物业工程维修部机电设备操作管理方案.docx

物业工程维修部机电设备操作管理方案
1.配电房操作管理规定
1.1目的
规范低压配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作。
1.2适用范围
适用于物业公司各管理处辖区内低压配电设备设施的操作。
1.3配电房的操作
操作规定
1）配电房的一切操作都应执行操作票制度。
2）配电房的一切操作都必须由两名正式电工来进行，一人操作另一人唱票及监护。
3）严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。
4）当高压电源突然停电时（非本配电房故障时）应立即拉开失电线低压配电柜总开关，启动应急发电机确保应急负荷用电，同时与上级供电部门联系，并做好相应记录。
停电的操作步骤
1）接到停电命令后，由工程部主任填写《操作票》。
2）明确操作内容，核对要停电的设备。
3）按操作票在监控下进行停电操作。
4）停电后进行验电并接好地线，装设遮栏，悬挂警示牌。
送电的操作步骤
1）接到送电命令后，由工程部主任填写《操作票》。
2）明确操作内容，核对要送电的设备。
3）拆除临时接地线，临时遮栏及警示牌等。
4）在监护下，按操作票进行合闸送电操作。
配电房的日常巡查与维护
1）运行人员应隔2小时巡查一次配电房，并填写《配电房运行巡查记录》表
1 /27
2）变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表，指示灯是否正常，电流运行是否平稳。
3）电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常，三相负荷是否平衡，三相电压是否相等。
4）各低压柜内螺丝、接头是否松动。
5）巡查内容应详细记录在《配电设备运行记录》表中。
1.3. 配电房事故或故障处理
1）运行中的低压配电柜发生事故或故障（如跳闸、停电）运行人员应迅速正确地进行判断和处理，分清事故情况，事故或故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序见《停电应急处理规程》及《停电应急处理人员安排表》。
2）处理事故或故障时，应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源，并将处理过程及故障详细记录在《配电房故障记录》中。
1.4配电房管理规定
保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整，并有清册记录。
配电房设立专门岗位责任人。
1.4. 进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。
保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求。
配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，及时调控。
配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。
配电房之操作严格按操作规程进行。
1.5附表：
《操作票》
《配电房运行巡查记录》
《配电设备运行记录》
2 /27
《低压配电柜检查保养计划表》
《配电房检查保养记录表》
《配电房故障记录》
操作票
NO : FM-RW326
年月日开始时分结束时分
操作任务：

配电房运行巡查记录

3 /27
13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

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24

25

26

27

28

29

30

31

说明：每日运行巡查人员按以上时间巡查签到，发现问题作记录并报告配电设备运行记录年月日NO : FM-RW328
时间
电流（KA
）
电压（V
）
变压器温度
（°C）
功率
因率
频率
室内
温度
其它
a
b
c
u
v
w
a
b
c
9：

#

值班人：
2

11
#

4 /27
:
2

13

:

值班人：
2

15

:

2

17

:

值班人：
2

19

:

2

21

:

2

配电房检查保养记录表

年月曰NO : FM-RW329
序号
保养项目
保养完成情况
备注
1
室内清洁卫生

2
除尘情况

3
室外内照明

4
室内消防设备

5
接点紧固

6
主回路电器件

7
母排导线

5 /2 7
8
绝缘情况

9
标牌标示

10
接地

11
计量仪表

12
外观

13
噪音气味

14
功能检查

15
其它隐患

保养时更
换元件名
称及规格

检定结论：

备注：

责任人：保养人：审核：
配电房检查保养计划表
NO : FM-RW330
序号
检查保养项目
保养内容
周期
1
配电屏环境
清洁卫生
2次/月
2
电气仪表
外表清洁，触点完好，无过热现象，无焦点
1次/月
3
控制回路
外表清洁，压接良好，无过热现象，无焦点
2次/月
4
批示灯，按钮，转换
外表清洁，压接良好，标志清晰，固定可靠，绝缘良好，开关灵活
1次/月
5
电容无功补偿
功率因素在0.95以上,电容接
1次/月
6 /27

触器完好，电容补偿器三相平衡

6
配电屏对地测试
接地良好（阻值1欧）
2次/月
7

备注：
制表:审核:

电房故障记录表
NO : FM-RW302
设备所在位置

故障发生日期

故障情况：
故障处理办法：
7 /2 7

故障处理结果：
修理时间：

修理人员签名：

检查人签名：

2.应急发电机组操作管理规定
2.1目的
规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作。
2.2适用范围
适用于物业公司各管理处柴油发电机的操作。
2.3应急发电机的操作
操作规程
1）在市电停电时，应及时启动发电机。
2）启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。
3）检查风叶及传动皮带等是否正常，检查机身各处是否有漏油及其它连接松动现象。
4）一次启动时间不得超过5秒，连续两次启动不成功，应间隔2分钟再启动，如重复三次不能启动，则应查明原因。
5）发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发现异常情况应立即停机检查。
6）运行时保持机组负荷不超过客定值80%。
7）市电恢复供电后，按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行5
8 /27
分钟以上。
8）运行期间，注意打开补风机。
9）应急发电机启动后，应间隔2小时左右，记录电压、电流、油压、水温等
。
10）在运行中，确保发电机组正常安全运行，必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。
应急发电机日常巡查、维护内容
1）检查油箱油量及水箱内的水是否足够，不足时应添足。
2）检查机油平面，不足时应添足。
3）检查各附件安装的稳固程度，地脚螺丝及各机械连接的牢靠性。
4）检查机器是否有漏油、漏水等现象。
5）检查各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检查蓄电池电压是否正常。
6）清洁机器及附件设备外表。
7）发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。
2.4管理规定
保持应急发电机机房干净整洁。
2.4. 发电机组与储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。
2.4. 发电机房内严禁烟火，标示明确，普通灭火设施齐全，CO 2灭火系统处在正常监控状态。
2.4. 发电机非使用时应定期试运行，时间每次不少于15分钟，每次运行应有详细记录。
有明确岗位责任人，有详细的维修保养计划和记录，以及故障处理记录。
2.5附表:
《应急发电机运行记录》
《应急发电机运行巡查记录》
《发电机组故障记录》
9 /27
《应急发电机维修保养计划表》
《发电机保养记录》
应急发电机运行记录
年月曰NO : FM-RW331
活动时间

停机时间

机油温度

频率

三相
电压
V

V

W

电流

总运行时数

总发电量

其他情况说明
值班人：

应急发电机巡查记录
年月日NO : FM-RW332
时间
日期

3o0
Oo
Oo
9:

11：

13:

15:

17:

19:

21:

23:

问题
记录
签名
1

2

3

4

5

6

10 27

电机组故障记录
NO : FM-RW333
设备所在位置

故障发生日期

故障情况：
11 27

应急发电机维修保养计划表
NO : FM-RW334
序号
项目
内容
序号
项目
内容
1
燃油量

11
燃油滤器清洗

2
滑油质量

12
机油更换

3
滑油滤器清洗

13
皮带传动装置

4
垫脚螺栓

14
排烟螺栓管连接

5
空气滤器清洁

15
增压器轴承

6
蓄电池电压

16
电池水补充

7
电线接点检查

17
接地测量

8
机身及环境清洁

18
进排风机检查

9
控制箱检查

19
充电装置检查

10
散热器及风叶

20

其它情况：

制表:审核:批准：
发电机保养记录表
年月曰NO : FM-RW335
序号
保养项目
工作完成情况
序号
保养项目
工作完成情况
1
自上次保养累积运行时间

11
电池电压值

2
柴油补充或更换

12
机油更换

12 27
3
空气滤清器清洁

13
机身、地面
、墙身清洁

4
水、机油、柴油、滤清器更换

14
运行检测
水温

5
机油、柴油油路、水路检查

油温

6
控制箱电路、
电气元件检查

电流

7
通风、排烟系统检查

电压

8
机身外部各紧固件紧固

有无渗漏

9
电瓶充电电路检查

运转声音是否正常

10
电池电解液检查充注

15
模拟停电自
动开机

备注：

设备责任人：保养人：审核人：
3.电梯（扶梯）操作管理规定
3.1目的
规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。
3.2适用范围
适用于物业公司管理处辖区内的电梯操作。
3.3电梯的操作
操作规程
1）具有电梯操作上岗证者操作电梯，检查电梯轿厢相，控制箱、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。
2）检查机房内滑油，曳引机等是否正常。
3）检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。
4）检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。
13 27
日常巡查与维护
1）电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。
2）检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常
。
3）限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。
4）检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。
5）自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。
6）检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。
7）检查各指示灯、按钮有无损坏。
8）检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。
3.4管理规定
保持电梯机房内干净通风，温度不超过40 0C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。
保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。
电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维保责任人，电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。
电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。
电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。
电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。
3.5附表：
《电梯运行巡查记录》
《电梯故障处理记录表》
《电梯维修保养计划表》
《电梯维修保养记录表》
14 27
电梯运行巡查记录
年月 NO : FM-RW336
15 27

电梯故障处理记录表
楼宇名称：年月曰NO : FM-RW337
电梯编号
故障位置
开始时间
结束时间
维修人员

故障原因、状况：
签名：
处理结果：
签名：

电梯维修保养计划表
NO : FM-RW338
序号
维保
项目
维保内容
维保时间
备注
1
曳引机
油量、齿轮齿合情况，螺栓紧固、齿面情况
每周

2
轿厢
轿门开关清洁，螺栓紧固、电线接点检查
每周

3
层门
清洁润滑，层门开关动作连杆机构注油，门锁开关动作
每周

4
门机
动作检查，传动皮带检查，驱动链检查，减速齿轮检查，连杆机构检查
每周

5
井道
导轨检查，终端开关，巡全钳楔块检查，补
每周

16 27

系统
偿链及导向装置检查、缓冲器检查、螺栓紧固、轴承润滑、底坑检查

6
其它
照明情况、辅助设备运行情况、开关情况
每周

制表：审核：
电梯维修保养记录表
NO : FM-RW339
序号
维保项目
维保情况
维保结果
备注
1
检查曳引机油量、齿轮情况

2
曳引轮、导向轮、电动机转轴加油

3
紧固各安装螺栓

4
轿门开关检查

5
安全触板及开关紧固

6
润滑和清洁

7
层门开关动作

8
称量装置检查

9
门机动作检查

10
门机传动皮带、驱动链检查

11
井道各终端开关

12
补偿链及导向装置检查

13
缓冲器检查

14
底坑开关检查

15
照明系统检查

16
辅助设备检查

备注：
4.电梯困人救援作业规程

4.1目的
17 27规范电梯困人救援工作程序，确保乘客与电梯安全。
4.2适用范围
适用物业公司各管理处辖区内电梯困人的求援工作。
4.3释放被困于电梯内乘客的规则和步骤
切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”示意牌。
检查电梯机房内情况是否正常。
机房须有足够的照明，查看钢丝绳或钢带上的楼层标记确定停放位置
。
移动轿厢前，保证轿厢门处于安全关闭及厅门关闭。
使用抱闸扳手时，先确保电梯电源开关已切断。
使用抱闸扳手，必须一人控制松闸而另一人转动手轮。
将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左向右，以较易扳动方向为准。操作时应断续动作（一撬一放）使轿厢内逐步移动。
当所有乘客离开电梯后，必须把厅门关好并锁紧。
如轿厢停于最上层或最下层，不可只撬开制动器令，轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把紧手轮并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动。
5.消防联动系统操作规程
5.1目的
规范消防联动系统的操作
5.2适用范围
适用于物业公司各管理处工程部
5.3消防联动系统的操作
操作规程
1）火灾自动报警时，首先看其显示屏报警部位为几层几区，并到指定位置查看。
2）当确定有火灾时，启动联动系统，切断非消防电源，切入应急电源启动发电机，把电梯全部迫降到一楼，消防梯供抢险人员使用。
18 27
3）启动消防水泵，使消防栓内水压充足，供灭火使用。
4）启动消防排烟风机，排除着火层烟雾，启动送风机给灭火和疏散提供方便。
5）发出疏散命令，打开楼层广播，通知业主疏散。
6）如没有火灾发生，是误报火警，按“复位”按钮，将恢复正常运行状态。
消防联动系统的日常巡查、维护内容
5.3. 检查显示屏上各种显示是否正常。
5.3. 检查火灾自动报警柜内各接是否松动，线路是否有损伤。
擦拭设备，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。
检查柜上各显示灯是否烧坏，各按钮开关是否在正确的位置上，指示准确无误。
5.3. 检查各消防报警设备，消防反馈设备的正常功能，发现故障立即检查维修。
5.4管理规程
消防联动监控中心须有专人24小时不间断值班，并严格作好各种记录
。
消防联动系统维保责任人须有消防上岗证，按维保计划定期维保，确保整个系统发挥正常功能。
消防联动设施为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管理良好。
发现消防联动系统的报警须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排除，所有系统的报警或动作都须作详细处理记录。
消防监控中心须保持干净整洁，严禁无关人员进入监控室内。
5.5附表：
《消防联动系统巡查记录》
《消防联动系统维修保养计划表》
《消防联动系统维修保养记录表》
《消防联动系统故障（或报警）处理记录表
19 27
消防联动系统巡查记录
年月曰 NO : FM-RW345
时间日期
<0
3
5
7
9:

11：

13:

15:

17:

19:

21:

23:

问题记录
签名
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

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18

19

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21

22

23

24

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26

27

28

20 27

消防管道及设备设施巡查记录在此表内。
消防联动系统维修保养计划表
NO : FM-RW346
序号
维保项目
维保内容
维保时间
备注
1
联动柜
电源按纽开关控制器功能，显示屏、输入输出模块，接线点检查
每周

2
报警部分
烟感、温感探头、手报铵钮、消防广播，消防对讲电话、警铃、控制模块、线路检查
半月一次

3
反馈部分
消防水泵试运行、主备电源检查、水池水位、消火栓检查、管道阀门检查
半月一次

4
其它
清洁卫生、备件专用工具清洁
半月一次

制表：审核：批准：

消防联动系统维修保养记录表
NO : FM-RW347
序号
维修项目
维修情况
维修人
备注
1
控制器功能

2
电源

3
按钮开关

4
控测器

5
手扳按钮

6
联动柜功能

7
消防广播

8
消防对讲电话

9
警铃

10
消防水泵

11
消火栓

21 27

12
防火卷帘门

13
控制模块

14
线路检查

15
管道阀门

备注
消防联动系统故障（或报警）处理记录表

NO : FM-RW348
故障（或报警）时间

故障（或报警）点

故障（或报警）处理人员

故障（或报警）原因：
故障（或报警）处理情况：
故障（或报警）处理结果：
故障（或报警）结束时间

工程部主任确认意见：
6.水泵操作管理规定

22 27
6.1目的
规范给水设备设施操作程序，确保正确安全地操作给水设备设施。
6.2适用范围
物业公司各管理处辖区内给水设备设施的操作。
6.3水泵的操作
操作规程
1）启动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。
2）检查电压表，信号灯指示情况。
3）手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。
4）启动水泵，注意观察启动电流，运行3分钟至5分钟，听有无异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。
5）查看压力表是否达到规定压力值。
6）水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温度。
水泵房的日常巡查、维护内容
1）检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。
2）水池水位的高低，浮球阀是否完好。
3）起动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常。
4）泵房内管路系统有无渗水现象。
5）对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用的设备每半月或一个月启动1 一2分钟试运转，并记录在运行记录本内。
6.4管理规程
保持水泵房及周围环境的干净整洁，有严格的防护措施。
水泵房的维修保养工作尽量不影响生活及消防供水，保持备用设备的良好工作状态，制定周密完善的供水措施，保证水源供应不停顿。
供水设施应与排水设施隔离，供水人员应具备一定的卫生知识和防范
知识。
23 27
水泵的运行应有运行记录，平时应有巡查记录和维保记录。
6.5附表：
《水泵房运行记录表》
《水泵故障处理记录表》
《水泵房维修保养记录》
《水泵房维修保养计划》
水泵房运行巡查记录
年月 NO ： FM-RW349
日期

3o0
5o0
7o0
9:

11：

13:

15:

17:

19:

21:

23:

问题记录
签名
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

24 27

水泵故障处理记录表

25 27
水泵房维修保养记录
NO : FM-RW351
设备名称

设备参数
额定功率

额定电流

扬程

转速

保养项目
保养完成情况
机房泵体清洁

润滑油检查

盘根检查

电缆头紧固

电机接线头紧
固

基座及其它连接螺栓紧固

接触器触点

轴承温度声响

计量仪表

电机温度声响

单向阀

进出水阀

手动自动检查

手动盘转

电机电源
A相

B相

C相

备注：
责任人：保养人：审核:

水泵房维修保养计划表
NO : FM-RW352
序号
检查保养项目
保养内容
周期
26 27

01

外观清洁
擦洗，除污
1个月
泵中心轴
长期不用时，定期盘动
半个月
主回路控制回路
测试，检查，紧固
半年
水泵
检查或更换盘根填料
半年
机械润滑
加0号黄油
3个月
02
管道
补漏，除锈，刷漆
半年
阀门
加或更换盘根，补漏，除锈，刷漆，润滑
半年
备注：常用机械（如生活用水水泵）最好交替使用，非常用机械（如消防泵）应定期试验。

27 27