物业维修养护服务质量基础标准.docx

物业维修养护服务质量基础标准
为了保证物业外观整洁，延长物业设施的使用寿命和节约运行成 本，除了正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，需根据实际情 况制定具体的维修保养计划，具体规定如下:
1、物业区域内道路
1 ）对区域内的路面、路沿等作全面的检查，发现缺损和裂缝， 单次单项维护项目费用在20元以内的，由乙方负责实施维修维护
工作；单次单项维护项目费用在20元以上由甲方负责维修维护工
2）时限：由乙方负责实施的维修项E
，应当在3天内完成；由
甲方负责实施的维修项E
，乙方应当在发现问题后的3天内提供书面

报修单于甲方。
2、消防走道及楼梯
1）每天对大楼内部大堂、电梯厅、消防走道和楼梯进行一次全 面的检查，发现地砖和墙砖的损坏，应及时修复和上报甲方。
3、楼顶屋顶
1）每月对屋面的防水层和保温屋作一次全面检查，发现有损坏
的地方，及时修复和上报甲方；
2）检查排水情况，每日检查一次，清除杂物，保证通畅;
3）每季度对屋面的铁制走道和避雷带作一次保养;
4）每季度对屋顶的所有户外保温管道作一次检查，发现破损及 时上报甲方。
4、电器设施
1）每日对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、 声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状 况；
2）每日清扫配电房及配电机表面灰尘；
3）每日统计用电量及电压变化，并做记录；
4）每月向甲方上报用电分析报告，用电设施设备巡视记录；
5）每季度对配电房设备进行一次停电清扫和接线柱紧固等保养 工作；
6）每日对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
5、照明灯具
1）每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查；
2）每月检查灯具使用状况，并进行清洁工作；
3）每月统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。
6、电梯
1）电梯的每日保养与检查；
2）每部电梯轿箱通风机是否处于正常运转状态，以及照明是否 损坏，如发现问题及时维修更换；
3）随时保持电梯轿箱内的清洁卫生；
4）观察电梯运行是否平稳，有无异响及晃动现象；
5）观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确；
6）检查电梯门启闭功能是否正常；
7）检查电梯运行楼层指示信号显示功能是否正常；
8）检查电梯桥箱内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；
9）督促甲方维保单位定期不定期检查电梯卷扬传动装置工作情 况是否正常，有无抖动，传动装置有无异常响声，轴承温度是否过高， 电机温度是否过高；
10）督促甲方维保单位定期不定期检查电梯抱闸工作是否可靠 及检查抱闸皮与抱闸轮触面积，间隙是否正常，闸皮磨损情况如何;
11）督促甲方维保单位定期不定期检查传动装置润滑油位应在 油标上下刻线之间，油不足应加油补充；
12）督促甲方维保单位定期不定期检查钢绳、绳轮转动是滞灵 活，绳轮固定是否可靠，螺栓是否松动以及检查绳轮橡胶有无磨损损 坏情况；
13）督促甲方维保单位定期不定期检查电梯井地坑是否积水，
应保持干净;
14 ）督促甲方维保单位定期不定期检查电梯滑道润滑情况是否 良好；
15）督促甲方维保单位定期不定期检查钢绳有无锈蚀及破损、 伤痕不良现象；
16）每日观察机房内空调温度，开启空气调节设备降温，保持 机械与电气设备运行正常；
17）每周检查电梯井道、底坑有无异状物；
18）每年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。
7、空调
1）乙方应建立空调系统维护保养管理档案，并认真做好记录；
2）每日巡视空调主机、水泵、空调设备、空调机房等，发现问 题及时督促维保单位进行处理；
3）督促专业维保公司定期对制冷机组进行保养，供冷期前对制 冷机组进行一次全面检查，每年供冷期后检查一次制冷机冷凝器结垢 情况，对明显结垢冷凝器进行清洗；
4）督促维保单位定期检查、测试制冷机组，排气压力、吸气压 力、冷凝压力、冷凝温度、油压、油温、排气次数在规定范围内；
5）督促维保单位定期对水泵进行全面检修，检查电机轴承，注
油脂，检测电机温升;
6）督促维保单位定期对风机盘管进行全面检修；
7）督促维保单位定期对排风机进行全面检修，风机轴承每月保 养；
8）督促维保单位定期检查膨胀水箱，保持清洁、水位正常，无 跑、冒、滴、漏现象；
9）督促维保单位做好供暖及制冷前设备维护保养工作，确保空 调正常运行；
10）配合维保单位做好空调维修、保养工作，对维修、保养项 目进行监督，并对维修后空调设备运行进行签字确认；
11）负责对空调维护保养情况进行考核；
8、避雷装置
1）每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻；
2）每年进行一次避雷装置安全检测，并出具检测报告（委托避雷 装置检测所）。
9、水泵、上水管道及水箱
1）每班巡视各水泵支行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯 状况和水压等；
2）发现问题及时停泵检修；
3）每班巡视管道、阀件接有无异常;
4）每班巡视机房附属设施状况；
5）每日清扫机房；
6）每季度对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟；
7）每日检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀；
8）每年请防疫站对水样进行检查；
9）每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电 机绝缘等。
10、给排水管道、卫生设施
1）按时巡检各类运行设备、管道系统，保证无跑、冒、滴、漏 现象及事故隐患，保证无堵塞，给排水管道通畅；
2）需停水时应按规定提前24小时通知甲方；
3）每日观察用水量是否正常，统计用水量及水压变化，并做好 记录；
4）每月向甲方上报用水分析报告，用水设施设备巡视记录；
5）定期清理水池内垃圾污物，保持干净。
11、污水处理及集水井/泵
1）每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液 位报警装置；
2）每周清理调节池隔栅垃圾;
3 ）每班检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯）；
4）每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作；
5）每月对潜水泵及控制箱进行保养工作。
12、其他
1）每月对各所有公共部位五金配件进行一次全面检查和维修；
2）每年对所有户外钥匙加一次润滑油，每年对所有的门锁进行
一次检查修缮；
3）每月对所有的公共部份及门窗进行一次检查。