物业单位公司企业管理制度办公楼物业管理制度.docx

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办公楼物业管理制度第一节、物业管理服务内容一、办公大楼安全管理保安工作是办公楼管理的一个重要方面。人们常说“安全第一 ”，保安工作具有第一位的意义，只有办公楼的安全有了切实的保证，住户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是办公楼管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。（一）治安管理 1、治安工作的特点及主要任务特点：（1）以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。（2）大楼保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此办公楼的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。（3）服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。（4）、软件与硬件同时抓。一个大楼保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。主要任务：（1）门卫工作。着装整齐，维持大门秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。（2）安全巡检。定时和不定时地对大楼内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。（3）停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。（4）案件处理。对大楼内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行立案侦查，并按有关规定上报公安机关处理。（5）消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。（6）与其他部门搞好配合工作。 2、相应的治安防范措施（1）安保部的组织结构办公楼物业管理处安保部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。安保部一般的班组设置如下：安保部（2）合理安排治安岗 A、电梯服务（一岗） C、机动岗（一岗）（3）加强门岗的监控力度 B、门卫岗位（一岗） A.人流入区控制图业户来访客户＞进入大楼进入大楼（并跟踪观察）其他人员询问后、登记进入大楼（并跟踪观察） B.人流出区控制图门岗值勤业户来访客户其他人员 C.物流出区控制图所带贵重物品须经业户确认 | —► 1 在登记本签字！ * j 1 i—► 检查证件（出入证）无异常门岗值勤 > 执用户证明执管理处开的放行条（4）组建机动快速应急分队快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。（5）实行24小时巡视巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（6）加强区域巡逻为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。（7）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（二）车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。 1、位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：停车场库机动车区 2、内部要求对于机动车，我们将根据大楼的整体规划，实施以下管理措施： (1) 了解各机构车辆情况，实行便捷停放。 (2) 实施停车专用车位制度 (3) 办公楼区域道路设减速坡，限制车辆速度。 (4) 严禁无牌车进入停车场。 (5) 做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定。 (三) 消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。 1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是大楼中全体人员的共同职责，对于大楼的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面： (1) 、大楼防火工作的各项有关规定； (2) 、手提式灭火器的放置位置及其使用方法; （3）、消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：（1）、遇到紧急情况时自己的职责任务；（2）、重要物资（货币、文件等）的转移及办法。 2、日常检查（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。（4）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。 3、让用户参与大楼的消防管理（1）组织大楼人员开展消防演习。（2）请消防支队做有关知识讲座。（3）成立义务消防检查队，对大楼消防设施进行检查。 4、消防报警特殊处理程序二、办公大楼环境卫生及绿化管理物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在办公大楼，我们将对大楼的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作。（一）全面实施ISO91： 20质量保证体系和导入ISO140环境管理体系实施ISO91： 20质量保证体系是进行大楼规范化管理的保证，建立和实施ISO140环境管理体系则保证福田区政府第二办公大楼成为“三无”的生态绿色环保办公大楼。 1、环境部主要任务和组织结构（1）环境部主要任务：负责大楼各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；负责接受客户的委托清洁业务。（2）组织结构（3）16小时保洁制度大楼实行16小时两班组保洁制度，早晨7: 上班直至晚上11：时下班。以保证大楼的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在办公楼人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。（4）噪音污染控制噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。福田区政府第二办公大楼，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。我们的具体措施主要包括以下两个方面： A. 建议进一步加强大楼周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。 B. 进入大楼区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。 2、垃圾分流在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化” 管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋装化：办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于三合一” （2）功能的垃圾箱。（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 3、杀虫灭鼠办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）花钱买安全，可聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成为危害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）在办公区域内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。福田区政府第二办公楼清洁说明书场所作业内容实施次数日常清扫 1、1正门前面及便门前面去污清扫 2次/日外围部分（红线外3米以内） 1、2外围四周去污清扫 1次/日 1、3金属类用清洁剂擦拭 1次/日 2、0要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净随时 3、0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫随时 4、0室外烟灰筒、旗杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍 1次/日 1、0正门进出的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清随时扫。 2、0正门大厅的大理石地面打磨抛光。随时 3、1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要 2次/日用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。 3、2粘在硬地面上的香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。随时【一楼】正门大厅电梯间各种门走廊楼梯 3、3下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。 4、0雨天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖随时布擦去。当天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放在规定的地方。 5、0对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。 2次/日 6、0关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公用电 1次/日话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。 7、0大堂接待台及其附属物清扫。 2次/日 8、0扣板墙面用中性洗剂去污。 2次/日 9、0大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。随时 10、0踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。随时 11、0消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。随时 12、0开关盘用干（湿）毛巾去污。随时 1、1方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。同时要使倒状的 1次/日绒毛挺立起来。 1、2在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。 1次/日【各楼层】 1、3根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用适当的清随时电梯间洗剂洗去污垢。走廊 1、4方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。随时附属房间 2、1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。玷污严重的地方要 2次/日楼梯用清洁剂擦拭干净。 2、2粘在硬地面上的香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。随时 3、0花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。随时场所作业内容实施次数 4、0腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。 5、0楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。 6、0金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。 7、0踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。 8、0消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。 9、0涂料墙面用细砂布去污除渍。（含开关、按纽）随时随时 1次/日 2次/日 1次/日随时卫生间 1、0地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中性洗涤剂擦拭干净。 2、0补充手纸及液体香皂。 3、0清扫洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。 4、0陶瓷便器连来水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干净。 5、0清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。 6、0门、腰壁、巾木、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。 7、0墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭。 8、0不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。 2次/日 2次/日 2次/日 2次/日随时 2次/日随时 1次/日开水室 1、0地面清扫方法与卫生间相同。 2、0清扫水池子和壁橱之周围部分，根据情况，对不锈钢用清洗剂进行擦拭。 3、0开水器用干（湿）毛巾擦拭涂抹光亮剂。 4、0开关箱用干、湿毛巾擦拭。 5、0墙面用细纱布去污。 2次/日 1次/日随时 1次/日 1次/日电梯 1、0用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等物。 2、0雨天3M胶垫的清洗。 3、0电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当清洗剂擦拭干净。 4、0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。 5、0各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土杂物清除干净。 1次/日随时 2次/日 1次/日随时车场（包括车道） 1、0经常检查，发现有不干净情况随时清扫。 2、0墙面去污。随时随时垃圾场厨房垃圾要清理好垃圾和厨房垃圾。（排运由环卫站负责） 1次/日厨房垃圾存放处 1、0地面用水冲洗。 2、0清除排水的垃圾及杂物。 1次/日 1次/日外围之地面日常性清扫 1、0用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等） 2、0脏污严重地方用水冲洗。 1次/日随时场所作业内容实施次数院内绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。 1次/日标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。 1次/日其他暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面）下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。在办公楼外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）随时定期清扫屋顶阳台楼面 1、0地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。 2、0清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨之后要随时检查） 3、0有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干净。 1次/月 1次/月 1次/月停车场（包括车道） 1、0用扫帚清扫干净。如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。 2、0清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。 3、0在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。 4、0墙面用细砂布去污。 5、0天花、管道用干、湿毛巾擦拭。 6、0灯具用干、湿毛巾擦拭。 2次/月 2次/月 2次/月 1次/半年 1次/年 1次/2月外墙玻璃窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），要利用吊篮或吊绳进行。作业时注意下列事项： 1. 0作业要在白天进行，在大风天、下雨天要避免室外作业。 2 . 0作业中应留意不要影响办公室内工作人员办公，并注意不弄脏窗台和地面。 3.1 遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。 3.2 高空作业要使用安全带。 3.3 为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。 3.4 必要时派保安人员疏导过路人。 3.5 移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。 4次/年一楼大厅的照明器具把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。 2次/半年【一楼】正门大厅 1、0天花、风、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。 2、0玻璃、高墙部分去污除尘。 2次/年 1次/月场所作业内容实施次数电梯间各种门走廊楼梯 3、0电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。 1次/月卫生间天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。 1次/月开水室门、腰壁及壁橱门、照明器等要清除灰尘或用湿抹布擦抹。 1次凋电梯 1、0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用适当清洗剂擦拭干净。 2、0各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。 3、0天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。 1次凋 1次凋 1次/月消防监控室 1、0天花、灯具用干（湿）毛巾除尘。 2、0沙发、椅子的去尘除污。 1次/月 1次/月其余各机房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。（清洁方式同上） 2次/年或按甲方要求地毯的清扫方格地毯用专用地毯清洁剂进行清洗。 1次/季度对废弃物设施的清理（日常性质的）厨房垃圾存放处对地面进行消毒，撒脱臭剂。 1次凋通用事项 1、0清除墙壁灰尘。 2、0清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。 3、0各层机电设备房地面及墙面清扫。 2次/半年 2次/半年按需进行 ※特别要求事项 1、0办公楼内产生的废纸、废弃材料、含水分垃圾、厨房垃圾等废弃物品，要在保持卫生条件下迅速处理掉，以免发生害虫、散发臭气，发生火灾。要充分注意做到防患于未然。 2、0关于废弃物之回收，应事先安排好回收顺序的路线，并作好相关记录。外围之清扫场所作业内容实施次数 1、0定期清扫 1、1地面用水冲洗 1次/月 1、2墙面用水冲洗 1次/月 1、3石头、瓷砖铺垫部分用水冲洗干净 1次/月 1、4侧墙部分用水冲洗 1次/月 1、5排水、侧沟要清除污泥 2次/月 2、0特别清扫：对照明器进行擦拭清扫 2次/年 3、外围部分，特别是正门前面大理石地面要用水冲洗。 2次凋外围之地面 4、0上项的地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要打蜡的要进行打蜡。 1次凋 5、0应清除侧沟几排水的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发生溢水 1次凋的现象。 6、0办公楼外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要的物件 1次凋要擦亮，消防连接送水要用适当的清洁剂去污。 7、0花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。 1次凋 8、0雨天即时清洁。按需 9、0室外绿地浇水。按需 10、室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。 1次/月室外雨蓬用高空作业棚架及工具擦拭 1次/月外围绿化对院内绿化进行浇水 2次凋夏季1次/日花坛等定期清扫墙基墙面清洗 1次/月标志、扶手等除尘、湿擦、干抹。（玷污严重时，随时进行）室外灯特别清扫，用中性清洗剂去掉罩上的灰尘清洁工作检验标准和方法分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。脚踢线、消防排烟、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测风百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查卫生间大小便池内外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽查地面、墙面光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。抽查厕纸篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。检查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走道及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查楼外卫生标准地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。全面检查三、设施、设备的维修与维护写字楼物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障办公大楼的设备运行的安全、高效，我们将结合第二办公大楼的实际情况，把金地在写字楼物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。此外，我们将在第二办公大楼的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。为此，我们对该大楼设备管理与维护制定了以下管理方案。（一）机电设备管理的基本原则 1、大楼设备设施的管理采用金地安全而高效的管理模式（1）建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。（2）制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。（3）实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。柴油发电机组由公司工程部专业工程师对发电机组进行中修和大修维护。电梯的维护保养由公司电梯部负责，有效地避免外聘维护公司只图眼前利益，维修报价高工作虚假、不愿真正投入的弊端。 2、建立完善的设备编码及标示方案（1）根据大楼图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》（2）制定含有设备编码编号的《设备总览表》。（3）依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。（4）对于标贴明显的将导入金地视觉标示系统。（5）机电的编号编码由公司工程部统一进行。 3、主要设施设备将建账册、建立设备台账 (1) 设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》,这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。 (2) 利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。 (3) 接受公司工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。 (4) 工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。 4、建立完善的质量记录体系 (1) 任何工作做到有据可查。 (2) 以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。 (3) 发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。 (4) 适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。 (5) 完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。 (6) 将金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成大楼管理处有力的技术后盾。 5、技术资料的管理 (1) 对于技术资料管理，遵守“二级制’模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。 (2) 工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。 6、有关设备类钥匙的管理 (1) 定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。 (2) 设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。 (3) 设立与本大楼相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。 7、技术工种的管理因大楼机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。（二）设施、设备的维护管理大楼的公共设施、机电设备的维护管理采用金地成熟完善的管理模式。 1、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及大楼周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。 2、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。 3、对电梯进行专业化管理。充分发挥我公司的专业技术特长，对电梯的维护保养由公司电梯部负责，有效地解决外聘维保公司工作不及时、不到位的矛盾。 4、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据大楼的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。 5、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入金地CI视觉标示系统，充分显示金地的规范化管理模式。 6、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。 7、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。 8、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。 9、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。 10、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行，金地物业公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成大楼管理的有力技术保障。（六）增收节支，不提高管理水平 1、增收节支措施（1）经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。（2）努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。（3）加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。（4）加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。（5）大楼内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。 2、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。（1）提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。（2）配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。（3）继续完善配件的供应商体系。（4）配备用于高空作业的液压升降台。（5）加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。（6）维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优大楼的标准进行运作。（7）建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。（8）实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。（9）成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。（七）机电设备维修计划项目方式方案标准及实施效果检查周期内容柴油发电机组日常维护每日机、柴油油位和水箱水位和发电机清洁发电机运行正常、安全无故障每星期起动一次充电，检查机身渗漏定期保养（ 250H） 1年更换机、柴油和滤清器和发电机AVR（电压调节器）检测变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压以及低压对地数据。（停电）项目方式方案标准及实施效果检查周期内容高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护 1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护 1年检修阀门和管道、刷漆公用水箱日常维护每周检漏和维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒二次供水池日常维护每周及时维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒生活泵日常维护每天检查水封是否渗水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护每周检查镜头和电路图像清楚、工作正常定期维护半年更换配件和检测共用天线日常维护每天及时维修使用正常、信号清晰定期维护半年检测信号输出音响设备日常维护每天及时维修输入无噪声、输出声音正常定期维护每季度检测功放和扬声器和话筒空调日常维护每日过滤网清洗、维修空调运行正常、达到温度设定要求。定期维护每季度加制冷液和检修电路项目方式方案标准及实施效果检查周期内容消防监控智能系统日常维护每天每天抽检烟感总数量的5%测试消防系统的烟感和温感达到要求，系统运行正常定期维护 1年测试系统的联动功能和更换配件消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流起动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警动作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试 1211灭火系统日常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护半年测试联动功能（八）房屋本体及公共设施维修保养计划和实施项目方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维修每月维修破损、清洗污迹无损坏、无污迹定期保养 1年翻新、清洗楼梯间及通道日常维修每天及时维修、更换整洁、无损坏定期保养 1年粉刷、修补屋面日常维修 1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏定期保养 2年翻新道路及绿化带日常维修每天路面修补（绿化带除草、修剪和浇灌绿化带整洁无损坏定期保养半年路面刷漆沟渠、池地下排水道日常维修每月及时维修、（清理）破损和堵塞畅通、无损坏定期保养半年清理淤泥、修理

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