物业项目经理管理职责及内部管理职责.docx

物业项目经理管理职责及内部管理职责
一、项目经理管理职责
报告上级：xxx公司总经理
督导下级：管理处管理员、保安队长、保洁部长、绿化部长、工程部长。
管理职责：
1、全面负责管理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。
2、根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方针和运作模式。
3、制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。
4、建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。
5、编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。
6、对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对管理处所属生产岗人员有人事决定权。
7、负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。
8、组织管理处的月检工作，对管理处的整体服务质量，安全生产负责。
9、负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。
10、注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。
11、定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。
12、以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。
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13、完成公司交办的其它工作。
二、内部管理职责分工
（一）管理处
管理员（综合岗）岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：公司人力资源部、管理处各部
岗位职责：
1、负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送部长审核，以及管理处收发文登记分发工作。
2、协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。
3、熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的划分。
4、负责管理处的日常接待工作。
5、负责管理处的报销工作。
6、完成上级交办的其他工作。
管理员（质监岗）岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：绿化部、保洁部、工程部、保安队
岗位职责：
1、执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。
2、遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。
3、掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；
4、完成上级交办的其它工作。
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（二）保安队
保安队主要工作
1、全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；
2、对物业实施全方位安全监督工作；
3、实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；
4、协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件；
5、负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；
6、负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管理工作；
7、抓好保安队伍的建设和业务培训。
保安队长岗位职责
报告上级：管理处经理
督导下级：保安副队长、保安队领班、保安员
联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部
岗位职责：
1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责
。
准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；
2、全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的任务目标。
根据公司下达的任务和目标，制订保安队的年度工作计划并督促实施。
3、负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议，对安全责任事故进行处理。
4、参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。
5、主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。
6、督促指导下级开展工作，检查下级落实保安处安排工作的实施情况。
7、负责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月工作情况及布署下月工
3 /14作安排。
8、负责协调管理处其它部门的有关工作。
9、定期向上级领导汇报工作，提出有关保安工作建议。
10、完成上级交给的其他任务。
11、经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现隐患及时处理；
12、负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；
13、跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；
14、负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；
15、负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全检查制度，组织训练消防人员，制定消防安全知识的宣传工作。
17、定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；
18、收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；
19、负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；
20、完成上级交办的其它工作。
保安副队长岗位职责
报告上级：保安队长
督导下级:、保安队领班、保安员
联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部
岗位职责：
1、负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。
2、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗和固定岗正常运作，无缺岗，无治安死角。
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3、协助队长进行岗位考核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。
4、督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂，安排好值日。负责宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好的风气。
5、负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真的队员，要做好思想教育工作，对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报队长裁决。
6、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。
7、负责保安队所需装置的保管、发放工作。
8、定期回访住户对校区治安状况的意见和提议，并做好记录，向上级汇报好的建议。
9、完成上级领导交待的其它工作任务。
保安领班岗位职责
报告上级：保安队长、保安副队长
督导下级：保安员
岗位职责：
1、协助保安队长完成本班队员的管理工作。
2、熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。
3、熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想动态和工作情况。
4、掌握治安区域及四周环境情况。
5、掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使用。
6、掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。
7、了解一定的物业管理知识。
保安员岗位职责
报告上级：保安副队长、保安领班
岗位职责：
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巡逻岗岗位职责
1、负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报警119系统和盗警110系统。
2、巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。
3、对形迹可疑人员进行必要的询查，及时将闲杂人员等劝离辖区。
4、制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。
5、制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯厅等公共地方大声喧哗、随地吐痰等不文明行为。
6、检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。
7、配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、水、电、电梯保洁卫生等方面的问题应及时向主管负责人汇报，协助及时处理。
8、认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录和巡逻的交接班工作。
9、完成上级领导交办的其它工作任务。
固定岗岗位职责
1、疏通车辆和人员进出，维护门交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。
2、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校区。
3、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导。
4、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。
5、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。
6、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。
7、完成上级领导交办的其它工作任务。
学生公寓值班员岗位职责
1、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入学生公寓。
2、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况，并
6 /14做好交接班记录。
3、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情况，精通各消防器材的使用。
4、了解公寓的物业常规和常识，有一定的物业管理知识。
5、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。
6、具有一定处理突发事件的能力。
7、完成上级领导交办的其它工作任务。
（三）工程部
工程部主要工作
1、负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。
2、抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。
3、抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防），提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程。
4、完成上级布置的任务和业主（客户）要求的其他维修工作。
工程部长岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部
督导下级：工程部班长、工程部水电维修工、泥水工、木工
岗位职责：
1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。
2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位工作人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以最低的动力费用开支保持所管辖范围的设备设施管理水准。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。
3、组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。
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4、组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向管理处经理报告。
5、负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报管理处审核，批准后，组织实施。
6、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。
7、完成上级交办的其它工作。
工程部班长岗位职责
报告上级：工程部长
联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部
督导下级：工程部水电维修工、泥水工、木工
岗位职责：
1、负责工程部的综合管理，承担公司的上传下达及公关工作。
2、负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监督和检查其实施情况。
3、负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工作并做好记录。
4、收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合同、文件其它资料的管理。
5、负责工程部材料、零配件的采购和保管、领用等相关管理。
7、编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。
8、负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工作的监督管理，协助、协调相关人员完成设备的维修和保养工作。
9、负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客投诉纠正不合格服务，提高管理服务质量。
10、做好与学院相关部门的沟通工作，及时了解顾客的需求，不断完善服务工作。
水电维修工岗位职责
报告上级：工程部班长、管理员
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岗位职责：
1、负责对应学院设备的日常管理和维修工作。
2、熟悉学院设备的运行方式、工作原理、正常操作。
3、负责学院各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。
4、做好学院设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。
5、完成其它临时性工作。
6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。
泥水工岗位职责
报告上级：工程班长、管理员
岗位职责：
1、泥水工主要负责各学院三大区楼房天花，室内、走道、楼梯间墙身，车道的和维护工作。
2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。
木工岗位职责
报告上级：工程班长、管理员
岗位职责：
1、主要负责各学院三大区域的门窗、桌椅、柜台等设备设施的维修工作。
2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。
（四）、保洁部
保洁部主要工作
1、按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实施保洁、卫生业务工作。
2、负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。
3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。
4、负责保洁部员工的管理工作。
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保洁部部长岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：管理处、绿化部、工程部、保安队
督导下级：保洁部领班、保洁员
岗位职责：
1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责
。
对保洁部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。
2、依据公司签订的保洁服务合同制定《保洁质量及检查标准》，提高工作效率，实现管理目标。
3、负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。
4、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。
5、组织制定并实施员工的考核工作。
6、完成上级交办的其它工作。
保洁部领班岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：管理处、绿化部、保安队、工程部
督导下级：保洁员
岗位职责：
1、协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。
2、负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和《保洁质量及检查标准》，并督促员工遵守各项制度。
3、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责人员调配；定期组织业务知识培训。
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4、负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况。
5、每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。
6、每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分析，以书面形式上报。
7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。
8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。
9、负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。
10、完成部长交待的其它工作任务。
11、提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保洁工进行班前会。
12、按《保洁工岗位职责》及《保洁质量及检查标准》要求做好属于本人保洁区域的保洁卫生工作。
13、按《保洁质量及检查标准》要求每天进行检查、记录，并于次日的班前会通报检查结果。
14、按规定要求在规定时间领取所需物料。
15、协助部长进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长；完成部长交办的其它工作。
保洁工岗位职责
1、提前上班时间十五分钟到岗，确保小区（大厦）范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇天面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境整洁。
2、维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为
。
3、保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进行清洗，定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。
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4、定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。
5、每天清扫公共楼梯、通道，上门收垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做好垃圾清运工作及做好清运记录。定期打捞水塘水面漂浮垃圾。
6、完成上级领导交办的其它工作任务。
（五）、绿化部
绿化部主要工作
1、按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实施绿化工作。
2、负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。
3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。
4、负责绿化部员工的管理工作。
绿化部部长岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：保洁部、保安队
督导下级：绿化领班、绿化工
岗位职责：
1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责
。
2、对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行
3、依据公司签订的保洁服务合同制定《绿化质量及检查标准》，提高工作效率，实现管理目标。
4、负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。
5、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。
6、组织制定并实施员工的考核工作。
7、完成上级交办的其它工作。
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绿化部班长岗位职责
报告上级：管理处经理
联系部门：管理处、保洁部、保安队、工程部
督导下级：绿化工
岗位职责：
1、协助部门部长做好绿化员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。
2、负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和《绿化质量及检查标准》及绿化业务知识，并督促员工遵守各项制度。
负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负
3、责人员调配；定期组织业务知识培训。
4、负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，公平公正地评价每一个队员的工作情况。
5、每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。
6、每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以书面形式上报。
7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。
8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。
9、完成部长交待的其它工作任务。
10、按《绿化工岗位职责》及《绿化质量及检查标准》要求做好属于本人绿化区域的保洁卫生工作。
11、按《绿化质量及检查标准》要求每天进行检查，并向部长通报检查结果。
12、对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长。
13、协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部长交办的其它工作。
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绿化工岗位职责
1、掌握绿地花草、树木生长情况，做好四季护理，及时施肥、除草、杀虫
2、及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，定期喷洒农药
3、每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆内的杂物垃圾
4、制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。
5、完成上级领导交办的其它工作任务。
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