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建筑本体管理方案
概述：
师大是一个品位非常高档的楼盘，有着非常优良的品质，从客户群体分析来看，大多以**师大的教师为主，他们对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使房屋能够保值和增值。但在今后的装修和使用过程中，肯定会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护，很难使房屋得到保值和增值，甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。因此，加强物业建筑本体的管理成为物业管理工作的基础。
建筑本体管理的重点分析和管理思路
师大的基本情况
名称
层数
建筑面积
使用功能
多层
32
410平方米
住宅
高层
32+1
740平方米
住宅
商铺
32+1
2平方米
商业
地下室
1
\平方米
车库、机房
公建

1350平方米
社区配套
物业特征：
建筑设计新颖，清新、典雅；
环境雅观、别致，环境配套设施齐全，绿化覆盖率高；
配套设施齐全，停车场、公建、商铺，应有尽有；
建筑质量和设备安装水准一流，硬件高档。
客户需求：
他们对楼宇的建筑质量和工作环境的品味要求高；
管理的重点和模式
师大建筑风格的特色展现，良好的施工质量，以及高素质的客户群体，为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求
。结合**物业多年管理高档写字楼、住宅的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定师大的物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，管理处拟以客户服务中心为枢扭，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和空置房的管理计划，全方位地实施维护与保养。
物业维修养护计划
就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。
（一）物业维修养护计划的编制依据
物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。
（二）物业维修养护计划的制定职责
1、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；
2、管理处经理负责审核物业维修保养计划；
3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；
4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。
（三）制定物业维修养护计划的流程
为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：
根据健康档案
根据使用情况维修主管编制一经理审核—耳主管领导批准
根据相关标准
（四）物业维修养护计划的内容
根据师大的实际情况，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案
1、维护范围：
房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。
2、房屋及维修管理要求：
（1）房屋外观完好、整洁；
（2）主要出入、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰
（3）房屋完好率达99%以上。
（4）无违反规划私搭、乱建现象。
（5）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。
（6）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达1%，并建立维修和回访记录。
（7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。