设施、设备的维修与维护方案.docx

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设施、设备的维修与维护方案 **小区对机电设备维护管理要求甚高，为保障**小区的设备运行的安全、高效，我们将结合**小区的实际情况，把**物业在小区物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。此外，我们将在**小区的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对该小区设备管理与维护制定了以下管理方案。 1、机电设备管理的基本原则 1）小区设备设施的管理采用**物业安全而高效的管理模式 ① 建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。 ② 制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。 ③ 实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥**物业专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。柴油发电机组由**物业工程部专业工程师对发电机组进行中修和大修维护。电梯的维护保养由**物业电梯部负责，有效地避免外聘维护公司只图眼前利益，维修报价高工作虚假、不愿真正投入的弊端。 ④ 建立完善的设备编码及标示方案 a、根据小区图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》 b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。 c、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。 d、对于标贴明显的将导入**物业视觉标示系统。 e、机电的编号编码由**物业工程部统一进行。 ⑤ 主要设施设备将建账册、建立设备台账 a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。 b、利用**物业推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有项目管理部门，接受**物业的宏观调控和监管。 c、接受**物业工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。 d、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。 ⑥ 建立完善的质量记录体系 a、任何工作做到有据可查。 b、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。 c、发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。 d、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。 e、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。 f、将**物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成小区物业服务中心有力的技术后盾。 ⑦ 技术资料的管理 a、对于技术资料管理，遵守“二级制’’模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。 b、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。 ⑧ 有关设备类钥匙的管理 a、定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。 b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。 c、设立与本小区相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。 ⑨ 技术工种的管理因小区机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。 2）设施、设备的维护管理小区的公共设施、机电设备的维护管理采用**物业成熟完善的管理模式。 ① 设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及小区周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。 ② 设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。 ③ 对电梯进行专业化管理。充分发挥我**物业的专业技术特长，对电梯的维护保养由**物业电梯部负责，有效地解决外聘维保公司工作不及时、不到位的矛盾。 ④ 建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据小区的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。 ⑤ 对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入**物业CI视觉标示系统，充分显示**物业的规范化管理模式。 ⑥ 利用**物业推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。 ⑦ 接受**物业质量管理中心、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。 ⑧ 工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。 ⑨ 建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。 ⑩ 发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行，**物业公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成小区管理的有力技术保障。 3 ）增收节支，提高管理水平 ① 增收节支措施 a、经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。 b、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。 c、加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。 d、加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。 e、小区内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。 ② 提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。 a、提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。 b、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。 c、继续完善配件的供应商体系。 d、配备用于高空作业的液压升降台。 e、加强**物业技术职能管理作用，发挥**物业的技术优势，加大技术和管理的督导作用。 f、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优小区的标准进行运作。 g、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。 h、实行**物业物业服务中心例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。 i、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。 4）机电设备维修计划项目方式方案标准及实施效果检查周期内容变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压以及低压对地数据。（停电）高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护 1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护 1年检修阀门和管道、刷漆公用水箱日常维护每周检漏和维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒二次供水池日常维护每周及时维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒生活泵日常维护每天检查水封是否渗水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护每周检查镜头和电路图像清楚、工作正常定期维护半年更换配件和检测共用天线日常维护每天及时维修使用正常、信号清晰定期维护半年检测信号输出音响设备日常维护每天及时维修输入无噪声、输出声音正常定期维护每季度检测功放和扬声器和话筒空调日常维护每日过滤网清洗、维修空调运行正常、达到温度设定要求。定期维护每季度加制冷液和检修电路消防监控智能系统日常维护每天每天抽检烟感总数量的 5%测试消防系统的烟感和温感达到要求，系统运行正常定期维护 1年测试系统的联动功能和更换配件消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流起动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警动作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试灭火系统日常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护半年测试联动功能 5）房屋本体及公共设施维修保养计划和实施项目方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维修每月维修破损、清洗污迹无损坏、无污迹定期保养 2年翻新、清洗楼梯间及通道日常维修每天及时维修、更换整洁、无损坏定期保养 1年粉刷、修补屋面日常维修 1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏定期保养 2年翻新道路及绿化带日常维修每天路面修补（绿化带除草、修剪和浇灌绿化带整洁无损坏定期保养半年路面刷漆沟渠、池地下排水道日常维修每月及时维修、（清理）破损和堵塞畅通、无损坏定期保养半年清理淤泥、修理

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