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人员架构及配置方案
我公司通过现场踏勘，根据甲方物业管理服务的实际情况，设置成立相应的物业项目部，分设各部门（综合管理部、保安部、工程部、客服部与环境部），在人员配置遵循精干、高效的原则，在内部管理组织机构设置上，按直线职能制予以配置，减少管理链条，提高工作效率，确保物业管理工作高效开展。
一、人力资源体系的构建
（一）组建完善的人力资源体系
为有效实施物业管理项目一体化物业服务与专业化服务相结合的管理方式，我司在管理服务机构设置上，采取围绕物业管理项目的运作模式，实现公司领导垂直管理，充分保障资源支持，公司各职能部门对物业项目部实施管理和质量控制，各专业部门对物业项目部进行专业服务和技术支持，通过公司的整体控制和各部门之间的充分协作，确保本物业管理项目的物业服务品质。
公司总部设有人力资源部、财务部、行政部、品质管理部、市场拓展部、企业运营部等，对各项目人员、资源进行有效整合，对技术上予以强力支持，形成了总部与管理项目有机结合的现代物业管理综合模式。
（二）人员配备设置说明
1. 人力资源体系组建与人员的设置原则是精炼、高效、一专多能。针对服务项目服务管理内容，项目采取项目经理负责制，各部门设置主管，各项工作任务由项目经理统筹安排，综合部主管组织策划，各部门主管监督落实，相关部门分工协作相结合的管理方式。
2. 公司选派品行良好、经验丰富、业务能力强的公司骨干担任项目部经理，公司给予经理合理的人事、财务、决策指挥权限，以便加强项目部的服务质量，果断快速处理可能发生的各类问题。
3. 项目部的人员编制本着精干高效的原则，做到责任明确，分工合理，同时注重团结协作，使管理服务项目无空白、无盲点。
二、物业管理项目组织架构
（一）岗位设置的基本原则
本公司注重人力成本的控制，在岗位设置上遵循以下基本原则：
1. 直线管理、层级管理的原则：一般情况下，每个岗位只有一个直接上级，只对直接上级负责，只向直接上级汇报工作，避免多头管理；设置成立物业管理项目行政部，遵循精干、高效的原则，减少管理链条，提高工作效率，确保物业管理工作有效开展。
2. 扁平化管理的原则：在层级管理的前提下，尽量减少管理层次，以提高工作效率。
3. 有效性管理的原则：做正确的事比把事做正确更重要，在本项目中实行计划目标考核管理体系，用高效的组织实现效率管理。因为做正确的事比把事做正确更重要。
4. 成本控制原则：不仅让客户获得优质高效的服务，在使用能源资源方面，提高效率、杜绝浪费、节省甲方成本开支。
（二）人员配置的原则
基于对本项目的分析，在物业管理人员配备上我们将遵循以下原则：
1. 服务性原则
管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高本项目物业管理的整体水平为前提。在充分满足把本项目管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作、活动环境这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为物业使用人提供全天候、全方位的优质服务。
2. 安全第一的原则
安全是实现项目管理经营服务的前提，物业管理服务首先是为客户提供安全的生活、工作环境。我公司在本项目中遵循安全第一的原则，以客户为中心，将安全工作贯穿始终。
3. 精干高效
着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业服务，在组织上采用扁平构架，并通过内部系统联网的管理方式，达到高效的事件处理速度。这样既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标，使本项目物业管理具备可持续发展的长久后劲。
4. 知识化、专业化
各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备不同的专业文化知识水平，在此基础上，加以上岗前的各项培训及入职后不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态，通过物业管理人的知识化、专业化提高本项目的科技管理含金量。
5. 重视员工来源和个人素质的考察
对服务员工的个人品德要求较高，每个岗位的员工要求都具有独特性，比如特殊工种全部要求持证上岗，秩序维护员基本要求是退伍军人等等。因此，我们一方面把握员工来源和背景，另一方面重视个人品德的考察和控制。
（三）组织架构及人员配置图
1. 物业管理服务岗位设置情况（XX人）
1、人员配置如下:
人员岗位配置
人数
项目部
项目经理

客服部
会务接待

收发

安防部
保安主管

门岗

消监控

巡逻

顶休

工程部
高压配电人员

电梯维保人员

空调维保人员

工程人员

环境部
保洁主管

3 -

三、人员配置与任职条件
序号
岗位
人员配置基本要求
人数
要求
1
项目经理

大专及以上学历，45岁以下，持有物业管理相关
资格证书，同类项目管理经验3年以上
2
会务接待

大专及以上学历，身高1.6米以上，年龄35岁以下
，形象气质佳，普通话标准，沟通能力强
3
保安主管

40岁以下，身高1.70米以上，在本企业同类岗位
工作2年以上
4
保安

55岁以下（形象岗要求40岁以下），高中以上学历，身高1.7米以上，五官端正，安保21人，消控值班员3人，均持证上岗。
5
保洁主管

45岁以下，在该企业同类岗位工作2年以上
6
保洁

女50岁以下，男55周岁以下，身体健康
7
收发

工作2年以上，身体健康
8
高压配电人员

年龄45岁以下，持证上岗，在同类岗位工作2年以上
9
电梯维保人员

年龄50岁以下，持证上岗，在同类岗位工作2年以上
10
空调维保人员

年龄50岁以下，取得与岗位相对应的证书，在同类岗位工作2年以上

11
绿化人员

年龄55岁以下，身体健康，在同类岗位工作2年以上，其中一人为中级或以上绿化工
12
工程人员

年龄50岁以下，持证上岗，在同类岗位工作2年以上
四、各岗位职责

（一）项目经理岗位职责
项目经理在公司的指导下，全面负责项目的管理工作、整体环境卫生、安全
工作，对公司负责，具体工作如下：
1. 按照协议做好服务工作的组织实施及与甲方的协调、沟通工作，快速反应，维系良好的工作合作、协作关系，甲方如有其它要求及时反馈公司，并能及时制定出相应的解决方案。
2. 负责制定项目年度总体工作计划、资金计划及管理方案。
3. 熟知“三大管理体系”，以及5S管理，切实落实到项目管理中；做到今日事今日毕；项目上的工作不留隐患、不敞缺。
4. 熟悉项目内的各项情况，最大能力满足客户需求的同时，也要时刻以维护公司的利益为己任，展示公司对外良好的形象。实施企业文化建设与推广工作，建立良好团队氛围。
5. 负责组织建立并完善项目架构并整合、审核、修订相关规章制度。
6. 负责本物业服务点各岗位之责任、职能，能做好管理、监督、计划以及工作落实。
7. 负责本物业服务点员工的规范管理、流程管理、培训和考核、员工考勤统计汇总上报公司工作。
8. 负责本物业服务点保洁工作程序、保安工作程序、工程设备设施维修维护工作程序、绿化工作程序的制定和工作标准检查。
9. 负责本物业服务点耗材计划申报、统计、核算。
10. 负责本物业服务点安全管理与检查，发现隐患及时报告。
11. 负责每周例会的组织工作，宣传公司及甲方的各项规章制度。
12. 负责办理因工作需要加班提前向公司申报审批工作。
13. 认真执行公司的考核体系，落实好日常工作检查，实现公司服务质量零投诉的管理目标。
14. 每月定期向甲方有关部门以书面形式汇报工作情况，并积极与甲方沟通，配合甲方做好各种活动。
15. 配合甲方开展文化建设，做好相关服务工作。
16. 配合甲方完成各项重大活动的物业服务工作。
17. 完成公司交办的临时性工作。
（二）各主管岗位职责
1. 负责各自板块业务，并实施管理，定期向项目经理报告。
2. 作为业务负责人，必须熟知“三大管理体系”，以及5S管理，并熟练掌握落实到项目管理中；今日事今日毕；项目上的工作不留隐患、不敞缺。
3. 负责现场工作管理，及时了解员工的思想和工作动态，解决疑难问题，并定期向项目经理汇报。
4. 负责组织员工做好本项目的服务工作，严格按照各岗位操作规程、操作标准及评分标准进行检查。每天至少巡视项目两遍，有效制止违章操作，现场指导工作，使考核结果与员工效绩挂钩。
3. 负责部门用具、材料发放、使用、库存情况的检查工作。
4. 负责新上岗员工的工作熟悉、培训和考核，协调处理员工内部出现的一般纠纷事件。负责各岗位之间的联络、协调，根据工作需要，有权调动安全人员，临时加强所管辖区的安全工作。
5. 作好工作检查和人员、耗材需求计划及分析。
6. 按公司要求按时准确上报员工考勤不瞒报、漏报。
7. 做好员工管理的协调、调度工作。
8. 配合项目经理，统筹下属协助作好禁烟工作，以及区域内的消防、保密、保安防盗工作。
9. 负责组织员工完成各项临时性突击、突发工作。
（三）保安员岗位职责
1、服从甲方监管人员的监督与管理。
2、严格遵守甲方各项规章制度，工作时间不得擅自离岗，不得串岗与闲谈
3、工作期间统一着工服，每天保持良好的仪表仪容，维护公司良好形象。
4、维护甲方和公司利益，节约使用公司资源，避免各种浪费现象。
5、严格按照标准做好责任区内门岗值守及宿管工作，维护区域正常秩序。
6、按照应急预案和标准要求，做好责任区域应急处理工作。
7、完成上级交办的临时性工作。
（四）保洁员岗位职责
1. 室内保洁
1）服从甲方监管人员的监督与管理。
2）严格遵守甲方各项规章制度，工作时间不得擅自离岗，不得串岗与闲谈。
3）工作期间统一着工服，每天保持良好的仪表仪容，维护公司良好形象。
4）维护公司利益，节约使用公司资源，避免各种保洁用料浪费现象。
5）严格遵守机关单位规章制度，工作时间不得擅自离岗、串岗与闲谈，不得捡拾废品和私自驮带出外。
6）做好责任区内公共部位卫生保洁及垃圾清运工作，随时对卫生区进行打扫、拖洗，做到无垃圾、无污垢、无积水、无异味。
7）定期对重点部位进行清洁，严格按照保洁标准执行。
8）爱护公物，保管使用好保洁工具，定点放置，节约用水用电，拾到物品要上交。
9）参加甲方的卫生突击工作并积极协助突发事件后续保洁清理，对消防器材、公共设施设备每月除尘，在保洁过程中如发现设施设备有损坏应及时上报。
10）负责特殊天气公共部位门窗的关闭。
11）负责将发现的不安隐患、苗头、歪风邪气及时上报。
12）完成上级交办的临时性工作。
2. 楼外保洁
1）服从甲方监管人员的监督与管理。
2）严格遵守甲方各项规章制度，工作时间不得擅自离岗，不得串岗与闲谈
3）工作期间统一着工服，每天保持良好的仪表仪容，维护公司良好形象。
4）维护公司利益，节约使用公司资源，避免各种保洁用料浪费现象。
5）做好责任区内公共部位卫生保洁及垃圾清运工作，随时对卫生区进行打扫、拖洗，做到无垃圾、无污垢、无积水、无异味，发现设施损坏及时报修。
6）每周对重点部位进行清洁，严格按照保洁标准执行。
7）协助甲方各项活动及突发雨雪天气等重大事项保洁工作。
8）完成上级交办的临时性工作。
（五）绿化养护人员岗位职责
1. 服从甲方的工作安排，认真做好责任区域绿化修剪及养护工作。
2. 工作期间统一着工服，每天保持良好的仪表仪容，维护公司良好形象。
3. 维护公司利益，节约使用公司资源，避免各种绿化用料浪费现象。
4. 严格按照公司规定的标准完成绿化养护工作。
5. 遵守岗位纪律，按规定时间上下班，工作期间严禁饮酒、禁止串岗。
6. 上班期间严禁离岗，维护工作严肃性。
7. 爱惜公司财产，负责保管和熟练使用各种绿化工具。
8. 熟练掌握安全操作规程，操作机械和喷洒农药时，注意戴上帽子、眼镜、罩等各种安全防护措施，高空作业必须听从主管人员的合理指挥，严禁疲劳作业。
9. 绿化养护区域内的垃圾必须运到指定地点，且做到当天清除，确保区域内环境整洁卫生。
10. 负责做好乔灌木、绿篱、草坪等植物杂草的清除、修剪。
11. 枯枝败叶的清理、施肥、浇水、松土、病虫害防治等具体工作。
12 .完成公司下达的各种临时工作任务。
（六）工程维修人员岗位职责
1.维修人员每天巡视公区责任区域设备设施，发现问题及时报修，保证甲方公共部位设施设备完好。

2. 严格执行岗位规章制度。交接班记录完善，巡检、报修记录齐全。
3. 坚持“不漏报”的原则。遇到当天不能完成的特殊情况必须作出说明。
4. 跟进甲方维修质量，特殊应急情况报请有关领导认可。
5. 认真记录责任区域“台账”及相关检查记录，认真填写、整理、按时上报维修单。
6. 处理应急事务，保证各种设施的正常使用，保证责任公寓区门窗、照明设备、上下水道、消防设施等公共设备设施完好。
7. 工作巡视范围内重点防火地点，要每天检查现场防火情况及消防器材完好情况。
8. 按甲方要求及时协助完成其他场所突发的紧急处理和甲方交办的其他临时维修工作及服务工作。