物业服务智能化系统管理.docx

物业服务智能化系统管理
重视智能化设备设施预先维护保养，使智能化设备设施系统故障率趋于零；加强对重点、核心、关键智能化设备设施的监控；
配备高素质技术人员，应对突发事件；
充分保障软件园智能化设备设施的正常运行。
软件园是高智能化建筑，计算机技术、网络信息技术、自动控制技术等已充分应用于建筑之中。其智能化系统综合配置了楼宇自控系统、安全防范系统、消防系统、综合布线系统、公共广播系统等多个系统，现代化程度高。科技园物业在充分熟悉各个设备系统的基础上，将充分发挥人才优势，使用高科技手段，利用计算机等现代化科技设备设施和科学的管理方法，推行科技型物业管理。
一、智能化系统的日常运行
软件园管理中心各种设备的运行状况在智能化系统的计算机上得到全部反映。值班人员24小时实时监控各种设施设备的运行状况，调整运行模式和设备状态，达到提高效率、保证安全、降低运行成本、延长设备使用年限的目的。
（一）信息智能化系统的日常运行
信息智能化系统包括语音、数据综合布线系统、图像电视布线、楼宇自动控制系统和卫星电视接受系统。
1、语音、数据综合布线系统
信息处理已经成为管理者最重要的环节，综合布线系统是智能化大楼的基础，一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接，一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。TCL大厦的语音、数据综合布线系统的数据网络部分，为商务区的用户提供了 INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用、管理平台。语音电话部分，为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。
2、图像电视布线系统
图像电视布线系统接入有线电视宽频网络，为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。
3、楼宇自动控制系统
1 /11
楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼保安及物业人员，并适时出现。
（1）变配电系统
楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动态图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号，并对高压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照明各回路用电量。
（2）照明系统
楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。
（3）给排水系统
楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障状态，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出水阀门。
（4）中央空调冷水机组
楼宇自动控制系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制，对冷水机能进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，实现设备的运行指导与参数调整，并对冷水机组进行能源计量与统计。并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。
（5）空调末端设备
楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动
2 /11执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，保证大厦内空气净化。
（6）通风系统
楼宇自动控制系统对建筑物通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。
（7）电梯设备
楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制，实现最佳的运行控制，减少人为失误，使设备长期处于良好运行状态，从而达到节省能源和保护设备的作用。
4、火灾自动报警系统和消防联动控制
火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有效措施、控制扑灭火灾而设置的一种自动消防措施，是人们同火灾作斗争的有力工具，在楼宇建筑防火工作中，发挥着越来越重要的作用，成为现代消防不可缺少的安全技术设施。
（1）消防报警系统
消防安全至关重要。管理中心将严格遵照《中华人民共和国消防法》的条文规定，采取“预防为主，防消结合”的原则，将预防放在首位，人防、技防、物防并重。一旦发生火警信号，按软件园管理中心《灭火和疏散应急预案》执行，切实做到万无一失。
（2）消防联动控制设备
消防联动控制设备在收到火灾报警信号时，能自动启动相关消防设备及显示其状态，主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯回降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。
火灾报警处理按第十三章《日常物业管理》消防管理部分的《灭火和疏散应急预案》进行。
5、卫星电视接收系统
3 /11
根据国家相关的法律法规，保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。
（二）安防智能化系统的日常运行
安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。当非授权侵入报警时，监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况，以便查询。而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下，能得到适时的帮助。
1、监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制，并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式。
2、彩色闭路电视监控系统
彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局，在停车场、主出/入、电梯轿箱、顶层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机，为用户提供一个无死角的全方位电视监视系统，并采用数字硬盘技术和报警联运技术，让客户工作生活安心、舒心、放心。
监控中心将实施24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录，以备查证。当出现异常情况时，监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理。紧急情况时按TCL大厦《应急处理方案》执行。
3、有线听救报警系统
通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮，当出现盗警等紧急情况时，能及时让大厦保安了解出警位置、方位和时间，使保安能第一时间赶到事发现场，保障或维护客户的生命财产安全。
4、保安电子巡更管理系统
保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理，能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，及时了解巡视过程中的任何异常情况，保障巡视员的人身安全，并防范非法入侵，监控可疑动向的作用。监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。当出现异常情况报警时，监控中心将立即与巡视员进行对讲联系，确认情况时，由巡视员处理后继续按路线巡视
4 /11监控中心将记录事发原因及处理情况。
5、最佳巡逻路线
经过对软件园管理中心的现场查看、图纸分析，结合中信物业的管理经验，制定TCL大厦最佳巡逻路线：监控中心大厦外围 B座东大堂B座顶
层平台一一B座10层向下逐层消防梯、走廊一首层停车场一一地下停车场一一A座大堂一一A座顶层平台一一A座19层向下逐层消防梯、走廊一一入座大堂一一大厦外围一一监控中心。
安防报警的应急处理按第十三章《日常物业管理》安全管理部分的有关内容进行。
（三）物业管理智能化系统的日常运行
物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗，我们一贯重视物业管理智能化系统的建设，在除软件园管理中心原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、LED电子图文展示屏和背景音乐广播系统等子系统外，在进驻后，科技园物业将逐步建立“科技园物业管理公司管理软件系统”平台，为客户提供科技园物业管理公司个性、特色的服务。
1、远程计费系统
软件园管理中心的点点滴滴设计都体现着人性化。为避免抄表时对客户的打扰，创造一个高尚、隐性的物业管理服务，园区的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统。
2、感应式IC卡停车管理系统
按照软件园建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等制定车辆出入管理及道路交通管理方案。管理处对车辆的管理，除了在地下停车场进出各设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。外来车辆在停车场出入进行系统识别，给予一次性放性通过。未经授权的外来车辆不能进出地下停车场。
3、LED电子图文展示屏
除了通过物业管理软件平台，向客户发布重要信息和通知及广告外，还有一
5 /11个重要的途径就是LED电子图文展示屏。系统工作站通过对显示信息的编辑制作和数据发送工作，可以向客户图文并茂地及时地发布信息。
4、紧急广播与背景音乐系统
根据软件园的特点，由监控中心对公共广播音响与报警紧急广播实行分区控制。在出现非常事件或火灾时，系统能够接受监控中心的强制切换，并且自动投入事故广播和火灾报警广播，将平时播放的背景音乐立即切换成事故广播。
背景音乐系统按照软件园实际要求为公共场所提供悦耳舒适的背景音乐或语音广播，当发生火灾或紧急事故时，则可作为事故报警广播引导疏散，指挥处理事故。
二、智能化系统的维护
通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定一个完备的维护计划以及技术升级策略，对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，减少运行中断时间，达到原有的设计性能与服务年限。维修工作分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。
（一）定期维修、保养管理
定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。
由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术，系统发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。
表12-1楼宇自控系统管理内容
项目
时间
次数
内容
计算机
每季
1
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维
6 /11

护。
3、检测系统接性能。
4、内部数据整理和备份。
集中控制箱
每周
1
1、检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。
2、检查直接控制器、执行器及变送器的工作情况。
传感器
每年
1
1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。
2、更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。
表12-2保安自动化系统管理内容

项目
时间
次数
内容
闭路监控系统
摄像机
每周
1
1、清洁除尘。
2、检查外观完好情况。
每季
1
1、线路整理。
2、检查各视频及音频接头。
每年
1
1、检查线路接是否正常、线路是否侵蚀老化
。
2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况
。
项目
时间
次数
内容
计算机和监视器
每月
1
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测UPS工作情况是否正常。
3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。
每半年
1
1、清洁主机内部灰尘。
2、数据整理与备份。
3、计算机数据整理、内部测试。
闭路监控系统
7 /11
录像机
每周
1
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
每月
1
1、检察录制标准。
2、测试各功能键的工作情况。
每半年
1
检测音频和视频接，测试各项性能指标。
画面分割器
切换器和
AD主机
每周
1
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
3、检查连接线路的牢固程度。
每季
1
测试各功能键的工作情况。
每年
1
线路整理，功能测试。
防盗报警系统
控制器及红外线探测器
每月
1
1、控制器清洁除尘。
2、测试红外线探测器的工作情况。
半年
1
检查各连接线路是否牢固、完好。
警笛和警灯
每季
1
检查报警系统警笛和警灯的工作情况。
门:
禁和IC卡系统
门锁和门挚
每季
多次
1、检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。
2、检查锁头磨损和碰伤情况。
3、检查门挚动作是否灵活。
每季
1
1、清洁除尘。
2、检测控制器接性能。
项目
时间
次数
内容
停车场管理系统
停车场管理系统用计算机
每季
1
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测UPS工作情况是否正常。
3、检测连接接。
4、内部数据整理和备份。
读卡器和控制器
每周
1
1、清洁除尘。
2、读卡器固定螺丝牢固。
每半年
1
1、检测系统接性能。
2、检查电气元件工作情况。
地感装置
每季
1
测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活
8 /11

调节。
（二）紧急维修管理
为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：
1、对简单的急修工作应在最短时间内完成。
2、对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。
3、对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。
4、对紧急维修消耗的材料进行有益监控。
三、智能化系统发展设想
（一）智能化软件系统发展设想
智能化系统采用开放式系统集成监控软件，通过优化设计、选择和配置软件园内的各种设备设施子系统，以数据通讯方式将它们集成于一个计算机网络系统中，实现统一的监测、控制和管理，并把采集到的有用数据放入数据库存应用系统中，实现整个TCL大厦信息资源的合理共享和分配。在信息集成的基础上谋求提高管理工作效率，降低设备运行费用，节省能源，从而提供一个优化的工作环境，以适应当今信息社会的发展需要。
1、故障跟踪模块
故障跟踪管理是一个较为复杂的过程，其中包括建立故障跟踪工作命令，分派、追踪和实施这个工作命令，填写报告，鉴别故障类型。故障跟踪模块提供了一个有效的流程工具，使得故障管理和需要协同工作的设备管理实现了自动化作业。
2、计划管理模块
计划管理跟踪模块向管理人员提供统计和分析资源的消耗规律，以便制定计划、调度资源和建立设备维护的预防性措施，确保维护程序有效及时地执行，同时遵循一定的资源和工作优先级别。
3、材料置备和库存模块
这个软件模块和计划管理模块协同工作，根据设备材料的需求情况制定库存
9 /11计划，同时简化库存管理过程，大大提高工作效率，为设备故障处理和维护工作准备好所需的工具和材料。
4、资产管理模块
资产管理软件模块使设备维护信息和资产档案信息实现一体化管理，方便了计划和安排维护工作时获取所需的信息。该模块能够与前面介绍的故障跟踪、计划管理和库存模块协同工作。
5、合同管理模块
对设备和装置的维护，经常需要在设备维护队伍和服务提供商之间进行周密的计划和协调。合同管理模块增强和方便了这方面的管理，同时也允许设备用户提出设备更新申请，并创建和跟踪该申请项目的限期合约订单。
6、系统设置模块
系统设置软件模块可以方便地完成楼宇设备信息管理系统的功能配置。系统
配置模块提供易于使用的界面配置主工作站、 设备、事务过程及其他管理设备的数据。
（二）智能化系统主机功能改进设想
智能化系统可按监控设备的规模和实际的要求设置一个中央管理工作站或一个中央管理工作站与多个操作员工作站。
1、中央管理工作站与操作员工作站
中央管理工作站应具有对所有监控点进行监视和对部分控制点具有远程遥控的功能。中央管理工作站能实时记录各种运行状态信息、故障报警信息及各种统计数据，发生报警时有关系统的画面或数据能自动调出显示。中央管理工作站存储的历史数据时间大于6个月。操作员工作站的功能与中央管理工作站相同，但监控与管理的范围仅限于授权的局部设备组，如变配电站、冷冻机房。
2、智能化系统与主要设备间的数据通信接
智能化系统与主要设备以数据通信接方式相联。这些设备产品的控制器大多已采用计算机控制方式，并配有数据通信输出接。当系统与主要设备以数据通信接方式相联时，不仅减少了大量检测器的配置，而且掌握的主要设备运行状态量大大多于传统方式。数据通信以双向方式传输时，还可以对主设备的工作
10 11
参数进行调整。
（三）公共安全防范系统发展设想
软件园管属现代化高科技园区，在实施安全技术防范时，不仅要考虑整个系统的实用性、多功能性，而且还需考虑系统性的可靠性和高保安性。中信物业注
重楼宇安防产品的承接性、兼容性和可扩充性，以发展的眼光时刻关注国内外安防产业的发展趋势，正确处理好安防产品的延续与更新换代。
1、门禁及报警系统
门禁及报警管理系统对进入重要区域的人员实行各种方式的进出权限管理，以便限制人员随意进出。当需要进入所管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。如有人强制破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端马上显示报警的门号。每道门边的读卡器均通过现场控制接单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。采用这种门禁系统防止了钥匙管理的混乱现象，出入卡
不可能随意复制，如有丢失或工作调动，只需在控制终端上撤消该卡的授权。
2、彩色闭路监控系统
闭路监控系统是智能安全防范系统的重要组成部分，实时采集监控点的动态
图像，与安装的报警探测器实现报警与监控联动，录像作为硬拷贝长期保存，方
便查询和重放。对各区域的事态、人流进行监控和管理；对防火电厂、防盗所发现的异常情况进行监视取证。
11 11