物业服务工程维修工具管理作业规程.docx

物业服务工程维修工具管理作业规程
1目的
规范工程部工具管理工作，确保工程技术部工具完整及各项性能完好。
2适用范围
适用于物业服务公司工程部的工具管理。
3职责
工程部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购上报及具体负责工具管理。
4程序要点
4.1工程部负责年度采购计划的制定。
4.1.1每月由工程部主管制定下一月工程部《物品采购计划表》并上报管理处经理审查，品质管理中心审核，分管副总审批，总经理批准。
4.1.2工程部《物品采购计划表》应包括如下内容
a）所需工具的名称、型号及规格、数量、价值。
b）预计费用。
c）购买时间。
d）用途。
4.2工程部的工具分成两类：
一类是个人使用工具，另一类是公用工具。
4.2.1个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程主管负责保管，对所领用工具记录在《员工领用明细表》内。
4.2.2个人使用工具和公用工具由工程部主管统一填写《工具领用登记表》，经由工程部主管到仓库领取并负责暂保管。
4.2.3个人使用工具管理
a）工程部员工正式上岗时，由工程部主管申领员工工具，经批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。
b）工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。
c）仓管理员应对员工所领工具登记在《员工领用明细表》内。
4.2.4个人工具使用注意事项
a）不准乱打乱撬。
b）用力应适度。
c）测量不同参数时注意正确换档（万用表）。
d）注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。
e）用后擦拭干净工具。
4.2.5工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.2.6工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具，如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管理员应做好登记。
4.2.7员工辞工、被解聘或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具应在员工离职表中注明扣发相应的钱款，工程技术部主管必须将员工退还的个人使用工具登记在《工具领用登记表》内，并在“备注”一栏注明“退还”字样，员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。
4.2.8工程部主管每月15日前检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。
4.2.9对于换下来不能使用的个人保管工具每半年由工程主管进行一次盘点并登记在《物品报废申请表》内，经工程部经理、主管审核后报批。
4.2.10公用工具管理
a）员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在工程部主管处借用。
b）主管必须将借用工具登记在《工具领用登记表》上。
4.2.11公用工具使用注意事项：
a）便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.2.4条款。
b）大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养
——对各转动部位加注润滑油。
——调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换。
——检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换。
——检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换。
——检查或整修接线头。
——调整机械间隙至合理位置。
清洁外表，必要时涂上防锈油。
——拧紧所有紧固螺栓。
4.2.12公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.2.13公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿，公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（2元以下）经工程部主管确认，物业服务中心经理批准后可以以旧换新，对于2元以上的公用工具须先由主管填写《物品报废申请表》经工程部主管上报经理审核，报总经理审批。
4.2.14工程主管工作调迁、辞工或被解聘时，工程部经理会同管理处（工程部）仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。
4.2.15对于换下来的公用工具每半年由工程部主管进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经管理处主管上报品质管理中心审核，报副总经理审批，上报物业总经理批准后作报废处理。
4.2.16对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格的方可使用，否则应重新申购。
4.2.17工程部主管每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记在《物品盘点表》上，对于需要补充的工具应及时编制计划、申购。
5支持文件
5.1报修管理标准作业规程
5.1.1目的
规范住户（业主）报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。
5.1.2适用范围
适用于物业服务公司管理的住户（业主）家庭及各类设施设备的报修处理工
作。
5.1.3职责
a）工程部主管负责维修工作的组织、监督以及对物业制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容实行收费评审。
b）物业服务中心前台接待员负责具体记录报修内容，及时传达至工程部主管，并跟踪、督促维修工作按时完成。
c）工程部主管、维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
5.1.4程序要点
5.1.4.1住户（业主）报修：
物业服务中心在接到住户（业主）报修要求时，应立即填写《服务登记表》。
A. 物业服务中心管理员在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户（业主）名称、地址（楼号、单元、楼层）、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《派工单》（一式三联）相应栏目，并在两分钟内通知工程部主管或（维修班长）前来领取维修单，工程部主管或（维修班长）领单人在《服务登记表》上签收，将《派工单》（第二、三联）领回工程部。
B. 工程部主管按照报修内容，安排维修人员的工作
a）如住户（业主）报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户（业主）要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场。
b）报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户（业主）另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间前5分钟带好维修工具、备件、备品到达维修现场。
c）对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由工程部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户（业主）是否可以维修，经征得住户（业主）对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
C. 工程部主管维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的部位，在《派工单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。
D. 维修人员向住户（业主）出示收费标准、住户（业主）同意维修后开始维修，如住户（业主）不同意维修的应提醒住户（业主）考虑同意后现行报修，并及时向工程部主管说明情况，与工程部主管一同在《派工单》上注明原因并签名确认后交还物业服务管理中心备案。
E. 如果维修材料是住户（业主）提供的，由维修人员对材料质量进行鉴定并将结果“合格” “不合格” “质量不佳”等）填写在备注栏内，对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户（业主）使用不当材料的结果，但应注意尊重住户（业主）的选择。
F. 当维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《派工单》上注明应收的各项费用金额，并请住户（业主）试用或检查合格后，在《派工单》上签名确认，维修人员将《派工单》（第三联）交给住户（业主）作为缴费和收费依据。
G. 维修人员将《派工单》（第二联）交回工程部主管确认后将《派工单》交物业服务中心主管签字确认完成，当月XX日前月结后送财务部作为计收服务费用的依据（现场收费的开具物业管理公司收据证明）。
H. 住户/业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款，对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款
（现场收费的开具物业管理公司收据证明）。
I公共设施设备的报修处理
a）物业服务中心管理员接到公共设备设施的报修后，应立即按《顾客财产问题反馈表》、《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在5分钟内将报修内容填入《派工单》（一式三联在短时间内通知工程部主管前来领单。
b）物业服务中心管理员将《派工单》（第二、三联）交给工程部主管，工程部主管、维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。
c）工程部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。
d）完成维修工作后，维修人员应在《派工单》上注明维修有关事项。
e）维修人员将《派工单》（第二、三联）交工程部主管签名确认后将第三联返还物业服务中心主管签字确认完成，送交财务部作为月底统计费用的依据。
f）物业服务中心管理员接到公共设备设施的报修后（开发商保修的范围、期限内），应报物业公司管理处主管说明需维修地点、部位及情况，管理处主管或（工程部主管）确认后填写《工作联系单》送交工程建设单位处理。管理处主管或（工程部主管）负责检查维修的质量、并对效果进行评估。
J.费用结算
a）物业服务中心管理员于每月于指定日期前将当月《派工单》及《公共设施设备报修记录表》费用分别汇总，交于物业财务部审核。
K.资料保存：《公共设施设备报修记录表》、《派工单》由管理处负责保存，保存期3年。