房地产企业成本核算科目设置规范.docx

房地产企业成本核算科目设置规范一：房地产成本核算科目设置原则房地产成本核算科目设置，没有标准答案。但至少需要考虑这几个方面。 一是方便归集成本，二是方便后续成本分析，三是方便成本监控需要， 三是适当考虑税务取数。所以每个企业可以根据自己公司特性，设置具体成本核算科目。房地产 企业成本核算较之于制造业成本核算可能不是那么复杂，注意这里也是 相对的。如果是制造业成本核算，在料工费三个科目之间，更多的复杂 因素，在于如何找到更符合业务实际的分配依据。而房地产企业成本的 科目设置就是非常关键环节，较之于制造业的料工费三个科目，房地产 成本核算科目就复杂多了，而且成本核算科目设置直接影响后续各环 节。所以说房地产成本核算，关键的是科目如何设置。一般来说房地产成本 核算科目，可涉及到5-6级明细科目。而且每个项目下，辅助核算科目 也需要精细化核算。以下先看一下整体科目以及辅助账项目。整体科目：土地费用：为取得土地开发使用权而发生的各项费用；前期费用：项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行 性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；主体建安工程费：主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱 电工程费用；室外管网工程费：室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工程费用；室外环境工程费：园林景观工程营造费用；公共配套设施费用：产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；工程间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括项目营销设施建造费；工程不可预见费：工程营造过程中不可预见的费用；开发间接费：项目开发过程中项目人员职工薪酬、行政管理费、前期 接入费、保险费等；辅助账项目：开崔期散业态明掴迎立别墅期独立别墅栋起豪别墅又可分京茕、柄节、简转、毛坯辱联体别墅券层祥房小高层祥房商铺昔通住宅精装住宅售楼部体育馆车位扭市其他二：各科目范围界定科目界定作用就是为了日后核算做准备，也是为了财务分析打基础。很 多时候我们核算没有这个界定标准，更多的时候完全看会计的经验判 断。这种经验很容易导致一项费用，这个月计入这个科目，下个月计入 另外一个科目。最后财务数据就出问题了。成相目幕目范围L土地房本斐用为获取土地支付的全部斐用1. 1土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用1*拆迁补偿蜜及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外戚生的有关地上、地F建葫物或附昔物的抵迁 补偿;争支出，宜置/动迁支出，农作物补佬蛰，危房补佬贽等。以授各类土地租赁贽用、 交易蜜用等，1.3契税契税?前如工程指在期得土地开发段之后、页目开发前期的水:文地质费察、删绘、规炯、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期羞用W. L七通工程蔓指施工过程中的临时道路、临时变肾电工程度设施、临时绐排水临时办公管网临时供暖等设施，不同于茹区内的永次设施场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整取土费运英、钩机填土围，土地平整贺2. 3临时没瓶指施工过程中的临时办公设拖、施工物资存施他、工地临时围墙临时样板房根首售设施的湄肖2.计斐含勘查、设计方案咨询等蜜用2- 4. 1勘删费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察舸要，进行删始,勘探、 职样、试验、删试、橙删、监刑等超察作业，以港漏制工程勘察支件和岩石工程设计艾件 等收取的费用巳4. 2设计费设计人根据反包人的委托，涅西编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设昔设计艾件、施工囹轲其戛件、娘工囹又件手服务所收取的匿用2. 4. 3其他勘剔设计费院T上述勘删没计艘之外的勘.用巳5行政规斐开发前期各项报批手续斐用2. 5. 1S础没布逮设酉苣曹开盅项目内按弱划成虞生的道溶、徂咏、供电、供气、排区、排洪、诵讯、暧明绿化、 环卫等设施和建设蜜用，此收赛属政府性收寇券.2人防易地建设费按国家机定，需要同步甑套建设昉空地下室的项目，因条件限制不能同步壁宣建设的，应 支付人防易地建设费。日.3其他行政现蔓向政府归管I里部门缴纳的、除以上鎏项的各项鎏用巳6工程相关费2 6 1笛理毒咎威监哩工程合同善用等定额外专唤检刻费定额夕卜的妄顷监用，如生活给水水质检划斐、室内环境缶圳桃基幼冠农度检则 等.6.3工程刑里斑用沉降观则最，工程开工前施工触线、复共、验线、定线的宙用，规划睑收建虢抡廓域蛉线 查用，视灿险收建筑谩工画祖删始翌等巳了其他前期工程成本以上菠有曲到的其他前期工程鎏用，如工程咨询鎏、审计虞、招投标蜚用、房皆办正爽用等土成安芸早本土建、黄装、装修岌生的成本3. 1主体土建机电工程悟项目开肮过程中发生的年体列入总包含同橱算内的各项寇用（指总包含同中单体成本， 舍毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等1，以艮工程 相关建修成布% Z装修工程各类装修标隹房发生瞧修装谕费用（含总包合同范国中已含的装修工程费用，溢电棉工程含电梯的采购、安装、维护等成本翌用3. 4石材工程悟备悉住宅晨非宝的石捌工程成本一船指干挂石材也就是石材工程监督部负妻茴国 的石材工程成本。*三其他建筑安装工程悟总包含同、装修类工程合同之外的其的同年体建筑安装有关的工程合同斐用1-朝程施舍室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目4. 1小市侦工程4.1. lit路工程主要至略其处理、酒路基层、道路面层、人行道授苴他、主it管理卷拖.雨污水:系缢等工 程。挡土埼 护城工程指由于地熟原因熏建公共护城斯挡土埴工程4. 1.3匡墙工程主要指指该顷目与外界永久圉墙建设工程。园建工程含建筑主体花园的同建（土建工戒）工程、室外的处共部分园揪蜉俏土建工程（土建工 程），具体指主体向外土建类的园林晾化工程，如宗享、池塘、石艺、木装怖工程、鱼也 水池管追工程、花园草地灯贡装工程、7於也工程的建设思管追设督的壹装、包甘主体廿部 围栏4. 1.E绿化工程台建筑主体何堡卜怂共部位的的园林绿化成布（苗木采购、场地租用、机械奎 绿化冲植合同艘羞用等）4. 1.6人工朝含人工湖的设计、施工、上方等工程成本靛用其他室外而政工程其他的室外小市西建宣工程4任大市政艮管网工程舍室炸绐排水、燃气、高儡压系统，整个小区或项目整体布侑者点的非个体设施4.象1绐排水:工程绐法一一指挂网崟（政府版蜜）、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、用户 计呈表前的绐水工程加压泵房辰设管工程。排水一 一指挂网蠢（政府收蜜） 雨水:工程、 污才处理站、其伟工程等4.2.2 供 电 工程指不久供电类的市政工程，含挂网费05府收查）、红姓外电貌工程、用地红线内至中心开 关房的电气工租、红线佝电气工程、其他工程等4. *3快暖工程未带工程（以供暖尝司所收国茸蜜员壳的工程内容后至咎丑主或运营单位（酒店、会所） 的入户装置避天下法兰前及回水上法兰后为的界点。4.2.4气工程主要包括管道系统 调压站等表前工程，也包括室内部始的表后工程（含燃气管道、管道 支架制作玄装、管道附件具体指以燃气四司指定的燃气援入点至业主用户终端的设最、 设施、管线（不含燃具）为分界点。智能化工值包括监控、边界陆范电子役更、背景音乐、电子耳示属、车辆管理。他室外市政管网工 程由市政部分负责的其他室外市政艮附属管网工程（主要舍电信、电视、防雷等其他市政管网工程）5史共政音谖施指室外次共脂务设施5. 通中心指为方便业主而逮造亥遂碳点陇本分摊5. 2劫儿园、学校指属于公建性质的教育国套工程含建直成本及驾套资产购置）成本分摊=3业主活动用房指为内业主提供物业管哩的办旧场所罟动场斯等成本分雌或4售楼产机属于业主，后期一般作为会商秽忘恰壮主的售槌部建住成本6. 6含所属于公建，性质的合所成本沽拥弓是大买析罪工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊5. 了苴套设施其他处共酉璋设施成成成丞始据（含独立酉匿的本电机房噩施、消昉控制隹、丈型河堤 工程等等公共阁套设拖）&一绿利是与开发顶目百挂相关的货栽利泉支出，开发间接舱用定期结转至1研发成本的司按蜚用。指项目现场部门发生的秦用，包括区域、项目管理部、 采腐、仕*部门盅生的普用三：成本核算科目设置以下举例房地产核算科目设置，注意这个没有标准或者统一的设置。每 个公司每个项目都可能不一样。所以做过房地产企业财务的，也别大呼 你们公司和这里的不一样。一样和不一样都属于正常。没做过房地产财 务的，建议以学习的角度来看，不是说这个东西拿过去直接复制到某房 地产公司。01 土地费用01-01土地出让金01-02土地拆迁补偿费用01-03大市政配套费01-04土地契税01-05其他土地费用02前期费用02-01-01设计招投标费02-01-02规划设计费02-01-03建筑设计费02-01-04景观设计费02-01-05电力设计费02-01-06给排水设计费02-01-07道路设计费02-01-08室内精装修设计费02-01-09燃气设计费02-01-10智能化设计费02-01-11市政设计费02-01-12弱电设计费02-01-13消防设计费02-01-14外墙设计费02-01-15施工图纸交叉审核费02-01-16制图晒图费02-01-17环评费02-01-18宗地测绘费02-01-19勘察招投标费用02-01-22交通影响评价费02-01-23可行性研究费02-01-24设计方案评审费02-01-25其他勘测、设计费02-02 规费02-02-01规划许可证费02-02-02绿化费02-02-03高教费02-02-04人防费02-02-05白蚁防治费02-02-06墙改费02-02-07散装水泥专项资金02-02-08自来水城市管网建设费02-02-09供（配）电工程高可靠性供电费用02-02-10管煤配套费02-02-11市政质监费02-02-12预定位费02-02-13灰线检测费02-02-14其他检测费02-02-17空气、噪音检测费02-02-18雨、污水接管费02-02-19市政管网运行维护费02-02-20质监费02-02-21地籍调查费02-02-22 土地复核验收02-02-23桩基检测费02-02-24防雷检测费02-02-25有线电视管线费02-02-26住房交易手续费02-02-27其他规费02-03前期工程费用02-03-01施工招投标费用02-03-02七通一平费用02-03-02-01 施工临时排污费用02-03-02-02 临时用水02-03-02-03 临时用电02-03-02-04 场地平整02-03-02-05 临时供热02-03-03-01 临时围墙02-03-03-02 临时工程用房02-03-03-03 其他临时设施02-03-04监理招投标费用02-03-05工程监理费02-03-06标底编制、决算审核等咨询费用02-03-07其他前期工程费03主体建安工程费03-01 建筑工程03-01-01基础工程03-01-01-01 基坑土石方工程03-01-01-02 基坑围护工程03-01-01-02-01围护桩03-01-01-02-02其他围护03-01-01-03 工程桩03-01-01-03-01预应力管桩03-01-01-03-02人工挖孔桩03-01-01-03-03钻孔灌注桩03-01-02-01 结构工程03-01-02-01-01地下室结构工程03-01-02-01-02其他基础结构工程03-01-02-01-03地上结构工程03-01-02-01-04砌筑工程03-01-02-02 粗装修工程03-01-02-02-01粗装修工程03-01-02-02-02屋面工程03-01-02-02-03其他建筑工程03-01-02-03 地下室防水工程03-01-02-04外墙装饰工程03-01-02-04-01玻璃幕墙03-01-02-04-02石材幕墙03-01-02-04-02-01全干挂石材施工03-01-02-04-02-02半干挂石材施工03-01-02-04-02-03点挂石材施工03-01-02-04-02-04湿贴石材施工03-01-02-04-02-05石材03-01-02-04-03金属幕墙03-01-02-04-04面砖03-01-02-04-05涂料03-01-02-04-05-02 真石漆03-01-02-04-06 其他外墙装饰03-01-02-05 外墙保温工程03-01-02-06 门窗工程03-01-02-06-01单元门03-01-02-06-02入户门03-01-02-06-03外墙门窗03-01-02-06-04其他门窗工程03-01-02-07阳台及屋面栏杆栏板工程03-01-02-08 其他土建工程03-01-03公共部位精装修03-01-03-01 大堂03-01-03-02 电梯厅03-01-03-03 多层楼梯间03-01-03-04 电梯轿厢03-01-03-05 架空层03-01-03-06其他公共部位精装修03-02安装工程03-02-01室内水暖气电03-02-01-03 室内排水03-02-01-04 室内采暖03-02-01-05 室内电气03-02-01-06 室内暖通03-02-01-07 其他室内水暖电气03-02-02消防系统03-02-03其他安装工程03-03户内精装修工程03-03-01 硬装03-03-02设备设施03-03-02-01卫生洁具及龙头03-03-02-02 空调设备及安装03-03-02-03新风设备及安装03-03-02-04 中央吸尘03-03-02-05厨房等家用电器03-03-02-06 橱柜03-03-02-07净水设备及安装03-03-02-08 家居智能0303-02-09 热水器、锅炉、水箱03-03-02-11其他设备设施费用03-03-03 软装03-03-03-01活动家具03-03-03-02窗帘03-03-03-03装饰灯具03-03-03-04装饰画03-03-03-05饰品03-03-03-06其他软装费用03-04设备工程03-04-01空调供货及安装03-04-02电梯供货及安装03-04-03发电机供货及安装03-04-04酒店锅炉03-04-05热水器03-04-06太阳能热水器03-04-07地源热泵03-04-08立体车库03-04-09中央吸尘03-04-10厨房设备03-04-11洗衣房设备03-04-12其他设备工程03-05-01安全防范系统03-05-01-01周界报警、闭路电视监控系统03-05-01-02楼宇可视对讲、门禁系统03-05-02建筑设备监控系统03-05-03停车场管理系统03-05-04扩声、背景音乐系统03-05-05电源与电子设备防雷接地03-05-06有线电视03-05-07 电信03-05-08其他弱电工程04室外管网工程04-01室外电气及高低压设备04-01-01高低压配电设备及安装04-01-02室外强电管道及电缆敷设04-02室外给排水04-02-01室外给水系统04-02-02室外排水系统04-02-03室外供暖系统04-03污水处理工程04-06其他室外管网工程05室外环境工程05-01公共环境工程05-01-01绿化工程05-01-02硬质景观工程05-01-02-01 土建工程05-01-02-02设备及安装工程05-01-03道路工程05-01-04其他环境工程05-02私家环境工程05-02-01绿化工程05-02-02硬质景观工程05-02-02-01 土建工程05-02-02-02设备及安装工程05-02-03庭院围墙、门楼工程05-02-04私家泳池06公共配套设施06-01 会所06-01-01建筑工程06-01-03-01 硬装06-01-03-02 设备设施06-01-03-03 软装06-01-04设备工程06-01-05弱电工程06-01-06其他会所工程06-02 幼儿园06-02-01建筑工程06-02-02安装工程06-02-03精装修工程06-02-04设备工程06-02-05弱电工程06-02-06室外管网工程06-02-07室外环境工程06-02-08其他幼儿园工程06-03 游泳池06-03-01游泳池土建工程06-03-01-01 桩基工程06-03-01-02 其他土建工程06-03-02游泳池装修工程06-05河道工程06-06挡墙工程06-07小区围墙、门楼工程06-08运动场地06-08-01网球场06-08-02篮球场06-10游乐设施06-11其他公共配套设施07工程间接费07-01施工水电费07-02营销设施建造费07-02-01广告设施及发布费07-02-02现场包装费07-02-03接待厅装修、装饰费07-02-04售楼处费07-02-04-01 建筑工程07-02-04-02 安装工程07-02-04-03 精装修工程07-02-04-03-01硬装07-02-04-04 弱电工程07-02-04-05 环境工程07-02-05样板间费07-02-05-01 硬装07-02-05-02 设备设施07-02-05-03 软装07-02-06销售模型费07-02-07其他营销设施建造08工程不可预见费09开办费10开发间接费10-01职工薪酬10-01-01工资及奖金10-01-02职工福利10-01-03社会保险费10-01-04住房公积金10-01-05工会经费10-01-06职工教育经费10-01-09 年金10-01-10其他职工薪酬10-02 行政管理费10-02-01办公费10-02-02差旅费10-02-03会务费10-02-04邮电通讯费10-02-05水电费10-02-06物管费10-02-07车辆费10-02-08低值易耗品10-02-09租赁费10-02-10摊销费10-02-11折旧费10-02-12业务招待费10-02-13维修费10-02-14劳动保护费10-02-15其他行政管理费10-03 利息支出10-03-01金融机构贷款利息支出10-05 保险费10-06其他开发间接费