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博物馆物业管理服务内容及要求
总体要求:在合同期内，投标人应按照国家一级博物馆和4A级旅 游景区运行要求向**博物馆提供专业化、个性化、现代化、智慧化的 物业管理服务，保障**博物馆建筑红线范围及新办公楼、宋居、文保 基地建筑红线范围内各项用于展览、办公、服务、学习、生活、活动 的设施设备处于良好的状态，加强全面安全保卫工作，根据不同楼栋 或场所提供与之功能相符合的专项管理和服务，确保全馆正常的开放、 办公、生活秩序，为广大观众和全馆员工营造一个安全、高效、规范、 环保的参观、工作、生活环境。
1.物业管理服务概述
1.1**博物馆建筑红线范围及新办公楼、宋居、文保基地建筑红 线范围内的建筑物、构筑物、附属设施（含不属市政管理的市政公用 设施）、周边环境及绿化、道路、管线等日常管理、维修、养护。
1.2**博物馆建筑红线范围及新办公楼、宋居、文保基地建筑红 线范围内的设施设备的日常运行管理、维修、养护和清洁卫生（设施 的专业维护保养除外）。设施设备包括但不仅限于：中央空调系统、 安防系统、消防系统、电梯系统、供配电系统、展陈设施、专业灯光 及照明系统、防雷系统、给排水系统、供气系统、食堂餐饮设施、会 议室设备设施、电视电话系统及楼宇自控系统等。
1.3**博物馆建筑红线范围及新办公楼、宋居、文保基地建筑红
线范围内的清洁卫生、日常保洁、消毒、灭“四害”，生活垃圾分类、 收运、处理等事项（含高位及高空保洁、职工食堂保洁、垃圾清运和 每季度油烟清洗）。
1.4**博物馆建筑红线范围及宋居、文保基地建筑红线范围内的 交通秩序、车辆停放及车辆安全管理。
1.5做好**博物馆建筑红线范围及新办公楼、宋居、文保基地建 筑红线范围内的全方位安全防范工作，确保全馆安全运营和总体安全。 包括但不仅限于：上述区域的疫情防控、文物安全、食品安全、安全 保卫、安全生产、安全巡查、消防巡查、秩序维护、反恐防暴及突发 事件的应急处理等。
1.6物业档案资料整理、管理，并按国家档案局DA/T 22-2015 标准归档。
1.7提交物业项目使用专项维修资金的计划和预算。
1.8临时进入**博物馆及宋居、文保基地进行施工、布展、学习、 交流等活动的单位及人员管理及相关物品出入管理。
1.9法律法规规定应由投标人负责的其它事项。
2物业服务要求
2.1总体要求
建立健全各项管理制度、专项服务方案、岗位工作标准， 并制定具体的落实措施和考核办法；
按现行法规，相关人员持证上岗率1% ；
二十四小时接受报事和投诉，物业有效投诉率小于0.2%。/ 年，处理率、回访率达到1% ；
每季度至少一次征询物业服务意见,使用人满意率达到 95%，投诉处理率达到1%。
定期对员工进行安全教育和业务技能培训，培训合格率达 到 1% ;
所有员工应着装规范，仪表仪容规范率达到1%。
2.2房屋建筑管理、养护要求
对房屋进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全根据房屋实际使用年限，检查房屋使用情况，应采购人要求及时 组织维修。房屋及配套设施、总务设施等完好率98% ,道路完好率 95% ,总务维修工作及时安全有序。
2.2.2.对房屋建筑进行日常管理和维修养护。建立房屋建筑档案， 日常检查记录齐全。路灯、楼道灯完好率保持98%，维修更换及时 率1%。容易危及人身安全的房屋建筑部位有明显警示标志和防范 措施。
排水设施的养护。做好地基基础的日常养护工作，坚决杜 绝不合理荷载的产生；加强对散水坡、楼顶屋面、污水井、排水沟的 养护和修补，确保各类排水管（沟）畅通。定期对建筑物排水管沟井 进行巡查和清理，每月至少一次。排水沟、明暗沟完好率98%。
保证楼地面完好无损，及时维修破损的墙地板砖。一般情 况下3天内修复，特殊情况不超过7天。楼地面砖完好率98%。
墙台面和吊顶工程的养护。定期进行巡查和维修，保持墙 台面的清洁，无污渍、灰尘、脚印。建立对吊顶工程的检查制度，及 时处理破损部位。一般情况下1天内修复，特殊情况不超过3天。 墙台面、吊顶完好率98%。
门窗工程的养护。建立对门窗的日常检查和维修工作制度， 确保门窗的正常使用。每周至少一次对全馆门窗进行一次巡查，门窗 完好率98%。
屋顶维修养护。建立屋顶维修养护制度，定期对屋顶进行 清扫，对屋脊、趟水沟进行整修，清理疏通排水管道、雨水，确保 屋面排水畅通。
房屋建筑维修保养所需材料、吊车等大型机具由采购人提
供。
2.3设施设备的运行管理和日常维护
设施设备的运行管理
综合要求
分类分项制定相应设施设备安全运行的管理制度和操作规范，并 就近张贴和严格执行。建立电梯、消防、空调设施设备等重点设施设 备及其他采购人要求的设施设备档案，设施设备的运行、检修等记录 齐全。
配备所需专业技术人员，由专业人员负责管理和操作（如启停、 维修和保养等）。严格执行操作规程及保养规范，确保设施设备正常 运行。
对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，保持设备状况良好, 运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如 发现设备异常或故障，应采取相应措施以防止故障扩大并立即派人检 修（报修）至完好为止。
各设备机房的保洁每周清洗1次机房内的电子设备机箱的除尘 每年1次。做到设备间无浮尘、污迹、积水。
对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对 可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
供电（配电）设施设备
按相关要求，配电室实行24小时双人双岗值班；制定并执行停
电应急处理措施，外电停电有预先告知，备用电源20分钟之内投入 使用；制定并严格执行临时用电管理措施；公共照明系统应根据季节 与气候情况掌握提前开启时间用毕应立即关闭，避免浪费；保证正常 供电，限电、停电有明确的审批权限并提前通知采购人和物业使用人； 严格执行采购人制定的用电管理办法，展厅展品供电、基础照明、专 业灯光等准点开关率99%。
给排水设备系统
给排水设备系统是指物业服务区内建筑物内部及建筑物外附属 设备中各种冷水和污水供应和排放的工程设施的总称。主要包括给水 设备、排水设备、消防用水设备。
投标人相关人员应熟悉馆内给排水管网。建立给排水、消防用水 设备系统的养护和维修制度。确保给水管道和各类阀门处于良好状态， 无漏水、渗水、积水等异常现象。严格执行采购人用水、供水管理制 度，积极协助采购人安排合理的用水和节水计划。限水、停水按规定 时间通知采购人和物业使用人。每天两次检查污水泵、提升泵、排出 泵运行状况，每季1次润滑加油。定期检查排水管沟是否堵塞、生锈 或渗漏等，清除淤泥和杂物，及时排除相应隐患，每月至少进行1 次。共用雨、污水管道每月疏通1次，雨、污水井每月检查1次， 视检查情况及时清掏，化美池每季度检查2次，每年清掏2次，发 现异常及时清掏。化粪池、雨水井、污水井完好率1%。确保汛期 道路无积水，广场、车库、设备房无积水和浸泡发生。遇有事故，维 修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水。 有险情的应急处理措施。
供气设施设备
投标人相关人员应熟练掌握物业管理范围内天然气供应设备及 管网分布及布置。建立供气管网及设备的日常巡检制度，对发现的安 全隐患及时报告采购人和供气单位，并负责联系供气单位进行维修。
弱电系统设施设备
弱电系统（含会议室设备设施）的运行管理维护在采购人相关部 门的指导下实施。主要内容和要求如下：
负责馆内弱电井（间）管理，协助设备维修。
负责弱电线路、设备的管理维护,发现弱电系统工作中的故障和 现象，应及时向采购人相关部门报告。
为采购人相关部门从事弱电维护和建设提供技术和人力配合支 持。
电梯系统设施设备的运行管理
投标人每日应配备专业人员负责电梯的日常运行和管理。专业人 员须按电梯管理、安全生产等相关法规持证上岗，并熟练掌握电梯各 种应急处理方法，特别是在发生电梯困人故障时，投标人应及时停运 电梯、安全规范解救被困人员。投标人还应定期组织持证人员培训、 演练电梯困人、停电、溜车等应急预案，确保及时应对可能发生的各 种突发情况。
投标人负责电梯的日常管理，每周至少一次对电梯全段运行状况 进行检查，如发现有故障，及时通知采购人进行维修和整改，协助并 监管电梯维保单位的工作。
空调系统设施设备的运行管理
投标人应配备专业人员负责空调的日常运行和管理。专业人员须 持证上岗，熟悉掌握空调各种故障应急处理方案，随时掌握天气变化， 向采购人提出合理化的空调运行方案。
投标人负责空调的日常管理，每周至少一次对各组合式空调器、 精密空调、新风机组、户式空调、水系统、楼顶通风设施等的运行状 况进行检查，每2个月对过滤网进行一次清洗。如发现有故障，及时 进行维修和整改，协助并监管空调维保单位的工作。
消防系统设施设备的运行管理
投标人应配备专业人员负责消防系统的日常运行和管理。专业人 员须持证上岗，熟悉掌握消防设备的各种故障应急处理方案。
投标人负责消防设备的日常运行和管理，每周至少对消防设施设
备运行状况进行一次检查，确保设施设备完好有效，随时可投入使用。 消防泵每月启动一次并作记录，保证其运行正常。发现故障，及时通 知维保单位进行处理，协助并监管消防维保单位的工作。
设施设备的维修
高压供配电系统、电梯、中央空调主机、精密空调、分 体空调、办公电器、餐厨设施、消防系统、车库道闸、防雷、安防系 统的专业维修保养由采购人负责，采购人在实施专业维修保养时，投 标人需做好监管、协助工作。
除上述设施设备的专业维修保养外，馆内所有公共设施 设备（包括上述设施设备）的日常保养和维护均由投标人负责。对风 机、水泵、冷却塔、风机盘管、新风机组、组合式空调器、大型管道 维修维护、会议室设备设施维护、检漏排漏、木工作业、土建作业、 土石方开挖、应急抢修等专业性较强的工作，投标人可自费聘请第三 方协助完成。对投标人响应不及时或服务不到位的工程、总务等工作， 采购人可自行处理，费用从当月物业服务费中扣除。
为确保文物安全和展陈效果，展陈设施及公共服务设施 日常维修、展柜门及玻璃的拆装等展览维护工作须在采购人指导下开 展。
设施设备维修保养所需材料、备品备件由采购人提供
2.4公共秩序维护和安全防范
组建具有保安资质的安保队伍，安保人员的基础素质应与 采购人品质相符。安保人员的招聘、培训和服装配备情况应达到或超 过投标文件的要求。
按《**博物馆安全管理办法》，在采购人相关部门的业务指 导下实施消防安全管理，履行消防安全职责，服从采购人相关部门的 监督、检查，建立完善的消防安全制度和消防安全档案，建立完善的 逐级消防安全责任制和岗位责任制，建立每日防火巡查、登记制度。
保管、保护好消防设施，消防器材每月巡查保养、清点登 记一次，确保消防器材的完好有效，可随时启用，对损坏、丢失或失 效的应及时修复和补充；每月检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油 并作一次放水检查；每周对所有消防通道和安全出检查1次以上; 建立备查档案。
物业管理人员应掌握消防知识。熟悉本工作（种）岗位的 火灾危险性，熟悉预防火灾措施，熟悉扑救初期火灾的方法。发生火 灾后，会报警、会使用各种消防器材、会扑救初期火灾。
安保人员应作为采购人的义务消防队。根据采购人的年度 消防工作计划和消防应急灭火疏散预案，制定义务消防队和其他物管 人员的消防训练计划；投标人应根据实际情况每季度至少进行一次消
防演习。
协助采购人开展消防法律、法规及消防安全知识的宣传教 育。
按照采购人突发火灾应急处置方案，每幢建筑、展厅、会议 室、办公室等应设置消防疏散示意图；照明设施及引路标志完好，紧 急疏散通道保持通畅。
主要门岗执勤人员实行站立服务，负责对出入馆内的人员、 车辆进行询查、管理和登记，禁止无关人员、车辆进入；严禁携带易 燃易爆危险品进入博物馆；物资出门必须凭物资出门条；严禁推销人 员、商贩等进入馆内、平台、馆前台阶叫卖；严禁宠物带入馆内；防 止车辆阻塞出入。
严格人员出入管理。对来馆联系工作、办事、会客的外来 人员进行凭身份证等有效证件登记、并填写会客单后方可放行，必要 时须先电话联系。发现可疑人员及时向采购人相关部门报告。
确保门禁系统正常工作，严格执行门禁系统操作流程，发 现问题及时向采购人相关部门报告。
负责采购人停车场管理，建立健全相应管理制度，严格车 辆出入和停放管理。对进出车辆实施收费、登记等管理，对进出车辆 及所带物资进行查验，严防车辆被盗事故发生；处理一切车辆擦挂、 碰撞等纠纷；确保车辆停放有序，禁止车辆乱停乱放，保障车辆出入 畅通；确保停车场设施完好率到达98%。
及时发现、制止各类违规违纪和违法犯罪行为，并及时报 告采购人相关部门。
积极处置馆内发生的群体性事件和各种突发事件，突发事 件及时到位处理率达到1%。
负责一般刑事案件、治安案件及交通事故的现场保护，积 极抢救伤员，及时向采购人相关部门和公安部门报告,协助开展调查 工作。
热情接待来访者，及时受理处置观众、员工的治安报警和 求助。
负责主要出入的24小时守护。进行防火防盗综合巡查， 防止火灾及内外盗案件发生。全馆综合巡逻须实行巡逻打点，白天巡 逻次数不得少于4次，夜间巡逻不得少于5次，特殊情况下巡逻次 数应相应增加，综合巡逻打点必须按时按点，准确率98%。对重点 区域、重点部位每2小时至少巡查一次。
协助完成采购人重大活动的安全防范、礼仪执勤等任务。
协助采购人做好突发事件处置工作，采购人相关部门有权
直接调动安保人员，投标人安保部门必须服从采购人相关部门的指挥。
2.5.环境管理要求
根据采购人要求制订工作制度，并以之对工作质量进行考 核。
按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的 清扫保洁，做到按制定标准全方位保洁。清洁卫生实行动态保洁，清 扫保洁率98%以上。
投标人使用的清洁剂、保养剂等必须符合有关部门的规定 和满足国家环保标准的要求，由采购人与投标人协商后确定使用品牌， 保证对人员无不良影响，对材料、物品无腐蚀和损害。未经采购人同 意，不能随意更换品牌。
按采购人统一部属，定期进行消毒和灭虫除害，做到馆内 无蚊、蝇、虫、鼠孽生地，每月对全馆范围消毒一次，每周灭鼠一次， 白蚁防治每月1次，常规消杀每周1次。
如遇突发事件或突击检查时，积极配合采购人搞好卫生工 作，随叫随到。
停车场每日清扫2次，每周拖洗1次，每月冲洗一次，道 路每日清扫2次，及时清除道路积水、灰尘、垃圾，地面清洁无积尘、 无污渍、无油渍。
入及大堂清洁要求:每天清扫4次，动态保洁。地面干 净无灰尘、杂物，玻璃无手印、无污迹，保持光洁明亮；踢脚线、指 示牌、垃圾桶无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮；灯饰、通风、 空调风无蛛丝、无污尘。
楼层公共区域部分清洁要求：展厅、楼道每日清扫2次， 每日拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗2次，共用部位玻璃每周清洁1 次，地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾桶无污迹、痰迹、尘迹， 消防通道无随意堆放垃圾、杂物、或占用，天花吊顶、送排风无蜘 蛛网和灰尘污迹；电梯轿厢每日清洁2次，地面无污渍、尘迹，轿厢 侧壁不锈钢无手印、无污迹；路灯、楼道灯每月清洁1次，保持光洁 明亮。
会议室、多功能厅等区域清洁要求：地面定时清理，无杂 物；桌椅无尘迹污迹；玻璃、灯饰明亮。做到随时可投入使用。
办公室清洁要求：每天清扫1次，地面干净，办公家具及 设施无灰尘，玻璃窗户光洁明亮。
石材护理每年4次、PVC地板打蜡每年2次；夕卜墙清洗 每年2次、展厅左右两侧玻璃顶高空保洁及生态廊顶部钢架、玻璃、 遮阳布清洁每年2次；喷泉水池及三叠水池每2月清洗一次；化粪 池清掏每年2次；隔油池清掏每月1次；窗帘清洁每年1次。
卫生间清洁要求：公共卫生间每天清扫2次，地面干净光 亮，无异味、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘。
地面、墙面、门、窗、玻璃镜面隔板无灰尘污迹和其它杂物；小便器、 蹲便器、马桶、洗手台盆无污迹、无积水、无垢、无臭味，瓷器保持 明亮光洁；保持下水管道排水通畅。
露天广场、车道清洁要求：每天清扫2次，每周进行1 次全面冲洗。地面无垃圾杂物、无积水、无明显污迹、油渍；室外设 施无明显灰尘污迹及不良张贴物；绿化地带无明显杂物及枯枝叶；灯 饰、栏杆、指示牌无污迹、水迹及明显灰尘；阴沟、沙井、天台无明 显杂物。
垃圾收集与清运要求：分层对各楼层的垃圾桶每日收集2 次，垃圾桶每日清洗1次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内 无异味。垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上沿，垃圾不在筒箱内过夜。 垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清， 定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞，无过量异味。垃圾清运工 具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。生活垃圾分类、 收运、处理等应符合现行法规要求。
主馆室内外绿化要求：室内植物株摆供给及养护（1.5米 3盆、1米以下2盆，随季节调整更换），国家法定节假日及博 物馆重大活动馆内外鲜花布置，绿化日常管护，如及时浇水、修剪、
培土、扶正、绑桩、治虫等，成活率要达到90%以上，常年树木成 活率达到98% ；植保状态：防治病虫害，大面积防治每年不少于2 次，无病害率达到90%，无虫害率达到95%以上；树木修剪：常年 按季节进行修剪，每年不少于3次，对一些易疯长的乔灌木应不定期 修剪，要求无枯枝、死树、陡长枝；除草：杂草高度不超过10厘米， 按1平方米计算，每平方米不超过10株，草势旺盛期应适当增加 除草次数，纯净率达95%以上；浇水施肥：按树木长势进行不定期 抗旱浇水或排涝，全年春秋施月巴不少于两次；清理：绿化区域土地平 整，无杂物，无枯枝烂叶，除下的杂草，修剪的废枝应及时清理处置， 保洁率达98%以上；种植及临时劳动，按时完成当年树木种植，搬 迁任务及时补死树、死草，完整率在98%以上。（文保基地绿化要求 同主馆）
2.6宋居物管要求
监控工作
监控室人员必须取得相应作业资格证，方能持证上岗；
负责监控室的日常值班，发现事故及时报警、上报并立 即启动应急处置程序；
熟练掌握监控室内安防、消防设施设备的性能和操作方
法；
正确使用和保管设施设备，值班人员对使用的设备和物
品负责管理，交接时作好检查记录；
注视监控屏上观众的游览情况，发现可疑及时汇报，遇 消防报警或接到报警电话立即通知相关部门赶赴现场处置，同时做好 记录；
每日值班人员要对设备进行擦拭、维护、保养，每班交 接时要说明设备运行情况，发现故障及时报保卫部门通知维保公司排 查、维修，并采取相应措施，同时做好记录。
因工作需要进入监控室的人员，必须经安保科同意，并 填写记录。无关人员不得随意进入监控室，对不听劝阻人员立即上报 安保科；
做好监控值班记录，严格交接班制度，本班次未处理完 的工作任务应做好书面交待，值班人员未到岗不得离岗；
白班监控室人员负责每小时对全馆（包括展厅）进行巡 查，每次巡查时间不小于20分钟，夜班监控室人员负责每2小时对 全馆进行巡查，并做好巡查记录。
白班监控室人员需轮换大门岗保安队员休息，协助维护 大门岗安全秩序。
门卫工作
热情接待观众，礼貌待客，不和观众发生争吵;
熟悉岗位职责，认真做好人员及携带物品的检查，严禁 携带违禁物品入内，发现异常情况立即上报。严禁外部车辆停于大门 或通道；
遇来访客人应问清事由，征得被访人或相关人员同意后 方可进入，做好登记并主动指示访客路线；
禁止小商小贩、废品收购或推销等闲杂人员随意出入或 长时间逗留，维护单位内部安全及办公秩序；
维护好院内、地厅参观秩序和巡查工作，并协助维护售 票处秩序，做好观众参观预约和体温检测工作；
遇有领导机关检查工作时，需确认对方身份后立即报告 办公室或相关领导，谢绝不明身份人员进入。
保洁工作
负责宋居陈列馆占地面积12平米和建筑面积760平 米的保洁工作；
每天在开馆前对责任区内的楼道、展厅、院坝道路以及 洗手间进行清扫保洁，展厅每天进行1次拖抹，卫生间随时保证清洁 无积水和残留排泄物，责任区内保证无垃圾，并不定时巡视，每周进 行1次大扫除；
负责对展厅及办公区窗帘的定期清洗工作每年不少于2
次；
保持指示牌、标识、消防器材、配电箱等物体表面上的 清洁，及时处理各种污迹。
绿化工作
对宋居室内外植物进行日常养护，修剪；
提供室内植物和宋庆龄雕塑四周的绿植和鲜花，遇重大 活动、节假日和重要时间节点应及时更换塑像前鲜花，塑像前手捧百 合花应一季度更换一次。