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房地产集团新项目“三先六快”操作规定
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房地产集团新项目“三先六快〞操作规定
1 总则
1.1 目的：进一步规范房地产集团新项目操作，提升项目开发速度，保证新项目实现“三先六快〞。
1.2 适用范围：房地产集团下辖所有新获取项目。
1.3 阅读范围：房地产集团全体员工。
1.4 解释部门：房地产集团运营管理中心。
2 定义
2.1 三先六快：“三先〞指：先获取土地信息、先开始规划制定、先对制定及施工单位进行招标。“六快〞指：快速匹配人力资源、快速完成报批报建、快速实现开工建设、快速实现融资、快速实现销售、快速实现资金倒流。
3 时间规定
3.1 先获取土地信息：提前一年获取土地信息，并及时进行市场调研、政府谈判等工作。
3.2 先开始规划制定：提前6个月初步完成规划制定，提前三个月初步完成单体建筑方案制定，扩初、施工图相应跟上。
3.3 先对制定、施工单位进行招投标：针对有意向土地，必须保证提前9个月完成制定院招投标工作，实现合同签订。在和政府进入实质性谈判阶段，开始对施工单位〔降水、桩基、主体工程〕进行招投标工作，保证土地获取后施工单位招投标工作完成，实现合同签订，马上进场施工。
3.4快速匹配人力资源的要求：班子配置原则上在土地获取前两个月主要岗位人员〔项目总、前期、制定、工程、行政、财务〕到位，项目成立后所有岗位人员到位。
3.5快速完成规划报批工作的要求：待土地获取后15天内完成规划报批，15天内完成单体方案报批，施工图方案相应跟上。具体完成“四证〞办理的要求：土地合同签订后1个月完成土地证办理；2个月内完成建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
3.6快速实现开工开盘的要求〔按照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度〔原则到地上一层〕〕：
3.6.1老项目新地块动工到开盘2个月。
3.6.2老城市新项目启动区动工到开盘3个月，以后每期动工至开盘2个月。
3.6.3新市场新项目启动区动工到开盘4个月，以后每期动工至开盘2个月。
3.6.4临时示范区从土地获取到开放不得超过2.5个月；会所从土地获取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过8个月。
3.7 快速实现银行融资的要求：在1个月完成土地证办理基础上，融资部马上进行土地质押贷款融资；在2个月实现“四证〞办理完成的基础上，融资部马上进行开发建设贷款融资，开发贷要求在开盘前一周到位。在此强调资金管理中心要提前组织制定融资规划，制定管理中心按融资规划的面积、时间等要求推动规划制定工作，前期部要按融资规划要求办理“四证〞，协调配合融资工作；在集团设立基金的状况下，使用我司基金融资不得超过1.5月，在使用我司参股或合作的外部基金、信托的状况下，不得超过2.5个月。
3.8 快速销售回款的要求：见三先六快培训大纲
3.9 市内接待点的要求：土地获取后15天内完成选址工作，店面确定后一个月内完成精装修施工并实现对外开放；
3.10 启动区的时间要求：土地获取后15天内完成启动区的选址工作。开盘前保证做到底板工程10-15天、负二层8天、负一层7天，首层6天，首层以上至开盘条件的节点为5天一层；开盘后主体工程进度可适度放缓。
4 操作要求
4.1 运营管理中心
〔1〕在新项目获取后1个工作日内，召开新项目启动布暑会，布暑启动整体开发思路的研讨、成本指标、关键节点计划、三点一线及启动区位置及规模；推动产品定位、产品规划、规划制定、各项招标工作；明确组织架构模式、土地支付模式、融资形式、动工及开盘时间节点、激励形式。
?〔2〕在土地获取后三天内由总公司计划运营中心对接项目综合计划部，将新项目启动区、临时示范区、会所及融资的专项计划关键节点梳理完毕，形成初稿，发起各条线负责人及总公司、项目公司经理层评审，完善各项计划后，报总经理、董事长审批后，在第二次推动会中公布并下发执行。
〔3〕在新项目启动布暑会结束后3个工作日内，依据新项目前期工作小组成员的任务完成状况，提请总经理召开新项目第二次推动会，主要对产品定位、项目经营目标、首期范围、首期产品定位、临时示范区建设、首期开发计划等进行决策。
〔4〕新项目推动会：A决策会议，土地获取到动工前，三天一次，共三次，原则上房地产集团总裁主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加；B推动会议，动工至桩基施工完成阶段，5天一次，共4次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加；C协调会议，垫层至开盘阶段， 7天一次，共8次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加。
4.2 人力资源条线
〔1〕在新项目启动会〔第一次〕后7天内完成新项目班子人员组建方案。
〔2〕人力资源中心须在总公司制定、工程、营销、物资、成本、物业、财务、行政、人事、综合计划等职能部门储备1-2名副经理级别的人员，组建“影子公司〞，一旦新项目公司组建。
〔3〕新项目班子到位时间为：在双方确定投资意向后签订框架协议之前，前期、制定、行政人员各到位1人；在签订框架协议之后半月内，再到位1-2名制定和前期人员，同时营销、招标、成本、财务人员分别到位1-2人；在土地中标后首次开盘前，依据工作量大小，其他部门人员陆续到位；在首次开盘后，各部门依据工作量大小，逐步实现满编人员到位。
4.3 制定条线
〔1〕在新项目第一次启动会7天内，完成制定用地分析，包括：规划条件、市政条件、交通组织、功能排布，用地价值分析、首期范围、流线安排，供新项目第二次启动会决策。
〔2〕在第二次新项目启动会结束后，启动概念制定方案招标，并开始概念方案制定；同时启动区建筑户型配比制定开始启动套图机制，原则上套用图纸为公司现有项目的成熟图纸。启动区原则上不少于三栋楼〔高层〕，面积6至10万平方米。
〔3〕在土地中标获取后，按照《启动区规划标准》，结合首期地块的地质报告，一周内提交完整的会所、住宅、景观施工图。
4.4 营销条线
〔1〕在收到项目意向信息通报表后，于7日内完成新项目市场分析，完成项目市场、客户、产品定位分析，研究内容包括：市场研究与分析，竞争项目研究、项目客户定位，单一产品价格定位、产品组合方案及对应销售计划等，供第二次新项目启动会决策。
〔2〕在新项目第二次推动会5日内启动具体产品定位研究，并在一个月内完成新项目产品定位报告。
〔3〕在土地拍卖前一个月完成市内临时接待点选址工作，店面确定后一个月内完成精装修施工并实现对外开放。
〔4〕在土地拍卖前一个月，完成地产品牌导入宣扬计划，并在土地获取或3天内开始品牌导入宣扬。
4.5 前期条线
〔1〕签订“土地成交确认书〞前可提前编写“项目可行性研究报告〞、“环评报告〞等；要求制定院提供基本的方案制定文本，先与规划局沟通协调方案审理。签订“土地成交确认书〞后办理项目立项批文、环评批复、办理用地规划许可证。
〔2〕制定院提供方案文本后编写交评报告、进行综合管网制定；尽量要求制定院出方案前能自己先做日照分析，单体方案基本确认后不等制定院修改回复、审批流程结束及进入施工图检察阶段，同时进行地质勘查，提供园林局绿化图纸及苗木表；
〔3〕公司确认施工单位时，前期部必须要提前提醒施工单位准备，并办理入市备案、安全监督手续、农民工确保金等。
〔4〕前期部必须要在总平方案确认后协调规划局进行放线施工，同时沟通质监站、安监站在无任何手续的前提下进行介入，确保施工的正常开展。土地证可在方案审批后办理。
〔5〕制定院提供施工图后即可进入图纸检察阶段，与工程建设规划许可证同时办理，其中防雷检察、消防制定检察、人防施工图检察都可同时进行，缩短施工许可证办理周期。同时沟通房管局测绘所，提供施工图电子档进行测绘，提醒营销部进行一房一价表的编写、确认。
〔6〕建设工程规划许可证、各项施工图检察结束后，立即进入施工许可证办理阶段，质监手续，安监手续，合同备案等流程。
〔7〕以上手续办理结束后，立即可提交房屋预售申请。
4.6 工程条线
〔1〕在土地获取前，须完成首期地块的初勘和详堪，便于制定条线快速调整施工图。
〔2〕如果地块交地有延误，可以提前拿出一较小块地，规划用作商业街或会所，假如其他开发手续没办出来前，以临建名义报建施工，提前盖售楼部，等整个项目的总规、单体等报建出来后，再按商业街会或所调整过来，以提早出售楼部接待客户。
〔3〕要通过盈利模式中的要求，测算不同的售价与销售率水平与货款额度，以开售当月回收投入资金为目标综合平衡，反算出必须要的合理开工规模。
〔4〕首期的产品应先行开工开售14层以下无地下室的楼座，多层洋房或联排别墅这三种类型建设工期相对较短的产品。
4.7 招标条线
〔1〕总公司招标管理中心须提前开发总包、景观、装饰等战略招标单位。
〔2〕如无战略招标单位，首期工程的桩基、土方、总包、景观、装饰等采纳续标的方式确定承包商，在现有合格分供方资源中选择。
〔3〕首期工程同意采纳费率招标的方式招标。
〔4〕所有招标的定标工作须在土地获取后一周内完成。
4.8 成本条线
〔1〕在新项目启动会〔第二次〕完成后，按照集团《启动区规划标准》，成本管理中心牵头完成新项目首期产品配置标准。
〔2〕在制定部门提供完整的施工图后一周内，总公司成本管理中心集中精兵强将完成施工图预算编制和成本合约规划。
〔3〕总公司成本管理中心每周对新项目启动区的签证、认证认价梳理一次，发现延误、争议的马上组织召开专题会，协调解决。
4.9 产品体验部门
〔1〕关于三点一线，均要按照标准图纸，施工单位从战略合作伙伴中选择，保证在2.5个月内完成；
〔2〕关于市区接待点，须采纳标准图纸，施工单位以直接议标洽谈的方式从战略合作伙伴中选择，一个月内完成精装修施工并具备对外开放条件。
4.10 物业条线
〔1〕在土地获取后提前组建物业公司，办理注册等相关手续。
〔2〕样板房、临时示范区对外开放之前，案场相关的物业服务人员必须提前一个月全部到岗。
5 奖罚要求
5.1 奖罚原则
〔1〕“奖多罚少〞规则，即处罚原则上为奖励的一半。
〔2〕累进处罚机制，针对“三先六快〞重大节点延误的，第一次小罚、第二次中罚、第三次大罚、第四次开除。
5.2 考核指标
老项目新开发地块的奖罚政策〔开盘时间是指从土地获取至达到开盘形象〔原则上为地上二层〕所用时间〕：80天内开盘的，不奖不罚；
老项目孵化新项目的奖罚政策〔从土地获取之日计〕：120天内开盘的，不奖不罚；
新进城市项目的奖罚政策〔从土地获取之日计〕：140天内开盘的，不奖不罚。
依据上述标准提前与延迟的，参照三先六快培训大纲规定执行。
6? 相关三先六快操作与考核细则见公司《三先六快专题培训大纲》。