房地产企业税收政策讲解.pptx

,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产企业所得税政策与纳税申报,李剑华,河南同心会计师事务所有限公司,安阳同心税务师事务所有限公司,目 录,一、,房地产行业背景资料,二、,房地产企业所得税税收政策,四、,房地产行业特点及对税收检查的影响,五、,房地产行业财务成本核算概要,三、,房地产企业的基本运作模式,目 录,六、,房地产企业主要涉税违法问题,七、,税务检查前准备工作,九、,涉税指标分析,十、,实地核查,八、,税务检查资料准备,目 录,十一、,工程项目基本情况核查,十二、,收入核查,十三、,检查开发产品成本费用扣除项目,房地产行业背景资料,2005,年国税总局公布的,2004,年度,“,中国纳税,500,强,”,企业排行榜中，前,300,名内没有一家房地产企业，,500,强中也只有一家。,2006,年,9,月,2,日，国税总局发布的,“,中国纳税,500,强,”,企业中，房地产企业的数量仅占,0.6,，纳税额仅占,0.3,。,财富巨人，纳税侏儒,房地产业是国民经济的重要支柱产业,温家宝用,“,重要支柱、举足轻重、至关重要,”,来形容房地产行业对国民经济的意义。,与房地产业直接相关的行业有,38,个，在所有行业中房地产业,对金融业的完全消耗系数是最高的,，达到,0.0957,，即一单位房地产业产值的增长会带动金融业产值增长,0.0957,单位。,与房地产开发相关的建筑业影响力系数为,2.03,，即一单位建筑业需求的增长可增加国民经济总需求,2.03,个单位，可以增加金属冶炼及压延加工业需求,0.279,单位，增加非金属矿物制品业需求,0.134,单位。,尽管从,2003,年陆续出台了宏观调控政策，但更多的是地方政府强势推动下的放量发展，,“,土地储备,”,成为各大上市或非上市房地产公司看涨不看跌、不计代价、不计后果的标志。房地产企业由此比较粗放，大量用短期借贷进行长期投资，,“,短融长投,”,埋下了极大的金融隐患，一旦遇到市场急变和银根紧缩就是致命的。,其实，在中国房地产业，,衡量资产质量的根本指标,“,现金流净额,”,一直被忽视，,这个指标就行业来说是,-345,亿元，连专业化管理最优秀的万科，也在,-104,亿元，保利是,-94,亿元，招商是,-40,亿元，富力地产是,-83,亿元。这就更不用说那些拼死吃,“,河豚,”,的中小开发商了。,因为房地产的一直在黑箱状态下攀升，近年来房地产商和其所掌控的舆论资源变着花样地和政府宏调举措玩着猫捉老鼠的游戏，以花哨的广告和营销手段混淆视听，激发消费者投机房市变成房奴的做法。,2004,年全国经济普查报告,：房地产行业的利润率仅为,6.7,，不管是净资产回报率还是销售利润率都在,7,以下，在全国普查的,16,个行业中销售利润率排在第,7,位，仅为中游的水平。,2007,年月，,中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会,共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，,税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高倍多，比平均水平高倍,。其中，,房产业的利润率一般在,15,30,之间；地产业利润率更是高达,100,300,。,财政部,2006,年,11,月,3,日通报了对,39,户房地产企业进行检查的结果：这些房地产企业资产不实,93,亿元，收入不实,84,亿元，利润不实,33,亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达,57%,。,1,、房地产的高利润引起社会分配不公。,2,、高房价称为,“,新三座大山,”,之一，是每年两会的瞩目焦点。,3,、官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华,）,4,、拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！,5,、新闻界的高调炒作称为催化剂！,温总理面对新加坡电视台，,忧心忡忡,的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：,一是股市。二是房市,长三角二线城市浙江绍兴，市区人口,60,万，,2007,年地方政府卖地入账,76,亿元，占财政收入近四成。,2008,年前,10,个月，卖地入账才区区,6,亿元，萎缩幅度超过,90%,，地方土地财政枯竭速度之快令人难以置信。,2008,胡润百富榜,从上榜富豪所处行业来看，房地产仍以,23.4%,的比例排在首位，但较往年一直在减低。今年上榜房地产富豪财富缩水情况最为严重，拥有上市公司的房地产富豪，财富平均缩水,60%,，非上市的房地产富豪，财富平均缩水,30%,。其中，缩水最明显的是碧桂园的杨惠妍，其财富从去年的,1300,亿元减少到今年的,330,亿元，缩水近,75%,。许荣茂家族（世茂集团）、张力（富力地产）财富分别减少,340,亿元、,290,亿元，也在财富减少最多的企业家之列。,国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：,2007,年房地产税务稽查查补税款,101.67,亿元,之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占,52,营业税占,21,。两税查补占四分之三左右。,2008,年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为,指令性查项目、,指导性检查项目、,汇缴企业检查,。,房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！,这是连续,第七次把房地产列为专项检查的范围。,2007,年房地产业纳税总额,3527,亿元，占总销售收入比例略提高到,11.9%,。,2007,年纳税额较,2006,年增长,48.1%,，与销售收入增长速度保持一致，超出总税收入,31.4%,的增长速度。万科以集团纳税总额,53.1,亿元，位列,中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜,第一名。,房地产行业背景资料,【,房地产行业重要作用,】,房地产行业与建材、建筑、流通、中介服务、物业管理等多个产业相互关联。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。国家统计局,1,月,8,日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值,(GDP),比重超过,5%,，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。,房地产行业背景资料,1,、房地产行业及上下游关联的行业所拉动的经济,GDP,的发展占整体,GDP,的比重超过,20%,；,2,、房地产行业的解决建筑企业的就业人数所占比重极高；,3,、房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过,50%,；,4,、各级政府平均从房地产行业的各项财政收入占整体财政收入的比重超过,50%,。,房地产行业背景资料,2006,年,2008,年 高潮到调整期,房地产行业的经营特点,1.,房地产开发企业经营活动的主要业务,2.,房地产行业开发经营管理过程,3.,收入和成本费用的构成,房地产行业背景资料,房地产行业面临的现状,1.,世人都认为是暴利行业，中央不断加大调控力度，出台多项措施。,2.,国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。,3.,进入,09,年，税务形式严峻，税务部门管理力度加大。,房地产企业所得税税收政策,内资房地产企业所得税政策,财税字,94001,号：,财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知,（新办企业免征所得税,3,年）,国税函发（,1995,）,593,号：,关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复,国税函,1996 8,号,国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函,国税发,【1999】34,号,关于企业的免税所得弥补亏损问题的通知,房地产企业所得税税收政策,内资房地产企业所得税政策,国税发,2000,084,号：国家税务总局关于印发,企业所得税税前扣除办法,的通知,国税函,2002172,号,关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复,国税发（,2003,）,83,号：,国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知,（,本通知自,2003,年,7,月,1,日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行,房地产企业所得税税收政策,内资房地产企业所得税政策,国税发,【2005】172,号,国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知,国税发,200631,号：,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知,（本通知自,2006,年,1,月,1,日起执行，国税发,200383,号同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行）,房地产企业所得税税收政策,外资房地产企业所得税政策,国税发（,1995,）,153,号：,国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知,国税函（,1996,）,8,号：,关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函,国税发（,1999,）,242,号：,关于从事房地产业务的外企若干税务处理问题的通知,国税发（,2001,）,142,号：,关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知,房地产企业所得税税收政策,关于做好,2008,年度企业所得税汇算清缴工作的通知国税函,200955,号文件规定：,对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关,管理性、程序性文件,，凡不违背新税法规定原则，在没有制定新的规定前，可以继续参照执行；对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关的,政策性文件,，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准。,关于印发,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,的通知,国税发,200931,号,关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函,2008299,号,房地产企业的基本运作模式,房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，目前在国内绝大多数房地产企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产业运作一般经过土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售销售、房屋完工验收并交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房,(,网点,),的售后回租、项目成本清算及所得税计算。总体而言，房地产业具有投资金额大、投资回收期长、资产负债率高、运作程序复杂等经营特点。,房地产企业的基本运作模式,房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节,、,五个行政管理审批过程。,两大阶段,房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。,八个环节,投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、取得土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工与竣工验收组成、商品房出租或出售与物业管理。,五个行政管理审批过程是,立项审批,包括开发项目立项和投资计划审批，分别由建委、经委、计委负责。一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划；,房地产企业的基本运作模式,规划审批,由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理,“,两证一书,”,，即,“,建筑工程规划许可证,”,、,“,规划用地许可证,”,、,“,选址意见书,”,（确定用地范围，审核红线图）。,施工审批,房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。,销售审批,依据,商品房销售管理办法,、,城市商品房预售管理办法,。,产权审批,商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。,房地产行业特点及对税收检查的影响,（,1,）房地产行业生产周期长。,从税收管理角度看，税务部门主要关心的也是中后期的经营成果，对房地产开发的前期工作缺乏必要的监督，成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实，税务稽查时，一般对以前年度的成本列支情况不太追究，容易形成死解加大了足额征税的难度，因此，对房地产企业的检查的年限，要比其他行业纳税人要长。,（,2,）房地产行业属资金密集型产业，前期投入资金大，而收益则在中、后期。,部分房地产开发企业为了尽力减少资金占用，必然想尽一切办法迟缓税款缴纳时间。,房地产行业特点及对税收检查的影响,（,3,）购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。,与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。,房地产行业特点及对税收检查的影响,（,4,）涉及税种多。,房地产是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，由地税部门征管的税种共涉及,13,个，包括：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、个人所得税、投资方向调节税（已于,2000,年停征）。,（,5,）产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施。,每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措,施。,房地产行业财务成本核算概要,收入和成本费用的构成,一、,收入的构成,房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：,（一）是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；,（二）是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营,房地产行业财务成本核算概要,收入和成本费用的构成,收入的构成,业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；,（三）是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。,房地产行业财务成本核算概要,收入和成本费用的构成,二、,成本费用的构成,房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，可分成三块，一块是开发成本，一块是税费，一块是期间费用。,房地产行业财务成本核算概要,收入和成本费用的构成,开发成本由七部分组成：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费。,期间费用由与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用构成。这三项费用大约占成本费用总额的,10%,。,税费包括营业税、承建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项，大约占成本费用总额的,10%,。,房地产行业财务成本核算概要,成本的组成,开发成本组成,(1),土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权,(,或开发权,),而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,(2),前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,房地产行业财务成本核算概要,(3),建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,(4),基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,(5),公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,房地产行业财务成本核算概要,(6),开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,（,7,）不可预见费,二、开发费用,（,1,）管理费用,（,2,）销售费用,（,3,）财务费用,房地产行业财务成本核算概要,（二）,企业计税成本核算的一般程序,(1),对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。,(2),对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,房地产行业财务成本核算概要,(3),对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。,(4),对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。,房地产行业财务成本核算概要,(5),对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,房地产企业主要涉税违法问题,企业,涉税问题,分为三类,：,1,、明目张胆型,比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。,2,、疏忽大意型,由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，,房地产企业主要涉税违法问题,将疏忽大意型少缴税款全部查清。一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。,3,、精心策划型,比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。,1,、将销售收入,(,包括预收收入,),挂在往来账上，或隐匿收入，或不作,/,不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。,2,、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。,3,、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。,4,、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。,5,、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。,6,、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。,7,、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。,8,、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。,一、偷逃,/,隐匿应税收入类,1,一、偷逃,/,隐匿应税收入类,2,9,、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。,10,、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。,11,、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。,12,、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。,13,、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。,14,、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。,15,、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。,16,、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。,1 7,、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。,二、虚列,/,多列成本费用类,1,、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。,2,、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。,3,、多预提施工费用，虚列开发成本。,4,、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。,5,、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。,6,、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金,50,部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。,7,、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。,8,、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。,9,、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。,三、其他情形,1,、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税，躲避土地增值税结算。,2,、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。,3,、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。,4,、未按规定缴纳开发期间土地使用税。,5,、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。,6,、未按规定申报缴纳契税。,7,、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税,发票使用及审核新规,国税发,200880,号：,在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票,特别是没有填开付款方全称的发票,，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。有偷逃骗税行为的，依照,中华人民共和国税收征收管理法,的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。,国税总局稽便函,200842,号 关于,进一步做好房地产行业税收专项检查工作,的通知：,各省国、地税局要在辖区内,2005,年至,2007,年年平均销售额排名前,10,位的房地产企业中共同选择,3,户企业进行重点解剖式检查。,检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，,单张票面金额在,10,万元以上的票据必须全部进行核查。,税务检查前,准备工作,查前通过座谈调查、资料分析，做好预案分析：,（一）查阅档案资料，了解企业基本情况,通过查阅内部征管资料、以往年度稽查案卷、报批备查备案资料，对其检查期间的经营纳税情况有一个初步的了解，重点是企业的组织结构、开发的房产项目、近几年的税负变化等。,税务检查前,准备工作,（二）与企业分别进行座谈,听取企业法人代表、经理介绍开发经营情况、开发项目特点；听取财务人员介绍税收政策执行情况、财务核算制度及特点；听取销售人员介绍房产销售流程、销售渠道、结算方式以及近几年的房产销售情况；听取工程技术人员介绍工程施工情况。,税务检查前,准备工作,（三）现场调查,在企业有关人员的陪同下，有重点地调查,企业的房产项目工地、样品房、销售展厅等，,对企业的开发、施工、销售有一个直观的认识。,另外，特别要注意企业数据中心位置,为以后,提取企业电子数据作准备。,税务检查前,准备工作,（四）制定检查方案,座谈调查结束，充分分析财务报表、纳税申报资料、以往稽查案卷、报批备案资料等：分析企业是否存在我们未能看到的信息（是否有对外投资、联营等）；财务报表、纳税申报表结合分析，重点审查两种报表的数字关系是否对应、资产损失与报备的资料是否相符及后期处理情况、应收应付年末余额是否正常、在建工程年末余额是否与实际参观情况是否一致、当年度的资本公积项目有无非正常增加情况等。,税务检查前,准备工作,通过分析，结合企业实际情况，制定详细的分税种检查方案，并随着检查的进度逐步补充完善，及时调整工作重点。,根据调查情况，确定调取资料的重点环节，对人员进行分组，注意各组分工协作，组长要及时搜集和听取各组的建议，加强各组之间的联系。,税务检查,资料准备,一、开发工程项目资料,（一）前期开发项目审批类,1,、开发项目审批文件（包括省、市的批复）,2,、开发项目可研报告批,3,、开发项目立项审批表,4,、建设用地规划许可证,5,、建设工程规划许可证,税务检查,资料准备,6,、建设工程开工证,7,、国有土地使用权出让合同,8,、国有土地使用证,9,、商品房销售（预售）许可证,（二）各类合同及执行情况,1,、项目变更、企业名称变更审批手续,2,、,开发项目类（地产开发合同、合建开发项目合同、土地受让合同、房地产买卖合同、代建开发项目合同、联营合作合同）,税务检查,资料准备,3,、贷款合同类（银行贷款合同、非金融机构贷款合同、关联企业借款合同、拆借资金合同等）,4,、工程合同类（工程概预算书、前期设计、咨询、基础设施、市政配套、主体工程施工等合同）,5,、房地产企业租赁合同,6,、房地产企业对外出租、抵押合同,7,、房地产销售合同,8,、开发项目竣工有关资料,9,、建设施工规划验收合格证书,税务检查,资料准备,10,、工程合格竣工合格证书,11,、建设工程竣工验收备案表,12,、房屋土地测绘技术报告书,13,、住宅质量保证书或住宅使用说明书,（三）财务会计类,1,、企业内部会计制度,2,、项目存续期审计报告,3,、项目存续期会计报表、余额表及明细账,4,、银行存款调节表、银行对账单,税务检查,资料准备,5,、项目存续期现金流量表,6,、项目存续期利息收支明细表及支付票据,7,、现金盘点表、存货盘存表、固定资产盘点表,8,、期末应收帐款、其他应收款、预付帐款明细及账龄分析及单位往来款函证,9,、工资工效挂钩批复,10,、历年预缴所得税款情况,11,、商品房销售明细表,12,、代收代付款项收支明细表,税务检查,资料准备,13,、工程监理分期工程量确认单,14,、项目成本预算台账,15,、合同执行台账,16,、重要合同或结算单,17,、预提成本明细及依据,18,、配套设施明细及依据,19,、费用资本化依据,20,、多用途开发项目面积划分情况,21,、公共配套设施面积分摊及依据,涉税指标分析,一、利用财务报表等资料各项财务指标之间的,钩稽关系实施分析。,（一）销售毛利率,销售毛利率是指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本之差。,销售毛利率,=,（销售收入年合计数,-,销售成本年合计数）,销售收入年合计数,100%,（二）销售收入变动率,销售收入变动率是指报告期销售收入与基期销售收入的增减变化额与基期销售收入之比。,涉税指标分析,某企业销售毛利率变动情况表,单位：万元,年度销售收入销售成本毛利毛利率（,%,）,2005,年,1000 800 200 20,2006,年,5000 4500 500 10,2007,年,8000 6000 200025,合计,14000 11300 270019,涉税指标分析,销售收入变动率,=,（报告期房产销售收入年合计数,-,基期房产销售收入年合计数）,基期房产销售收入年合计数,100%,（三）销售成本变动率,销售成本变动率：报告期销售成本与基期销售成本增减变化额与基期销售成本之比。,销售成本变动率,=,（报告期房产销售成本年合计数,-,基期房产销售成本年合计数）,基期房产销售成本年合计数,100%,（四）利润变动率,涉税指标分析,利润变动率：报告期利润总额与基期利润总额增减变化额与基期利润总额之比。,利润变动率,=,（报告期利润总额,-,基期利润总额）,基期利润总额,100%,（五）销售成本率,销售成本率：指报告期销售成本与报告期销售收入之比。,销售成本率,=,报告期销售成本年合计数,报告期销售收入年合计数,100%,（六）应收帐款增长率,涉税指标分析,应收帐款增长率,=,（本年应收帐款,+,本年其他应收款）,-,（上年应收帐款,+,上年其他应收款）,（上年应收帐款,+,上年其他应收款）,（七）应付帐款平均付账期,应付帐款平均付账期,=,应付帐款平均余额,本期天数,/,购货成本,二、从面积入手建立与面积相关的指标进行分析。,（一）可售面积比对,1.,开发项目中开发产品实际可售面积（测绘,涉税指标分析,部门出具的实测报告中的面积）与规划部门批准的规划的开发产品面积比对；,2.,计入销售收入的已售开发产品面积加上存量开发产品可售面积之和与实际建筑可售面积比对。通常情况下数据应一致。,（二）单方毛利,反映企业每平方米销售面积实现毛利的情况。指标值说明企业或行业的单方毛利。,单方毛利,=,销售毛利,/,销售面积,（三）销售单价,涉税指标分析,反映企业已售开发产品每平方米销售价格。指标值说明企业或行业的销售单价。,销售单价,=,销售收入,/,销售面积,（四）单方成本,反映企业每平方米开发产品承担的开发成本。是结转销售成本的依据，影响毛利的要素之一。指标值说明企业或行业的单方成本。,单方成本,=,总开发成本,/,总可售面积,（五）收入费用率,期间费用,/,销售收入,涉税指标列表,涉税指标,公式,可能存在的问题,1,实际税负,年应交税额合计数,/,销售收入年合计数*,100%,税负低，少计收入，多列成本。,2,销售毛利率,销售毛利率,=,（销售收入年合计数,-,销售成本年合计数）,销售收入年合计数,100%,指标异常：（,1,）预售阶段，可能存在多列成本费用，少计收入的情况。（,2,）清算阶段，预售收入未合理结转、隐藏收入、扩大计税成本范围等,3,销售收入变动率,（报告期房产销售收入年合计数,-,基期房产销售收入年合计数）,基期房产销售收入年合计数,100%,指标异常，结合其他指标深入分析，可能存在应计未计收入和迟报收入的情况。,4,销售成本变动率,（报告期房产销售成本年合计数,-,基期房产销售成本年合计数）,基期房产销售成本年合计数,100%,指标变动异常：（,1,）预售阶段，可能存在应在清算时才可计入的成本提前计入的情况。（,2,）清算阶段，可能存在擅自扩大单位计税成本的情况,5,利润变动率,（报告期利润总额,-,基期利润总额）,基期利润总额,100%,指标出现异常，可能存在房地产企业多结转成本或不计、少计收入问题。,6,销售成本率,报告期销售成本年合计数,报告期销售收入年合计数,100%,指标异常，可能存在补提补计以前年度成本、虚列计税成本的问题。,7,应收帐款增长率,（本年应收帐款,+,本年其他应收款）,-,（上年应收帐款,+,上年其他应收款）,（上年应收帐款,+,上年其他应收款）,结合销售收入增长率等指标综合分析，如果二者差异较大，可能存在应收款应计未计销售收入的情况。,8,应付帐款平均付账期,应付帐款平均余额*本期天数,/,购货成本,指标异常，可能存在隐匿销售收入的情况。,9,可售面积比对,实测可售面积,/,规划面积,比值远小于,1,。可能存在隐匿销售面积、有应计销售而未计销售行为。,(,已售开发产品面积,+,存量开发产品可售面积）,/,实测可售面积,10,单方毛利,销售毛利,/,销售面积,指标差异较大，可能存在少记收入，多列成本的问题,11,销售单价,销售收入,/,销售面积,如果存在差异，且是价格畸低，可能存在关联交易，或以低价销售谋取其他经济利益销售开发产品的行为，或分解售房款，少记收入，将停车位、车库、阁楼等款项收入不按规定计入经营收入，而计入往来款。,12,单方成本,总开发成本,/,总可售面积,如果存在差异，且是远高于参考值，则有人为地虚列或高估成本的疑点，如：虚签动迁合同，抬高动迁成本；虚开建安发票，提高建安成本；非本项目应承担的成本费用计入本项目；依据合同确认而并未支付的成本费用列支；超过规定的税前扣除范围及标准的成本费用在税前扣除；没有合法支付凭证的支付业务等,13,收入费用率,期间费用,/,销售收入,指标值较高，可能存在违规列支费用问题，如（,1,）业务招待费、广告费和业务宣传费违规扣除；（,2,）计入销售费用税前扣除的佣金违反规定；（,3,）财务费用列支未完工项目的利息支出等。,实地核查,实施税务稽查前期，稽查人员应到售楼处、施工现场，实地核查开发项目类别、有无底商、车库、幼儿园等，工程项目完工进度、建设规模、销售情况。,（一）与售楼处工作人员了解销售进度、价格、产品类型；,（二）到施工现场核查完工进度和入住情况；,（三）实地察看工程项目建设规模与规划审批、测绘报告的内容是否一致。,工程项目基本情况核查,根据企业提供的各类资料，包括政府各部门及相关单位的相关批件、批文，,安阳市建设工程竣工验收备案表,、,房屋土地测绘技术报告,、中介出具的报告及产权交易等资料，着重关注下列几点：,一、项目变动情况,1,、股东变动情况：,2.,注册资本金变动情况：,3.,项目规划用途是否发生变动，确认项目类型,工程项目基本情况核查,二、项目开发形式,1,、合作或合资开发、未成立独立法人实体。,2,、接受土地使用权投资开发项目。,3,、代建工程。,三、会计核算流程及会计核算制度,1,、核算流程中部门契合点。,2,、会计核算制度及成本归类方式、方法。,3,、分析所得税汇算清缴审核鉴证报告：与所得税申报表比对；各年度各项收入、支出增减变化分析；了解纳税调整事项的具体内容。,工程项目基本情况核查,四、核查项目审批文件,核查政府规划部门、发改委、建委、土地局、土地储备中心、测绘部门等批准文件，了解下列内容：,1,、规划证：标明占地面积、建筑总面积、可售面积、容积率。,2,、建委：开工证、施工证、预售证等，了解开工日期、预售日期、竣工备案日期。,3,、土地局：购地用地面积、土地出让金（包括土地储备中心）地价款等，确认土地开发成本。,工程项目基本情况核查,4,、发改委批准专项、开发期限，确定立项范围，以及确定开发项目清算对象及范围、开发产品类型。,5,、测绘部门：了解实测面积、公摊面积。,通过核查项目审批文件、,房屋土地测绘技术报告,确定工程项目的实测面积、可售面积、不可售面积。对检查中发现的企业未按规定核算,“,可售面积,”,、,“,不可售面积,”,、,“,销售面积,”,的问题进行调整。,收入核查,通过对企业项目开发资料的审核，确认企业开发产品是否完工，把握完工时点（参照国税发,200931,号文件规定）。运用不同时点相对应的税收政策进行检查。与会计报表相关栏次核对（如收入比对、毛利率计算、主营业务税金及附加测算收入、主营业务成本与存货贷方发生额比对等），发现问题，找出疑点，确定着重审查项目。,根据企业提供的房屋销售明细表、会计账簿和网上查询或相关部门提供的信息核实销售数量和金额；与企业销售收入帐核对并审核,“,应付帐款,”,、,“,其他应付款,”,、,“,其他应收款,”,或其他往来科目，查找有无隐匿、转移收入的行为。,收入核查,一、建设期重点关注的问题,预售收入发现途径,1.,注意查看：应收账款,应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例，比较极端：某外商投资企业几年间缴纳营业税,5,个多亿，对国税却进行零申报。,2.,查,“,预收账款,”,科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。,收入核查,3.,查,“,其他应付款,”,的二级科目，例如,“,房款,”,、,“,定金,”,、,“,订金,”,等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化