物业管理设备故障应急处理预案.docx

物业管理设备故障应急处理预案
(一) 突发事件处理原则
处理问题应遵循依法办事的原则.执行物业公司各项规章，不徇 私，以理服人。
1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。
2、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵 活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。
3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。
4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。
5、应急工作实行项目经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切 配合、分工协作，形成应急合力。
6、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵 活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。
(二) 设备故障应急处理预案
1、电梯困人情况处置预案
(1) 目的：及时解困乘客、保证乘客的安全。
(2) 适用范围：适用于电梯的解困工作。
(3 )组织结构：
成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、 保安和保洁等所有物业人员组成。电梯困人处置办公室设在项目经理
办公室，日常工作由项目经理兼管。
(4) 职责
① 电梯维修工负责电梯困人解救和故障报告。
② 监控室值班员负责监控电梯的运行状况。
（5）工作程序
电梯困人应急处理规程
① 监控室值班员发现或接到困人信号后，在接报后1分钟内通知 电梯维修工，电梯工接报后必须立即赶赴现场。
② 轿厢停于接近电梯的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米 时：
确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；
关闭电源点掣；
用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。
③ 轿厢停于远离电梯的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近 的电梯外门（以高于或低于楼面不超过0.5米为适合）；然后救出 乘客，移动轿厢的方法如下：
利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可 能移动，不可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿 厢门处于半关闭或开启状态，则应先将其安全关闭或开启。
进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄， 一人持住摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重 而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作， 使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门为止，操作时，应注意，如 果轿厢停于最高层电梯门以上位置或最底层电梯门以下位置时， 可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的同时，所至紧摇 柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。
④ 遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写《电 梯困人处理情况登记表》。
⑤ 工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将 故障原因登记在《电梯困人处理情况登记表》（附后）上。
（6）维修工作完毕后认真填写维修质量记录。
电梯困人处理情况登记表
日期
事故原因及情况
发生地点
处理结果
处理人
备注

2、动力设备应急处理预案
（1）组织结构
成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所 有物业人员组成。动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日 常工作由项目经理兼管。
(2 )处理流程
本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势采取灵活有效的措 施,密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。

突击抢修密切配合，采取有效措施，
迅速恢复减少影响范围，提供一切方便

3、大面积浸水处理预案
(1) 组织结构
成立大面积浸水处理小组，由项目经理任组长，成员由水电工、保 安和保洁等所有物业人员组成。大面积浸水处理办公室设在项目经理办 公室，日常工作由项目经理兼管。
(2) 工作细则
① 当接到业主投诉或监控中心报告后，工程人员必须迅速赶赴现 场，确定漏水点位置。
② 抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位，并立即关闭 有关的水阀，下水道堵塞，应立即疏通。
③ 观察现场附近的电器开关。如有浸水或危险应立刻切断电源，以 防水浸漏电伤人。
④ 向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水 后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。
4、消防水管爆裂处置预案
（1）组织结构
成立消防水管爆裂处置小组，由项目经理任组长，成员由消防监 控、水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。消防水管爆裂处置办 公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。
（2）工作细则
① 工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。
② 迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总出水阀。
③ 向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水 后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。
5、智能安防系统瘫痪（故障）处置预案
（1）组织结构
成立智能安防系统瘫痪（故障）处置小组，由项目经理任组长， 小组成员由所有物业人员组成。智能安防系统瘫痪（故障）处置办公 室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。
（2）工作细则
① 物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人员坚 守岗位、严加防范，向相关负责人汇报，组织非当值人员组成机动队， 加强巡逻；工程部紧急通知工程专业人员及设备分包专业公司人员到 场排除故障，必要时向供应商和公司总部求援。
② 事件处理完毕，物业服务中心负责人召集工程技术人员分析事 件发生的原因、吸取的教训及应采取的纠正预防措施，并向负责人和 公司总部汇报处理情况。
6、停电应急预案
（1）计划停电
① 物业服务中心在接到停电通知后，要立即报告工作区域领导， 并在大楼大厅及楼外醒目位置张贴通知。通知内容应说明停电时间、 恢复供电时间，并提醒在停电期间关闭所有开关及用电设备；
② 安排电工进行设备看护并准备排除突发故障；
③ 检查备用电源接入情况；
④ 电力恢复时，检查有关用电设备是否正常运行。
（2）突然停电
① 如局部停电，应分析故障原因，及时排除；如整个大楼停电， 物业服务中心要立即向供电部门取得联系，请求派出技术人员帮助查 明原因，快速组织抢修，并立即报告工作区域领导；
② 当发生低压瞬时跳闸时，要尽快查明故障原因和恢复供电，并 做好值班记录；
③ 查明有关停电原因，以书面形式记录停电原因，并将全部经过
报送分管领导，并做好备案。
7、停水应急预案
（1 ）计划停水
① 物业服务中心在接到供水部门的停水通知后，要立即报告工作 区域领导，并在大楼外楼醒目位置张贴通知。通知内容应说明停水时 间、恢复供水时间；
② 供水恢复时，检查所有供水管道是否有断水或漏水现象；
（2）突然停水
① 局部停水，要立即报告工作区域领导，并分析故障原因，排除 一般问题。如问题不是水工能解决的，应及时与供水部门联系处理。 整个大楼停水，物业服务中心、要立即请求供水部门派人查巡。如属大 楼内部供水系统出现问题，物业服务中心要组织水工进行抢修；如无 能力解决的，要及时与供水部门联系处理，并报告工作区域领导；
② 停水时间过长，要采取相应措施如外面送水等措施，确保大楼 基本办公用水；
③ 供水恢复后，检查供水是否正常，同时派人详细巡检供水设备 是否恢复正常；
④ 查明有关停水原因，以书面形式记录停水原因，并将全部经过 报送工作区域领导，并做好备案。
8、中央空调系统应急处理方案
（1）冷水机组
① 巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开 启备用机组。
② 发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维
修。
③ 设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时 间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。
（2）水泵
① 巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用 水泵。
② 发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修 复并记录在当值日记上。
③ 水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员 维修，并在事后作维修报告。
（3）冷却水塔
① 水塔电机故障
1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转 开备用电机。
2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复， 并记录在当值日记上。
3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。
并在事后作维修报告。
② 水塔穿底漏水
1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏 水水塔平衡管阀关闭。
2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修
补水塔，并在事后作维修报告。
③ 水塔溢漏
1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场 解决的马上修复。
2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启 备用水塔。
3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修 并在事后作维修报告。
（4）管网系统
① 主竖管道
1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。
2）现场用沙包拦住电缆引穿、走廊，以防水浸入二楼电房、 用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走 火梯。
3）用薄铁皮将裂围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
4）将空调机房内管道底部排水打开排水，但要留意水泵房污 水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水。
5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报 告。
② 水平管网
1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层
风机房内的空调水平管阀门关闭。
2 ）现场用沙包拦住用户单元门和走廊以防水漫入用户单元， 将水导入地漏。
3）用薄铁皮围住裂并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
4）马上报工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。
③ 空调机房内的伸缩节
1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷 水机组，并按急停掣停止水泵。
2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水 机组。
3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板 用螺栓封闭闸阀出，停止漏水后再开启机组和备用泵。
④ 空调机房内的管道
1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组 水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
2）用铁皮将裂包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。
3）用沙包拦住机房门以防水浸入内。
4）开启机房内对应管道底的排水排水。
5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。
（5）知会受影响用户
事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急 知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由管理处书面通知客户单
位办事处，办事处转给受影响用户。
9、环保事故应急预案
（1 ）目的
为了加强对涉突发环境事件的能力，建立健全突发环境事件应 急机制，提高应对突发环境事件的能力，保障人员和财产安全。
（2）应急组织及职责
① 组织结构：
成立环境污染事故应急处理小组，由项目经理任组长，成员由保 安、保洁等所有物业人员组成。应急救援办公室设在项目经理办公室， 日常工作由项目经理兼管。
② 主要职责：
a、组织制订环保事故应急预案应急救援预案；
b、负责人员、资源配置、应急队伍的调动；
c、确定现场指挥人员；
d、协调事故现场有关工作；
e、批准本预案的启动与终止；
f、明确事故状态下各级人员的职责；
g、事故信息的上报工作；
h、接受甲方领导指令和调动，接受安全部门的监督和指导；
i、组织应急预案的演练；
j、负责保护事故现场及相关数据。
（3）、工作程序
环境污染事故应急处理小组在接到污染事故发生的警报后，应立 即通知工作区域内外所有人员，应急处理小组应有一名以上成员到现 场指挥应急救援工作。
立即采取有效措施，与相关部门配合，切断污染源，隔离污染区， 防止污染扩散；及时通报或疏散可能受到污染危害的单位和居民；
参与对受危害人员的救治。
（4）应急培训计划
① 应急救援人员的培训：
本预案制订后实施后，环境污染事故应急处理小组应认真学习本 预案内容，明确在救援现场所担负的责任和义务。
由应急处理小组成员每年进行两次应急培训，学习救援专业知识 和有可能出现的新情况的处理办法。每个人都应做到熟知救援内容， 明确自己的分工，业务熟练，成为环境污染事故应急救援的骨干力量。
② 员工应急响应的培训
由应急救援领导小组对所有员工每年进行一次应急响应培训，了 解事故应急预案响应条件，能够在现场第一时间做出判断事故大小， 是否符合事故应急预案响应条件，以便下步工作的顺利进行。
③ 员工应急响应知识的宣传
根据环境污染有可能出现的事故情况，印制宣传材料，向员工发 放，了解相关的应急响应知识。