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房屋设备维修管理
一、房屋设备的保养与维修
为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。
1. 设备保养
房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设 备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护 保养、一级保养和二级保养)。
(1) 日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括 定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。
(2) 一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要 包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照设备磨损规律进行定期保养。
(3) 二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部 修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。
2. 设备维修
房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进 行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：
(1零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进 行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分 解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设 备正常运转。更换率为10%~30%左右。
(3大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换 主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过
30%
(4设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术 性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备，提高和改善技术性能。
(5) 故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员 采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。
(6) 设备维修日常工作。
3. 房屋设备维修的特点
(1) 设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维 修一次性投资大、成本高,因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用 而发生有形损耗,致使其使用年限缩短，另一方面,由于技术进步，出现了性能更好、 使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形 的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成 本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此, 维修更新这种设备的成本就较高。
(2) 维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部,其灵敏程度和精确程 度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常 发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业 技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术 资料,建立房屋设备维修责任制。
(3) 随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使 用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障,这就使房屋设备的维修有很 强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一 定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房 屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备 日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是 集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的 特点。
二、各类管理人员的岗位职责与管理
制度
1. 管理人员的岗位职责
(1) 工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证 设备正常进行的总负责人。其职责是：
① 在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、 规章和制度；
② 负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终 处于良好工作状态；
③ 组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准,并监督执行；
④ 组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；
⑤ 组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人 员实施；
⑥ 组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；
⑦ 组织全体工程部员工进行政治学习，树立业主至上，服务第一”的思想，进行 技术业务学习，提高解决技术难题的能力。
(2) 各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下, 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、 维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 具体职责为：
① 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算 计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；
② 负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，
以保证设备经常处于良好的工作状态;
③ 负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执 行操作规程，以保证设备的正常运行；
④ 负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项 机电设备投入正常运转，从而达到安全、可靠、经济、合理”的目标；
⑤ 组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再 次发生；
⑥ 具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；
⑦ 积极完成上级领导布置的其他任务。
(3领班：
① 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到三干净”设备干净、 机房干净、工作场所干净；四不漏”不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：丑良好”： 使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。
② 以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各 项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。
③ 负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。
④ 严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。
⑤ 负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。
(4) 维修人员：
① 按时上班,不得迟到早退，因故请假,需经上级部门批准；
② 认真执行公司制定的各种设备维护规程；
③ 认真完成设备的日常巡检工作,发现问题及时处理；
④ 定期对机电设备进行保养维护；
⑤ 认真完成公司安排的设备大检修任务；
⑥ 正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；
⑦ 爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；
⑧ 加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。
(5保管员：
① 负责统计材料、工具和其他备件的库存情况
，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批；
② 负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作,保证产品品种、规格、数 量、质量符合有关规定要求；
③ 负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；
④ 负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；
⑤ 负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；
⑥ 负责完成上级交办的其他任务。
2. 管理制度
(1接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重 要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验 收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以 及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间, 对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为 遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问 题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
(2预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照 预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要 包括：
① 确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括:日常及周保养内容;月维修保 养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。
② 设备维修、保养的要求。
③ 开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设 备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修 人员、使用人员实施,并进行监督和检查。
④ 大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分 散的组织形式。
进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件 决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力,防止设 备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使 用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率;实行预防性维修保养制度,可以延 长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量;实行预防性维修保养制度，还 可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好 形象的保证。
(3) 值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障， 从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：
① 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合 条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。
② 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定 做好有关记录。
③ 如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人 员。
④ 调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组,安排人员前往维修。
⑤ 所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班,必须报主管人 员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。
⑥ 值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤,因故不能值班 者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员,保证岗 位上有人工作。
(4) 交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：
交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班 的准备工作有:查看运行记录,介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪 表、工具，检查设备状况等。
出现下列情况不得交班：
① 在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；
② 交接班准备工作未完成时；
③ 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。
交接班清楚后,双方要在值班登记本上签字。
(5) 报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时 了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便 及时解决。其具体内容有：
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① 下列情况报告班组长：
a. 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；
b. 设备出现故障或停机检修；
c. 零部件更换及修理；
d. 运行人员暂时离岗。
② 下列情况报告技术负责人：
a. 重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；
b. 采用新的运行方式；
c. 重点设备发生故障或停机检修；
d. 重点零部件更换修理、加工和改造;
e. 员工加班、调班、补休、请假;
f. 与上级或外协单位联系。
③ 下列情况报告经理：
a. 重点设备发生故障或停机修理；
b. 影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；
c. 系统运行方式的重大改变；
d. 系统及主要设备的技术改造；
e. 系统或设备的整改工程及外委施工；
仁技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；
g. 员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。
(6) 工具领用保管
① 个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准,到仓库办理领 用手续，工具由个人负责使用、保管。
② 班组领用的公共工具品种，由各领班申请,部门经理批准后到仓库领用，领用 后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。
③ 工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所 造成的由责任人按工具价值赔偿。
④ 工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管 人重新办理领用手续。
除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管 理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度,承租保管设备 的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效 地实现专业化、制度化的房屋设备管理。
(7) 设备操作维修安全规定：
① 所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立安全 第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。
② 新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设 备情况后，才能上岗工作。
③ 设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。
④ 工作人员进入设备房内严禁吸烟。
⑤ 非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。
⑥ 对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。
⑦ 电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意 严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。
⑧ 熟悉掌握触电急救方法及步骤。
3. 培养一支一专多能”的高素质维修管理队伍
物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要 的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求,应努力把他们培养成精干” 的一专多能”的技术能手。
（1技术人员要加强物业管理方面的知识学习,保证各种建筑设备正常运行。住 宅小区大厦）人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好 地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知 住宅小区大厦）的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到
勤察、多思、善断”对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正,发现设 备不正常时,立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。
（2）技术人员要一专多能”适应机电管理的需要。住宅小区大厦）内配套的机 电设备很多,通常是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这 些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中, 机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员 事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象， 必须实行一专多能”的用人制度，所谓一专多能”就是机电维修人员以一项专业 技术为主，培养多种技术职能，在工作中能提得起、放得下”胜任多种工作,使整个 机电队伍达到精干高效。值得注意的是,在采用一专多能”的工作方式时,不可盲 目强求，切忌无证上岗,造成不安全事故发生和其他损失。
(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。住宅小区大厦)内的机电设备 分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况, 是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人, 落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、 检查落实情况，保证机电设备的完好率。