物业单位公司运行程序文件建筑物的维护.docx

2建筑物的维护
1目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序，以保证及时发现和解决出现的问题，维持建筑物的使用寿命。
2适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3相关标准要素
GB/T192—ISO924.9 4.10 4.13
4相关文件
CPM-OP-011《业主（客户）维修安装服务》
CPM-OP-027《质量记录管理》
CPM-OP-023《物业管理分承包方的控制》
CPM-OP-020《采购物资质量控制》
5职责
5.1总经理负责建筑物的大、中修和改、扩建工程确定项目
5.2总工程师负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
5.3财务部负责解决工程款。
5.4物业管理部、沙河管理部分别负责对所管建筑物的日常维护管理工作。

5.5楼房管理处负责对建筑物进行巡视检查和保护。
5.6房产维修队负责维修。
6实施程序
6.1建筑物的大、中修理
物业管理部每年对建筑物普查一次，在每年第一季度根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修项目报告给总经理。
总经理或管理者代表招集有关业主和部门经理确定本年度的大、中修和改、扩建项目。
物业管理部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
总工程师对大、中修理和改、扩建方案进行审核批准。
财务部与业主等有关产权人进行磋商，落实大、中修和改、扩建资金。
物业管理部按大、中修理和改、扩建方案，委托评审合格的分承包方进行施工，组织施工。“施工合同”要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中，要对隐敝工程进行查验，并将查验结果记录在“隐敝工程验收签证表”中。完工后，按施工合同中规定的要求进行检验。检验合格后，建筑物维修的业务主管在“工程验收合格证明表”

中记录检验结果和验收意见，并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时，也在“工程验收合格证明表”中证明不合格的条款和不合格条款的处理方式，待不合格条款解决了，经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。
物业管理部整理和保管大、中修理资料，以便再修理时参考。
6.2日常的维修
各楼房管理处在进行日常值班巡视时，发现建筑物的问题应记录在“楼房管理处值班记录表”中，并注明：“本班已解决”、“已开维修通知单”、“已填楼房管理问题传递单”等处理方式。
物业管理部根据各楼房管理处传递来的情况，及时派业务主管到现场针对问题进行诊断，并根据各栋楼存在问题的轻重缓急，每月制定一个“维修工作计划”或开维修通知单令房产维修队按计划执行或尽快执行。也可委托合格的承包方尽快修理。
房产维修队、各楼房管理处按照上级指示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求，填写“维修通知单”安排员工进行维修，并将维修工作情况记录在“维修工作记录表”中。
物业管理部每月或要求房产维修队完成某项维修工作的时间，对房产维修队完成维修工作情况进行考评。

考评结果记录在“工作任务完成情况考评表”中。
经理部备用维修常用材料供维修时领用,并根据物业管理部提出的大宗维修材料计划单及时保质保量地采购供给。