推盘户数,426户,开盘时间,08年7月,户型区间,90-120平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,2200-3630元/平,销售均价,3200元/平,其中：多层2900元/平（阁楼计入均价）,小高层3300元/平,门市售价,5180-5800元/平,备注,小高层住宅一次性付款：优惠,200元/平,门市一次性付款：优惠100-200元/平,与公园 学校为邻,代表项目调研：,胎接柯倪哦准信孩筛压轮艳请第寇核教吮雇湾己瘦冰蚌川容伪窄羔召辊瑚营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,19,主力户型为二室二厅一卫，面积在,80-95，约占总户型配比的78%。目前项目销售率约95%。,代表项目调研：,钟至栓委莫粘圆绒系木壁税恼终女萌扮市洲福妓缔圭梗布小窥用鸯循创饶营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,海东板块总体看，楼盘供应以多层为主，小高层为辅。,目前已知的海东板块待开发量为,45,万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。,海东板块,2007,年在售项目与,2009,年价格涨幅度在,200-500,之间。,区域内均价在,3600,左右。,海星板块特征：,痹既韦赘厕珍值司斤茎砒翼老贫搓桑尺党吵取脱淖鳃雍慑瞬辽偏宋肮妈祷营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,21,海东板块总体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。,经济型两室户型占据当前市场的主导地位，多数项目的主力户型超过,70%,；位于第二位的是一室户型，平均约占,10%,；三室的大户型在本区域内虽然供应，但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。,海星板块特征：,房型,面积区间,(),户数（套）,比例,占鲅鱼圈,市场比例,一室一厅一卫,35-65,537,13.73%,34.6%,二室一厅一卫,45-65,862,22.03%,36.55%,67.3%,65-75,568,14.52%,41.6%,二室二厅一卫,76-90,1273,32.54%,41.03%,34.3%,91-100,332,8.49%,12.1%,三室二厅一卫,100-110,42,1.07%,7.2%,三室二厅二卫,90-100,68,1.74%,7.62%,29.1%,100-120,159,4.06%,120以上,71,1.82%,3.7%,合计,3912,100%,启五椎父烙蛇毛吃荔婚轰渴塌盖暇抹晶涧漂休颜伪团饶辨现褂署镁保办陋营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,Honghai-market,红海板块,毡科嗜吏傻蹲直兵汞榨躯带癸剥拆援敛解汀归增磊垛陋旷半栓笼菜娥廊鸯营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,23,代表项目调研：,23,（,1）鸿基国际-基础信息,地理位置,红海路与平安大街交汇,开发商,鸿基房地产公司,总建筑面积,约,15万余平米,推盘情况,共,18栋小高层、高层,总户数,约,1300户,户型区间,90-160平方米,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,3000-4160元/平方米,销售均价,3800元/平方,开盘日期,08年7月,该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。,岁潦腰吮李燕惯询里尽公蹋询钵创寇友助伊变召泻喀叠懈寨拷缸踩柔咱渤营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,24,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户数,户型比率,二室二厅一卫,96-102,28.8-41.8万元/套,3000-4160元/平方米,582,50%,112-115,33.6-47.8万元/套,50,4%,三室二厅一卫,113-129,33.9-51.8万元/套,114,10%,三室二厅二卫,118-141,35.4-57.6万元/套,220,19%,152-155,45.6-64.4万元/套,44,4%,三室三厅二卫,159-175,47.7-72.8万元/套,160,13%,主力户型为二室二厅一卫，面积在,96-115,，约占总户型配比的,54%,。,一期销售率达到,90%,，约为,13,万平，周期为,16,个月。其中,96-102,平的两室产品销售速度最快。,代表项目调研：,观条躬刑梢撇炙风狐恐惠怒襄军镀踩狮鬃发炕攻辫逝拔爸违倚馁匙聪惋级营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,（,2）鸿基海岸-基础信息,建筑面积,约,13万平米,推盘情况,洋房、联排、高层、小高,二期户数,约,900套,户型区间,60-300平,主力户型,三房以上,价格区间,3880-6000元/平,开盘日期,2009年9月,代表项目调研：,虎店牙犯员掂葡斡旷券循侣兔燃哑鞠迟集培氦涕友砧磷塑卵羞职齐碧条姥营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,产品类型,建筑面积,户数,价格,供应面积,|比例,洋房,130,132,220,5000,29700,24%,140,88,联排,300（1跃2）,62,144,6000,32568,25%,233（3跃4）,22,273（3跃4）,14,185（3跃4）,12,200（3跃4）,14,小高,97,29,384,4500,51852,40%,103-104,58,144-148,297,高层,179,72,172,4400,13600,11%,63、80、98,100,二期整体定位提高，属区域内高端项目，多层产品（洋房,+,联排）比重较大为,49%,。,小高层以,140,产品为主。高层以,180,产品为主。,产品配比,代表项目调研：,熊曲囤奏芍璃壶傈栅瘸震饲砂氰身碱韭叹锻括社臃辊咱喀泥坏屈粘肌岸稠营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,去化速度,产品类型,供应,套数供应,销售率,洋房,130,132,220,80%,140,88,叠拼,300（1跃2）,62,144,80%,185-273（3跃4）,62,小高,97,29,384,60%,103-104,58,144-148,297,高层,179,72,172,12%,63、80、98,100,预定不售,多层产品因产品稀缺、供应量不大，因此走货速度较快。小高层产品中，仍以主流户型,90-100两房产品销售速度最快。,代表项目调研：,颅捏轮品签几情屡腆仲散票婆刨吁魄晚挥噎彼孜妈泛熬村橡鱼撬屏姬丙结营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,28,地理位置,营口开发区第一高中对面,开发商,营口湾畔房地产开发有限公司,总建筑,面积,24万平方米,推盘情况,共,23栋高层一期推出4栋高层二期推出3小高、3栋多层,总户数,1006户（一期、二期推出总合）,户型区间,63128平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,33304240元/平方米,销售均价,3670元/平方米（包括阁楼）,开盘日期,09年4月 09年8月,（,3）书香门第,代表项目调研：,碰藐蛮淖倚拳澎缀康帽淬钮桂钟喧坤峨购味驯赋茁词澡兢祟卤祁克袍铸熙营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,29,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户型数,户型比率,二室二厅一卫,6368,19.5-27万元/套,31003980,元/,34,6%,8388,25.7-33.6万元/套,85,15%,9398,28.8-39万元/套,153,28%,三室二厅一卫,100103,31-40.9万元/套,34,6%,三室二厅二卫,110115,34.1-44.6万元/套,136,24%,120128,37.2-50.9万元/套,119,21%,重点面向重视子女教育的客户群。一期主力户型为二室二厅一卫，面积在,63-98，约占总户型配比的49%，目前基本售罄。,产品配比（一期）,代表项目调研：,持昼卿陌究嘱摊针沾逢贺掐盖涌硕付俩挥炉奋囊庐高车溺淑玄尚褒虐巡卯营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,30,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户型数,户型比率,二室二厅一卫,7078,21.7-31万元/套,31003980元/,178,39%,8090,24.8-35.8万元/套,140,30%,95100,29.4-39.8万元/套,76,17%,三室二厅二卫,110115,34.1-44.7万元/套,25,5%,125128,38.7-50.9万元/套,43,9%,二期主力户型为二室二厅一卫，面积在,70-100，约占总户型配比的86%，目前销售率达85%。部分三室的大房型销售困难。,产品配比（二期）,代表项目调研：,存密忧茧闭烘等险歼续扑朗灵盼娶侠本巴诽姜馏透亡孔更冶吭沁激帆语发营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,31,（,4）苹果社区,地理位置,中心医院东北向,500米,开发商,营口翔宏置业公司,总建筑面积,约,12.8万平米,推盘情况,共,11栋高层，先推出4栋高层,总户数,约,1200余户,户型区间,50-140平方米,主力户型,二室二厅一卫,主力价格区间,2930-3780元/平方米,销售均价,均价,3450元/平方米,开盘日期,7月，目前预售阶段,代表项目调研：,脸襄挑沪修曹际申专候欢关寄铀土芯刨殉蝗圾煮炬棺黑享祟静猿殖揽钻妓营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,32,户型配比,套型,建筑面积,区间,(),主力价格区间,目前价格总价区间,户型数,户型,比率,一室一厅一卫,4055,2930-,3780元/,11.7-20.8万元/套,51,12%,二室二厅一卫,7080,20.5-30.2万元/套,45,10%,9398,27.2-37万元/套,133,30%,95100,27.8-37.8万元/套,64,15%,101-105,29.5-39.7万元/套,108,25%,三室三厅二卫,120125,35.1-47.3万元/套,34,8%,主力户型为二室二厅一卫，面积在,70-105，约占总户型配比80%，与红海板块其它楼盘区位比较，目前预售率为50%。,产品配比,代表项目调研：,宴炽壬淖侠云酉惧椿束漱至溯龚苞债契游迷奥极埃谎继厌搞赌橡戌丙溉骑营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,33,（,4）恒基河畔花园,地理位置,平安大街西侧,开发商,恒基实业公司,总建筑面积,约,7万余平米,推盘情况,共,4栋32层高层,总户数,约,700余户,户型区间,37-139平方米,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,3080-4580元/平方米,销售均价,3900元/平方米（实际均价3800元/平）,开盘日期,2009年7月27日开始预售,备注,一次性付款：优惠,300元/平贷款：优惠100元/平,代表项目调研：,胯妖润拐唤仍主舶奸箍投妆偿随膜遏挪梢肆尹赁榴喂芋蓑噬犯嘲陷诱沸狈营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,34,户型配比,套型,建筑面积区间,(),主力价格区间,目前价格的总价区间,户型数,户型比率,一室一厅,一卫,3538,30804580元/,10.7-17.4万元/套,30,4.76%,4550,13.8-22.9万元/套,90,14.29%,6570,20-32万元/套,60,9.52%,二室二厅,一卫,8090,24.6-41.2万元/套,90,14.29,9195,28-43.5万元/套,90,14.29%,9698,29.5-44.9万元/套,180,28.57%,三室三厅,二卫,110115,33.9-52.7万元/套,30,4.76%,135140,41.6-64.1万元/套,60,9.52%,主力户型为二室二厅一卫，面积在,80-98，约占总户型配比的57.2%，,销售率为,60%,产品配比,代表项目调研：,靛诅挥命院萤犀鲤鹅鞭垮探程亭陆硒炔踏憨钳苦啮劲具袱科履胰扁填鲜馁营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,35,地理位置,营口经济技术开发区辽东湾大街东侧,开发商,侨光地产,总建筑面积,8万平方米,推盘情况,现推出一栋,LOFT公寓（小高层）,总户数,222户,户型区间,48150平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,47005100元/平方米,销售均价,4900元/平方米,开盘日期,09年4月,（,5）盛景公寓,代表项目调研：,鸣纶琅迁隔汇戈乍敞腥阅路交罢胯均恩廊盆癸陆分串阜诬弯嫂爽露寒浚怂营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,36,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户型数,户型比率,一室一卫,4853,22.525.8万元/套,47005100,元,/,48,22%,一室一厅一卫,5865,27.231.78万元/套,42,19%,二室二厅一卫,6878,31.937.78万元/套,60,27%,8085,37.641.38万元/套,60,27%,三室二厅二卫,120150,56.476.58万元/套,12,5%,鲅鱼圈首家推出,LOFT公寓概念的楼盘。主力户型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，目前销售率85%。,产品配比,代表项目调研：,爬呕拘睦妖众扶党茶乡避绩辜志茅辽儒遍蛆夜磁虞揣照厂驰国丽疤报拼宴营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,37,地理位置,营口经济技术开发区平安大街、海丰路交汇处,开发商,营口大恒祥房地产开发有限公司,总建筑面积,14万平方米,推盘情况,一期推出,2栋高层6栋小高层目前先推出1栋小高层,总户数,154户,户型区间,6595平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,31804010元/平方米,销售均价,3780元/平方米,开盘日期,2009年5月,备注,每平米优惠,500元/平,（,6）恒祥湾富贵园,代表项目调研：,庞八用痊佑奢瓦职酒干邦皋棘铜与迢怒醋参虽蔓题缄堵捏摊灼豌铰佃韧釜营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,38,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户数,户型比率,二室二厅一卫,6568,3180-4010元/,20.625.2万元/套,44,29%,8288,2633.8万元/套,99,64%,9395,29.537.9万元/套,11,7%,主力户型为二室二厅一卫，面积在,65-95，销售率约为75%,产品配比,代表项目调研：,彦弛婆大绦证葱揭制散苍原科光谨待哇邑嗽犀勿廖裸蕊臂卸汛被宣腐等澎营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,39,地理位置,营口经济技术开发区红海河与平安大街交汇处,开发商,营口群星房地产开发有限公司,总建筑面积,38万平方米,推盘情况,一期推出,3栋高层4栋小高层3栋多层,总户数,581户,户型区间,31135平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,31303950元/平方米,销售均价,3650元/平方米,开盘日期,09年4月,（,7）群星国际新城,代表项目调研：,奎晃涉亚刃旱词酸锨输大涤亲襄架卓驾惩阔芳掀壤枕睹挥炬晤艘宴驭知滁营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,40,户型配比,套型,建筑面积区间,(),目前价格的总价区间,主力价格区间,户型数,户型比率,一室一厅一卫,3142,9.7-13.8万元/套,3130-3950元/,120,20%,4555,16.7-20.6万元/套,27,5%,二室二厅一卫,6270,19.4-25.6万元/套,27,5%,7184,22.2-31.8万元/套,154,27%,9098,28.1-36.8万元/套,81,13%,99102,30.9-40.2万元/套,18,3%,三室三厅一卫,115120,35.9-47.4万元/套,9,2%,三室三厅一卫,120125,37.5-47.8万元/套,50,9%,130135,40.6-53.3万元/套,95,16%,高层产品总计,581套，洋房总计180套，占总体供应的24%。高层主力户型为二室二厅一卫，面积在71-98。洋房销售情况较好，销售率达80%。,洋房,90-100,54套,26%,洋房,101-120,54套,30%,洋房,120以上,72套,44%,代表项目调研：,碰酝境会改珍红情廊岭悍峭终赊脯结驾肖俞皑亨哪渣氦董捎始碳际碾欺陋营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,41,地理位置,营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东二道河南新区政府对面,开发商,营口汇明房地产开发有限公司,总建筑面积,25万平方米,推盘情况,一期推出,2栋高层1栋小高层,总户数,一期,488户,户型区间,90130平,主力户型,二室二厅一卫,销售均价,未售，预计,6000元/平方米,备注,精装修住宅,（,8）MOMA峰汇,东北之上，首个科技精品住宅,代表项目调研：,备磊滓义缆刨偷泣回猫渺阿昭烫兜能盖睫妻壁忽唇为篇以狞雌确古释亚瞥营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,42,户型配比,套型,建筑面积,区间,(),目前价格的,总价区间,户型数,户型比率,二室二厅一卫,73,62,13%,92,168,34%,二室二厅二卫,120,168,34%,三室二厅二卫,132,34,7%,四室二厅二卫,150,22,5%,166188,34,7%,主力户型为两种：二室二厅二卫，面积在,92-120，约占总户型配比的68%；目前处于预定阶段，12月中旬开盘。,项目造价高，高科技住宅（恒温、恒湿、有氧、降噪）还未被市场广泛认知。因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。,产品配比,代表项目调研：,氧烤喻儡鹏兄算猴折芹淘撵烯敛自向谨埋坦根凋炼钎蒲搭糯喧眉孔碾枚牲营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,43,地理位置,营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东国税局北,开发商,辽宁泰吉房地产开发有限公司,总建筑面积,7万平方米,推盘情况,共推出,5栋高层2栋多层,总户数,540户,户型区间,90130平,主力户型,二室二厅一卫,价格区间,33684538元/平方米,销售均价,3800元/平方米,开盘日期,目前处于预售阶段,（,9）唯美星海,观山 观水 观星海,代表项目调研：,殆歌骨滇枯灭椿告碰舶敝逼帘颅蜕脉杆崔鸯轰田邪螺东鹃鹤段赵宇涧政蛀营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,44,户型配比,套型,建筑面积,区间,(),主力价格区间,目前价格的,总价区间,户型数,户型比率,二室二厅一卫,90100,33684538元/,3043.2万元/套,308,56%,110115,3750.4万元/套,96,18%,120128,40.458万元/套,20,4%,三室二厅一卫,105110,35.349.9万元/套,20,4%,三室二厅二卫,125130,42.158.9万元/套,96,18,主力户型为二室二厅一卫，面积在,90-128，约占总户型配比的78%，销售约50%，部分三室的大房型销售困难。,代表项目调研：,分冗墩藻闪麓误贞傲嘻夫湾抛牺麓毋玉瞩靶朱乙疹变息杂操过峡阳底削荷营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,45,在政府,“,新区南移、城市东扩,”,的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区、商业金融区、医疗卫生区、游览娱乐区。红海板块（新城区）也是,鲅鱼圈开发热点板块，,是开发量最大，开发楼盘最多，,中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。,金泰、恒基等大规模项目的出现，使得该板块进入了,超大规模的楼盘开发时代。,区域内,产品类型丰富,，拥有洋房、联排、小高、高层等多类别产品。,板块内,均价在,3800-3900,左右。,开发商侧重小高层、高层开发，使,区域内多层产品成为稀缺产品,。多层产品以,180,300,平的连排及,120-130,平左右的洋房为主，由于产品形式稀缺，因此去化速度理想；,140,平高层产品由于面积过大，去化速度较慢。,红海板块特征：,滨杉诚腑该肌阑柑冉绕呈绒常馁仿劈慷沏假翻恼枝粗巳辉石舵纷稽甫鬃振营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,46,红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看,，,高层产品的主力户型集中在,90-100,及,80-90,平的二室二厅一卫产品。占市场份额的,41%,。,红海板块特征：,锌沙拖叠赐右掠乓建杰唐休秉懒拉掉痊闺障岁擂扁堰磋拎条痪等凝惰畴渠营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,47,当年开盘销售项目，单体项目平均销售量约为,2-3.5,万平。,产品差异、产品品质及营销包装对销售速度及溢价的促进作用十分显著，,如鸿基海岸项目。,目前可预知板块内供应为,300,万平，未来竞争环境激烈。,项目名称,销售期（月）,均价,总供应,消化量,库存量,远期供应,鸿基国际,16（08开盘）,3800,15,13,2,70,鸿基海岸,6,4400,13,6-8,3.5,苹果社区,4,3450,12.8,2,2,8.8,书香门第一期,7,3670,24,5.8,0.2,13.9,书香门第二期,4,3670,3.5,0.6,恒基河畔花园,4,3800,7,3.3,2.1,1.6,盛景公寓,7,4900,8,1.3,0.3,6.4,富贵园,6,3780,14,2.1,2.9,9,群星国际,7,3650,38,2.5,2.4,35,唯美星海,6,3800,7,2.8,2.9,1.3,红旺家园,6,3600,4.8,2,2.8,0,碧霞馨苑,3,3450,7.2,0.8,3.2,3.2,mona峰汇,0,6000,28,0,6,19,金泰国际,0,未定,100,0,0,100,合计,48.6,30.9,268.2,红海板块特征：,肌粤绘丘吭工粳忻逸凿栏墙诸畸进粟播撅舞骡丑逆倡才峨允芋千磊刻论奶营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,48,远期房地产市场供给量持续增大，约为,400,万平。巨大的市场待开发量约，也必将演变为市场份额的竞争，开发商只有通过,不断提高,项目品质、加强对景观、建筑、规划、物业等项目素质，才能争取有限的市场分额。,住宅市场调研结论,板块名称,板块均价,建筑类型,主力户型,远期供应,细分市场,海星板块,3500,多层,+高层,60-80两室,30万,低,海东板块,3600,多层为主,70-90两室,65万,中,红海板块,3900,高层为主,90-100两室,300万,中高,红海板块为强势竞争区域，市场客源分流严重。,在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海,板块是,鲅鱼圈房地产发展,发展的重中之重,。也是目前三个板块档次、品质最高、产品类型最丰富的区域。,织夺宙停贺径抓丈竹万坚善珊抢硬摄畅酞肄寝相桓瘸娠胰免宛一拈层镀胆营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究,