国家开放大学电大《物业管理实务(1)》期末试题标准题库及答案.docx

最新国家开放大学电大《物业管理实务（1）》期末试题标准题库及答案（试卷号2225） 考试说明：本人根据学员的需求汇总了历年来所有的期末试题及答案，形成了一个完整的标准题库，对考 生的复习和考试起着非常重要的作用，会给您节省大量的时间。内容包含：单项选择题、多项选择题、判 断并改正错误题、筒答题、论述题。做考题时，利用本文档中的查找工具（Ctrl+F）,把考题中的关键字输 到查找工具的查找内容框内，就可迅速查找到该题答案。本文库还有其他网核、机考及教学考一体化试题 答案，敬请查看。
一、单项选择题
1. 物业管理权来源于（）o
A. 开发商 B.物业服务公司
C.业主 D.政府
2. 委托服务型物业服务企业只有（）o
A. 服务权 B.管理权
C.经营管理权 D,租赁权
3. 物的管理原则上仅限于（）。
A. 建筑物的共用部分 B.专有部分
C.建筑物的楼体部分 D.建筑物的主体部分
4. 关于物业出租与出售的区别的错误表述是（）。
A. 物业的出租是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态
B. 物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换收回房屋的投资和利息
C. 物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的
D. 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权
5. 以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则？（）
A. 真诚以待，相敬有加 B.处理及时，回访有序
C.善于理解，做贴心人 D.发号施令，勒索业主
6. 业主或物业服务企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某 一项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的 行为属于（）。
A. 单纯物业管理招标 B.专项服务工作招标
C.物业管理与经营综合招标 D.服务管理招标
7. 物业管理投标书是物业服务企业为取得目标物业的（）,递交给招标人，就如何管理目标物业 起草的文件。
A.服务权 B.经营权
C.所有权 D.使用权
8. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额（）的，应当及时续交。
A. 20% B. 30%
C. 40% D. 50%
9. 现代的物业管理小区的文化建设是以（）为主导的。
A. 业主 B.小区居委会
C.物业服务企业 D.街道文化部门
10. 优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的（）。
A. 礼节行为和任务的完成
B. 感情交流和任务的完成
C. 礼节行为和感情的交流.
D. 任务的完成和期望的满意度
11. 物业管理的最基本的服务业务是指（）。
A.公共服务 B.专项服务
C.社会福利类服务 D.特约服务
12. 委托代理型物业服务企业只能收取（）o
A.管理服务费 B.利润
C.代管基金 D.管理员薪酬及服务代理酬金
13. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是（）。
A.设备验收文件 B.设备安装图
C.设备使用维修说明 D.设备卡片
14. 房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的（）来综合评定的。
A.结构 B.完损程度
C.装修 D.设备
15. （）的基本原理是：员工的工作是多方而的，工作业绩也是多维度的，不同个体对同一工作得 出的印象是不同的。
A. 360度考核法 B.工作标准法
C.配对比较法 D.功能测评法
16. 安排招标人会议（标前会议）的目的是为了（ ）o
A. 解答投标人提出的各类问题
B. 详细解释招标文件
C. 便于投标人了解物业现场情况
D. 说明招标文件未尽事宜
17. 社区文化主体对特有的社区文化性质的认同，并产生对某种文化的追求和维护，这体现了社区文 化的（）特点。
A. 多元性 B.地域性
C.归属性 D.开放性
19.在影响服务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（）o
A. 企业形象 B.宣传沟通
C.顾客口碑 D.顾客需求
20・现代的物业管理区域社区文化建设是以（）为主导的。
A.业主 B.小区居委会
C.物业服务企业 D.街道文化部门
21. 物业管理的基本业务是指（）o
A.公共服务 B.经纪代理中介服务
C.社会福利类服务 D.特色业务服务
22. 委托代理型物业管理企业只能收取（）。
A.管理服务费 B.利润
C.代管基金 D.管理员薪酬及服务代理酬金
23. 对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的（）划归综合管理服务范畴。
A.公共服务 B.专项服务
C.特约服务 D.委托服务
24. 房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的（）来综合评定的。
A.结构 B.完损程度
C.装修 D.设备
25. 根据国家税务总局《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定，提供物业 管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以（）为销售额，按照简易计税方法依3%的征 收率计算缴纳增值税。
A. 扣除纳税人支付的自来水水费后的余额
B. 纳税人实际收取的水费总额
C. 居民应缴纳水费总额
D. 纳税人支付的自来水水费
26. 评标委员会应由（）c
A. 业主代表组成
B. 由业主代表和行政主管部门人员组成
C. 业主委员会成员组成
D. 招标人代表和物业管理技术、管理方而的专家组成
27. 按劳动法规定每个劳动者每周工作40小时计算，需要24小时提供服务的每个保安岗位，应配备 保安员人数为（）。
A. 3 人 13.4.2人
C. 3. 2 人 D. 5 人
28. 学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于（）o
A. 内涵素质标准 B.外显素质标准
C.潜在素质标准 D.能力素质标准
29 .服务的最根木的特征是（）。
A. 不可储存性 B.差异性
C.不可分离性 D.无形性
30. 美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质 量的（）特性。
A.可靠性 B.时效性
C.可感知性 D.保证性
31. 关于“建筑物区分所有权”的名称独创于（）o
A.美国法 B.英国法
C.日本法 D.中国法
32. （）在区分所有权中占主导地位。
A.共有所有权 B.专有所有权
C.物业使用权 D.成员权
33. 清洁工一般是通过（）方式用工。
A.有固定合同工B.无固定合同工
C.劳务派遣工D.退休返聘
34. 不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的（）特征。
A.内涵的广泛性 B.评估的差异性
C.服务的差异性 D.控制的难度大
35. 无形资产管理把（）作为管理重点。
A. 信息 B.技术进步
C.企业文化建设 D.企业形象塑造
36. 物业的基本属性是（）。
A. 物业的经济属性 B.物业构成内容的二元性
C.物业的自然性 D.物业的权属性质
37. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定筹集和使用专项维修 资金事 项时，应当经专有部分占建筑物总面积2 / 3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同 意；决定本条例 第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总而积过—的业主 且占总人数过—的业主同 意。（）
A. 1/3 2/3 B. 2/3
1/2
C. 2/3 2/3
D. 1/2
1/2

38. 确定的开标时间应该（
A.与截标时间完全相同
B. 在截标时间的当天之内

C. 在截标后3天之内 D.由招标人与投标人协商确定
39. 创立一个正常营业的物业服务企业，必须筹集（）的注册资本金。
A. 50万元以上人民币 B. 30万元以上人民币
C. 100万元以上人民币 D. 150万元以上人民币
40. 实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的（）。
A.长远目标 B.根本目标
c.现实目标 D.短期目标
41. 物业的所有权、使用权与物业的（）相分离是物业管理社会化的必要前提。
A.开发权 B. 土地使用权
C.经营管理权 D.行政管理权
42. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和（）备案。
A.街道办事处、乡镇人民政府 B.街道办事处
C.
街道办事处、居民委员会
D.居民委员会、乡镇人民政府
43.
接管验收的重点是（
)o

A.
满足设计要求
B.
满足安全、使用功能要求
C.
满足具体使用要求
D.
满足质量要求
44.
物业管理服务费（）
O

A. 的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况
B. 为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可
C. 的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目，接受业主监 督
D. 的所有权属于国家
45. 物业管理实行提供社区性有偿服务，收费标准在国家有关法规的指导下由市场定价，这体现了物 业管理的（）发展模式。
A. 社会化 B.规范化
C.市场化 D.专业化
46. 电梯正常运作、垃圾有效处理等有形物业服务产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这 体现了物业管理服务质量的（）特性。
A.可靠性 B.时效性
C.可感知性 D.保证性
47. 前期物业管理活动中物业服务企业的首要任务是（）。
A. 设计管理模式，草拟管理制度
B. 招聘人才，培训上岗
C. 建立管理机构
D. 深入工程建设现场，熟悉物业的概况
48. 传统的房屋管理其主要内容就是（）的管理。
A.质量管理 B.建筑物
C.水电管理 D.装修管理
49. 承接查验的重点是（）。
A.满足设计要求 B.满足安全、使用功能要求
C.满足具体使用要求 D.满足质量要求
50. 创立一个最低等级的物业服务企业，必须筹集（）的注册资本金。
A. 50万元以上人民币 B. 30万元以上人民币
C. 100万元以上人民币 D. 150万元以上人民币
51. 物业管理理论体系的核心理论是（）。
A.建筑物区分所有权理论 B.业主公共事务管理理论
C委托代理理论 D.社区管理理论
52. 委托服务型物业管理企业只有（）o
A. 服务权 B.管理权
C.经营管理权 D.租赁权
53. 物业建筑生产的最后一个阶段是（）。
A. 前期介入 B.早期介入
C.竣工验收 D.接管验收
54. 物业管理处在编制管理处财务预算时应遵循“物业管理服务费收入二物业管理服务成本十法定税 金十管理人酬金”的“（）原则”。
A.平衡 B.合理
C.零预算 D.盈余
55. 管理的机构是围绕（）能够正常循环而设置的。
A.封闭系统B.管理环节
C.开放系统D.职能需要
56. 物业综合管理服务是指为满足广大业主使用人的服务需求，保证物业正常运转，发挥物业基本 功能的（）o
A.经营服务 B.公共服务或常规服务
C.特约服务 D.专项服务
57. 前期物业管理活动中物业管理企业的首要任务是（）。
A. 设计管理模式，草拟管理制度
B. 招聘人才，培训上岗
C. 建立管理机构
D. 深入工程建设现场，熟悉物业的概况
二、多项选择题
1. 从物业管理的角度，物业是指（）o
A. 一个建筑群
B. 一个居住小区（大厦）
C. 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地
D. 土地
2. 实行物业服务费用包干制的，物业管理服务收费由（）等部分构成。
A.设备运行成本 B.物业管理服务成本
C.法定税费 D.物业服务企业利润
3. 物业管理质量体系是由（）构成。
A. 内部组织管理质量系统
B. 内部运作管理质量系统
C. 服务过程的质量系统
D. 客户服务的质量管理系统
4. 根据薪《物业管理条例》规定，业服务企业应当对建设单位移交的资起30日内，向物业所在地的 （）备案。
A. 区、县人民政府房地产行政主管部门
B. 街道办事处
C. 乡镇人民政府
D. 居民委员会
5. 《物业服务企业资质管理办法》划分的物业服务企业资质等级有（）0
A. 一级资质 B.二级资质
C.三级资质 D.临时资质
6. 对物的管理中的基地包括（）o
A. 立体重叠上去的专有部分下的基地
B. 共用部分的基地
C. 建筑物至市政道路的基地
D. 其他基地
7. 根据国家税务总局《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定，提供物业 管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额, 按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳——o 备案。（）
A.营业税 B.增值税
C.所得税 D.城市建设维护税
8. 物业管理服务费收费应当遵循（）等原则。
A.符合业主的普遍经济能力 B.取之于民，用这于民
C.经济效益 D.收支平衡，质价相称
9. 以下属于住宅内装饰装修活动禁止的行为有（）。
A. 未经原设计单位或具有相应资质等级单位提出设计方案，变动建筑物主体和承重结构
B. 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房间
C. 搭建建筑物、构筑物
D. 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
10. 下列属于共有所有权的特征选项有（）。
A.复合性 B.广泛性
C.多重性 D.从属性
11. 房屋建筑物管理的主要内容有（）o
A.资料档案管理 B.质量管理
C.运行管理 D.修缮管理
12. 在建工程验收包括（）。
A.隐蔽工程验收 B.单项工程验收
C.分期验收 D.全部工程竣工验收
13. 物业管理企业的财务会计报告主要包括（）。
A. 会计报表
B. 报表附注
C. 资产负债表、利润表和现金流量表
D. 财务情况说明书
14. 物业管理服务的特点包括（）。
A.业主监督的直接性 B.业主因素的相关性
C.政策因素的导向性 D.环境条件的制约性
15. 现代区分所有权建筑物管理中人的管理主要包括（）。
A. 对建筑物不当毁损行为的管理
B. 对建筑物不当使用行为的管理
C. 对生活妨害行为的管理
D. 对违法行为的管理
16. 共同管理权人的权利有（）o
A.选择表决权 B.提议权
C.知情监督权 D.请求权
17. 物业管理的业务范围包括（）。
A.公共服务 B.特色业务服务
C.秩序维护服务 D.经纪代理中介服务
18. 根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定'提供物业 管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费.以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额, 按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。
A. 7% B. 11%
C. 3% D. 20%
19. 物业管理智能化的形式有（）。
A.智能大厦管理系统 B.物业管理信息系统
C.信息通讯设备系统 D.楼字设备监控系统
20. 物业管理基本特征有（）o
A.物业管理的业主主导化 B.物业管理社会化
c.物业管理专业化 D.物业管理市场化
21. 我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式（）。
A.不具法人资格的团体 B.法人资格的团体
C.管理团体法人 D.判例实务上法人资格
22・物业管理经费按其来源可分为（）几种类型。
A. 物业服务费
B. 住宅专项维修资金
C. 共用部位，共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入
D. 国家财政补助资金
23. 物业管理发展趋势是（）。
A.物业服务企业化 B.专业服务社会化
C.物业管理现代化 D.社区自治化
24. 下列选项属于建筑物区分所有权特征的有（）。
A.复合性 B.专有所有权的主导性
C. 一体性 D.权利主体身份的多重性
25. 下列关于前期介入与前期物业管理的主要区别说法正确的是（
A. 二者的主要区别是是否已经确立了物业管理的委托合同关系
B. 是否拥有对于物业的经营管理权是区别二者的主要标志之一
C. 是否承担相应的民事责任也是区别二者的主要标志
D. 前期介入与前期物业管理的主要区别在于时间上的先后不同
26. 物业管理收入由（）几部分构成。
A.公共性服务费收入 B.维修基金收入
C.公众代办性服务收入 D.特约服务收入
27. 服务质量的类型包括（）o
A.感知服务质量 B.技术质量
C功能质量 D.预期质量与信息质量
28. 新《物业管理条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的（ ）的指
导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
A. 区、县人民政府房地产行政主管部门
B. 街道办事处
C. 乡镇人民政府
D. 居民委员会
29. 交楼文件主要有（）o
A.知会式文件 B.法律式文件
C.图纸式文件 D.使用指南
30. 住宅物业维修资金管理实行（）的原则。
A.专户存储 B.专款专用
C.所有权人决策 D.政府监督
31. （）是对员工进行激励的最基本的方式。
A.鼓励 B.奖励
C考核 D.惩罚
32 .服务质量提高的关键在于物业管理者的（）。
A.服务素质 B.专业素质
C.服务知识 D.服务技能
33. 成员权人的权利有（）o
A.表决权 B.参与制定规约权
C选聘和解聘管理者的权利 D.请求权
34. 委托作为经济学上的名词强调三个基本问题。这三个问题是（）o
A. 交易必须有费用
B. 交易必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为
C. 以追求共同利益最大化为目标
D. 对违规行为以经济手段进行管理
35. 确定物业管理服务费测算主要定额，应当遵循（）等原则。
A.先进性原则 B. “合理收益”原则
C.分类对待原则 D.适时调整原则
三、判断并改正错误题
1. 2017年6月12日发布的《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》在“着力补齐 城乡社区治理短板”部分提出要“改进社区物业服务管理（J ）
2. 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。（J ）
3. 房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。（X ）改正：房屋质量管理中最主要的一项工作 是房屋完损等级的评定。
4. 物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足物业服务企业的盈利为 目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。（X）改正：“物业服务企业的盈利”改为“满足业主及 非业主使用人的需求”。
5. 房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。（X ）改正：“所有权”改为“使用权”。
6. 房屋的租赁管理，必须把维护承租者的合法使用权，为居民或承租单位服务的宗旨放在首位o（V）
7. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X）改正; 将“拔优培训”改为“全员培训”。
8. 文化活动的亲善原则就是要在文化活动中体现“新”、“行”、“情”、“心”、“亲”五个 特色。（X ）改正：将“情”改为“全二
9. 根据《物业承接查验办法》，物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查 共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。（/ ）
10. 所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分 布。（J）
11. 2017年6月12日发布的《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》提出要探索符 合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。（J）
12. 物业管理根本属性是企业管理。（X ）改正：“企业管理”改为“公共管理”。
13. 因事设职原则要求做到人人有事做。（X ）改正：“人人有事做”改为“事事有人做”。
14. 物业服务企业是物业管理委托合同的执行者，它必须按照委托人的意志办事。（J ）
15. 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（X ）改正： “住宅物业”改为“非住宅物业”。
16. 物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权 人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。（J ）
17. 住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用，所有权人决策、政府监督"的原则。（"）
18. 顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。（X）改正：“实际质量”改为
“预期质量”。
19. 物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。（V ）
20. 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选 举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。（J ）
21. 业主大会属于管理团体，是由全体业主组成，决定物业管理重大事项的企业组织。（X）改正: “企业组织”改为“业主自治管理组织"
22. 选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的 业主同意。（X）改正：将两个“2/3”改为“半数”
23. 物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是, 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。（/ ）
24. 物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济活动。（J ）
25. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X ）改 为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员培训。
26. 物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。（X）改为：物业管理企业的规模 越接近经济规模，单位管理成本就越低。
27. 物业管理的根本属性是公共管理。（V ）
28. 物业管理全面正式启动以用户的入住为标志。（X ）改正：将“用户人住”改为“物业的承接 查验” O
29. 现代区分所有建筑物的管理只针对物的管理，不包含人的管理。（X）改正：“只针对物的管理, 不包含人的管理”改为“包括物的管理和人的管理”。
30. 委托服务型物业服务企业大多数从事商业物业管理服务。（X ）改正：“商业”改为“住宅 区”
31. 协助物业管理区域内安全防范工作范畴，就是维护物业管理区域内相关的公共秩序。（"）
32. 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。（V ）
33. 物业管理处财务预算的编制应遵循“谁所有”、“谁负责”的原则。（X）改为：物业管理处财 务预算的编制应遵循量人为出的“零预算”原则。
34. 对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。（X）改为：将“高级 管理人员的培训”改为“全员培训"。
35. 物业服务企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。（X ）改正：“高”改为“低”。
36. 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行了修改，如将 “物业管理企业”修改为“物业经营企业”，将“业主公约”修改为“业主规约”，将“业主临时公约”修 改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。（X）改正：将“物业经营企业”改为“物业服务 企业”，将“业主规约”修改为“管理规约”。
37. “空间”作为物，可成为区分所有权的客体。（/ ）
38. 消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消 防牌照的专业公司来维修。（J ）
39. 在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。（X ）改为：“车的活动心人的活动”。
40. 物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。（X）改为：“所有权”改为“服 务权”。
41. 员工培训只需要达到更新知识的目的。（X）改为：将“更新知识”改为“传递信息、改变态度、 更新知识、发展素质”
42. 决定筹集和使用专项维修资金项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主旦 占总人数1/2以上的业主同意。（X ）改正：将两个“1/2”改为“2/3” o
43. 物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物 业管理交易市场。（/ ）
44. 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取的有关费用，应当由物 业服务企业代用户收取。（X）改正：将“应当由物业服务企业代用户收取”改为“将应当向最终用户收 取”。
45. 服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。（X）改 为：服务是由人的活动构成的、无形的、难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
46. 根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分而积超过 建筑物总而积30%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇 人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。（X ）改正：将“30%〃改为
“50%” o
47. 商品住宅业主，非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府（房 地产）主管部门代管。（/ ）
48. 通过员工培训达到更新知识的目的。（X ）改为：将“更新知识”改为“传递信息、改变态度、 更新知识、发展素质”。
49. 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价，具体定价形式由省、自治区、 直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（X）改为：改正：将“政府指导价”改 为“政府指导价和市场调节价”。
50. 提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。（J ）
51. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为物业服务公司所有o(X )改 正：将“物业服务公司”改为“业主”。
52. 将在某方而具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建设 的模式。(X )改为：将“自主式”以为“自助式"O
53. 服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的可感知性。(X )改为：将“保证 性”改为“保证性”。
四、简答题
1. 简述现代物业管理的特点。
答案要点：
自上世纪80年代以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全。呈现以下特点：
(1) 突出了管理行为和组织体制的有机结合运作。
(2) 多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化。
(3) 将物业管理与人居问题同等对待的观念转变。
(4) 物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。
2. 如何做好交楼工作？
答案要点：
交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否 被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。
(1) 文件的准备。
(2) 形象的设计、环境的营造。
(3) 交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。
(4) 交楼工作中应注意的问题。交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确 保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收, 以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当 场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽 的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。
3. 物业租赁的特征如何？
答案要点：
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
(1) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。
(2) 物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。
(3) 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
(4) 租金的合理确定是物业租赁的核心问题。
(5) 房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。
4. 简述物业管理的作用。
参考答案：
物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方而具有十分重要的 作用。具体有：
(1) 完善的物业管理可以使物业保值、增值。
(2) 物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。
(3) 物业管理是社区和谐发展的“稳定器” o
(4) 有利于改善经济结构和扩大就业。
(5) 物业管理利于推动社区文化建设。
(6) 物业管理有利于形成良好的社会秩序。
5. 物业设备管理制度有哪些？
参考答案：
物业设备管理制度有：
(1) 物业设备接管验收制度。
(2) 物业设备预防性计划维修保养制度。
(3) 物业设备的运行管理制度。
(4) 值班制度。
(5) 交接班制度。
(6) 报告记录制度。
除了上述设备管理制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存制度、设备更新、改造、报废 规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度、设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度 体系，从而有效实行专业化、制度化的管理。
6. 环境卫生的管理工作有哪些内容？
参考答案：
(1) 明确环境卫生管理的工作范围。环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四个方而：室外卫生 管理；楼内保洁与消毒；垃圾的分类收集和清运；在现实生活中，保洁卫生管理工作通常会与生态环境保 护与治理密切相关。因此，环境卫生管理工作，还应会涉及到诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身 心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。
(2) 环境卫生管理制度建设。科学完善的管理制度是环境卫生管理工作顺利进行的有力保障。为此必 须做到：明确要求；规定标准；计划安排；定期检查。
(3) 加强卫生设施建设。卫生设施是搞好保洁卫生管理，并保持其工作成果的基础。这些设施可以包 括清扫车、垃圾运输车、洒水车、吸尘器等环卫设备，垃圾清运站、垃圾桶、果皮箱等便民设施。
(4) 严格监督检查。监督检查是保证各项管理制度和工作计划得以落实的关键。在实际工作中，应采 用员工白检、领班作业检查、部门主管巡检和经理抽检相结合的方式进行监督检查。使环境卫生管理工作 落到实处，达到提高环境效益的目的。
(5) 加强环境卫生的宣传教育。良好的环境卫生，既需要物业服务企业的管理、打扫，也需要业主和 物业使用人的保持与配合。因此，应通过宣传教育，提高住户的文明程度，白觉遵守有关规定，配合物业 服务企业搞好保洁卫生管理工作。
7. 简述物业管理的基本内容。
答案要点物业管理基本内容有：
(1) 常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业 主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和 净化、美化生活工作环境。
(2) 针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件， 满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
(3) 委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。
上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在提供物业管理服务时，第一大类 是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服 务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作， 并不断拓展。
8. 区分所有建筑物管理方式有哪些？
答案要点：
共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而这种 共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑 物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有：
(1) 自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构 成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管 理。
(2) 管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式, 反之为非管理人方式。
(3) 法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团 体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。
9. 物业管理服务有何特点？
答案要点：物业管理服务特点有：
(1) 服务对象的相对长期性。
(2) 业主监督的直接性。
(3) 政策因素的导向性。
(4) 业主因素的相关性。
(5) 环境条件的制约性。
10. 简述物业管理的含义与内容。
参考答案：
从物业管理的角度来说，物业是指正在使用或可投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相 关场地等组成，其内容为“物业”定义业主要包括三部分：
① 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；
② 与这些建筑物相配套的设备和设施；
③ 相关的场地。
11. 住宅物业前期物业管理服务采取招标方式选聘物业服务企业有什么意义？
参考答案：
(1) 有效减少物业服务企业与业主之间不必要的矛盾；
(2) 制约了开发建设单位在物业服务费用方而的不规范行为；
(3) 加速了物业服务企业的社会化。
12. 物业服务企业应建立哪几种激励机制？
参考答案：
(1) 目标激励。 (2)精神激励。 (3)奖惩激励。
(4) 福利激励。 (5)荣誉激励。 (6)参与激励。
(7) 考核激励。
13. 简述建筑物区分所有权的特征。
答案要点：
建筑物区分所有权具有以下特征：
(1) 复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权 所构成。
(2) 专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取 得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权 的大小。
(3) -体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承 时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。
(4) 登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明 权利的得失变更。
(5) 权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构 成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。
14. 简述前期物业管理服务的内容。
答案要点：
前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全而的管理工作，可归纳为以下几个方而：
(1) 建立管理机构。
(2) 设计管理模式，草拟管理制度。
(3) 招聘人才，培训上岗。
(4) 深人工程建设现场，熟悉物业的概况。
(5) 参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备。
(6) 重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼。
(7) 逐步展开日常的管理工作。
(8) 成立业主委员会。
前期物业管理服务的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。
15. 简述物业开发建设单位在前期管理工作中的职责。
答案要点：开发建设单位在前期物业管理工作中的主要工作职责是：
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