XXX金海联商业广场可行性报告.docx

"XXX金海联商业广场"房地产工程研究报告
第一章项目概况
第一节：工程根本情况
一、工程名称：XXX金海联商业广场〔暂定〕
二、工程地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
三、工程内容：拟建一个集商务〔CLD〕、购物〔shopping matt 娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场， 打造XXX西部的商业旗舰。
四、工程目标：
1、使之成为XXX西部的标志性物业。
2、实现本工程物业潜在价值最大化。
3、创造本工程物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。
第二节：工程区位分析
一、区位
〔一〕、工程地块位置状况
XXX金海联商业广场房地产工程地位于XXXXXXXXXXXXXX处，工程总占地34.41亩，其中主题绿化 广场占地8亩，工程房地产占地26.41亩。
〔二〕、工程地块区位因素分析
1、一般因素
(1) 、地理位置
【略】
〔2〕、自然环境
A、地势、地貌
【略】
B、气候、水文
【略】
⑶、城市性质
【略】
(4)、行政区划
【略】
(5)、社会经济状况
【略】
2、区域因素
(1) 、位置
工程地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中
心市场约950米，距中心汽车站约10米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地。
(2) 、交通
公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。
铁路：XX、XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。
(3) 、根底设施情况
A.供水
市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供给。
B•排水
区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。
C. 供电
区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。
D. 通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。
(4) 、环境条件
区域环境质量较好，环境污染较小。
(5) 、产业集聚度
区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。
3、个别因素
随着城市的开展，目前的XXX路三角地块，由于历史原因已经不能适应经济开展的需要，配套设施落后、 消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了 XXX的城市开展，因此该区域的改造已列入 XXX城市建设中的重点工程，并欲通过对其的改造开发，提高城市品位，将该区域建设成一个以商务〔CLD〕、 购物(SHOPPING MAIL)、娱乐为主的一流商业广场，并将成为XXX的标志性建筑，打造XXX西部及周边五 省的商业旗舰。
该工程与“XXXXXXXX商业购物中心 工程连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位 的一个范例。
二、经济指标
规划经济技术指标：
总用地面积：34.41〔亩〕
主题绿化广场占地：8〔亩〕
工程房地产占地：26.41〔亩〕
工程房地产建筑面积：660〔平方米〕『共十八层』
其中地下一层：80 〔平方米〕『地下商场』
地下二层：80 〔平方米〕『地下停车场』
裙楼： 320〔平方米〕『四层，shopping mall』
主楼：180〔平方米〕『十二层,CLD』
绿化率：46%
容积率：
第二节：宏观经济分析
〔1〕22年是中国宏观经济迅速开展的一年，国民经济持续快速增长，GDP有望保持在7.8%左右。价
格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。
〔2〕22年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了标准，
从而使投资环境得到更好的优化。
〔3〕十六大的胜利召开，“全面奔小康战略纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的 财政政策和稳健的货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的开展。
〔4〕北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市 理念的推广，已使中国众多 的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市、建设城市的新阶段。
〔5〕国家的今日政策在近几年对房地产业的开展起了关键作用，虽然最近不少专家提出目前的房地产业 走近“泡沫化 的悬崖，央行也提出“警惕房地产泡沫，但随着中国金融业的成熟，金融界会更加谨慎 的介入房地产业，这对有潜质的房地产工程无疑更为有利。
综上所述，房地产业在今后几年内仍是一个“炽热 的行业，这对开发商来说是一个绝好机遇，但同时也 为开发商提出了不少难题，针对目前房地产局部“过热 的现状，迫使开发商选择有潜质的工程。因此， 协同政府进行“经营城市、重塑城市、提升城市的品位，无疑已成为有远见的开发商关注的热点。
第三节：工程SWOT分析
一、优势S
1、自然环境
本工程地处XX市XXX路，与XXX商业区相望，是XX市政府规划的未来中心商业商区，拥有浓 厚的商业及自然资源。其位于XXX市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，无污染源， 空气质量佳。
2、交通环境
本工程位于XX路、XX路与XX路的交汇处，来往有9路、6路、28路途经此地，离火车站仅仅一 步之遥。
二、劣势W
虽然本工程具有良好商业环境资源，但是与XXX市其它商业区比拟相对滞后，缺乏相应的城市配 套设施，导致本工程自身的商务气氛不浓，因此必须依托“XXXXXX商业购物中心工程的连动，共同打造 XXXX -- XXX路商业区。
三、时机点O
1、政府规划开发利好因素
XXX市政府提出将本工程周边规划成商务、购物、休闲、娱乐中心区。这一利好因素必然会刺激 工程周边商业经济的开展，带动房地产市场的升温，提升XXX市的城市品位。
2、地理区位优势
目前XXX市房地产市场已日渐成熟，该工程的地理区位优势必然会赢得较大的开展趋势。因此， 以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求，便可以抢占“先机。
3、工程连动实现价值最大化
目前XXX市XXX房地产开发正在着手“XXXXXX商业购物中心 工程的运作，拥有充足的客户资源， 如能将该工程联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作本钱，实现本工程物业潜在价值最大化，使开展 商充分兑现效益。
4、中心城市的建设会聚了人气
XXX市将城市定位于周边五省的中心城市，随着城市知名度的提升，区位优势必然会带来人气的 上升，而本工程开发周期估计完全可以“借势造势，为增加工程开发的平安性打下良好的根底。
四、风险T
1、市场因素
从目前XXX市的房地产市场看，工程竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发 周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性 的重要性或迅速模仿。那时，本工程还是具有 一定市场竞争的风险性。
2、自身因素
本工程周边的“XXXXXX商业购物中心 工程，将深远的影响本工程的开发，必须使这两个工程连 动开发，相互衬托，才能充分实现效益的最大化，如果在开发过程中不能同步、连动进行运作，销售的风 险性和困难度是显而易见的。
五、综合分析
从市场调研结果分析、本工程的优劣势比拟，时机和风险并存。唯一的方法就是尊重市场、适应 市场，顺应消费者的心愿，整合与工程有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、 适用性的产品，以合理的本钱、利润，到达科学的“投入产业比，追求产品供给----需求的完善性，使 工程到达预期的市场期望值。
第二章定位策略
第一节定位要素分析
1、区位利好因素分析
本工程顺应XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源 丰富、辐射周边省市广的XXX，打出“锻造XXX西部商业旗舰的招牌，来填补XXX商业房地产市场的空 白，以“XXXX金海联商业广场 与“XXXXX商业购物中心 连动运作为强势卖点，并以具有“新商务+新 环境 的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的 附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比，这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节工程定位
一、定位原则：适应市场、创造差异性。
定 位：中心商业区 "绿色商业中心"
商业与环境的对话
主题绿化广场+ XXX西部标志性物业+ XXXX商业区
二、产品定位
定位原则：突出个性、创造差异性
定位：XXX西部商业旗舰
特 点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使“XXXX金海联商业 广场 朝着生态化、娱乐个性化等方向开展，成为一个生态型商业中心。
第三节产品文化定位
定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
定 位：商业、环境、文化相融合
城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。
传统与现代相融合。
第四节产品形象定位
定位原则：提升企业品牌形象以及产品〔物业〕的知名度、美誉度、社会认知度。
定位：现代都市人购物休闲的理想场所
产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、 消费追求、向往的，在消费者“心里 的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并 追求。
第五节目标客户定位
定位原则：选准目标，稳准出击
定 位：已完成原始积累具有一定经营规模的商家
一、 产品目标客户
造什么产品？ 卖给谁？
根据调查结果分析，从目前XXX市的人结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看， 以本工程的规模及档次，如果全部定位于XXX市消化是比拟困难的。
因此，我们把目标客户锁定不仅仅局限于XXX，其中XXX市约占30%份额，其他城市占70%份额。
二、目标客户细分
1、引进XXX知名商家经营1-4层的裙楼，构建XXX西部一流的商业购物中心〔shopping ma ll〕.
2、引进知名的休闲娱乐商家经营“XXXX金海联商业广场的休闲娱乐中心。
3、本工程的写字楼〔CLD〕局部，主要目标客户为XXX市的律师事务所、会计事务所、评估咨询 公司、大型商务公司。地下层主要面向XXX市内的有实力的商家。
第六节价格定位
定价原则：市场无形，定价有道。
定 位：以XXX市场的房地产价格为依据，通过比拟分析，得出：
地下一层： 40元/ M2——45元/ M2
地下二层：28元/ M2——32元/ M2
一 层：80 元/ M2——120 元/ M2
二 层：60 元/ M2——80 元/ M2
三、四层：40元/ M2——60元/ M2
五层以上：12元/ M2——16元/ M2
房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成 的。根本本钱加开发商利润构成根本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。
市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比拟的手段来确定。
本钱价值取向：工程整体综合本钱加开发商期望利润。
消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比。
当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是工程整体所包括的多种可变因素 以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性根底。
我们在整个工程开发建设中，本着经营市场的理念，物业的具体经营工程交给行业专家去做，打破 XXX开发行业自己开发自己经营的模式，使具体经营工程专业化、系统化，同时也减少了开发商的本钱投 入。
第三章工程整体规划设计思路
第一节总体规划
总体规划关系金海联商业广场成败，没有认真规划论证的商业广场大都缺少顾客人流，商户无法赢 利，最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手、曾参与筹划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计 总裁LarryW. Ziebarth先生曾指出：“商业广场的主题规划是关键。
因此，我们在“金海联商业广场 的主题规划上本着“商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社 会化 的宗旨，以生态化、娱乐个性化为设计理念，对“金海联商业广场总体规划设计，将城市主题绿 化广场与“金海联商业广场 融为一体，到达商业与环境的有机结合。
第二节商业广场建筑设计
一、平面设计
平面设计的内容是确定室内商业步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有商业运营者 提供一个互利互惠的时机，最大限度为每个商业运营者带来穿行人流，提供最多的商业时机。
二、剖面设计
确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。
〔1〕利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流 集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。
核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。
〔2〕 中庭空间的造型与交流中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于 面积比拟大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，欣赏人群可以从四周不同角度方便 欣赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭得宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原 则。
〔3〕从不同的层面同时引入人流
注重竖向交通的易达性，根据工程地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、 B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入，2F的直接引向人行道的 自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。
〔4〕垂直交通工具的作用
在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。
〔5〕景观的垂直吸引力
采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。
外立面与入：
“金海联商业广场 外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入处外立面与内部步行街的过渡 与转换，同时考虑商务和宾馆的功能。入是室内外空间的过渡，也是商业广场室内步行街的终点。
将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行 观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。
三、其它设计要素
〔1〕、照明设计
商业广场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造 商业广场的形象起着至关重要的作用。
夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商业广场在环境中产生强烈的视觉效果。
〔2〕、景观设计室内景观设计与室外景观设计需要相互协调。
〔3〕、无障碍设计重点考虑残疾人的通行要求。
〔4〕、节能设计商业广场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温 墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。
第四章工程经营与营销
第一节品牌经营战略
未来的市场营销是品牌战争
每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益 和社会效益。
一、以树品牌为主导
运用品牌战略思想开发工程，最终获取的不单是本工程的经济效益，而是通过工程开发、销售的 商业行为过程，获取更多的无形资产一一品牌形象。
品牌----信任度：消费者对购置房地产产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此 而产生信任度。
品牌一一附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影 响物业的售价。
对XXX市XXX房地产开发而言，目前在XXX市已有一定知名度，并且正在运作XXX工程。因此，
将“金海联商业广场与XXX工程连动运作，是该工程成功的关键。
二、品牌经营战略的实施要点
1、制定远期、近期品牌战略方案
导入工程品牌的CIS战略，以工程的独特形象树立品牌。
2、制定工程实施战略
以工程CIS战略为主导，把理念贯穿于工程开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高 知名度和美誉度。
3、制定工程统筹管理系统
在筹划思路确定后，应立即制定工程开发的统筹管理体系，以到达工程开发过程的严谨性、平安 性，对质量、本钱、价格等进行严格控制，使统筹方案的每个接点都能按时、按量完成，到达预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。
第二节营销战略
市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。
本工程的营销定位，主要是通过整合与工程开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。
卖点整合：
1、概念卖点
A. 展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐中心区。
B. 城市、商业、环境——商业与环境结合之典范。
C. 完善配套、人性化物业管理。
2、规划卖点
A. 低密度、高绿化；
B. 以XXX市的提升城市品位为文脉，以“建筑文化 为底蕴，创意出现代的“商业文化建筑
C. 城市主题绿化广场。
第五章工程投资估算
第一节投资测算〔静态分析测算〕
1、 土地款：34.41 x 120 = 4092 1 万元〕 2、 土建工程：660 x 10 = 66〔万元〕
3、 空调安装：
4、 电梯安装：
5、 装修工程：
6、 报建费用：
7、 银行利息：
8、 其他费用：
9、 不可预见费：
10、 主题绿化广场：
11、 合计：
第二节财务评定
一、 物业销售收入
1、 地下一层：
2、 地下二层：
3、 一层：
4、 二层：
5、 三、四层：
6、 五-十六层：
7、 合计：
21〔万元〕
850〔万元〕
30〔万元〕
5〔万元〕
4〔万元〕
6〔万元〕
6〔万元〕
8〔万元〕
19542〔万元〕
4250 x 80 = 34〔万元〕
30 x 80 = 24〔万元〕
1 x 80 = 80〔万元〕
70 x 80 = 56〔万元〕
50 x 80 = 40〔万元〕
14 x 180 = 2520〔万元〕
25920〔万元〕
、营业税附加
2、销售税金：25920 x 5 %= 1296〔万元〕
3、城建税：1296 x 7 %= 90.72〔万元〕
4、教育附加：1296 x 5 %=64.8〔万元〕
5、 合计：
三、本钱费用
6、 总投资：
7、 营业税附加：
8、 管理费：
1451.52〔万元〕
19542〔万元〕
1451.52〔万元〕
50 x 660 = 330〔万元〕
9、市场推广费：25920 x 4 %= 1036.8〔万元〕
10、合计：22360.32〔万元〕
第三节财务效益指标评定
一、利润预测
销售利润：25920 - 22360.32 = 3559.68〔万元〕
二、财务盈利能力分析
财务内部收益率：3559.68/25920=14%
三、工程投资回收期为两年，具有房地产工程平均的盈利能力。
第四节财务分析总结
通过对“金海联商业广场房地产工程的财务效益评价计算分析，该工程投资回收期短，财务效益 比拟好，具有较强的抗风险能力，该工程在财务上可行。
如果该工程的城市配套设施--城市主题绿化广场的建设费用能得到政府的支持和优惠，并能按既定方案 运作，该工程将会有更好的效益。
第六章工程资金筹措
第一节资金筹措
该工程总投资19542万元，可以通过以下几个方面筹措资金：
1、公司自由资金40万元，占工程总投资的20.5%。
2、施工单位垫资20万元，占工程总投资的10.2%。
3、向银行融资30万元，占工程总投资的15.4%。
4、通过招商、市场推广筹集资金53.9%。
第二节资金使用方案
该工程建设周期为一年零两个月，资金按以下方案使用：
1、23年3月底完成工程前期准备工作，付土地款15万元，前期费用5万元。
2、23年4月-12月，主体工程完工，施工单位垫资20万元，银行融资30万元，自由资金16 万元，同时间内，城市主题绿化广场根本完工，自由资金4万元，施工单位垫资4万元。在此期间可 以通过招商、市场推广回笼资金35万元左右。
3、24年1月-4月，进入整体装修、空调、电梯等设备安装工程，这一阶段的资金可以由开发商与运 营经营商共同解决，同时通过预售回笼资金。