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南京房地产项目投资分析

一、 按住宅运算
〔一〕投资部分
1、 总投资额=单价*建筑面积=5000元/平米*38平米=190000元。
2、 首付金额=190000元*0.2=38000元。〔按首付两成计〕
3、 月还款额=845元。〔按八成贷款，30年等额本息运算〕
〔二〕收入部分
1、 采纳市场比较法确定以后租金收入
（1） 选取可比实例
依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:
A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例
B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例
C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例
（2） 对可比实例进行修正

可比实例修正表
估价对象及可比实例
完美生活
案例A
案例B
案例C
比较因素内容

租赁价格

0.7元/平米/天
0.85元/平米/天
0.75元/平米/天
交易情形
100
90
90
90
房地产状况

地区级差

100

97

100

102

离市中心距离
100
98
99
97

离主干道距离
100
100
98
96

房屋成色
100
90
94
70

结构装修
100
90
95
85

商业网点
100
102
100
98

公共配套设施
100
94
94
85

物业治理及服务
100
92
95
80

景观
100
96
102
85
由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情形一项对可比实例进行修正均为90.
房地产状况一项修正〔见上表〕，修正结果如下：
可比实例A：0.7元/0.93=0.75元/平米/天
可比实例B: 0.85元/0.96=0.88元/平米/天
可比实例C 0.75/0.88=0.85元/平米/天
完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：
（0. 75+0.88+0.85〕/3=0.83元/平米/天
交易日期修正，以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展情形以及本市房屋租赁市场的整体情形，年增长率按5%运算，那么完美生活的租金价格应为：0.83*〔1+5%〕的1.5次方=0.9元/平米/天.

〔三〕投资收入比较
面积
月还款额
月租金额
月收益
38平米
845元
1026元
181元
55平米
1223元
1485
262元
按上表运算，投资完美生活的38平米住宅单元一套，30年后不但能够通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益27160元。〔181*12*30—5000*38*0.2〕 该方案未考虑房产的以后保值增值因素。

二、 按办公运算
〔一〕投资部分
1、总投资额=单价*建筑面积=5000元*152平米=760000元。〔以38平米为1个单位，按4个单位运算〕
2、 首付金额=760000元*0.2=152000元。〔按首付两成计〕
3、 月还款额=3380元。〔按八成贷款，30年等额本息运算〕
〔二〕收入部分
1、 采纳市场比较法确定以后租金收入
（1） 选取可比实例
依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:
A: 南开区黄河道大通大厦租赁交易实例
B: 南开区长江道新时代大厦租赁交易实例
C: 南开区白堤路运通大厦租赁交易实例
（2） 对可比实例进行修正

可比实例修正表
估价对象及可比实例
完美生活
案例A
案例B
案例C
比较因素内容

租赁价格

1.3元/平米/天
1.3元/平米/天
1.1元/平米/天
交易情形
100
95
92
92

房地产状况
地区级差
100
97
100
98
离市中心距离
100
98
99
97
离主干道距离
100
100
100
96
房屋成色
100
94
90
88
结构装修
100
102
97
98
商业网点
100
100
100
96
公共配套设施
100
96
94
90
物业治理及服务
100
95
92
90
景观
100
96
94
94
由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情形一项对可比实例进行修正。.
房地产状况一项修正〔见上表〕，修正结果如下：
可比实例A：1.3元/0.97=1.35元/平米/天
可比实例B: 1.3元/0.96=1.36元/平米/天
可比实例C 1.1元/0.94=1.17元/平米/天
完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：
〔1.35+1.36+1.17〕/3=1.3元/平米/天
交易日期修正，以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展情形以及本市办公用房租赁市场的整体情形，年增长率按5%运算，那么完美生活的租金价格应为：1.3*〔1+5%〕的1.5次方=1.4元/平米/天.
〔三〕投资收入比较

面积

月还款额

月租金额

月收益额

114平米

2535元

4788元

2235元

152平米

3380元

6384元

3004元

按上表运算，投资完美生活的152平米办公单元一套，30年后不但能够通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益929440元。〔3004*12*30—5000*152*0.2〕 该方案未考虑房产的以后保值增值因素。