物业接管验收标准管理办法.docx

物业接管验收标准管理办法
一、目的
规范新接物业的接管验收标准，确保所接管物业的质量合格.
二、适用范围
适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。
三、职责
1、常务副总经理负责同开发商具体办理物业的接管手续。
2、物业部经理负责组建接管验收小组并负责控制接管验收工作的质量。
3、接管验收小组负责依据本规定进行物业的接管验收工作。
四、工作程序
1、接管验收前的准备工作
(1) 组建验收小组
物业部经理组织以工程、安保、客服等有关人员组成的验收小组，验收小组在验收前应完成以下工作：
(2) 与开发商的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试；了解整
个楼宇内装配的设备设施;熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的辅设位置及走向，为入住后的管理、维修、养护打下基础。
(3) 与开发商联系、协调楼宇交接问题，商定交接注意事项和开始交接日期等。
(4) 与开发商制订验收方案，统一验收标准。
(5) 准备竣工验收的表格资料
一-接管验收资料表
——接管验收资料遗留问题登记表
-一房屋接管验收表
-一房屋接管验收遗留问题登记表
——公共配套设施接管验收表
——公共配套设施接管验收遗留问题统计表
2、接管验收资料的接管移交
(1) 物业接管资料的验收及部分移交的资料
——物业产权资料：
✓项目开发批准报告；
✓ 规划许可证；
✓ 投资许可证；
✓ 土地使用合同；
✓ 建筑开工许可证；
✓ 用地红线图。
--综合竣工验收资料：
✓ 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；
✓建筑工程竣工验收证书；
✓建设消防验收合格证；
✓ 公共配套设施综合验收合格书；
✓供水合同；
✓供电协议书、许可证；
✓供气协议书、许可证；
✓有线电视合格证；
✓ 通讯设施合格证；
✓ 电梯准用证。
——施工设计资料
✓地质报告书；
✓全套设计图纸；
✓ 图纸会审记录；
✓ 设计变更通知单；
✓工程预决算报告书；
✓ 重要的施工会议纪要；
✓ 隐蔽工程验收记录；
✓ 沉降观测记录；
✓其他可能会影响将来管理的原始记录；
机电设备资料：
✓ 机电设备出厂合格证；
✓机电设备使用说明书(要求中文)；
✓ 机电设备安装调试报告；
✓ 设备保修卡、保修协议。
-—业主资料：
✓ 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
✓购房业主的付款情况或付款方式.
3、物业硬件设施接管验收和竣工区别
(1) 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主的要求；而竣工验收则是全方位的内外质量的验收。
(2) 接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效率的评价行为.
4、楼宇本体硬件设施的具体验收标准。
(1) 主体结构
——外墙不得渗水；
——屋面排水畅通，无积水、无渗漏；出水、檐沟、落水管安装牢固、接严密、不渗漏。
(2) 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀
顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差.
(3) 内墙面
——抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
——块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺梭掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满、线条顺直.
(4) 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍.
(5) 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
(6) 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
(7) 门、窗
——门开启自如,无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。
——门锁、窗销连接牢固，开启灵活。
——玻璃安装牢固，胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤。
——油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。
-一电子防盗门通话清晰，完好、无锈迹。
——不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。
——高档装饰门装饰完整。
(8) 楼梯、扶手
-一钢木、玻璃、楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。
——砼楼梯无裂缝，无表皮脱落.
(9) 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
(10) 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直。
(11) 油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、无漏刷现象。
(12) 电器插座安装牢固，符合“左零右火〃规定，电源已接通正常。
(13) 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
(14) 灯具安装牢固，安好无损，反应灵敏，发光正常。
(15) 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
(16) 卫生洁具安装牢固，配件齐全,无污渍和刮花，接密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
(17) 给水设施安装牢固，接密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
(18) 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损.
(19) 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
(20) 阳台栏杆、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损.
(21) 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
5、公共配套设施接管验收标准
(1) 天台
—天沟、落水井畅通完好；
——隔热层、防水层完好。
(2) 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜，平整。
(3) 屋面避雷设施连接牢固。
(4) 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
(5) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，不死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
(6) 道路
——路面平整，无水泥块,无起砂，断裂；
——路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
——块料面层拼砌整齐、牢固，无明显裂缝，缺梭掉角；
交通标识线，路牌清楚完好.
(7) 室外消防栓
一-消防箱标识清楚，玻璃完好。
——消防设施配件齐全。
-一消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
(8) 楼宇门牌、楼栋号安装牢固，标识清楚.
(9) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
(10) 保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。
(11) 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损.
(12) 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好.
(13) 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚,安全防护和排水设施良好.
(14) 明沟、暗沟水畅通，不积水，地断裂，沟盖安装牢固、平稳。
(15) 水井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物.
(16) 护坡，挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。
(17) 台阶，踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
(18) 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
(19 )信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁.
(20)雕塑、小品牢固，完好、安全。
(21)招牌、广告牌安装牢固，安全、表面平整光洁。
6、机电设备的接管验收
(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运作平稳，安装符合规范；有电梯运作准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮.
(2) 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚；机房配置齐全，通风、采光良好；设备表面油漆完好，无损伤。
(3) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚；设备表面油漆完好无损伤；设备安装牢固，机房隔音；防护设置完好，通风、采光良好。
(4) 消防监控设备型号与移交清单相符，基作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损；设备安装牢固，机房干燥，通风、采光良好。
(5) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装
牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
(6) 保安监控设备同消防监控设备
7、接管验收遗留问题的处理
(1)遗留问题的登记确认
——对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题通项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，并交发展商相关人员签名确认；
一-楼宇本体硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《房屋接管验收遗留问题登记表》，并交发展商相关人员签名确认。对设施、设备接管验收中发现的合格问题，接管验收小组应逐项将问题登记在《公共配套设施接管验收遗留问题登记表》中，并交发展商相关人员签名确认.
(2) 资料遗留问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由总结理协助进行.
(3) 对房屋本体、硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求并协助发展商在2周内解决；
重大问题接管验收小组要求发展商在一个月内解决。必要时由总经理协助进行。
(4) 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交
发展商进行备录。
(5) 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。
5、记录
1、《接管验收资料移交清单》
2、《接管验收资料遗留问题登记表》
3、《房屋接管验收表》
4、《房屋接管验收遗留问题登记表》
5、《公共配套设施、设备接管验收表》
6、《公共配套设施、设备接管验收遗留问题统计表》
晋江格林春天物业管理有限公司
2014。03.25
接管验收资料移交清单
NO:
序号
移交资料名称
单位
数量
备注

接管验收资料遗留问题登记表
NO:
资料名称
问题简述
备注

房屋接管验收表
NO：
栋号

房号

接管验收时间

编巧*
存在问题简述
备注
土建设施
照明
给排水
门窗
其他

验收人：移交人：
房屋接管验收遗留问题登记表
NO：
栋号
遗留问题简述
备注

验收人：确认人:
公共配套设施、设备接管验收表
NO：
接管验收时间

设施名称
位置
存在问题简述
备注

验收人：移交人:
公共配套设施、设备接管验收遗留问题统计表
NO:
设施、设备名称
位置
遗留问题简述
备注

验收人：确认人: