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物业管理服务项目日常管理建议
XX省XX刚刚交付使用一年，通过我司多次实地考察，我们认为，凭借我们多年的物业管理经验，可从物业管理的角度为XX的日常管理提供专业的管理意见。
一、XX日常物业管理如何开展
在通过前阶段运作后，正式执行设定好的专业物业管理工作，根据既定的各项规章制度、工作流程及要求等，贯彻落实推行，开展物业服务。此阶段的工作要点主要分为下列几个部分：
（一）工程管理
房屋设备的日常性维修养护管理
房屋设备日常性维修养护分为日常巡视维护和定期检查保养两方面，日常巡视侧重易出现故障的部位和薄弱环节；定期检查则侧重操作系统易损、易磨、易动等的部位、步骤。
1、房屋设备的日常性维修养护管理内容
（1）水电设备的日常性维修养护管理内容，负责XX内的计划性养护、零星报修和改善添装任务。
（2）水泵设备的日常性维修养护管理内容，委派专人分管，进行日常保养、修理。一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或更新计划，进行大修更新。
（3）消防设备的日常性维修养护管理内容。对消防专用水箱应在规定期限内调水放水。以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵应定期试泵。
（4）对各种特种设备应由专人负责定期的维修检查养护管理。如对电梯设备要制订日常保养维修计划，实行定时巡查和定期检查相结合的办法，并应按片派专人分管。
（5）运行电梯发生故障需要急修时，由合格的专业维修技术人员负责，以保证维修质量和技术性能的发挥以及运行安全。急修抢修保证随叫随到随修。
2、房屋设备的日常维修保养管理的要求
（1）对设备采取清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施。
（2）要求操作人员实行定机保养责任制，做好交接班前的了解，检查设备工作，在保证设备系统安全、正常，各部位清洁润滑并运行正常的情况下，方可接受投入使用操作。
（3）要求设备操作人员严格遵守设备操作规定的安全操作规程。正确合理使用设备，及时排除故障，及时紧固松动的机器部件，以保证设备安全、正常运行。
（4）要求操作人员停机前或下班前，对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑和切断电源。
（5）要求专业维修技术人员日常巡视检查，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查。
工程设备运行管理
1、设备日常操作：
按照设备的特征及不同的性能，参照设备使用说明书，制定严格的操作规程，将误操作减到最低。
2、运行记录：
细致的运行记录能随时掌握物业设备的状况，为计划维修、保养提供依据。
3、巡视检查：
对各系统之重点部位必须进行定期巡视检查，出现异常情况立即处理和报告，必要时组织突击抢修。
4、其它管理要求：
（1）交接班制度
（2）清洁卫生制度
（3）电话记录
（4）出入登记
（5）文明礼貌、仪容仪表
（6）报告程序及权限
5、具体工作:
（1）按时巡视机房设备
（2）发现问题及时维修
（3 ）及时纠正违章操作避免发生事故
（4）处理公共设施的维修事务
（5）提出设备设施运行维护的专业性意见及运作方式
（6）及时抢修故障并查明损坏原因
（7）制订预防性措施，防止重要设备设施损坏
（8）随时接受及处理客户诉求
（9）保证消防及安防设施处于正常运作状态
（10）与市政相关职能部门保持良好的合作关系
设备维修及保养
为降低各系统设备故障率和随时保持设备的正常运行及延长设备的使用寿命，提高设备完好率，我们将制定一系列维修和保养计划。利用周密的安排，实施日常保养和周期性保养计划及计划性维修，小修、中修、大修及整改、翻新等工作，以减少或消除突发性故障发生率，使设备运行保持一种良性循环状况。维修及保养需要注意的事项：
1、费用控制
2、备品配件的储备
3、人员安排
4、方案的可行性
5、质量检查
6、相关部门协调及客户联络
事故处理
意外事故的发生，任何物业都有可能出现，而处理意外事故的速度、方法及如何将事故损失降到最低，则充分显示了物业管理公司的人员素质、技术水平和管理水准。因此需制定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事故和各类自然灾害、火灾、爆炸事件等。在处理事故时应注意以下几个方面：
1、报告及处理程序
2、施救用物料准备
3、各部门之间配合及协调
4、影响程度控制及工作效率
5、现场保护及取证、拍照
6、人员疏散及安抚
7、善后处理及事故报告书
8、保险索赔
客户服务
无论是公共区域的还是办公室内的工程维修服务需在高效率的前提下，保质保量的完成任务，并随时注意文明礼貌、服务标准规范及善后工作。客户工程服务的工作要点：
1、维修单的流程与签署
2、与客户服务部及客户的沟通、联络
3、物料的采购及储备
4、维修服务规范
5、测试检查及保修
6、现场善后及服务结果反馈
能耗控制
为帮助甲方节约能源耗费和管理成本，必须制定一系列能耗控制和管理方法或计划，并要求各级员工认真执行，尤其是中央空调的运行时间及分区最重要。节能措施提示：
1、时间控制
2、照明分回路及改装节能灯
3、变频装置
4、保温及隔热
5、电梯节能控制
工具及仓库管理
通过合理的物料储备及严格的工具管理，即能保障工程维修的效率，又可避免资金积压，尽量减少库存和最大限度的发挥工具的使用率。仓库及工具管理的要点为：
1、每月物耗分析
2、出入库控制流程
3、物品的检查、验收
4、盘点及库存量控制
5、物品回收及报废
6、工具建卡、个人工具发放及记录
7、大型或公用工具借用和保管
设备建档及资料管理
I、设计资料
2、隐蔽工程
3、竣工资料
4、调试、验收资料
5、设备登记、统计
6、维修记录资料
7、能耗记录资料及分析
8、装修记录资料
9、物品消耗统计
10、客户服务（工程）资料
II、事故记录及报告
12、日常运行记录资料
（二）秩序维护
确保XX秩序良好是物业服务的重中之重。XX需要建立一支形象良好、服务规范、遵章守纪、坚强有力的秩序维护队伍，做好办公XX的“卫士”，并且紧密联系政府职能部门做好配合工作，使办公XX始终处在安全状态下运行。
秩序维护
1、对秩序维护员进行完善、严格的培训，以确保队伍的高素质。
2、确保秩序维护员有清楚的工作证件以资识别。
3、安排秩序维护岗位24小时职守，采用设置固定岗亭与巡逻线路和各类安保设备并用的方式，消除一切可能的安全隐患。
4、秩序维护员于指定时间内巡逻各处。
5、制定紧急情况处理预案，有效组织人员进行突发事件的处理。
6、对来访人员进行严格问询和登记制度，保证良好的工作氛围。
消防管理
作为现代化的高层办公楼，消防系统的可靠性至关重要，我司在消防管理上的工作要点：
1、对消防员的业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好对客户的宣传工作。
2、制订相应各种情况下的紧急措施及工作指引，并进行相关演练，尽量减低意外造成的损失。
3、定期检查消防设备，保证其正常的运作。
车辆管理
为营造XX有序的管理形象，我们建议在车辆管理方面一定要做到人、车分流，保证车辆和交通管理有非常合理的安排。
1、对外围环境进行统一的规划、统一设计、统一施工、保证其专业化、科学化、合理化程度。
2、对车辆实行24小时统一管理。
3、对不同车辆有不同的停放要求和管理规定。
交通、道路
1、车行道上设置明显的进出指示标志，在车道转弯处设置明显的指示牌及凸面镜，各道处也将安排秩序维护人员职守，对交通道路进行管控及疏导，确保交通、道路畅通。
2、道路转弯处及人行交叉处设置减速缓冲带。
（三）环境管理
物业的清洁、绿化水准直接反映管理的质素。XX要对保洁及绿化公司的工作进行严格监督和检查。制订详细及合适的工作内容，制定详细的工作标准，开展日常的监督和检查工作。
1、按时清洁XX的所有公共区域。
2、做好XX公共绿化、灌溉、修剪、补种及灭虫工作。
3、及时清理XX的垃圾、杂物。
4、定期清洗楼体外墙。
（四）对客服务
建议博物设置的客户服务部对客户诉求予以统一处理，具体思路如下：
诉求处理
1、诉求受理：客户可通过电话、来访、书信或其它形式投诉，客服接待按投诉的内容进行分类，对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明缘由并协助客户进一步通过其它渠道予以解决;对于客户的有效投诉，由值班接待人员填写《客户诉求登记表》，并安排有关部门及时处理。
2、投诉回访：客户有效投诉处理完毕后，由管理处客户服务部以电话或上门的形式回访，以征求客户意见，同时在《客户回访记录表》上做好回访记录。
3、每月定期将投诉记录进行总结和分析。
钥匙管理
设专人管理所有备用钥匙，制定借用钥匙管理制度。
（五）档案管理
1、工程资料：包括竣工验收单、设备清单、竣工图纸、主体结构图、钥匙交接清单等资料的管理，制定借阅制度及管理制度。
2、其它资料：政府文件、发文、收文、通知、告示等资料的管理制度，受控制度及保密制度。