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房地产企业成本核算科目设置规范
一：房地产成本核算科目设置原则
房地产成本核算科目设置，没有标准答案。但至少需要考虑这几个方面。 一是方便归集成本，二是方便后续成本分析，三是方便成本监控需要， 三是适当考虑税务取数。
所以每个企业可以根据自己公司特性，设置具体成本核算科目。房地产 企业成本核算较之于制造业成本核算可能不是那么复杂，注意这里也是 相对的。如果是制造业成本核算，在料工费三个科目之间，更多的复杂 因素，在于如何找到更符合业务实际的分配依据。而房地产企业成本的 科目设置就是非常关键环节，较之于制造业的料工费三个科目，房地产 成本核算科目就复杂多了，而且成本核算科目设置直接影响后续各环 节。
所以说房地产成本核算，关键的是科目如何设置。一般来说房地产成本 核算科目，可涉及到5-6级明细科目。而且每个项目下，辅助核算科目 也需要精细化核算。以下先看一下整体科目以及辅助账项目。
整体科目：
•土地费用：为取得土地开发使用权而发生的各项费用；
•前期费用：项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行 性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；
•主体建安工程费：主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱 电工程费用；
•室外管网工程费：室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工
程费用；
•室外环境工程费：园林景观工程营造费用；
•公共配套设施费用：产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转
让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；
•工程间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的
成本费用性支出，包括项目营销设施建造费；
•工程不可预见费：工程营造过程中不可预见的费用；
•开发间接费：项目开发过程中项目人员职工薪酬、行政管理费、前期 接入费、保险费等；
辅助账项目：
开崔期散
业态
明掴

迎立别墅
—期独立别墅栋

起豪别墅
又可分京茕、柄节、简转、毛坯辱

联体别墅

券层祥房

小高层祥房

商铺

昔通住宅

精装住宅

售楼部

体育馆

车位

扭市

其他

二：各科目范围界定
科目界定作用就是为了日后核算做准备，也是为了财务分析打基础。很 多时候我们核算没有这个界定标准，更多的时候完全看会计的经验判 断。这种经验很容易导致一项费用，这个月计入这个科目，下个月计入 另外一个科目。最后财务数据就出问题了。
成相目
幕目范围
L土地房本斐用
为获取土地支付的全部斐用
1. 1土地征用费
通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿
等费用
1*拆迁补偿蜜及其他
除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外戚生的有关地上、地F建葫物或附昔物的抵迁 补偿;争支出，宜置/动迁支出，农作物补佬蛰，危房补佬贽等。以授各类土地租赁贽用、 交易蜜用等，
1.3契税
契税
?前如工程
指在期得土地开发段之后、〕页目开发前期的水:文地质费察、删绘、规炯、设计、可行性研
究、报建、七通一平等前期羞用
W. L七通工程蔓
指施工过程中的临时道路、临时变肾电工程度设施、临时绐排水•临时办公管网'临时供
暖等设施，不同于茹区内的永次设施
场地平整
指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整取土费运英、钩机填土
围，土地平整贺
2. 3临时没瓶
指施工过程中的临时办公设拖、施工物资存施他、工地临时围墙临时样板房根首售设施
的湄肖
2.计斐
含勘查、设计方案咨询等蜜用
2- 4. 1勘删费
勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察舸要，进行删始,勘探、 职样、试验、删试、橙删、监刑等超察作业，以港漏制工程勘察支件和岩石工程设计艾件 等收取的费用
巳4. 2设计费
设计人根据反包人的委托，涅西编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设
昔设计艾件、施工囹轲其戛件、娘工囹又件手服务所收取的匿用
2. 4. 3其他勘剔设计费
院T上述勘删没计艘之外的勘».用
巳5行政规斐
开发前期各项报批手续斐用
2. 5. 1S础没布逮设酉［苣曹
开盅项目内按弱划成虞生的道溶、徂咏、供电、供气、排区、排洪、诵讯、暧明绿化、 环卫等设施和建设蜜用，此收赛属政府性收寇

券.2人防易地建设费
按国家机定，需要同步甑套建设昉空地下室的项目，因条件限制不能同步壁宣建设的，应 支付人防易地建设费。
日.3其他行政现蔓
向政府归管I里部门缴纳的、除以上鎏项的各项鎏用
巳6工程相关费

2 6 1笛理毒
咎威监哩工程合同善用等
定额外专唤检刻费
定额夕卜的妄顷监用，如生活给水水质检划斐、室内环境缶圳•桃基幼冠农度检则 等
£.6.3工程刑里斑用
沉降观则最，工程开工前施工触线、复共、验线、定线的宙用，规划睑收建虢抡廓域蛉线 查用，视灿险收建筑谩工画祖删始翌等
巳了其他前期工程成本
以上菠有曲到的其他前期工程鎏用，如工程咨询鎏、审计虞、招投标蜚用、房皆办正爽
用等
土成安芸
早本土建、黄装、装修岌生的成本
3. 1主体土建机电工程
悟项目开肮过程中发生的年体列入总包含同橱算内的各项寇用（指总包含同中单体成本， 舍毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等1，以艮工程 相关建修成布
% Z装修工程
各类装修标隹房发生瞧修装谕费用（含总包合同范国中已含的装修工程费用，
溢电棉工程
含电梯的采购、安装、维护等成本翌用
3. 4石材工程
悟备悉住宅晨非宝的石捌工程成本・一船指干挂石材・也就是石材工程监督部负妻茴国 的石材工程成本。
*三其他建筑安装工程
悟总包含同、装修类工程合同之外的其的同年体建筑安装有关的工程合同斐用
1-朝程施
舍室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目
4. 1小市侦工程

4.1. lit路工程
主要至略其处理、酒路基层、道路面层、人行道授苴他、主it管理卷拖.雨污水:系缢等工 程。
挡土埼' 护城工程
指由于地熟原因熏建公共护城斯挡土埴工程
4. 1.3匡］墙工程
主要指指该顷目与外界永久圉墙建设工程。

园建工程
含建筑主体花园的同建（土建工戒）工程、室外的处共部分园揪蜉俏土建工程（土建工 程），具体指主体向外土建类的园林晾化工程，如宗享、池塘、石艺、木装怖工程、鱼也 水池管追工程、花园草地灯贡装工程、7於也工程的建设思管追设督的壹装、包甘主体廿部 围栏
4. 1.E绿化工程
台建筑主体何堡卜怂共部位的的园林绿化成布（苗木采购、场地租用、机械奎' 绿化冲
植合同艘羞用等）
4. 1.6人工朝
含人工湖的设计、施工、上方等工程成本靛用
其他室外而政工程
其他的室外小市西建宣工程
4任大市政艮管网工程
舍室炸绐排水、燃气、高儡压系统，整个小区或项目整体布侑者点的非个体设施
4.象1绐排水:工程
绐法一一指挂网崟（政府版蜜）、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、用户 计呈表前的绐水工程加压泵房辰设管工程。排水一 一指挂网蠢（政府收蜜）' 雨水:工程、 污才处理站、其伟工程等
4.2.2 供 电 工
程
指不久供电类的市政工程，含挂网费05府收查）、红姓外电貌工程、用地红线内至中心开 关房的电气工租、红线佝电气工程、其他工程等
4. *3快暖工程
未带工程（以供暖尝司所收国茸蜜员壳的工程内容后至咎丑主或运营单位（酒店、会所） 的入户装置避天下法兰前及回水上法兰后为的界点。
4.2.4^气工程
主要包括管道系统' 调压站等表前工程，也包括室内部始的表后工程（含燃气管道、管道 支架制作玄装、管道附件〕具体指以燃气四司指定的燃气援入点至业主用户终端的设最、 设施、管线（不含燃具）为分界点。
智能化工值
包括监控、边界陆范电子役更、背景音乐、电子耳示属、车辆管理。
他室外市政管网工 程
由市政部分负责的其他室外市政艮附属管网工程（主要舍电信、电视、防雷等其他市政管
网工程）
5史共政音谖施
指室外次共脂务设施

5. 通中心
指为方便业主而逮造亥遂碳点陇本分摊
5. 2劫儿园、学校
指属于公建性质的教育国套工程〔含建直成本及驾套资产购置）成本分摊
=3业主活动用房
指为内业主提供物业管哩的办旧场所•罟动场斯等成本分雌
或4售楼
产机属于业主，后期一般作为会商秽忘恰壮主的售槌部建住成本
6. 6含所
属于公建，性质的合所成本沽拥
弓是大买析罪工程
大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊
5. 了苴套设施
其他处共酉璋设施成成成丞始据（含独立酉匿的本电机房噩施、消昉控制隹、丈型河堤 工程等等公共阁套设拖）
&一绿利是
与开发顶目百挂相关的货栽利泉支出，
，开发间接舱用
定期结转至1研发成本的司按蜚用。指项目现场部门发生的秦用，包括区域、项目管理部、 采腐、仕*部门盅生的普用

三：成本核算科目设置
以下举例房地产核算科目设置，注意这个没有标准或者统一的设置。每 个公司每个项目都可能不一样。所以做过房地产企业财务的，也别大呼 你们公司和这里的不一样。一样和不一样都属于正常。没做过房地产财 务的，建议以学习的角度来看，不是说这个东西拿过去直接复制到某房 地产公司。
01 土地费用
01-01
土地出让金
01-02
土地拆迁补偿费用
01-03
大市政配套费
01-04
土地契税
01-05
其他土地费用

02前期费用
02-01-01设计招投标费
02-01-02规划设计费
02-01-03建筑设计费
02-01-04景观设计费
02-01-05电力设计费
02-01-06给排水设计费
02-01-07道路设计费
02-01-08室内精装修设计费
02-01-09燃气设计费
02-01-10智能化设计费
02-01-11市政设计费
02-01-12弱电设计费
02-01-13消防设计费
02-01-14外墙设计费
02-01-15施工图纸交叉审核费
02-01-16制图晒图费
02-01-17环评费
02-01-18宗地测绘费
02-01-19勘察招投标费用
02-01-22交通影响评价费
02-01-23可行性研究费
02-01-24设计方案评审费
02-01-25其他勘测、设计费
02-02 规费
02-02-01规划许可证费
02-02-02绿化费
02-02-03高教费
02-02-04人防费
02-02-05白蚁防治费
02-02-06墙改费
02-02-07散装水泥专项资金
02-02-08自来水城市管网建设费
02-02-09供（配）电工程高可靠性供电费用
02-02-10管煤配套费
02-02-11市政质监费
02-02-12预定位费
02-02-13灰线检测费
02-02-14其他检测费
02-02-17空气、噪音检测费
02-02-18雨、污水接管费
02-02-19市政管网运行维护费
02-02-20质监费
02-02-21地籍调查费
02-02-22 土地复核验收
02-02-23桩基检测费
02-02-24防雷检测费
02-02-25有线电视管线费
02-02-26住房交易手续费
02-02-27其他规费
02-03前期工程费用
02-03-01施工招投标费用
02-03-02七通一平费用
02-03-02-01 施工临时排污费用
02-03-02-02 临时用水
02-03-02-03 临时用电
02-03-02-04 场地平整
02-03-02-05 临时供热
02-03-03-01 临时围墙
02-03-03-02 临时工程用房
02-03-03-03 其他临时设施
02-03-04监理招投标费用
02-03-05工程监理费
02-03-06标底编制、决算审核等咨询费用
02-03-07其他前期工程费
03主体建安工程费
03-01 建筑工程
03-01-01基础工程
03-01-01-01 基坑土石方工程
03-01-01-02 基坑围护工程
03-01-01-02-01围护桩
03-01-01-02-02其他围护
03-01-01-03 工程桩
03-01-01-03-01预应力管桩
03-01-01-03-02人工挖孔桩
03-01-01-03-03钻孔灌注桩
03-01-02-01 结构工程
03-01-02-01-01
地下室结构工程
03-01-02-01-02
其他基础结构工程
03-01-02-01-03
地上结构工程
03-01-02-01-04
砌筑工程

03-01-02-02 粗装修工程
03-01-02-02-01
粗装修工程
03-01-02-02-02
屋面工程
03-01-02-02-03
其他建筑工程

03-01-02-03 地下室防水工程
03-01-02-04外墙装饰工程
03-01-02-04-01
玻璃幕墙
03-01-02-04-02
石材幕墙
03-01-02-04-02-01
全干挂石材施工
03-01-02-04-02-02
半干挂石材施工
03-01-02-04-02-03
点挂石材施工
03-01-02-04-02-04
湿贴石材施工
03-01-02-04-02-05
石材
03-01-02-04-03
金属幕墙
03-01-02-04-04
面砖
03-01-02-04-05
涂料

03-01-02-04-05-02 真石漆
03-01-02-04-06 其他外墙装饰
03-01-02-05 外墙保温工程
03-01-02-06 门窗工程
03-01-02-06-01单元门
03-01-02-06-02入户门
03-01-02-06-03外墙门窗
03-01-02-06-04其他门窗工程
03-01-02-07阳台及屋面栏杆栏板工程
03-01-02-08 其他土建工程
03-01-03公共部位精装修
03-01-03-01 大堂
03-01-03-02 电梯厅
03-01-03-03 多层楼梯间
03-01-03-04 电梯轿厢
03-01-03-05 架空层
03-01-03-06其他公共部位精装修
03-02安装工程
03-02-01室内水暖气电
03-02-01-03 室内排水
03-02-01-04 室内采暖
03-02-01-05 室内电气
03-02-01-06 室内暖通
03-02-01-07 其他室内水暖电气
03-02-02消防系统
03-02-03其他安装工程
03-03户内精装修工程
03-03-01 硬装
03-03-02设备设施
03-03-02-01卫生洁具及龙头
03-03-02-02 空调设备及安装
03-03-02-03新风设备及安装
03-03-02-04 中央吸尘
03-03-02-05厨房等家用电器
03-03-02-06 橱柜
03-03-02-07净水设备及安装
03-03-02-08 家居智能
03-03-02-09 热水器、锅炉、水箱
03-03-02-11
其他设备设施费用
03-03-03 软装

03-03-03-01
活动家具
03-03-03-02
窗帘
03-03-03-03
装饰灯具
03-03-03-04
装饰画
03-03-03-05
饰品
03-03-03-06
其他软装费用

03-04设备工程
03-04-01空调供货及安装
03-04-02电梯供货及安装
03-04-03发电机供货及安装
03-04-04酒店锅炉
03-04-05热水器
03-04-06太阳能热水器
03-04-07地源热泵
03-04-08立体车库
03-04-09中央吸尘
03-04-10厨房设备
03-04-11洗衣房设备
03-04-12其他设备工程
03-05-01安全防范系统
03-05-01-01周界报警、闭路电视监控系统
03-05-01-02楼宇可视对讲、门禁系统
03-05-02建筑设备监控系统
03-05-03停车场管理系统
03-05-04扩声、背景音乐系统
03-05-05电源与电子设备防雷接地
03-05-06有线电视
03-05-07 电信
03-05-08其他弱电工程
04室外管网工程
04-01室外电气及高低压设备
04-01-01高低压配电设备及安装
04-01-02室外强电管道及电缆敷设
04-02室外给排水
04-02-01室外给水系统
04-02-02室外排水系统
04-02-03室外供暖系统
04-03污水处理工程
04-06其他室外管网工程
05室外环境工程
05-01公共环境工程
05-01-01绿化工程
05-01-02硬质景观工程
05-01-02-01 土建工程
05-01-02-02设备及安装工程
05-01-03道路工程
05-01-04其他环境工程
05-02私家环境工程
05-02-01绿化工程
05-02-02硬质景观工程
05-02-02-01 土建工程
05-02-02-02设备及安装工程
05-02-03庭院围墙、门楼工程
05-02-04私家泳池
06公共配套设施
06-01 会所
06-01-01建筑工程
06-01-03-01 硬装
06-01-03-02 设备设施
06-01-03-03 软装
06-01-04设备工程
06-01-05弱电工程
06-01-06其他会所工程
06-02 幼儿园
06-02-01建筑工程
06-02-02安装工程
06-02-03精装修工程
06-02-04设备工程
06-02-05弱电工程
06-02-06室外管网工程
06-02-07室外环境工程
06-02-08其他幼儿园工程
06-03 游泳池
06-03-01游泳池土建工程
06-03-01-01 桩基工程
06-03-01-02 其他土建工程
06-03-02游泳池装修工程
06-05河道工程
06-06挡墙工程
06-07小区围墙、门楼工程
06-08运动场地
06-08-01网球场
06-08-02篮球场
06-10游乐设施
06-11其他公共配套设施
07工程间接费
07-01施工水电费
07-02营销设施建造费
07-02-01广告设施及发布费
07-02-02现场包装费
07-02-03接待厅装修、装饰费
07-02-04售楼处费
07-02-04-01 建筑工程
07-02-04-02 安装工程
07-02-04-03 精装修工程
07-02-04-03-01硬装
07-02-04-04 弱电工程
07-02-04-05 环境工程
07-02-05样板间费
07-02-05-01 硬装
07-02-05-02 设备设施
07-02-05-03 软装
07-02-06销售模型费
07-02-07其他营销设施建造
08工程不可预见费
09开办费
10开发间接费
10-01职工薪酬
10-01-01工资及奖金
10-01-02职工福利
10-01-03社会保险费
10-01-04住房公积金
10-01-05工会经费
10-01-06职工教育经费
10-01-09 年金
10-01-10其他职工薪酬
10-02 行政管理费
10-02-01办公费
10-02-02差旅费
10-02-03会务费
10-02-04邮电通讯费
10-02-05水电费
10-02-06物管费
10-02-07车辆费
10-02-08低值易耗品
10-02-09租赁费
10-02-10摊销费
10-02-11折旧费
10-02-12业务招待费
10-02-13维修费
10-02-14劳动保护费
10-02-15其他行政管理费
10-03 利息支出
10-03-01金融机构贷款利息支出
10-05 保险费
10-06其他开发间接费