物业服务项目节能降耗措施.docx

物业服务项目节能降耗措施
（一）技术降耗措施
一、合同能源管理
1、合同能源管理概念和本质
70年代中期以来，一种基于市场的、全新的节能新机制--"合同能源管理"在市场经济国家中逐步发展起来，而基于这种节能新机制运作的专业化的"节能服务公司"（在国外简称ESCO，在国内简称EMC）的发展十分迅速，尤其是在美国、加拿大和欧洲，ESCO已发展成为一种新兴的节能产业。
EMC是一种基于"合同能源管理"机制运作的、以赢利为直接目的的专业化公司°EMC与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能量监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和滚动发展。
合同能源管理机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这样一种节能投资方式准许用户使用未来的节能效益为工厂和设备升级，以及降低目前的运行成本。能源管理合同在实施节能项目投资的企业（用户）与专门的盈利性能源管理公司之间签订，它有助于推动节能项目的开展。在传统节能投资方式下，节能项目的所有风险和所有盈利都由实施节能投资的企业承担；在合同能源管理方式中，一般不要求企业自身对节能项目进行大笔投资。
2、节能效益分享型合作模式
节能改造工程前期投入由合同能源管理专业服务机构支付。
合同期内由节能改造带来的节能收益，由学院和合同能源管理专业服务机构按照合同约定比例分享。
合同期满，节能设备及长期收益全部归学院所有。
3、合同能源管理基本流程
第一步、选择合同能源管理专业服务机构，签订实施项目意向书；
第二步、合同能源管理专业服务机构工程技术人员考察学院现场，提出项目的技术措施及风险分析，编写可行性研究报告和项目实施计划；
第三步、可行性研究报告和项目实施计划经学院节能降耗办公室认可并学院审核批准后，谈判合同条款并签署合同；
第四步、合同签署后，合同能源管理专业服务机构工程技术部进行安装施工调试运行工作；
第五步、项目正常运行后，合同能源管理专业服务机构工程技术部每月派人计算节能效益；学院依约支付款项。
二、变频控制技术改造
风机水泵类设备负载多是根据满负荷工作需用量来选型，实际应用中大部分时间并非工作于满负荷状态，由于交流电机调速很困难。常用挡风板、回流阀或开/停机时间，来调节风量或流量，同时大电机在工频状态下频繁开/停比较困难，电力冲击较大，势必造成电能损耗和开/停机时的电流冲击。
采用变频器直接控制风机、泵类负载是一种最科学的控制方法，当电机在额定转速的80%运行时，理论上其消耗的功率为额定功率的（80%）3，即51.2%，去除机械损耗电机铜、铁损等影响。节能效率也接近40%，同时也可以实现闭环恒压控制，节能效率将进一步提高。由于变频器可实现大的电动机的软停、软起，避免了启动时的电压冲击，减少电动机故障率，延长使用寿命，同时也降低了对电网的容量要求和无功损耗。
通过变频改造，可以达到以下节能目标：
1. 采用变频器控制电机的转速，实现了电机的软启动，避免了对电网的冲击，降低了设备的故障率，延长了设备的使用寿命，节电效果显著。
2. 电机将在低于额定转速的状态下运行，减少了噪声对环境的影响。
3. 具有过载、过压、过流、欠压、电源缺相等自动保护功能及声光报警功能。
4. 变频控制可使设备运转状态灵活多样，可完全实现自动控制，且可与其它自控装置进行电气联锁，实现的自动保护及计算机控制。
天垣物业进驻后，将根据学院设备设施具体情况，编制设备设施变频控制改造工程实施方案，经学院审核批准后予以实施，最大限度为学院节约能耗资源。
三、其他节能技术改造措施
1、公共洗手间可安装感应节水龙头。洗手间安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3水量。
2、中水回用。学院可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温……
3、国外不少单位都有雨水收集系统。经处理再利用，不让资源白白流掉。
4、对各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量，是最佳节能降耗方式之一。
5、建立维修巡检制度，发动员工养成良好习惯，加强对水电油气跑冒滴漏的巡检，杜绝长明灯长流水。据检测，国内一般企业由于跑冒滴漏造成的浪费在5%-10%。
6、凝结水回收。蒸汽变成凝结水，水温仍达70C-80C。每吨凝结水约含6公斤轻油燃烧的热量。一家中型餐厅一年可回收凝结水近50吨。
7、采用新型节能光源。节能灯价格虽比传统的白炽灯高数倍，但发光效率高4 — 5倍，使用寿命长8 — 10倍，经济上完全可行。学院如全部采用节能灯照明，至少可节电70%以上。况且节能灯的光谱色度现在已接近白炽灯，并不影响氛围的烘托。
8、各类标识指示灯、夜灯可采用发光二极管LED灯，每一个耗电不到1瓦。
9、走廊过道、消防楼梯宜采用定时感应节能灯，防止出现长明灯。夜间只有人前面的几盏灯是亮的，人过灯灭。夜间清场后，仅留安全用照明。白天则全部关闭。
10、采用智能节电调压开关系统。会议厅、多功能厅、宴会厅等往往装有数百个灯泡。此系统可根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。
11、组合式灯具可采用多开关分组控制。根据需要选择不同的照明模式。
12、在工程设计规范中，对耗电大户：制冷机组、水泵、电梯、锅炉、风机等普遍留有30%的富余功率。在运行中一般存在“大马拉小车”的现象。采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力电是耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。
13、因地制宜利用屋顶、墙面安装太阳能电池板，为学院提供补充电源。
14、户外可采用太阳能路灯、草坪灯、泛光灯、灯光指示牌等。
15、日本有采用太阳能停车棚。既可为车辆遮荫免于暴晒，减少车子开空调的能耗和空气污染，又为学院提供电源。此类做法在技术上不存在问题，关键在于理念。
16、将空调的温度设定在28C。鼓励师生夏季脱去西装领带，着短袖便衫。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。
17、电脑在开机时耗电最大，对机器的损耗也最大。暂时不用时，可设置为节电休眠状态，可节省50%的耗电量。
18、每年至少清洗一次空调。不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风内滋生，污染室内空气。分体式空调每周清洗一次隔尘网，可省电20%左右。
19、采用喷灌、滴灌、管渗等先进灌溉技术，可以大幅节约绿化用水。
20、如果是单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，以提高隔热隔音效果。据检测单层玻璃贴膜可阻隔70%—80%的太阳能。夏季平均可节省20%—30%的区域空调耗电。
（二）非技术节能降耗措施
节能降耗工作涉及到学院各个单位和部门，涉及到学院师生学习生活的各个场所和各个环节，是一项长期细致的工作，需要大力宣传和推广，需要技术更新和改造，需要强化管理。
天垣物业进驻后将专门编制《节能降耗常识手册》，用于学院师生节能降耗知识宣传使用，也便于发动全体师生，对照生活学习的各个细节，发现问题，立即反映，以便避免由于管理疏忽而造成的不应有的损失。其核心内容除了宣传一些节能常识性技术外，主要是倡导一种新生活理念和生活方式。
1、打造“节约型学院”是一种世界观。
信奉“简洁是美的；节俭是美的；适合是美的；生态是美的”的理念。不仅能洁身自好贯彻在实践中，而且能自觉把学院作为阵地影响社会，积极参与社会环保节约活动，树立公益形象。
2、倡导绿色消费。学院应树立社会责任感，提倡把节约作为生活方式。采用生动活泼的多样形式营造节约氛围。如印发小册子、生动号、温馨提示、细节处理等。
3、学院节约的成效关键在于管理者、服务者、消费者之间的互动效益，否则会被误解为学院为降低成本的单边行动。成功与否在于学院能否以生动的形式引起客人的共鸣和参与。
4、不提倡互寄贺卡。不仅造成人力、物力、财力的浪费，而且4张卡就是一棵树。
5、节约纸张。采用无纸化办公。用纸可采用正反面。
6、有利用价值的旧电脑、家具、床上用品等，可相互转让或捐给贫困地区，以循环利用。
7、废电池的回收。一节废电池可以永久污染数十平方米的土地和水源。
8、实行垃圾分检。将纸张、瓶罐、金属、有机物分检。分别回收处理或就地转化为沼气、肥料、生物能源等以循环利用。学院可以因地制宜加入大循环或利用小循环。回收一吨废纸可以少砍17棵大树，生产8公斤好纸。每生产一吨纸所消耗的能源相当于生产一吨钢铁的能耗。回收一吨玻璃可节约6公斤矿砂和1公斤燃油。回收一吨塑料可节约6—8公斤石油。
9、空调室外机安装的朝向、位置、遮阳，直接影响到耗电量。应根据学院室外机位置状况，拟定遮阳改进措施。
10、管理是从计量、统计、分析的基础工作开始的。加强对学院的各项能耗、物耗数据的积累和分析。与单位面积经营效益、人均能耗物耗等等的核算，加强对各部各楼面的额定考核。
11、房间的能耗70%是通过墙体损失，30%是通过门窗散失。夏季学院门上应有隔音隔热的密封条。即可减少30%的损耗。
12、洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。