杭州市江干区钱江新城杭政储出(2004)xx号xx块地B4、B5楼商业用途在建工程房地产抵押价值评估.doc

房地产抵押估价报告
项 目 名 称：杭州市江干区钱江新城杭政储出（2004）xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估
委托人：杭州xxx房地产开发公司
估价机构：浙江XX房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师 ：xxx xxx
估 价 作 业 日 期：2010年2月10日—2010年2月25日
估 价 报 告 编 号：浙x估字（2010）第10020xx号

委托估价方函

杭州xxx房地产开发有限公司：
受贵方委托，我公司对位于杭州市江干区钱江新城杭政储出（2004）xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中：
地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；
土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。

浙江xx房地产土地评估有限公司
法定代表人：xxx
二〇一〇年二月二十五日

估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，
6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师签名：
中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx
中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：
1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提。
2、任何有估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
3、估价对象产权明晰，手续齐全，在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。
4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
6、有一段合理洽谈时间，通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、未经调查确认或无法调查的资料数据
1、本报告出具的价格包含了国有出让土地使用权出让金及税费，如至估价时点止，原产权人尚未缴纳，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
2、本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3、本次估价建筑物面积引用《房地产测绘成果报告》，其确切建筑物面积以房产管理部门最终核发的《房屋所有权证》为准。
4、本次估价以开发商自己开发为前提。
5、假设在建工程能在设定的开发期内竣工交付并销售完毕。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
2、在建工程完工比例及工程质量以该工程监理单位出具《监理证明》为准。
四、本报告使用的限制条件
1、本报告结果为为2010年2月10日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相对应的调整。本估价报告又掀起为壹年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。
2、本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，如果改编估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，抵押贷款最终数额由抵押双方依据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
4、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
5、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。
6、未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

房地产估价结果报告
一、委托方
委托单位：
地址：杭州市xxx路xxx号xxx楼
法人代表：xxx
联系人：xxx
电话：xxxxxx
二、估价机构：浙江xx房地产土地评估有限公司
单位地址：杭州市xxx路xxx号
法人代表：xxx
资质级别：壹级
资质证书：建房估证字[2009]xxx号
资质证书有效期：2009年7月1日至2012年6月30日
营业执照注册号：300000000035xxx
联系人：xxx
电话：xxxxxx
三、估价对象
（一）估价对象基本状况
（二）区位概况
（三）实物状况
（四）权属状况
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
在建工程进行抵押价值评估，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，故本次估价时点为：二〇一〇年二月十日。
六：价值定义：
本次评估采用公开市场价值标准。
房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。而法定优先受偿款是指在估价时点实现抵押权利时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。

七、估价依据：
1、国家、建设部、浙江省政府、建设厅有关文件及规定。
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
建设部（92）579号《城市房地产市场估价管理暂行办法》
国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
国家标准GB/T—18508—2001《城镇土地估价规程》
《城市房地产抵押管理办法》
建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》
2、杭州市政府及杭州市房地产管理局有关规定。
杭政发（2000）115号《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》
杭房局（1993）167号《杭州市房地产评估管理实施办法》。
3、委托方提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《监理证明》、《房地产测绘成果摘要》及其它相关资料。
4、估价人员现场查勘情况，向委托方了解的房地产现状情况。
5、本公司掌握的现行杭州市房地产市场价格等参考资料。
八、估价原则
本次估价遵循“独立、客观、公正”房地产估价职业原则，房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。
合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。估价对象符合规划中的用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑风格等相关要求，并以此进行估价，以体现其合法性原则。
最高最佳使用原则：是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用。估价对象各项规划指标明确，在合法的前提下，以规划指标进行估价才体现其最高最佳使用。
替代原则：要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。由于房地产是不断变化的，因此不同的时点，同一房地产往往具有不同的价值。本次在建工程房地产进行抵押价值评估，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，故本次估价时点为2010年2月10日，并以此时点的房地产市场状况和实地查勘状况及相关假设状况进行估价。
谨慎原则：要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师所知悉额法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合本项目的估价目的等具体特点，对上述估价方法做如下选取：
1、成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为正在开发的房地产，土地使用权取得的成本和地上建筑物的价值较易确定，根据估价规范，成本法比较适宜。其中土地使用权价值采用市场比较法计算，地上建筑物采用重置成本结合完工率计算。
2、假设开发法：是将估价对象房地产的预期开发完后的价值，扣除其预计的正常开发成本、税金和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为在建房地产，具有开发潜力，根据估价规范，本次评估宜使用假设开发法。其中房地产预期开发后的价值以市场比较法计算。
3、市场比较法是将估价对象与在估价时点的、近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由于估价对象所在区域内类似物业交易案例较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。
4、收益法是预测估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。估价对象在建工程状态，不能产生收益，根据估价规范，本次评估也不宜使用收益法。
根据以上分析，最终选择成本法和假设开发法为本次估价的基本方法，再对两种估价结果进行综合，以确定估价对象市场价值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，采用科学的评估方法，经过测算并进行分析比较，确定估价对象上述房地产，在二〇一〇年二月十日的公开市场价值为：
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为72121万元。
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供的《国有土地使用证》及其他相关资料显示，截至估价时点，估价对象无估价人员知悉的法定优先受偿款，本次估价以估价对象不存在任何他项权利为假设前提。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万元整 ￥721，210，000元。
十一、估价人员：
xxxxx 注册房地产估价师
xxxxx 注册房地产估价师
十二、估价作业日期
2010年2月10日至2010年2月25日
十三、估价报告应用的有效期
估价报告的有效期为一年（2010年2月25日至2011年2月24日）。若在此期间市场情况发生较大变化或手不可抵抗力的影响，该价格需作相应调整。
十四、相关说明与建议
1、本报告为抵押房地产估价，由于注重预期风险，在估价时对预期不确定的升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。
2、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随着时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提前报告使用人注意。
3、因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力一般和处置税费会形成降价甚至资不抵债的风险。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《杭州市房地产抵押管理办法》，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。
处分抵押房地产的清偿顺序：
依下列顺序和原则分配。
（1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用（1%）、拍卖佣金（5%）、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般为成交金额七到九个百分点；
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加（5.5%）、印花税（0.05%）、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、合同公证费等），一般为成交金额的十个百分点左右；
（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；
（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；
（5）剩余金额交还抵押人。
4、估价对象为杭州市钱江新城商业、综合（办公）在建工程房地产，其所处区域地理位置优越、交通便捷，办公、商业氛围浓郁，估价对象在该地段有一定的市场需求、升值潜力。但估价对象建筑体量较大，总价高，在变现时有一定难度，变现时间也相对较长。
5、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
浙江xx房地产土地评估有限公司
二〇一〇年二月十十五日

附件
一、《土地使用证》复印件
二、《建设用地规划许可证》复印件
三、《建设工程规划许可证》复印件
四、《建筑工程施工许可证》复印件
五、《国有土地使用权出让合同》复印件
六、工程《监理证明》复印件
七、《房地产测绘成果摘要》复印件
八、估价对象现场照片
九、估价对象地理位置图
十、估价人员资格证书证明复印件
十一、浙江xx房地产土地评估有限公司资格证书复印件
十二、浙江xx房地产土地评估有限公司营业执照复印件
估价技术报告
一、个别因素分析：
（一）估价对象界定
估价对象为坐落杭州市江干区钱江新城杭政储出（2004）xx号xx块地B4、B5楼土地使用权及在建工程。宗地东至规划绿化，南至规划绿化，西至xx路，北至规划绿化。土地使用权人杭州xxx房地产开发有限公司，土地使用权类型为国有出让商业、综合（办公）用地，使用权总面积9295.00平方米，在建工程建设单位杭州xxx房地产开发有限公司，建筑物规划建筑总面积71247.17平方米，其中地上建筑物面积39063.80平方米，地下建筑物面积32096.74平方米，封闭空间56.72平方米，室外楼梯29.91平方米，规划及设计用途商业、金融，钢筋混凝土框砼结构。
（二）实物状况描述与分析
1、土地实物状况描述与分析
2、建筑物实物状况描述与分析
（三）权属状况分析
1、土地权利状况
2、在建工程权属状况
（1）《建设用地规划许可证》
证号
建设项目
用地面积（㎡）
用地位置
用地性质
编号（2007）年浙规用证01000359号
杭政储出（2004）xx号地 块

28743

江干区钱江新城
公共设施用地办公、商业金融业用地

（2）《建设工程规划许可证》
证号
建设项目名称
建设规模（㎡）
建设位置
幢数
层次
（2008）年浙规建证01000xx号
杭政储出（2004）xx号地块xx楼和xx楼

71241
江干区钱江新城

2

3-18

（3）《建设工程施工许可证》
证号
工程名称
建设规模（㎡）
合同价格（万元）
设计单位
施工单位
监理单位
合同开工日期
合同竣工日期
330100200712
140xxx

钱江商务广场xx和xx楼打桩工程

1425.1196
浙江省建筑设计研究院
浙江省地质矿产工程公司
浙江省南工程管理股份有限公司
2007年12月18日
2008年2月26日
杭0100200
80716
杭政储出（2004）xx号地块办公、商业金融用房（上部工程）
71241
19557
浙江省建筑设计研究院
广夏建设集团责任有限公司
浙江省南工程管理股份有限公司
2008年7月16日
2010年9月24日
（4）在建工程优先受偿款状况
根据调查、该在建工程于估价时点未发现拖欠工程款、抵押等其他优先受偿款状况，权属清晰，规划依据明确，可以确定估价对象是合法建筑，可以抵押的房地产。
二、区域因素分析
1、地理位置
2、交通条件
3、周边环境
4、公共配套设施
5、基础设施状况
6、区域状况分析
三、市场背景分析
四、最高最佳使用分析
五、估价测算过程
（一）采用成本法估价
（二）采用假设开发法估价
（三）估价结果确定
六、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000。
其中：
地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万贰仟圆整 ￥183，180，000；
土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整 ￥538，030，000；
点评：
优点：
1、报告内容整齐，对估价对象的界定准确，对区位、实物、权益状况的描述全面、翔实；
2、写字楼在建工程估价选取成本法与假设开发法比较有代表性，土地价格按楼面地价进行市场比较法修正具有一定的意义；
3、技术报告数据来源依据充分、参数选取客观、合理、有必要的分析和计算过程；
4、估价目的描述明确。
缺点：
1、至委托函中缺少估价报告应用有效期，估价结果中缺少单价；
2、在建工程缺未拖欠工程款证明；
3、建筑物实物状况的描述第二段与第一段重复；
4、附件置于估价技术报告前欠妥；
5、成本法中楼面地价修正后的比准价格相差太大不妥；
6、建筑物重新购建价格的概念（必须指出）有误；
7、第39页建安工程费中4000元/平方米（不含室内装修）有误；
8、重新购建价格的计算式中把投资利息未列入；
9、市场法测算得到的是估价时点价格，假设开发法应该测算估价对象大开发完成之日价格；
10、车位的案例搜集时的交易时间2010年10月10日有误；
11、计算开发完后的车位价值时第（2）（3）（4）项表格中销售均价元/平方米有误；
12、续建成本的计算按式计算13542.14万元应为13536.96万元。
13、从土地性质可以看出，裙房五层为商业用途，即使B4、B5楼设计为纯写字楼，其使用年限最长也只有40年，与六层及以上的办公楼50年使用权不同，因此，裙房面积15364.06㎡（似乎数据有据，与写字楼面积23699.71㎡之和不等于39063.80㎡）采用写字楼均价计算欠妥。