碧桂园企业价值评估PPT文档.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,于京扬,刘旗峰,王旭,林晨,袁文星,teamwork,碧桂园公司价值分析,1,中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，被誉为“南中国房地产业航空母舰”。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司。,碧桂园概况,1,公司简介,2,碧桂园概况,1,经营业务与经营范围,3,战略分析,2,品牌发展战略,碧桂园模式和碧桂园生活模式 品质卓越的建筑设计+五星级物业治理与服务+五星级生活型会所+休闲生活环境+综合型社区学校,无时限生活超市服务”、“无时限维修服务”、“无时限餐饮服务”、“无时限商务中心服务”、“无时限医疗保健服务”,、,“无时限生活咨询热线服务”,4,战略分析,2,扩张型战略,1993,年，中国房地产在一轮缺乏准备的大起大哄后，遍吹不景低迷之风，此时碧桂园开始起步；,1997,年，受亚洲金融危机的冲击拖累，许多地产商急于撤回在香港的推盘，碧桂园却反其道而行，大举进入，果决地打开了香港市场；,1998,年，内地房地产市场仍旧低迷，但碧桂园已预见到新的经济潮头将要涌起，斥资数亿元在番禺南浦岛建起了广州碧桂园；,1999,年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧桂园却审时度势，大年初一就开始推盘，创下了月销,3000,套的惊人纪录,5,战略分析,2,创新型战略,碧桂园一直都在创新,。在广州碧桂园、华南碧桂园，每一个小区的户型都有,20,多种。从最初的单一别墅到别墅洋房兼营；从早期内嵌式窗户到近期飘式窗台；从原来的分散式绿化到后来的主题式绿化；从以前住宅没有光纤，到现在有了智能化住宅。总之，市场有什么需求，碧桂园马上就会调整自己的产品，越建越新潮、越实用。,6,碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修、销售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的降低了成本，实现了规模经营，发挥成本领先优势，利用低价充分打压竞争对手，抢占市场份额。,战略分析,2,成本优势战略,7,战略分析,2,产品差别化战略,碧桂园在发展到一定阶段时，实行产品差别化战略，迎合不同消费,者的需求，提高自身的竞争力。,8,战略分析,2,前景分析,9,1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势。,2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年,碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。,3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。,4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。,5、强调前期策划，精确产品定位，合理定价，精准营销。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。,6、制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，提升客户服务品质。,7、开发项目顺应城市化发展趋势。,8、产品标准化与产业链整合。,9、建立成本管理体系及成本考核标准。,SWOT分析优势,3,10,1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。,2、酒店的过度建设，影响资产周转率。,3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。,4、目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险。,5、碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化。,6、经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设，势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。,7、土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发商没有讨价还价能力。,8、消费者买房费用在收入中占了很大比例，势必会很谨慎，其讨价还价的欲望会特别强烈。,SWOT分析劣势,3,11,1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。,2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程。,3、碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。,4、在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。,5、碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。,6、如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。,7、碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。,8、今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展,SWOT分析机会,3,12,1、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。,2、公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。,3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。,4、我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。,5、消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的,价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。,SWOT分析威胁,3,13,科目/年份 2013-12-31 2012-12-31,营业额 6268187.54189098.4,其它收入 6433.410329.3,销售费用 430382.3 218605.9,管理费用 203327.7 156827.9,财务费用 -80324.9 12644.3,销售成本 4371325.6 2655147.9,毛利 1896861.9 1533950.5,经营溢利 1349910.2 1163560.2,应占联营公司业绩 -,税前利润 1347315.3 1154191.3,归属母公司股东利润851410.4 685265.1,利息净收入-,手续费及佣金净收入-,保费收益-,收益法,利润表,4,14,1、2011年其销售增长率为34.7%，销售额约为432亿元；2010年其销售额约为329亿元；2009年其销售额为232亿。预测增长率如下表：,A公司没有非经营性资产和负债。以2014年1月1日为评估基准日，对企业的整体价值和股东权益进行评估。以经过调整后的2013年财务报表数据为现金流预测基础，预测方法为销售百分比法。,预测销售增长率为50%，与宏观经济的增长率相接近。,收益法,4,15,企业所得税税率为30%；单位为万元,2012年投入资本=经营性资产-经营性负债=（5800018.6+296824+1161391.3）-1165398.4=6092835.5,2013年投入资本=1582829+8696648.4+627443.3-1804541=9102379.9,收益法,4,16,碧桂园集团的增长率及投入资本回报率如下表：,收益法,4,17,计算步骤如下：,2012年：,EBIT=1154191.3,+1350000*6%=1235191.3（万元）,2013年：,EBIT=1347315.3,+1420000*6%=1432515.3（万元）,2012年：,NOPAT=1235191.3,*（,1-30%,）,=,864633.91（万元）,2013年：,NOPAT=1432515.3,*（,1-30%,）,=,1002760.71（万元）,2012年：,ROIC=,864633.91/6092835.5=14.20%,2012年：,ROIC=,1002760.71/9102379.9=11.20%,预期,2014,年投资回报率会稳定在11.20%。,收益法,4,18,收益法,资产负债表,4,19,公司现金流,1）公司及股权现金流计算公式：,公司现金流（FCFF）=NOPAT（税后营业净利润）+折旧摊销-营运资本增加-资本性支出,2）预测利润表及预测资产负债表的编制,运用销售百分比法对碧桂园集团2014年进行预测，所得到的预测利润表和预测资产负债表如下表5与表6,收益法,4,20,收益法,4,碧桂园集团的预测利润表,21,收益法,4,碧桂园集团的预测利润表,22,预测成本和费用,预测需要的营运资本,投入资本预测,预测所需的融资,预测财务费用,收益法,4,相关主要项目的预测和计算过程,23,（1）息税前利润（EBIT）,息税前利润=销售收入-销售成本+其他业务利润-营业及管理费用-折旧；此状况下没有给出其他业务利润和折旧，在此假设2014年累计折旧为1053000.,2014年息税前利润=9715689.85-6775554.14-（667092.5118+315157.9099+687374.4179）-1053000=217510.87,（2）预测税后营业净利润（NOPAT）。,税后营业净利润=息税前利润-息税前利润所得税,2014年息税前利润所得税=217510.87*0.30=65253.261,2014年NOPAT=217510.87-65253.261=152257.609,（3）公司毛现金流,公司毛现金流=税后营业净利润+折旧与摊销,2014年公司毛现金流=152257.609+1053000=1205257.609,收益法,4,预测公司现金流,24,公司营业净现金流,公司营业净现金流=公司毛现金流-营运资本的增加；其中“营运资本的增加”是当期营运资本与上期营运资本的差额；“营运资本”是企业正常经营活动中所需要流动资产与流动负债的差额。2013年流动资产和流动负债在资产负债表中已给出。2014年营运资本已算出，为2454484.912。,2014年营业现金净流量=1205257.609-（2454484.912-（14621368.3-11490428.3）=1881712.697,2014年公司现金流,公司现金流=营业现金净流量-资本支出=营业现金净流量-（固定资产净值增加+折旧）=1881712.697-（2458069.532-2082829）+1053000）=453472.165,根据查询，其债务/总资本=77.69%；债务成本即债权人的期望收益率为6%；股权/总资本=60.5%；股权成本即股东要求的收益率为16%；,因为WACC（加权平均资本成本）=（债务/总资本）*债务成本*（1-企业所得税税率）+（股权/总资本）*股权成本=77.69%*6%*（1-30%）+60.5%*16%=12.9%,收益法,4,预测公司现金流,25,假设其现金流永续增长率为6%；,则预测碧桂园集团期后连续价值=FCFF（n+1）/（加权平均资本成本-现金流永续增长率）=453472.165*（1+6%）/（12.9%-6%）=542553.2698,从中国人民银行官网中可得出年贴现率为3.3%,因此连续价值现值=期后连续价值*贴现率=542553.2698*3.3%=17904.2579,投入资本价值=期后连续价值+连续价值现值=542553.2698+17904.2579=560457.5277,此处可得出企业整体价值为投入资本价值，即企业整体价值=投入资本价值；,企业整体价值=560457.5277,收益法,4,26,1、有一个充分发展、活跃的资本市场，包括证券交易市场和并购交易市场。,2、在资本市场上存在足够数量的与被评估企业相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在足够的交易案例。,市场法,5,评估假设,27,市场法,5,模型建立,从近5年的数据而言，碧桂园处在高速增长的阶段,28,市场法,5,可比企业的选取,29,现运用平均值法计算以下公司的市净率如下：,（注：该数值以2013年12月31日为基准）,计算出这以上5个公司的平均市净率为1.14，根据市净率股价模型：,公司价值=PBV*BV=1.14*4601116.7=5245273.04,按照公司实际市净率计算出来的公司价值为9064199.899，因此该公司的价值被高估了。,市场法,5,数据测算,30,THNAKS,31,