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房地产经纪操作实务测试题 房地产经纪操作实务测试题 1.依据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，可以分为? 单项选择题 * A.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务(正确答案) B.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务 C.住宅经纪业务和商业房地产经纪业务 D.房地产代理业务和房地产居间业务 答案解析：依据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。 2. 在业务中，房地产经纪机构始终属于中立的第三方? 单项选择题 * A.房地产代理 B.房地产居间(正确答案) C.房地产买卖经纪 D.房地产租赁经纪 答案解析：在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或提供成交的机会。 3.新建商品房销售的预热期的推广期间，的作用较为重要? 单项选择题 * A.价格折扣 B.广告(正确答案) C.公关 D.策划 答案解析：预热期的推广主要是整个项目的形象推广，不必须要涉及具体的状况，这个阶段广告的作用较为重要。 4.可直接体现新建商品房不同房号或单元的销售状况，并能避免一房多卖的销售文件是? 单项选择题 * A.价目表 B.销控表(正确答案) C.客户置业计划 D.商品房认购意向书 答案解析：通过销控表可直接体现不同房号(单元)的销售状况，可以依据其准确地向客户推介房号，同时也是避免同一房号重复销售的重要工具之一。 5.销售人员向购房人展示不同房屋在不同付款方式下所必须支付的金额，便于客户依据自身条件了解选择范围的销售文件是? 单项选择题 * A.价目表 B.销控表 C.客户置业计划(正确答案) D.须知文件 答案解析：项目在推向市场时，不同的面积单位、不同楼层、不同朝向的房屋总价也不相同，事先制定出完善的客户置业计划，向购房人展示不同房屋在不同付款方式下所必须支付的金额，便于客户依据自身条件了解选择范围。 6.新建商品房展示项目特点最直接的方式，也是获取购房客户最为有效的途径是? 单项选择题 * A.网上展销 B.包装售楼处 C.现场接待(正确答案) D.社区讲座 答案解析：现场接待是展示项目特点最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。 7.新建商品房销售代理的最后环节是? 单项选择题 * A.与客户签订认购协议书 B.协助签订商品房买卖合同 C.结算佣金 D.房屋交验(正确答案) 答案解析：新建商品房销售代理的最后环节是房屋交验。 8.以下关于房地产经纪人员接待承租客户时的基本流程，错误的是? 单项选择题 * A.询问其对拟承租房屋的要求 B.询问承租方的租赁用途、心理价位 C.告知承租方经纪服务内容、收费标准和支付时间 D.告知承租方房屋租赁税费政策(正确答案) 答案解析：接待承租方的基本流程如下：(1)询问对拟承租房屋的基本要求。(2)询问承租方租赁用途、心理价位。(3)告知承租方经纪服务的内容、收费标准和支付时间。 9.存量房买卖合同签订前，关于房地产经纪人员应做到的事项描述错误的是? 单项选择题 * A.提醒双方办理房屋买卖合同网签手续(正确答案) B.提醒双方签约的注意事项 C.查看房地产权属证书及买卖双方的相关证件 D.为双方讲解合同条款 答案解析：合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：提醒买卖双方签约的注意事项；查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；为买卖双方具体讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等内容。 10.将房源分为A、B类房源，其分类依据是? 单项选择题 * A.价格 B.房地产质量好坏 C.销售难易角度(正确答案) D.区位优劣 答案解析：A、B类房源分类是从销售难易角度进行划分的，并不完全代表房地产质量的好坏。 11.以下关于房源信息的描述，错误的是? 单项选择题 * A.房源信息通常是指与委托出售(或出租)房屋相关的信息。 B.有助于房源交易的信息，即为房源信息 C.房地产经纪人员应向交易双方说明房源的优势，并规避房源的劣势(正确答案) D.房源信息不等同于房源 答案解析：房源通常是指与委托出售(或出租)房屋相关的信息。在房地产经纪业务中，很多人将房源和房源信息两个概念混淆，其实这两个概念并不能等同。有助于房源交易的信息，就被成为房源信息。房源信息不仅仅包括房源的优势信息，还包括房源的劣势信息。房地产经纪人员有必要向交易双方说明房源的优劣势信息，这样才会减少纠纷，产生一个相对合理的成交价格 12.房地产经纪人员目前收集房源信息最常用的方式是? 单项选择题 * A.门店接待(正确答案) B.互联网获取 C.住宅小区获取 D. 获取 答案解析：门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。 13.以下房源信息收集方法中，属于被动收集的是? 单项选择题 * A.媒体获取 B.住宅小区获取 C.联系有关单位 D. 获取(正确答案) 答案解析：房源信息收集方式有被动收集和主动收集两种，被动收集方式有门店接待、互联网获取、 获取、熟人推举。 14. 房源信息的整理方式中，对房源资料查询、更新的效率较低，目前只有小型的单店式房地产机构还采纳的管理方式是? 单项选择题 * A.纸张载体(正确答案) B.计算机 C.计算机联机系统 D.电子表格 答案解析：纸张载体方式的缺点是对房源资料查询、更新的效率较低，目前只有小型的单店式房地产机构还采纳这种管理方式管理房源信息。 15.房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入，其他房地产经纪人员只能看到房源的基本状况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人员拥有，这种房源信息共享模式是? 单项选择题 * A.公盘制 B.私盘制(正确答案) C.分区公盘制 D.内部公盘制 答案解析：私盘制是指房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入，其他房地产经纪人员只能看到房源的基本状况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人员拥有 16.已完成交易的房源属于? 单项选择题 * A.A类房源 B.有效房源 C.无效房源(正确答案) D.B类房源 答案解析：已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租或出售的房源属于无效房源。 17.可为以后的再次访问提供参照，获得更准确有效的信息，提升成交的机率的方法是? 单项选择题 * A.周期性访问 B.访问信息的累积(正确答案) C.房源状态的及时更新 D.房源信息的共享 答案解析：访问信息的不断积存将为以后的再次访问提供参照，获得更准确有效的信息，进一步提升成交的机率。 18.房源委托人与客户签订了交易合同，房源? 单项选择题 * A.从有效状态转为定金状态 B.从定金状态转为有效状态 C.从有效或定金状态转为签约状态(正确答案) D.变为无效状态 答案解析：房源委托人与客户签订了交易合同，房源从从有效或定金状态转为签约状态。 19. 房源信息发布渠道中，具有时效性强、成本低等优点，但有效时间短、感染力差的是? 单项选择题 * A.报纸(正确答案) B.互联网 C.户外广告 D.电视 答案解析：报纸这种方式具有读者广泛而稳定、版面灵活、时效性强、成本低等优点，但有效时间短、感染力较差。 20. 关于购买(租赁)必须求激烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要? 单项选择题 * A.重点跟踪(正确答案) B.定期跟踪 C.不再联系 D.择机联系 答案解析：关于购买(租赁)必须求激烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪。 21. 买方市场的前提下，对房地产经纪机构最重要的是? 单项选择题 * A.房源 B.房源信息 C.客源信息(正确答案) D.市场份额 答案解析：买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要。 22. 在一个小区，房地产经纪人员进行设摊招揽客户咨询，并将房地产经纪人员的联系方式告知客户，这种客源信息搜集方式是? 单项选择题 * A.人际关系法 B.驻守和挂红幅揽客法(正确答案) C.会员揽客法 D.团体揽客法 答案解析：驻守和挂红幅揽客法，其中驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区，可能是某个地段等，房地产经纪人员进行设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。挂红幅主要是指在小区较显眼的地方把房地产经纪人员的联系方式告知客户，等待客户联系房地产经纪人员的方式。 23. 具有更新速度快、时效性强，但信息难以特别、客户筛选难度大特点的客源开发方法是? 单项选择题 * A.门店接待法 B.广告法 C.互联网开发法(正确答案) D.客户介绍法 答案解析：互联网开发法更新速度快、时效性强，但信息难以特别、客户筛选难度大。 24.房地产经纪人员取得源源不断业务的最重要的确保是? 单项选择题 * A.注重营销手段的运用 B.始终关注客户必须求，维护客户关系并将其发展为终身顾客(正确答案) C.及时挖掘客户信息，不放过任何一个熟悉潜在客户和接触潜在客户的机会 D.用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，建立信任 答案解析：房地产经纪人员应始终关注客户必须求，维护客户关系并将其发展为终身顾客，这是房地产经纪人员取得源源不断业务的最重要的确保。 25.依据客户的性质，可以将客户分为? 单项选择题 * A.买房客户和租房客户 B.自用客户和投资客户 C.机构团体客户和个人客户(正确答案) D.新客户、老客户、将来客户和关系客户 答案解析：依据客户的性质，可以将客户分为机构团体客户和个人客户。 26.房地产价格信息搜集渠道中，具有权威有效、时效性相对较差特点的是? 单项选择题 * A.政府主管部门网站(正确答案) B.房地产经纪机构的成交实例 C.通过交易当事人了解信息 D.相关机构的调研报告 答案解析：政府部门所掌握的信息有以下两个特点：权威有效、时效性相对较差。 27.依据已有的数据计算某些数据指标，并通过这些指标推断价格走势的房地产价格信息分析方法是? 单项选择题 * A.比较分析 B.比价分析 C.简单统计分析(正确答案) D.因果关系分析 答案解析：简单统计分析，即依据已有的数据统计计算某些数据指标，并通过这些指标推断价格走势。 28.选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当依据确定? 单项选择题 * A.经纪服务方式 B.委托人的指定 C.政府政策规定 D.委托人的委托目的(正确答案) 答案解析：选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当依据委托人的委托目确实定。 29. 房地产经纪服务合同的违约责任可以定金的形式约定，但定金数额不应超过房屋交易价款的? 单项选择题 * A.10% B.15% C.20%(正确答案) D.30% 答案解析：房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，但定金数额不应超过房屋交易价款的20%。 30.以下关于签署房地产经纪合同的说法，错误的是? 单项选择题 * A.房地产经纪服务合同应以书面形式签订 B.房地产经纪人员应逐条向委托人解释房地产经纪服务合同的条款 C.房地产经纪机构的印章必须是机构的公章(正确答案) D.房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名 答案解析：房地产经纪服务合同应以书面形式签订。房地产经纪人员应逐条向委托人解释房地产经纪服务合同的条款，耐心解答委托人提出的问题。房地产经纪机构的印章可以是机构的公章，也可以是机构的合同专用章。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。 31.关于因交易双方隐瞒有关信息导致房屋交易合同无效的情形，处理方式是? 单项选择题 * A.经纪机构须退还经纪服务费用(正确答案) B.经纪机构不退还经纪服务费用 C.持续履行经纪服务合同 D.经纪机构与交易双方协商经纪服务费用问题 答案解析：因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未尽到检察义务导致房屋交易合同无效，经纪机构须退还经纪服务费用。 32.无民事行为能力人应由代理委托? 单项选择题 * A.委托的经纪人 B.委托的公证人 C.委托的律师 D.监护人(正确答案) 答案解析：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理委托。 33.房地产经纪服务费用由和代办服务费两部分构成? 单项选择题 * A.佣金(正确答案) B.咨询费 C.看房费 D.代书费 答案解析：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。 34.房屋实地查看前的准备工作不包括? 单项选择题 * A.提前与委托人约按时间 B.询问房屋的具体位置 C.备好房屋交验单(正确答案) D.备好实地查看的工具 答案解析：房地产经纪人员在房屋实地查看前，应做好相关准备工作：通过网络等途径，对委托方物的地理位置、交通状况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录；提前与委托人约定房屋实地查看的时间；询问委托人房屋的具体具体位置；备好房屋实地查看的工具；备好房屋状况说明书。 35.首次实地看房的房地产经纪人员应该首先查看房屋的? 单项选择题 * A.实物状况(正确答案) B.物业管理状况 C.产权状况 D.区位状况 答案解析：首次看房的房地产经纪人员应首先查看房屋实物状况，再看房屋物业管理状况和房屋区位状况。 36.房屋实物状况查看因素中，必须要附照片说明的是? 单项选择题 * A.建筑高度 B.空间布局(正确答案) C.建筑结构 D.设施设备 答案解析：房屋的空间布局应附照片说明。 38. 房屋状况说明书里的内容不包括? 单项选择题 * A.实物状况 B.权益状况 C.房屋开发状况(正确答案) D.交易信息 答案解析：房屋状况说明书包涵五个方面的内容：房屋实物状况、房屋权益状况、物业管理状况、房屋区位状况、房屋交易信息。 39.房屋状况说明书里的内容是房地产经纪人员依据房屋权利人提供的资料编写的是? 单项选择题 * A.实物状况 B.权益状况(正确答案) C.物业管理状况 D.区位状况 答案解析：房屋权益状况、房屋交易信息是房地产经纪人员依据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。 40.房地产经纪人员带领客户实地看房前，与业主约定的时间段最好不超过? 单项选择题 * A.半小时(正确答案) B.一小时 C.两小时 D.一个半小时 答案解析：与业主约按时间，约定的是时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。 41.房地产经纪人员带领客户看房后，客户表示必须要进一步合计，房地产经纪人员应? 单项选择题 * A.督促其赶紧做决定 B.表示理解，并再次匹配合适房源并约看(正确答案) C.放弃该客户 D.频繁联系客户，要求其尽快做决定 答案解析：假设客户表示必须要进一步合计，一定不要强买强卖，要表示理解，并进一步了解其客户必须求，再次匹配合适房源并约看。 42.向客户介绍房屋基本状况的依据是? 单项选择题 * A.房屋状况说明书(正确答案) B.房屋使用说明书 C.房地产经纪服务合同 D.带看确认书 答案解析：房屋状况说明书是房源信息的基础资料，是向客户介绍房屋基本状况的依据。 43.房地产交易合同前，房地产经纪人员的准备工作不包括? 单项选择题 * A.推举合同文本 B.合同当事人主体资格的提示 C.国家和地方有关法律法规的解释 D.准备房地产经纪服务合同(正确答案) 答案解析：房地产交易合同前，房地产经纪人员的准备工作有推举合同文本、合同当事人主体资格的提示、国家和地方有关法律法规的解释。 44.以下情形下签订合同可变更的是? 单项选择题 * A.一方以欺诈的手段，使对方背离真实意思下签订的(正确答案) B.以合法形式掩盖非法目的的 C.损害社会公共利益 D.违反法律、行政法规的强制性规定 答案解析：以下两种合同可变更或者撤销：因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在背离真实意思的状况下订立的合同。 45.以下不属于存量房买卖合同的主要条款的是? 单项选择题 * A.房屋的坐落 B.房屋交付时间和交付方式 C.纠纷解决方式 D.押金交付时间和交付方式(正确答案) 答案解析：存量房买卖合同的主要条款有：双方当事人名称或者姓名；房屋产权属证书的基本状况；房屋的坐落；土地使用权性质、土地用途、土地使用权剩余年限；房屋具体状况如面积、户型、结构；房屋单价与总价；房款交付时间、地点、交付方式；房屋交付时间和交付方式；违约应承当的法律责任；纠纷的解决方式；合同附件；补充协议。 46.房屋买卖合同约定买方支付定金为10万元，但实际上只支付了5万元，并且卖方也接受了，后因卖方违约，则卖方应? 单项选择题 * A.返还定金20万元 B.返还定金10万元(正确答案) C.返还定金5万元 D.不返还定金 答案解析：收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金，实际交付的定金改变了约定的定金数额的，以改变后的定金金额为准。 47.关于房地产开发企业制作的格式合同的格式条款有两种以上的解释的，应? 单项选择题 * A.该格式条款无效 B.按通常理解予以解释 C.作出不利于房地产开发企业的解释(正确答案) D.作出利于房地产开发企业的解释 答案解析：对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。 48.关于新建商品房，风险责任一般约定是转移? 单项选择题 * A.交付定金后 B.房屋交付后(正确答案) C.产权登记后 D.交付房款后 答案解析：风险责任一般约定是房屋交付后转移。 49.新建商品房买卖合同如有图纸粘贴的，处理方式是? 单项选择题 * A.双方签字 B.盖开发企业的骑缝章 C.盖购房人的骑缝章 D.双方签字并且盖骑缝章(正确答案) 答案解析：如有图纸粘贴的，均必须要双方签字并且盖骑缝章。 50.关于现售新建商品房买卖合同，房地产经纪人员应提示的要点不包括? 单项选择题 * A.约定交付两书，注意其保修责任 B.买方注意办理房地产权属证书的时间和责任 C.合同中必须要写明有关物业管理的约定是否是前期物业管理 D.合同中约定面积发生误差时的处理方法(正确答案) 答案解析：房地产经纪人员在代理销售已经通过完工验收的商品房时，应当做好以下工作：确认开发企业是否已将建成的商品房出租；定金罚则的说明；广告合同责任的约定；面积条款确实定；交付两书的提示；配套设施设备的交付约定；产权过户的提示；相关费用的承当说明；物业管理的说明；图纸交付与合同附件的约定；交付验收的提示；风险责任的约定；补充条款的签章。 51.同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，首先确定为承租人? 单项选择题 * A.已经合法占有租赁房屋的(正确答案) B.已经办理登记备案的 C.合同成立在先的 D.交付租金在先的 答案解析：按照有关司法解释，同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，按以下顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的、已经办理登记备案手续的、合同成立在先的。 52. 房屋租赁合同如没有特别的约定，房屋修理责任由承当? 单项选择题 * A.承租人 B.出租人(正确答案) C.承租人和出租人共同 D.承租人和出租人协商确定 答案解析：如没有特别的约定，修理责任由出租人承当。 53.房屋租赁合同中应约定房屋和设施设备非正常使用产生的风险应由承当? 单项选择题 * A.承租人(正确答案) B.出租人 C.承租人和出租人共同 D.承租人和出租人协商确定 答案解析：当事人应在合同中约定房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承当，非正常使用产生的风险由承租人承当。 54.出租人履行通知义务后，承租人在内未明确表示购买的，房屋承租人的优先购买权法院不予保护? 单项选择题 * A.10日 B.15日(正确答案) C.20日 D.30日 答案解析：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，房屋承租人的优先购买权法院不予保护。 55.新建商品房买卖合同备案应由？ 单项选择题 * A.房地产开发企业办理 B.购房人办理 C.房地产开发企业和购房人共同(正确答案) D.物业服务企业办理 答案解析：商品房买卖合同备案必须要双方当事人共同办理。