房地产市场调研报告PPT演示课件.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/8,#,市场调研报告,房地产政策,区位情况及市场综述,项目情况,区域竞争分析,项目,STOW,1,房地产政策,当地房地产政策简析：当地无限购,、有,限价,（,实际销售价不得高于备案价格,）,政策。,当地金融政策简析：,8,月,26,日起执行的房贷利率如下：,江门主流银行最新利率情况一览表,银行名称,是否执行最新利率,首套,二套,首付,利率,首付,利率,建设银行,是,30%,（公积金,20%,）,最低,9,折,40%,上浮,10%,工商银行,是,30%,（公积金,20%,）,995,折,40%,上浮,10%,农业银行,是,30%,（公积金,20%,）,9,折,40%,上浮,10%,中国银行,是,30%,（公积金,20%,）,9,折,40%,上浮,10%,交通银行,是,30%,（公积金,20%,）,995,折,40%,上浮,10%,邮政银行,是,30%,（公积金,20%,）,9,折,40%,上浮,10%,1,、金融政策的放松，公积金的首付比例降低，对公职人员的购房有促进作用。,2,、年内,3,次降息，也降低购房成本。（以,100,万元贷款,20,年计，还款总额足足少了,15.9,万元，可省下购买一辆小轿车的钱。）,2,区位情况及市场综述,区位情况,1,、滨棠新区位于江门北部，邻近顺德，江门大道的建设将顺德、鹤山、滨棠新区、蓬江、新会连接于一起，,1,小时的江门快车道，江门大道的建成将促进滨棠新区的发展。,2,、广中江高速经过滨棠新区，将广州、中山、江门连接起,1,小时生活圈，滨江新区将成为江门天河城。,3,区位情况及市场综述,市场综述,8,月江门中心城区住宅网签,1649,套，环比,7,月微张,0.7%,，同比去年上涨,41.5%,；网签面积约为,17.88,万平方米，环比下降,3.5%,，同比上涨,50.5%,；网签金额,10.79,亿元，环比下降,4.3%,，同比去年上涨,43.3%,。房价方面，,8,月住宅网签均价,6034,元,/,平，相比上个月微张,0.9%,，同比下跌,4.8%,。,1,、房地产经过,2014,年寒冬时期后，黄金时代转变为钢铁时代，房地产市场价格也趋于平稳，站在合理的价格区间，刚需人群也因此坐不住，因此从,3,月开始江门的成交量有所增长。但由于江门积存货量处于高水平，存量约,13600,套，因此各开发商也不敢贸然升价，加快去积存，保证资金回笼，降低风险。,2015,年江门每月住宅网签数据走势,4,区位情况及市场综述,市场综述,8,月中心城区各片区网签数据对比图,1,、北新片区依然是支撑江门楼市的“主力”，随着江顺大桥的开通、江门大道和广中江高速的建设、体育中心的封顶，未来滨棠片区将撑起江门的楼市。,2,、滨棠片区均价依然是江门楼市最高的片区，由于滨棠片区的区位优势、未来的发展前景、学位的优势、生活配套的各种完善，将成为江门楼市的风向标。,5,区域竞争分析,江门大道,银葵医院,范罗岗小学,体育中心,市汽车站,保利,灏昌园,铂雍汇,珑湖湾,6,项目情况,项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心，南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大道。,项目总用地面积约,23,万平方米，容积率,2.25,；总建筑面积约,44,万平方米，住宅,3398,户；建筑密度,20%,，绿化率,48%,。,项目总规划,28,栋,2333,层高层洋房，拥有,28%,的超低建筑密度和,40%,的超高绿化率。,内部配套：,广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等,外部配套：,行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级重点学校小学。,特点：,拥有,2,万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带，水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。,7,项目情况,销售情况：,项目于,2014,年,3,月,23,日正式开盘，已推,1,、,2,、,3,、,5,、,6,栋，共售出,X,套,XXX,万，去化率,X%,。项目,19,、,21,幢现正火热认筹中，认筹,1,万抵,3,万，预计,5,月初开盘，其中,19,幢面积为,89-111,平，,21,幢面积为,87-101,平，毛坯均价,7800,元,/,平，精装最低,79,万起。客户自由选择装修或毛坯。,21,栋,87,（,2+1,房两厅）户型，方正实用，面朝东南，带入户花园。,21,栋,101,（,2+1,房两厅）户型，方正实用，面朝南，带入户花园，主人房带套间。,8,区域竞争分析,项目,保利大都会,开发商,保利华南实业有限公司,项目地址,江门滨江新区启动区保利大都,距离市区路程及车程距离我司路程及车程,7.2,公里、,21,分钟,1,公里、,4,分钟,楼盘主力产品,洋房,产品面积段,90,（三房两厅）、,125,（四房两厅）、,196,（四房两厅）,近期产品价格,6800,元,/,（毛坯）、,8000,元,/,（楼王）,7,月销售情,共售出,77,套；均价,6859,元,/,推售计划,无,楼盘情况、配套,1,、项目情况：分三期开发，一期总共有,16,栋楼，,18-32,层高。二期,21,幢，楼王,7,幢,33,层高，两梯两户，私家电梯。,2,、周边配套：区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保利假日酒店区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心,备注,【,产品方面,】,：洋房为主,【,装修方面,】,：毛坯,【,客户认可情况,】,：产品不错，大品牌,【,市场容量,】,：市场反应热烈,【,区位、配套、环境,】,：周边配套尚未完善。,保利项目总占地,670,亩，目前仅开发一期、二期（末段），货量巨大，且与我司距离相近，与我司项目形成直接竞争，保利大品牌，深入市民爱戴，我司必须对其推货进行阻击，并以产品质量战胜对手。,9,区域竞争分析,项目,方直,珑湖湾,开发商,广东方直集团有限公司,项目地址,江门市篁庄半岛天沙河畔,距离市区路程及车程距离我司路程及车程,6.2,公里、,18,分钟,3.2,公里、,8,分钟,楼盘主力产品,洋房,产品面积段,97,（三房两厅）、,125,（四房两厅）,近期产品价格,7800,元,/,（毛坯）、,9000,元,/,（楼王）,7,月销售情,共售出,35,套；均价,7295,元,/,推售计划,无,楼盘情况、配套,1,、项目情况：项目规划,18,栋高层洋房，分两期开发。,2,、周边配套：区内配套：中大,EMBA,教育，广州白天鹅五星级物业管理，商业街、会所、花海园林区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心,备注,【,产品方面,】,：洋房为主,【,装修方面,】,：毛坯,【,客户认可情况,】,：打造高端豪宅，惠州品牌，在我市认知度一般,【,市场容量,】,：市场反应一般,【,区位、配套、环境,】,：周边配套尚未完善。,方直集团于,2013,年以总价地王拿下篁庄地块，该项目一开始就以高端姿态入市，,2547,元,/,的楼面地价也导致该项目在价格上没有竞争力，故提出“豪宅”概念，从而促进销售。项目与搜房网合作，降低营销推广费用。,10,区域竞争分析,项目,灏昌园,开发商,江门市灏昌房地产开发有限公司,项目地址,蓬江区北环路新昌管理区,距离市区路程及车程距离我司路程及车程,7,公里、,18,分钟,3.3,公里、,8,分钟,楼盘主力产品,洋房、别墅,产品面积段,97,（三房两厅）、,158,（四房两厅）,近期产品价格,5900,元,/,（毛坯）,7,月销售情,-,推售计划,无,楼盘情况、配套,1,、项目情况：项目规划,7,栋高层洋房，,634,户。,2,、周边配套：区内配套：别墅景观，商业街区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心,备注,【,产品方面,】,：洋房、别墅为主,【,装修方面,】,：毛坯,【,客户认可情况,】,：项目价格低,【,市场容量,】,：市场反应差,【,区位、配套、环境,】,：周边配套尚未完善。,灏昌园价格在滨棠区位最低，对我司项目具有一定影响，但由于项目容积率为,1.0,，导致大部分公职人员无办法使用公积金贷款，故项目销情一般。,11,区域竞争分析,项目,上城铂雍汇,开发商,江门市龙骏置业有限公司,项目地址,江门市新昌路上城铂雍汇（五邑高尔夫球场西侧）,距离市区路程及车程距离我司路程及车程,6.8,公里、,17,分钟,3.1,公里、,6,分钟,楼盘主力产品,洋房、别墅,产品面积段,93,、,117,、,128,（三房两厅）、,147,（四房两厅）,近期产品价格,6800,元,/,（毛坯）,/8500,元,/,（装修）,7,月销售情,共售出,19,套，均价,8500,元,/,（装修）,6800,元,/,（毛坯）,推售计划,上城铂雍汇,9,月初加推洋房,6,幢 均价,8500,元,/,平,楼盘情况、配套,1,、项目情况：项目规小区由,168,户二、三层低层住宅、五幢高层住宅、商铺等组成。,2,、周边配套：区内配套：别墅景观，商业街区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心,备注,【,产品方面,】,：洋房、别墅为主,【,装修方面,】,：毛坯、装修,【,客户认可情况,】,：项目密度低，在江门已开发多个项目，有一定知名度。,【,市场容量,】,：市场反应一般,【,区位、配套、环境,】,：周边配套尚未完善。,上城铂雍位处新昌路，滨江新区主要住宅区，主打学位房、户型相对不实用，,128,仅,3,房，,93,户型相对热销，由于部分小康家庭为孩子读书而选择购房，故总价低的相对热销。,12,项目,STOW,项目,STOW,分析,优势,项目位于高速发展的滨江新区,邻近行政中心、体育中心,拥有国家一级学位,拥有园林、水景等特色配套,劣势,滨江新区尚无生活配套,交通渠道单调，未有公交线路经过项目,江门市的经济现状还不足以支撑滨江新区的发展,滨江新区的发展需时较长,机会,滨江新区启动项目之一,邻近尚未有生活超市，项目超市即将开业,抓住政府重点建设“江门大道”，借此为题宣传项目,利用学区优势，进行精准营销，狠抓棠下工业园，企业效益好，厂企单位管理人员强大的购买力和消费力,城市交通辐射范围广，增强市场竞争力。,威胁,项目周边地块将于近年出让，竞争对手逐渐增多,江门人的消费观念保守，大部分本地人认为项目偏远,新区发展的不稳定性,13,