上海某项目物业管理策划.docx

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上海某项目物业管理策划 □导言 1 □海上海物业治理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路 3 ● 物治理念 ● 总体构思 ● 人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合 8 ● 新文化地产理念延伸 ● 文化与地产结合作用 ● 物业治理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践 15 ● 集3种业态为一体的模式创立 ● 根植与新文化地产，运用与物管实践 ● 物业治理之文化塑造践行 □导言〝出土〞于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址〝起源〞于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海〝创立〞于这几个关联的名称：上实进展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实进展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它确实是产生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。 [海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。 [海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮都市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在〝海上海〞3公里范畴左右。从对多极生态的感知，胎孕于上实进展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它确实是产生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。 □海上海物业治理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路 ● 物治理念 ——秉承『海上海』的专业运营、统一治理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保证其利益。投资商上海实业进展股份、进展商上海上实房地产，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一治理及全程服务达到前所未有的投资方、进展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。物业治理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的〝文化地产〞运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财宝。 ——展现『海上海』规划的层次空间 [海上海]规划设计和定位，充分展现了〝五度规划空间〞即：第一层次的都市空间、第二层次是由[海上海]界定的区域空间、第三层次由建筑体量构成的外部空间、第四层次是为建筑内部空间，第五层次是以人文渗透为主体的精神空间。[海上海]充分利用建筑布局空间，展现恢宏气概，也展现各个社区功能定位，并作了相应的空间分割。 ——统领总体布局，〝四统一〞模式运用；要做好[海上海]物业治理，就必须要将它的层次空间与功能定位相结合，充分运用其特点，进行总体构思布局，在纵横交错的建筑物之间施展物业治理手段和技术，忠实服务于〝城民〞。物业治理公司全方位配合[海上海]运营商〝四统一〞的模式运用，即〝统一店面装修、统一经营布局、统一物业治理、统一营销策划〞。做到统一和多采相结合，既统一而又不单一。 ——满足它的功能定位，点面结合，布局平稳，重点突现； [海上海]以创意商业街为中心，东面是创意生态居，西面为引领时尚创意LOFT;[海上海]创意商业街用〝建筑语言：划分成五大场景制造区块，即：〔一〕混凝土,〔二〕金属，〔三〕玻璃，〔四〕砖，〔五〕木材。创意商业街还以海上讲堂、海上剧场、海上会馆这三大灵魂建筑，制造连续不断文化活动与新闻事件的源点。物业治理要将这五种商业院落、三座标志性建筑串联，结合功能定位特点，设定二级治理，三个层次运作机制，以点面结合，布局平稳，重点突现的方法划成5个业务治理部门，3个治理区域。〔详叙见〝总体构思〞〕。 ——服务体系尽善尽全，渗透全方位、表达全方面； [海上海]确立的创意行业产业链，也提供完备服务体系。物业治理也将从产业源头开始，全方位渗透，全方面表达服务理念，延伸服务至终。经营与『海上海新城』配套的服务功能、开设多项软硬件设施，做到想〝城民〞之所想，提供便民、利民的优质服务。 ● 总体构思提示：针对『海上海新城』物业治理的各个要素，通过周密的市场调研，深入挖掘以后〝城主〞生活、工作、交际等活动需求，充分融合[海上海]的建筑与艺术的结晶，以及最新的物业治理服务理念确立整体设想和思路： 1、三大优势建立创新模式——作为『海上海新城』的服务体系支撑 1.1区域优势：[海上海]〝创意居〞的创举，极具魅力示范效应以及较强的辐射作用，必将带动杨浦区全面的经济腾飞。 1.2文化优势：[上实进展]正在开发的[海上海]，它不仅是要在文化本体要素中，实现常态生活和文化狂欢、物质消费和精神享受、建筑空间和概念空间、进行式情节和以后式前景的有机融合，还要按照产业生态原那么，主动促进人才与资本的自由结合。既引进国内外文化企业的地点总部，又设立小型的特色鲜亮的工作室和专业店，以实现对上海地产文化缺失项目的有效补白。 1.3企业优势：[上实进展]文化地产品牌优势，为[海上海]的文化积淀夯实坚实基础；[上实物业]治理公司集合人才、品牌、体会的优势，为『海上海新城』的物业治理进展奠定了基础。 [海上海]新城的前瞻性的规划，使公司充满信心在最短的时刻内将『海上海新城』创建为国家级优秀示范商务住宅小区。明确的进展方向如下： [上实物业]以〝专业规范严谨的治理，综合高效热忱的服务，为业主/使用人制造美好的生活和工作环境而不懈努力。〞作为企业的质量方针。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主。宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于治理之中。思想：业主并不总是对的，但他永久是第一位。要求：把今天的事做到最好，改日的事也考虑周到。目标：满足业主需求和超越业主合理期望。态度：不能带‘不’字作终止语。诚信：说到的一定做到，做到的比说到的更好。精神：务实进取，追新创优，在现代化治理进程中不断追求提升和完美，力求治理一流，服务一流，职员素养一流，综合效益一流。我们能够承诺：项目完工一年内创建上海市优秀示范小区；全部项目完工两年内，将『海上海新城』争创国家优秀示范小区/大厦。我们的工作重点： ①为智能化设施的运行、爱护和开发度身定制一套维保、运行实施方案。 ②积极与政府部门加强沟通与和谐，取得支持，沟通创建一流的文明城区。 ③确保治安事件发生率为零。我们将实施两步方案：入住期以人防为主，技防为辅。常规期以技防为主，人防为辅。依靠现代化的实施和[上实物业]杰出的治理，让[海上海]的业户尽享安静与平安。 ④对业户的装修运用[上实物业]成功的治理体会，采取统一布局、统一装修、统一治理、统一营销的方式，做到〝有章可循，违章必纠〞，预防为主，将违章操纵在萌芽状态之中。 ⑤导入CIS形象识别系统，创一个国际品牌形象，塑造一流的治理形象。我们的工作措施是： ①智能化治理上的三步到位：住户培训到位，物业从业人员培训到位，工程修理到位。 ②定期与政府部门沟通，多开工作会、联谊会。对社区精神文明建设，取得政府部门的支持和认可。 ③由因此开放式〝城区和街区〞，在安全治理上，将运用现代化手段，三防结合，确保安全。人防采取快速推进法。中控统一指挥调度，强调多重结合，〝巡岗〞与〝固定岗〞相结合。全面防范与重点防范结合，〝小围合〞和〝大围合〞结合。在充分强调自我防范的前提下，以技防为主，运用智能化保安设施和监控系统，综合布防，确保万无一失。 ④治理采取情、理、法手段并用，加强现场督导，确保无违章装修。在审核上严格把关，职能部门齐抓共管，将违章消灭在萌芽之中。 ⑤精心养护小区、街区的绿化，水景，实施垃圾分流，强化〝城区〞〝街区〞环境美化建设。 ·养护好已有绿化，实施由地面向空中进展的立体式绿化工程，加强对商户环保意识的灌输，增强所有人员的环保健康意识。 ·做好水池治理定期清理污泥，配备施工船只，清理水葫芦等垃圾，确保水系达到国家环保标准。 ·垃圾分类收集，建立回收系统。 ⑥加强社区文化建设，整合各区域形象，开展各种形式的文化娱乐健康活动，建立商户健康档案，让商户享受温馨，陶冶性情，形成一种健康向上的氛围。 ⑦运用科技手段，合理调度，有序停车。加强引导，杜绝乱停乱放现象，杜绝路面乱停及喇叭噪音。 ⑧分片治理与中心治理相结合，实行首问负责制。职员一岗多能，一专多能。 ⑨发挥公司整体优势，对电梯、保洁、保安、道路、水域、商务、文化娱乐、车辆治理等方面实行专业化治理，全方位降低成本，为业主/商户提供更多的无偿服务，让它们受益受惠。 ⑩公司要为『海上海新城』治理设立一个〝文化策划专员〞职位，专门负责联络[海上海]营运商，协助他们招商、商业文化策划和活动；弘扬进展商的〝文化地产〞经营理念；制定物业公司执行打算，配合行动，全面支持创意商业街、LOFT商业裙楼的各项营运需求。专门举措—— 搭建平台 ①以开发商制造的硬件为基础，依靠营运商搭建的平台，将物业治理服务溶入至日常运作中，充分表达物业的增值保值之功效； ②引入高科技、智能化的技术手段，提升高端物业治理服务。全面导入CIS形象和ISO9001、14000体系 ①治理CIS形象导入是『海上海』整体形象的组成部分； ②将ISO9001、14001质量和环境体系引入[海上海]物业治理范畴，为提升『海上海新城』整体治理形象打下良好的基础。 ● 人力资源开发优秀治理人员是[上实物业]最宝贵的资产，公司强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。企业只有治理好人，才能管好事。因此从这层意义上来说，经营企业事实上确实是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部聘请引进〝专才〞，为企业培养一支过硬的职员队伍。 [上实物业]人员治理的宗旨——是以人为本，善待职员，规范治理，人尽其才。在[海上海]物业治理工作中，公司将创立了旨在对人才制造力进行治理对人才潜能进行开发的人力资源治理体系，启动〝四优〞工作，即：选优、培优、用优、留优。专门需要择优一批明白得文化艺术与文化经营和治理人才。为企业文化再造奠定基础、为公司今后承接类似『海上海新城』如此的物管项目制造条件。 [上实物业]将秉承[上海实业集团]的人才观，运用压力机制和鼓舞机制，量才录用，知人善任，为人才的培训制造良好的空间，最终鼓舞职员为企业尽心尽力，追求人才资本增值。 [上实物业]的人员治理体系由五部分组成：素养机制配置机制组织机制绩效机制鼓舞机制制订素养标准严格录用考核培训培养提高制订规范治理形象规范治理分层治理措施工资福利等物质保证荣誉晋升等精神奖励人员治理工作岗位设计合理配置人务量化考核、素养评判末位剔除、优化组合确定标准、严格聘请 [上实物业]在[海上海]项目治理中将遵循上述用人标准，确定了以下几项相关指标： a、知识层次。为了符合高端物业治理的要求，治理层人员除要求100%的中专以上文化程度以外，部分岗位引进本科以上的专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人、保安人员，以保证队伍素养；修理岗要求全部持证上岗。 b、录用考核。所有治理层人员，除通过正常的笔试、机试，心理测试等录用考核外，必须通过外语，电脑使用、智能化差不多知识的考核，成绩合格者方可录用，作业层人员要通过技能考试。 c、人员配置比率。加大治理人员的配置比率〔本项目物业治理人员与操作人员的比率为1:1.8〕，符合高科技、高智能化治理的要求，使治理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。 d、年龄结构。经理级决策人员35-50岁、治理层职员为26-45岁、保安员为20-30岁、其他操作层职员可放宽到20-50岁。 e、工作体会。所有治理层职员除必须具有物业治理体会外，还需有其他相关治理工作经历，也包括物业治理体会尚不足的、年轻的职员。量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘职员的潜能。 [上实物业]将对企业人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范畴，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分表达〝全用人、用好人〞的思路。规定新职员录用后，须由有体会的治理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新职员的个人工作能力，对不合岗位要求而又有其他专长的，实行调岗安排使用。专门是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观看，充分发挥个人专长。规范治理、分层实施 a、组织落实，制度规范。公司的人员组织治理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订治理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公平的奖励制度；依据工作表现确定不同的酬劳工资福利系统。通过规范企业运作，约束职员行为。 b、分工协作，层级治理。由于物业治理中，存在着许多不确定因素，因此在治理中我们对治理层及操作层职员采取不同的治理方法。对治理层职员实施授权治理，即在一定的工作范畴内让他们自己治理自己，增强治理人员的责任意识。操作层职员如保安、绿化等岗位实行工作轮换制等，发挥公司专业优势，幸免因长时刻在一处工作而造成工作惰性。 c、规范言行、注重外表，实施BI形象战略 BI即企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。公司将职员的言行举止、仪容、外表等软性因素纳入规范化治理范畴，制订了详细的职员守那么、服务手册，让职员熟记心中，自我约束，自我操纵，参照对比，严格执行，依照物业治理行业特性要求，把形象工作作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的美誉度和服装城的形象。同时还会拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和职员的动作，确保治理和服务质量。素养评判、绩效考核 a、量化考核，客观评判。人员治理中的绩效考核是充分发挥人员素养效能的内在保证。其考核的原那么确实是：不让先进者吃亏。对考核出的佼佼者，需要采纳〝让最明白的人最有权，让最有责任心的最有权〞。通过实践总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评介方法在内的治理人员素养评判体系，对职员的〝德、能、勤、绩〞进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素养的优劣均可通过量化在〝二维〞分析图上反映出来。每个被考核者都会在〝二维〞图中找到自己的点，而该点在〝二维〞图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进、鞭策后进的确切作用，同时也使职员有了压力感、责任感和紧迫感。 b、末位剔除，吐故纳新。为使[海上海]物管队伍更有斗争力和生命力，在保持队伍相对稳固的同时，依照情形及时优化队伍结构，结合考核，实行末位剔除率在3～5%左右，如此做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。〝危机、压力、目标、信念〞是铸造[上实物业]凝聚力的〝有效保证〞。【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合 ● 新文化地产理念延伸新文化地产理念的形成有着极深内涵意义，归纳起来要紧有这么些：〔1〕新文化地产着意于文化的创新与进步，地产被给予文化的灵魂，文化与地产之间的互动关系被充分挖掘，人们在人居的休闲与游戏之中感悟人一辈子的幸福、文雅与美好。(2)新文化地产具有鲜亮的审美乐趣和艺术气质，注重用原创艺术的感染力引导人们在丰富的精神生活层面进入自由空间，让艺术教育走进大众的生活，让人们享受现代艺术手法所表现的文化氛围，让美成为地产的精神产品，并强调直观性、可视性和在场性。(3)新文化地产通过源源不断的文化活动和文化行动，连续不断地制造文化故事和事件，使地产不只是一种凝固的音乐，更变成多姿多彩的生活内容，成为艺术制造的常青之地，使文化成为一种最富感染力和持久力的新型人文生态，力求突破现代都市的文化逆境(4)新文化地产把鲜活额人一辈子理念注入到住宅产品及服务之中，使富有个性并专门的文化感受历久不衰，居住者和消费者从新的生活方式之中能够猎取更多的精神食量。企业依靠所秉持的价值观而成长，并通过经营方式把它们付诸实施，而[海上海]项目那么确实是这些价值观付诸实施开篇之作。 ● 文化与地产结合作用新文化地产从它构筑雏形到完善一个理论体系，一个重要突显的作用确实是把文化理念与房地产作了有机结合。新文化地产是地产以文化为载体，通过市场交换提供给消费者物质与精神追求的多种文化要素所形成的总和。〝新文化地产〞的内容，包括完善的理论体系，明确的文化主题，创新的艺术风格，文雅的审美品位，专门的产品性能，连续的经营软件，领先的科技含量，有效的传播方式，精巧的工艺细节，时尚的生活方式。物业治理作为房地产链中一环，在我们实务操作孤傲成，也应表达文化理念的指导性和先进性，将日常繁琐的事务与〝新文化地产〞中对应理念作相应的结合。 ● 物业治理之文化内涵塑造在新文化地产包含众多分支理念之下，物业治理与服务的理念如何塑造其应有的文化内涵，这是摆在我们[上实物业]面前的一个重要论题。文化与地产的汇合，[海上海]是一个节点，努力打造好〝新文化地产〞的开山之作，任重道远。[上实物业]以后也将扛起〝物业治理文化〞大旗，顺呼〝文化地产〞，扩展和丰富其内在的涵义，并借助[海上海]那个节点，打造新一轮物业治理行业扛旗之作。 Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践 ● 集3种业态为一体的模式创立 [海上海]创新地把〝创意产业〞地三种地产业态融入于一体：LOFT创意居，创意商业街、生态住宅区。LOFT谓之〝创意商居〞是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交错地势象。从外观看到三幢大厦分别开有巨型一竖门――隐喻理想之门；一横窗――隐喻思想之窗；一天眼――隐喻幻想之眼。〝一门、一窗、一眼〞勾勒出〝海上海〞文化地产项目深刻含义。LOFT创立的建筑物内构造多为错层空间，可任意组合，可居住亦可办公。创意商业街是一个有明显主题的街区，它是以原创精神为主题的艺术文化街。在极简主义的框架外包裹上视觉冲击力极强的审美外衣，形成创意文化的诗意空间。生态住宅区为全装修高档住宅公寓，一起上海的时尚生活，汇聚创意产业的人群和富于想象与追求的人群。[上实物业]立即对这种集3种业态为一体物业创立新的治理模式。 ● 根植与新文化地产，运用与物管实践 [海上海]在规划设计方面独具匠心，它秉承新文化地产理念内涵，丰富地制造出四种表达人文的精神：自然精神、建筑精神、艺术精神、时代精神。基于〝海上海文化地产〞的这四种精神定位，在运行服务上，确实是借助房产经营，展开向不断推陈出新的文化行为与文化活动，演绎文化事件，制造文明故事；借助物业治理展开体贴入微、尊重个性的人文关怀与文化引导，提高生活品质，优化社会生态。物业治理的动身点也将源于以上四种精神去展现、去发觉、去运用、去实践。 ● 物业治理之文化塑造践行从本行业二十年的进展历程来看，物业治理早已不限于〝四保一维〞的具体事务运行上，理念优化，观点更新，服务更细化，深入至人文关怀和至尚人本治理。[上实物业]借助[海上海]那个平台，又将成为文化塑造物业治理企业，并努力借助于实际行动作为又一个提升。的确[海上海]也正为那个平台提供一个难得的契机。[海上海]是新文化地产的开山之作，它引入了〝四新〞――新材料、新技术、新工艺、新设备，这也为今后高端物业的治理提出新问题；它采纳了〝智能化〞技术，比如宽带网络、三表远程、红外线监控、可视对讲、密码设定、远程设置、安防技术手段等等智能化的运用表达了高科技含量，也充分表达了〝新文化地产〞中的〝新〞的外延。 [上实物业]以后假设干年，寻求的高端物业市场拓展，想必也会在〝新〞上力求更高更新，在〝文化〞上不断探究，去践行自己的每一个承诺和付诸于的行动。商务篇 □公司简介 ● 公司概况 ● 企业信誉 ● 公司业绩 ● 治理体会 ● 治理特色 ● 治理团队 □财务预算 ● 物管开办费使用 ● 物管运营财务收支预案 ● 物管财务预算说明与分析 ● 物业治理服务收费标准建议 □公共场所营运策划建议 ● 海上剧院、海上讲堂、海上会馆功能定位 ● 商业文化街三标志建筑服务定位 ● 海上海创意商业街物业治理模式 ● 海上海LOFT商业空间物业治理服务特点描述 □公司简介 ● 公司概况上实物业治理〔上海〕〔简称〝上实物业〞〕是上海实业集团旗下的全资子公司，是专门从事物业治理及其相关服务的独立法人企业，注册资金62万美元〔折合人民币513万元〕。公司于2002年下半年通过了国家建设部物业治理一级资质的审核，成为沪上13家一级物业治理资质的企业之一。 [上实物业]——目前直截了当治理项目23个，总体管业、合作和顾问面积达到400余万平方米。公司治理的物业种类包括涉外超高层综合商办楼、外销高层住宅服装城、外资内销高档住宅服装城、别墅、高层中低档规模住宅服装城、近代优秀爱护建筑、医院后勤保证服务和工业厂房。其中已获得〝部优〞的治理项目5个，〝市优〞的治理项目6个。 ● 企业信誉上海实业集团是上海最大型企业集团之一，在促进沪港合作和进展过程中发挥了积极的工作，上实集团在沪港家喻户晓，乃至在全国也专门闻名。公司在上海地区进展物业治理享有天时地利人和的优势。与此同时，〝上实物业〞严谨自律，以实际业绩赢得社会各方的好评，也为〝上实品牌〞增加了荣耀。 [上实物业]治理的物业涉及面较广，治理体会丰富，包括现代化商业/办公大厦[金钟广场]和[上实大厦]，楼高208米、150米，建筑面积分别是9.1万和 6.7万m2，还有智能化小区、生态环保小区和楼龄达100余年的近代爱护建筑。这些大厦和小区的物业治理对工程技术方面的要求既高又全面，我司现有各类工程技术人员110人，完全能胜任各种建筑设施设备的正常运行治理和养护维保工作。[上实大厦]的设施、设备治理是行业内有口皆碑的。 [上实物业]所拥有的保洁、保安和专门服务经营人员队伍，专业技能都达到了同业较高水平，这些专业队伍的技能足以应对目前物业治理所涉及的专业技术要求。我们治理生态环保小区—御景园和高楼龄的近代爱护建筑—高阳大楼时也能泰然自假设，得心应手。 [上实物业]具有针对具体大厦/小区量身定做合适的治理方案，并具有在同等收费标准下提供高标准治理服务还能赚钱的本领。我们治理的全部项目没有亏损的。而且敢于将预决算明细帐清册提交业主委员会审核。 [上实物业]通过几年的实践运作积存了丰富的体会，专门是在与物业治理相关各方的沟通、和谐解决各类矛盾和问题方面，以及禁止违章装修、违章搭建、保持外立面和环境不被破坏方面，都能达到预定的目标，处理棘手问题专门有方法，而且可不能引起专门大的矛盾纠纷，这是上海同行自叹望尘莫及的。在服务观念方面，坚持〝时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户〞的理念，奉行〝业主至上，服务第一，寓服务于治理之中〞的宗旨，倡导〝业主并不总是对的，但他永久是第一位〞的思想；要求服务接待保持〝不能带‘不’字作终止语〞的态度；实现〝满足和超越业主合理期望〞的目标。在企业治理方面，坚持〝取法乎上，博采众长、融合提炼、自成一家〞的方针，努力学习和吸取境外物业治理的先进理念、体会和方法，结合国情实情，建立了一整套较为有效的治理制度、治理标准、治理方法、操作程序和用人机制、行为规范，要求全体治理人员〝把今天的事做到最好，改日的事考虑周到〞，为企业做实、做强、做大奠定了良好的基础。在规范进展方面，正确处理两者之间的辩证关系，并用实践证明：〝规范〞是〝进展〞的基础和必定条件，〝进展〞是〝规范〞的结果和既定目标。没有〝规范〞，就没有〝进展〞；没有〝规范〞，确实是〝进展〞了也可不能持久。能不能做到〝规范进展〞，差不多成为衡量一个行业、一个企业、一个部门整体水平的重要标志。 ● 公司业绩 ²我公司自1997年7月成立至今七年有余，直截了当治理面积由最初的6.7万m2猛增到目前的240多万m2，治理种类综合齐全，是沪上业内绝无仅有的。且每个项目的治理服务都融入了统一的理念，统一的规范，统一的要求，在业内有〝精品物业〞之称。 ²通过几年来参与市场竞争，企业规模逐步扩大，企业声誉逐步提高，职员收入和企业创利逐年递增，公司正处在一个连续稳健的良性进展时期。2004年4月中旬我司在昆山，通过公布招投一举中标[四季华城]项目〔面积达22.89万m²〕，此举也是我司向外省市拓展业务一个标志；也为我们打开昆山市场制造了条件。今年上半年度公司也已在苏州、无锡、宁波相继托管和顾问治理了一批综合性物业楼宇。 ²1999年2月，公司通过了〝涉外超高层综合商办楼〞和〝超高层住宅小区〞的ISO9002质量保证体系的第三方认证。2002年2月又通过了ISO9001:2000的改版认证。公司还对下辖的各个治理项目进行了ISO14001环境治理体系的认证，专门是[上实大厦]、[金钟广场]的商务楼绿色环境工作，以境外环境体系标准进行达标，凭借自身踏实工作作风和显著的工作成绩，得到了区领导一致首肯和好评。在淮海路的[金钟广场]已作为上海卢湾区绿色示范大厦。 ²[上海实业大厦]1999年11月被评为国家建设部〝全国都市物业治理优秀示范大厦〞；1998年起历年被评为市治安消防先进单位。2003年7月，在[金钟广场]由上海市消防5支队、卢湾区消防监督处以及我司联合进行了上海市首个商务办公楼的综合消防演习，得到了社会好评以及业内人士的赞扬。 ²[瑞南新苑]在2000年10月被评为市首批〝四高〞示范小区，2002年2月又被评为上海市优秀住宅小区及建设部优秀示范住宅小区的荣誉称号。 ²[嘉园]和[地点天园]的开发商分别是香港和新加坡公司，他们差不多上首次选聘境内物业治理公司治理物业项目，我司被他们评为上海市最优秀的物业治理公司而中标。其中[嘉园]在2002年被评为上海市〝四高小区〞。 ²2000年9月，我公司被选为市里的〝上海市物业治理顾客中意度指数课题组〞成员单位。 ²我公司除全权治理物业的同时，还为上海和外地省市的多家物业公司担任顾问，通过我司的培训、现场指导，这些公司物业治理有了明显的提高，有的还成为当地物业行业中的佼佼者。 ²长海医院后勤保证通过社会公布招标形式一揽子托付专业公司治理，我司在20多家公司的猛烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式实的标书编写获得好评，又以最高分现场考察获得优异成绩，过五关斩六将，一举中标。 ²为了适应猛烈的市场竞争，培养一支技术服务过硬的专业队伍，我公司与锦江集团强强联手，共同投资成立了〝锦江物业工程公司〞，为〝麦德龙〞所有的大卖场以及上海、沈阳等国际机场提供专业保洁服务。 ²据2003年底调查统计，每个治理处的业主中意和较中意的都在96％以上，同时都与进展商、业委会和业主建立了良好的关系。 ● 治理体会 ²我公司大量学习和借鉴境外物业治理的先进理念、体会和方法，又结合本国国情，在每个不同的治理项目设定不同的标准，采取不同的方式，但都表达了统一的理念、统一的规范、统一的要求，取得了专门好的社会效应。 ²遵守国家、政府法律法规，坚持〝合法、合理、合情〞地处理一切事务是我司的一贯原那么。我司领先在涉外办公楼组建业委会，还首创了在业委会组建往常定期召开业主会议讨论物业治理事宜的好方法，在行业内被宣传推广。例如，处理[瑞南新苑]业主联名要求封阳台、和谐[嘉园]空调机安放位置、[剑桥景苑]沿街商业用房的治理等，都获得专门高的评判。 ²我司将治理物业作为物业治理的要紧工作内容，专门关注对房屋、设备、设施的爱护保养。每年的修理养护打算都要反复论证，专门是针对[上实大厦]系统全、设备多、规模大的特点，编制了20年的维保概算。一经确定的，确保按期保质保量完成，包括外墙清洗从不间断。维保养护打算执行良好，确保物业楼宇正常〝延寿〞。 ²在遵守规范的前提下，为不同业主提供人性化的情感服务。我司首创报修10分钟到达，被«新民晚报»专题报道。我司倡导：先做好服务，让再挑剔的业主也无处挑剔，然后在治理上坚持原那么，从不让步。尽管我们坚持治理原那么专门强硬，但几年来差不多没有收到有效投诉。 ²我公司把〝超值服务〞的承诺真正落到实处，并切实使业主/住户能感受得到。[上实大厦]的租售率几年来始终保持在98.5％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都实现了100％销售。 ²我司首创的保安、保洁专业条线的内部承包法，取得了专门好的成效，有效地调配资源，提高专业治理水平，加强了操纵和监督，降低了运行成本，使总体治理水平又提升了一大步。因此，引起行业内主管部门的重视。 ²2002年由上海市房产局牵头的物业治理行业业主中意度指数课题研究，我司是二个物业治理企业之一，我司治理的楼宇在此课题调研中名列前茅。 ²各治理处配合业委会、居委会开展的旨在推动精神文明建设的家居咨询、便民民服务、文娱活动、消防演习、业主联谊和专题讲座时，深受业主/住户的欢迎，都获得了专门好的成效。 ● 治理特色 ²始终坚持物业治理的主题确实是治理物业，一切活动围绕这一主线展开，从而使物业保值增值得以实现。 ²充分尊重产权人的意志和利益，合理和谐相关方的关系。 ²每个治理项目在该区域差不多上最好的，使托付方得到物有所值，物超所值的利益和价值。 ²言而有信，有〝做到的比说的更好〞的口碑。 ²公司只提取固定酬金。所有收支帐务，定期公布。 ²通过几年实践积存，我司治理特色可概括为四个字，即〝新、严、精、细〞新──治理中不断融入新理念、探究新思路、同意新体会、运用新方法，建立新机制。公司在进展过程中，不断提升和完善治理思想，学习和借鉴国外的先进治理体会，力求在治理与服务上有所突破，有所创新。精──坚持精品意识、品牌意识，在提高治理水准的同时，不断提高服务质量、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。细──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一件事都细观看、细设想，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能。环境卫生没有死角，并最大限度地满足和超越顾客合理的要求与期望。严──在企业治理中充分表达高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的鼓舞机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格的治理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，确保各项治理工作落到实处，使托付方和全体被服务对象中意。 [上实物业]在多年物业行业工作实践中形成了用人标准，公司的做法是：重品德修养，热爱物业治理行业，讲奉献、能吃苦；重工作态度，要求职员一专多能，勤奋好学、善于学习；重学历更重能力，坚持在高学历中选择录用治理人员，治理队伍年龄要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气；又不唯高学历，更看其进展潜力和能力提升。 ● 治理团队选择[上实物业]理由—— 第一，是『海上海』那个3种物业形状，专门是〝创意居〞的新需求第二，是高端物业治理那个市场的需求〔公司市场定位〕；第三，也是禀承上海实业集团产业进展、产业提升趋势的一个连续。更突出的理由：现在的[上实物业]治理团队已具备了：一种共同的信念一样执着的追求一致奋斗的目标一支优秀的队伍还有相应的经济实力…… 高层领衔治理人—— 李胜来先生，是劳动和社会保证部国家职业资格培训教程〔物业治理〕编审委员会委员、主审，«物业治理实务手册»副主编，上海市人民政府采购中心咨询专家〔物业治理〕，上海市物业治理招投标专家委员会成员，上实物业治理〔上海〕总经理，上海上实金马物业治理董事、总经理。精英团队—— [上实物业] 凭借在行业中的良好口碑，不断吸引一批批有识之士的连续加盟。公司还考虑，从接管[海上海]项目起，将以全新机制显现，专门组建的治理层，将是一个汇聚物业治理精英的团队，他们不仅具有高学历、中高级职称，还具有行业资深治理经历与丰富实践体会。凭借这些高素养，年富力强的职业人做[海上海]的〝操盘手〞是能够让开发商放心，业主、经营者称心和中意。在专门组建的那个治理高层直截了当策划和指导下开展工作，这一治理层的成员如下表：要紧治理层简况表治理层要紧人员年龄学历职称从事物管年限现任职位李胜来 48岁研究生〔工商〕高级经营师 11年上实物业总经理王永华 34岁大学〔英Napier unversity大学〕经营师 6年上实物业副总经理〔曾在酒店工作4年〕朱晔 40岁硕士研究生讲师 4年上实物业副总经理高九红 35岁〔女〕大专〔文秘〕政工师 6年上实物业公司办公室主任江慧 40岁〔女〕硕士研究生讲师 8年上实物业公司品保部经理陈毅龙 30岁 MBA〔财经〕注册会计师 4年上实物业公司财务经理唐林华 48岁大专〔电气工程〕工程师 11年上实物业公司工程技术总监姚晓兰 53岁〔女〕本科〔经济治理〕经济师 10年上实物业资深经理，曾治理2幢办公楼并获建设部示范大厦称号李忠民 52岁本科〔设备工程〕总工程师 2年上实物业公司修理中心总工陈凤歧 49岁大专〔土木工程〕造价工程师 10年上实金马物业公司总助沈忠 44岁大专〔房地产经营〕助理统计师 9年上实物业市场二部经理〔曾从事商业百货业，工作6年〕资源利用说明 1〕通过公司的人力资源整合，形成精干的要紧骨干队伍。 2〕以上的治理层成员中几乎都持有全国物业治理企业经理上岗证书；余下的持有沪市级物业治理企业经理上岗证书。 3〕以上的治理层成员中有1/2还持有其他技能证书，属于复合型人才。精诚合作、热忱奉献，优质服务、治理规范，科技先导、服务创新。 [上实物业]还倡导了物业治理的一种文化氛围：净、畅、宁净——洁净物业环境舒服洁净，建筑外观整洁。畅——畅通物业企业信息共享渠道畅通，治理人与相关职能部门上下沟通、和谐渠道畅通，与产权人、使用人保持信息渠道畅通，物业区域行人道、道路交通畅通。宁——安静物业区域治安秩序良好，环境氛围安静、高尚、祥和 □财务预算 ● 物管开办费使用前期开办费用前期开办费用按照物业治理行业通常惯例：由开发商一次性或按分期建设，分期接管，分期给付的方式，提供给物业治理公司。前期开办费用要紧用于以下几个方面： 1〕前期介入的人职员资、福利、培训等； 2〕前期介入的办公费用，前期介入的各项资料制作； 3〕前期介入的差不多装备费用〔部分的物业用具及机械设备〕； 4〕因前期介入治理中，隐含着多种不可推测性，故有一部分开发费用用于补偿物业治理费的不足。这项费用是指[海上海]正常运作前后，应配置的设备、工具、物品〔包括办公、修理、保安器材、保洁用品〕，需要开发商承担，物业公司开出详细清单，在一定时刻内连续购置到位。依照一期交房的规模，我们估算在440,305元〔购置清单见下详列〕。购置设备费用〔RMB〕数量单价金额 1.办公设备复印机 1 18,000

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