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物业公用设施设备的管理、维护、更新措施
第一节机电设备设施服务承诺及管理目标
一、机电设施设备管理目标承诺
1、避雷接地系统：完好率1%。
2、电梯系统：持证上岗，规范操作，电梯年故障率低于7% ；接到报警信号45分钟内解救乘客，排除设备故障。
3、水电管理：严格遵照校方规章制度执行，把好能耗关；每年对楼宇水箱进行两次清洗消毒杀虫，保障水质符合国家标准。
4、水泵房管理：设备完好率1% ；设备维修处理率1%。
5、垃圾中转站管理：严格执行各项规章制度，规范操作，保障垃圾及时清运。
6、亮化及喷灌设施管理：景观灯照明亮灯率99% ；路灯亮灯率1% ；维修处理率1%。
7、空调及通风系统：设备完好率1% ；设备维修处理率1%。
8、消防系统：（含水泵接合器、防排烟风机、室内外消防设施等）设备完好率1% ；设备维修处理率99%，并可随时启用。
二、机电设施设备管理及维修原则
1、经济、合理、安全、适用的原则
2、区别对待原则
3、服务原则
4、及时原则
第二节机电设备设施管理重点难点分析
一、机电设备养护工作的重点、难点
1、特殊天气情况下的正常教学、科研、生活秩序保障
由于**属于雷雨多发地区，因此在每年雨季来临之前，对各楼宇避雷接地系统、给排水管网等进行检查维护；在雷雨之后及时进行检查修复；保障各项设备正常运行是我方管理工作的重点所在。
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2、电梯的运行与管理
电梯安全是近年来关注的重点，作为日常生活不可或缺的媒介和形象展示的窗，电梯的运行管理是机电运行中的重点。配合维保、年检单位做好电梯的运行检查，建立运行档案，张贴《电梯安全使用许可证》和《乘梯须知》，制订紧急救援方案和操作程序，保障电梯年故障率低于7%是我们管理工作的又一重点
。
3、设备分布不集中为正常机电养护巡查增加了难度
本物业项目主要的能源供给设备相对不集中，而消防、会议系统、监控等设备均分散于各办公楼，这就给我方的检查巡视监察工作带来了一定的难度。我们将在改进技术监控力度上下功夫，解决设备设施“群”分散管理的难题，结合公司物业管理模式，高标准，高起点，严要求的管理经验实施维护保养工作。
4、应急预案的详细可行
本物业项目**大学**校区是属综合校园物业，综合一体的多功能建筑群，在此经常有外事活动以及重大会务活动举行。为了保证设备的正常运行，提供优质的电能以及正常的供水而制订的各类预防性、应急性措施必不可少。
5、设备设施实施养护过程中的保密管理与控制
**大学**校区办公场所有很严格的保密制度，如何避免在保密场所出现设备设施故障是我方设施设备管理和维护工作需突破的新领域。同时通过培训，提高员工的保密安全防范意识也是我们安全工作的重要工作内容。
第三节机电设备设施管理的总体思路
针对**大学**校区办公楼机电设备设施项目多，范围广的特点，我方提出的管理思路是：“一、三、六”管理构想。即：建立一支专业的、高素质的服务队伍；实施三个阶段工作规划；做好人员配置管理、运行管理、安全工作、成本管理、内务管理和应急管理六大管理。
一、建立一支专业队伍
为做好房屋和公用设施设备的管理，我们拟组建工程技术部，下设专业综合
2 /14维修人员来保证**大学**校区的公用设施设备的管理（供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统等）和房屋维修管理。并制定严格的工作流程，如下：

三、机电设备管理的三个阶段
依据管理特征的不同，我方将机电设备管理阶段划分为机电设备验收接管阶段、保修期内运行管理阶段和机电设备全面管理三个阶段。
1、机电设备验收接管阶段工作计划（含前期）
附表:前期介入接管工作计划表
流程
工作内容或安排
工作人员
人数
步骤一
去**大学**校区施工现场考察物业项目情况
机电主管、编写组
6
步骤二
编写机电设备管理技术标书
机电标书编写组
2
步骤三
就机电相关问题向业主单位提出疑问
机电标书编写组
2
步骤四
**大学**校区项目研讨会（自办）
机电标书编写组
2
步骤五
前递交投标文件
机电标书编写组
6
步骤六
中标后，我方承诺一周内机电主管和强弱电工程技术人员到位
总公司机电、专
业人员介入
2

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步骤七
10天内，其它专业技师到位。验收前期介入检查、资料准备工作开始
工程技术部开展工作
5
根据业主方要求
全面验收接管、设备试运行、签署移交文稿
工程技术中心主管及强弱电专业等
4

说明：
⑴前期介入
为了更好地了解该项目，我司两次派专业技术人员驻**市进行实地考察，全方位了解机电设备的配套情况，熟悉线路、管道的走向及其结构、使用功能、操作维护及安全技术和运行特点，为拟定该管理方案奠定基础。
⑵物业接管验收阶段
制定严格的验收方案和相关表格，对检查出来的问题进行归纳，提出改进意见，督促施工单位进行整改。
① 机电设备的实物验收必须按规定进行设备试运行，并就数量、试用状态等内容做好相关验收记录。
② 对压力容器、空调锅炉、消防系统、高压阀门、房屋的防水层、供水管网等设备设施的验收需进行水压试验，确保正常，严防渗漏等工程遗留问题。
③ 对燃气供应管网采用相关仪器方法查找有无泄漏点。
④ 接管机电工程项目的资料通常有：
产品类资料：开箱单、产品合格证、使用维护说明书、安装调试手册、厂家试验检测报告、原理图、接线图、配套软件资料、驱动程序盘、保修单、信用服务卡等。
房屋、安装类资料：原始规划设计图、平面布置图、安装施工图、竣工平面图、竣工验收文字资料、设计变更资料等。
专项设备准用合格证：消防验收报告、供用电协议、电梯准用证、锅炉准用证、供水协议、水池检验合格证等。
⑤ 水、电表及燃气表的抄录；办理其它相关验收移交手续；签署交接清单。
⑥ 设备资料的整理、编号、登记、归档、造册和备份。
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⑦ 分组分专业逐项进行机电设备验收。
⑧ 管理物资装备配备：品种精简，数量合理，质量合格。
2、保修期内运行管理阶段
物业管理单位设备保修保养期内运行管理阶段的工作内容可分为日常巡检与监督维保两大部分。
⑴运行值班巡视检查的主要职能
① 巡视监控设备的运行状态；及时发现设备的异常情况；对简单设备故障问题进行排除处理或调整。
② 对设备的能耗情况进行计量抄表统计，为制订能耗计划和能源消耗计费提供依据。
③ 熟练操作相关设备，保证设备清洁，进行日常保养。
④ 掌握设备的运行状态；监督各专业设备维修保养工作，保证设备维修保养工作到位。
⑤ 制订《**大学**校区重要活动时间段的专项设备的巡查安排表》，逐步调整适应**大学**校区的维修保养时间。
⑥ 修订、完善各种设备运行记录表。
⑵保修期内的前期主要工作内容
① 在机电设备接管验收后积极加强与安装单位的协作联系。
② 编制机电设备运行管理规章制度、修订各种机电设备安全操作规程和运行记录表。建立设备台帐、设备卡和警示、标识系统。要求标识系统与**大学**校区的文化品味相一致。
③ 掌握维修保养单位的保养计划（年检、季检、月检和周检），为今后的全面接管提供参考依据。
④ 加强员工在岗技术培训，使员工成为复合型人才；提高员工的安全防范知识和熟悉主要设备测试原理、调试方法等。
⑤ 与维保单位确立维保工作监督签收制度，形成良性激励机制。
⑥ 完成各种机电设备运行记录的填写和统计。
⑦ 制定突发事件应急处理程序。
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⑶保修期结束的交接工作主要内容
① 全面检查各主要机电设备的运行性能，整理维修保养单等历史资料。
② 组织维修技术和安全操作技能培训，熟练掌握维修调试方法，保证机电设备维修技术的连续性。
③ 参照原维修保养单位的养护计划，修订我方的养护工作计划，保证主要机电设备的维护保养工作及时到位。
④ 修订主要设备维修保养工作流程。
3、设备全面接管管理阶段
保修期结束后机电设备管理正式进入全面管理阶段。此阶段机电管理人员已全部到位。设备通过有效的预防性维护保养，延长其使用寿命，减少设备原发故障的发生，提高设备的可靠性和使用效率。
⑴机电设备正常管理期的主要工作
① 编制和完善主要机电设备管理的年度工作计划。并将计划内容分解到季度、月份，形成工作细则，以便实施。
② 继续进行运行管理的全部内容，规范实施维修保养工作。
③ 建立设备备品配件库，摸索规律，保障合理的储备定额。
④ 提出节能技改措施和方案（见节能管理章节）。
⑤ 负责特种设备（锅炉、电梯、）年度报检和高压操作工具、压力表及专用仪器仪表的年度送检。
⑥ 建立运行管理和维修保养管理两大考核标准，保证管理工作落到实处。
⑵机电设备正常管理的基础工作
① 修订设备维修保养相应的规章制度，编制《机电安全作业手册》，完善各种机电设备维修安全操作规程。
② 建立健全设备维修保养工作标准和维修监督检查考核办法、考核内容等。
③ 制定周密的设备定期维修检查安排计划（错开**大学**校区办公时间）。
④ 完善特种设备的定期维修保养工作内容。
⑤ 完成设备定期维修保养记录资料的收集整理。
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⑥ 建立完善维修档案，完善设备维修安全警示标识系统。
⑦ 不定期开展专项技术培训，参与当地专业技术交流，形成校企联合的良性格局，鼓励员工自学成才等。
⑧ 招聘社会专业维修技术精英人才，提高机电设备维修保养的技术质量。
⑨ 按计划定期组织应急措施和方法的实操演练。
⑶加强机电设备正常管理举措
① 利用现代科学技术（物业管理计算机软件运用）改进管理方式，提高管理工作效率。
② 用技术手段减少劳动人力成本。如；综合布线联网技术和计算机监控技术的采纳可以代替部份人力对设备运行状态实施即时监控。传感技术的运用，可以检查运行设备的温度、磨损、超压、变形等技术参数，及时准确地发现机电设备问题，为我方解决问题创造条件。
③ 建立能耗统计分析制度和维修保养材料验收领用制度，全面推行节能降耗、成本核算机制。
④ 在设备设施维修保养工作中，引入绿色环保理念，在了解和推广无污染新技术、新材料、新工艺的同时，杜绝废旧物资（如蓄电池液、电容液、油污）对环境造成污染等。
⑤ 加强用电、燃气、消防、高空作业安全等安全保障措施。
⑥ 提出技术改造的可行性方案。
第四节设备设施的日常管理及养护周期
一、中央空调运行
（一）维修管理工作内容
1、空调主机房严禁使用明火及存放易燃易爆物品；
2、严格执行可燃气体管理规定；
3、在中央空调使用前十天应对冷水机组的各部件进行检查（加油、干燥剂是否更换、截止阀的开关是否灵活、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁设备灰尘、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等）。
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4、在空调使用期间，中央空调运行管理实行运行全程监控，监控工作由空调值班员进行。每班1小时巡视空调设备一次，通过闻、看、听、摸等办法及时掌握和发现监视设备监视不了的设备潜在故障隐患。
5、及时清除设备现场的杂物；保持设备和场地清洁。
6、通过观察监视设备，掌握空调设备运行状态。巡视时主要注意空调运行有无“三漏”现象，有无异声异味。发现问题及时报领导组织安排维修处理。
7、每年定期对空调设备进行维护保养工作（必须涉及的内容有测量蒸发器进出水温和压力；压缩机取段温度测量；压缩机三相电流平衡性测量；检查保护开关的整定情况；紧固电路上各电线接端螺丝；测量电机绝缘；微电脑控制中心的设定值和运行值的调整；检查清洁电器控制柜等），并同时进行水质化验;对过滤网进行清洗、对水管加防垢剂；给风机盘管电机和水泵电机轴承端更换或加注新黄油。
8、梅雨季节，做好室外冷却机组的防潮防锈措施。
9、检查各种空调阀门温控设施是否良好，统计空调能源消耗情况。
10、做好《空调日运行记录》、《空调机组巡视检查记录》、《空调维修记录》和《空调保养记录》等日常工作记录。
11、空调设备工作用易耗材料必须及时统计，每月上报工程技术部主管以便及时掌握消耗情况。
12、由工程技术部制订降耗措施，为来年的材料请购计划作准备。
（二）中央空调的维修养护方案
针对**大学**校区中央空调系统的特点，及时制定相应的维修养护计划，积极做好各项维修养护工作及相关记录。
1. 日常养护管理
⑴每年供冷季节机组启动前
a、检查燃气的压力是否符合直燃机组的规定；
b、检查机组的安全阀动作是否按规定动作；
c、检查溶液比例是否正常；
d、检查制冷剂液位和吸收剂液位是否正常；
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e、检查冷凝器和变频压缩机；
f、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；
g、检查调整微电脑控制的设定值；
h、可燃气体控制阀门动作是否灵活；
I、检查主机房通风是否良好；
J、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。
（2）运行期间管理
a、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置；
b、检查控制装置的运行；
c、检查制冷剂液位和吸收剂浓度及比例；
d、检查润滑系统的运行；
e、检查燃气系统燃烧值是否达到规定的要求；
f、清理燃器过滤器的沉积物质及清洁过滤网；
g、检查风机和溶液泵、吸收器、蒸发器工作是否运行正常；
h、检查燃烧机体是否有集碳的现象；
I、检查冷却水进出水是否达到设计的各种技术参数；
j、检查排烟风道是否有漏烟的现象；
k、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修
；
l、每月进行一次泄漏检查；
m、记录和报告有需要更换的零配件；
n、冷却电机轴承打油或更换轴承；
o、高、低压控制柜检测、维修或更换；
P、空调机组检测、修理或更换零配件；
q、清洁、清理冷凝器及过滤器的沉积物质；
r、电器装置有否接驳松脱、触点氧化，是否有外来物质，是否需修理或更换；
s、控制和保护装置调整设定值检测、修理或更换。
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(3 )每年制冷期、制热期结束停机期间
a、检查压缩电机组件的各项环节；
b、检查机组的润滑系统；
c、检查燃气系统是否有泄露的情况存在；
d、调整燃烧机组的各种参数使之达到正常值；
e、检查燃烧机组的运行参数是否正常；
f、对烟道及燃烧机组的集碳和漏烟清理、维修一次;
g、执行各项正确操作程序，检查电机启动器；
h、检查控制面板，确定各操作状态是否正常；
i、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗；
j、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法；
k、各种仪表及安全控制部件送相关部门检测。
2. 定期养护管理表格
(表一)
具体
时间
内容
具体要求
项目
次数

每天
一次
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异
常现象；
2、泵体盘根处滴水是否符合要求。
电压、电流等正常
，盘根无漏水
冷
冻
泵
每季
一次
1、检查联轴器及盘根的使用情况；
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭
。
联轴器、阀门灵活
每年
一次
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；
2、检测电机接地电阻，并记录；
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料；
5、泵壳、泵体清锈刷漆。
外观良好，润滑良好，阻值符合要求

冷
每天
1、检查水阀浮球阀是否正常；
电流、电压正常，
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却
塔
一次
2、观察电流、电压；
3、喷头旋转是否灵活；
4、检查冷却塔水损是否正常；
5、检查塥体是否正常；
阀门工作正常。
每季
一次
1、重复上述检查；
2、进行水处理；
3、检查电机皮带是否正常；
4、加固冷却塔分组塥体；
5、检查喷头布水是否正常，漏水是否超标；
6、清洗冷却塔塔体。
皮带松弛正常，水质防锈处理合格，冷却塔外观良好。
冷却塔冷却塔
每
年一
次
1、用5v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MO否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M O以上时则应拆修电机线圈；
2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承；
3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修；
4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴；
5、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶；
6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）；
7、拧紧所有紧固件；
8、清洁整个冷却塔外表。
电机风扇联接良好；转速风量达到设备要求；塔体整洁。
（表二）

具体
项目
时间
次数
内容
具体要求
11 /14

风机盘
管
每周
一次
1、观察风机是否正常运行，有无异声；
2、空调开关及电磁阀工作是否正常。
运行正常
每季
一次
1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水；
2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
阀门工作正常，盘管畅通。
每年
一次
1、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期；
2、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；
3、用5v摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M O,否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；
4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物
；
5、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢；
6、拧紧所有紧固件；
7、清洁风机盘管外壳。
出风速、温度达到额定值；电机运行无噪声，设备无漏水。
空调风机
每天
一次
1、机组外部清洁；
2、检查电磁阀、温控器工作是否正常；
3、检查阀门是否漏水，
4、接水盘排水是否畅通；
外观良好，设备运行正常。
每季
一次
1、重复上述检查；
2、清洗风机过滤网；
3、风机轴承加注黄油；
4、调校叶片对重一次；
过滤网干净，润滑良好。
每年
一次
1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风；
2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油；
制冷效果好、空气循环顺畅，无泄漏
O
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具体
项目
时间
次数
内容
具体要求
阀类
每半年进行一次
1、节制阀与调节阀的维修保养：
检查是否泄漏，如是则应加压填料；
检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆
加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫；
2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；
通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；
阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应填压填料。
3、对其它阀门除锈和防漏处理。
开闭灵活，无破损，无渗漏
。
自控
箱及
控制
器
每天
一次
1、清洁卫生；。
2、观察电流、电压是否正常。
3、检查各种指示状况是否正常；
电流、电压正常，卫生良好
。
每季
一次
1、检查线路有无过热现象；
2、检查进出线路接线装置是否完好。
3、检查手、自动转换是否灵活；
线路无过热现象，接线装置良好。
每年
一次
1、检测箱体的接地电阻；
2、更换接触不良的部件。
阻值符合规范
水处理
每年
二次
1、委托专业公司对水质进行处理项目的维护保养，此项工作由专业工程师负责监督进行并记录在《空调系统设备设施维修保养记录表》内。
2、每年制冷及制热期各检测一次冷冻水的各种参数是否达到相关规定；
合格

3、 风机及风柜外壳清锈刷漆；
4、 测试控制部分工作性能。

（表三）
3、 风机及风柜外壳清锈刷漆;
4、 测试控制部分工作性能。
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3. 用节能降耗的观点指导供暖系统管理
如我方中标本项目，将会合理调配和启用，实行经济运行和降低管道路途热能损耗，提高热效率，是我方日后节能降耗成本分析工作的重点。同时，由于主管道露天敷设，在夏季、秋季这长达半年余的停用期间，防止管道保温层晒裂、老化、脱落、管道锈蚀、炉膛结垢等问题均是我方工作的内容。在运行管理方面，我们的侧重点一是通过停用期的有效保养以保障设备的正常使用；二是提高安全操作技能以保障设备的安全运行；三是有效进行水质处理，降低水质硬度，防止水质不良造成锅炉及管网结垢，提高锅炉热效率。
4. 中央制冷空调设备的共性考虑和分别保养
本项目主要采用镖杆式冷水机组，就其管道维护保养而言应予以共性考虑。但由于主机机组的型号不同，特别是在元器件互换问题上有一定差别，因此坚持管道的共同维护，主机分别进行维修保养以有效保障制冷设备的正常运行及过冬养护是我们的主要策略。
5. 保持照明系统的高亮灯率
照明系统包括景观照明、通道照明、路灯照明等，因涉及范围广，灯具种类繁多，将直接影响物业建筑群体的夜间形象。经验告诉我们：大批量的室外照明灯具启用后其损坏率是比较高的。因此，保障照明系统较高的亮灯率，用技术手段降低灯具损坏率以及摸索出照明灯具的耗损规律找到解决问题的方法是我方管理工作的重点。我们将会从机关节约能源来实施控制，按照设计说明严格执行分段运行，半夜灯及全夜灯，加强巡视检修力度，同时也从节能降耗上体现出高峰季节用电损耗，延长其使用寿命。
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