国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题.docx

2030国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224）

一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案.然后将其序号填写在题后的括号内。少
选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）。
A. 过错责任
B. 无过错责任
C. 公平责任
D. 违法责任
2. 建筑物区分所有权系由（）部分组成。
A. 独立所有权
B. 专有所有权
C. 共用部分持分权
D. 成员权
3. 属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。
A不弃管义务
B. 保密义务
C. 通知义务
D. 协助义务
4. 根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（）o
A. 专有部分
B. 共有部分
C. 约定公共用部分
D. 约定专用部分
5. 下列说法正确的有（）o
A. 目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范
B. 仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径
C. 撤职是常见的一种行政处罚
D. 行政调解是诉讼调解的一种
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题3
分，共15分）
6. 业主就是物业所有权人。（对）
7. 我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。（对）
8. 物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义 务。（错）
9. 按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（对）
10. 在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错）
三、 简答题（每小题10分，共30分）
11. 简述承担物业管理法律责任的一般构成。
答：（1）行为本身具有可非难性；（3分）
（2） 损害结果；（2分）
（3） 因果关系；（2分）
（4） 行为人心理主观过错状态。（3分）
12. 简述物业服务企业的职责范围。
答：（1）物业的验受接管义务；（2分）
（2） 对共用物业的维护、管理义务；（2分）
（3） 建筑物及其设施的保养、维修义务；（2分）
（4） 环境清洁、美化义务I （1分）
（5） 安全保障义务；（1分）
（6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2分）
13. 简述物业服务合同的法律特征。
答：物业服务合同属于无名合同（2分）；物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同（2分）; 物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3分）；物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。（3分）
四、 论述题（本题共20分）
14. 试述物业管理民事责任的免责条件。
答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、 洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问 题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。
（2）正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对 侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为 属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。
（3） 紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。
（4） 受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因白己的行为受到损害，应当 由白己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。
（5）第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单 独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告 中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点4分，共20分。
五、案例分析题（本题15分）
15. 河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车收费过高等 问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商未果。于是部分业主以串 联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物 业服务费、解除与现物业公司的服务合同。之后新物业服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。业 主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办 公室。与此同时蓝天物业公司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气。
问题：（1）本案中业主的行为有哪些违法违规之处？
（2） 蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？
（3） 业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？
答：（1）①部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法， 不符合〈业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。（2分）
② 业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延 和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力。（2分）
③ “临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。（2分）
（2） 物业公司的做法是不妥当的。（1分）①业主不交物业服务费的行为与业主使用燃气的行为分别属 于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。（2分）②是否停天然气属于燃气公司的权利，物业公司的 行为是侵害业主权利的行为。（2分）
（3） 业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商（1分）、调解（1分）、仲裁（1分）、诉讼（1分） 等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为。