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2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案

单选题（共600题）
1、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（　）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

【答案】 B
2、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量

【答案】 B
3、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　）元。
A.7019.53
B.7972.34
C.8524.15
D.8587.65

【答案】 B
4、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（ ）。
A.成交价
B.保留价
C.最高限价
D.最低限价

【答案】 C
5、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（　）。
A.回收固定资产余值
B.开发建设投资
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
6、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。
A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升
C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】 B
7、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%

【答案】 A
8、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（　　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程近似匡算法

【答案】 C
9、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A.概率抽样
B.随机抽样
C.估计抽样
D.定额抽样

【答案】 A
10、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　　）确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价

【答案】 C
11、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.6.25%
B.10%
C.16.67%
D.16%

【答案】 B
12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（　　）。
A.150%
B.200%
C.75%
D.400%

【答案】 C
13、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）。
A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

【答案】 A
14、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点

【答案】 D
15、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
16、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.6.25%
B.10%
C.16.67%
D.16%

【答案】 B
17、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积

【答案】 B
18、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场

【答案】 D
19、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
20、目前我国采用的复式记账法是（ ）。
A.收付记账法
B.借贷记账法
C.支出记账法
D.收入记账法

【答案】 B
21、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（　　）。
A.概率分析法
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析

【答案】 C
22、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（　）。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售

【答案】 C
23、动态投资回收期是反映（　）的重要指标。
A.开发项目投资成本大小
B.开发项目投资回收能力
C.开发项目资金流动速度
D.开发项目资金实力

【答案】 B
24、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（　　）。
A.8.80%
B.12.00%
C.14.67%
D.20.00%

【答案】 D
25、下列不属于产生测量误差原因的是（ ）。
A.仪器误差
B.观测者的影响
C.旁观者的影响
D.周围环境的影响

【答案】 C
26、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益水平
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本

【答案】 B
27、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（　）。
A.对工程采用的配套设备进行检验
B.确立有关质量文件的档案制度
C.对原材料的检验
D.控制工程变更

【答案】 D
28、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年

【答案】 B
29、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（　　）分析。
A.需求
B.供给
C.竞争
D.市场占有率

【答案】 A
30、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A.易受政策影响性
B.存在效益外溢和转移
C.适于进行长期投资
D.最高最佳使用性

【答案】 A
31、工业建筑设计的评价指标不包括（ ）。
A.土地利用系数
B.厂房展开面积
C.厂房有效面积与建筑面积比
D.单位面积造价

【答案】 A
32、个人住房抵押贷款属于（　）。
A.权益融资　　
B.债务融资　　
C.开发投资　　
D.置业投资

【答案】 B
33、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（　　）。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率

【答案】 B
34、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

【答案】 D
35、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
36、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　　）。
A.市场需求上限
B.市场有效需求
C.市场现实需求
D.市场最低需求

【答案】 A
37、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】 C
38、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。
A.土地费用高
B.无投资风险
C.投资者易与政府沟通
D.开发周期长

【答案】 A
39、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（ ）。
A.分部分项工程量清单
B.措施项目清单
C.单位工程费用清单
D.其他项目清单

【答案】 C
40、房产面积的测量精度分为（ ）级。
A.五
B.二
C.三
D.四

【答案】 C
41、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头垄断
D.完全垄断

【答案】 B
42、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。
A.交通的通达程度
B.物业的规模大小
C.人口的分布密度
D.居民的购买能力

【答案】 A
43、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
44、根据国内生产总值的（　）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。
A.价值
B.收入
C.产品
D.货币

【答案】 A
45、将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.借款还本付息估算表
D.投资计划与资金筹措表

【答案】 B
46、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
47、现金流入中不包括租金收入的是（　　）。
A.开发-销售模式
B.购买-持有出租-出售模式
C.开发-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出租-出售模式

【答案】 A
48、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A.概率抽样
B.随机抽样
C.估计抽样
D.定额抽样

【答案】 A
49、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A.投资利润率
B.资本金利润率
C.财务内部收益率
D.成本利润率

【答案】 C
50、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A.廉租房
B.经济适用房
C.市场价商品住宅
D.商品房

【答案】 B
51、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（　　）。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法

【答案】 B
52、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（　　）。
A.F1
B.F2
C.F3
D.F4

【答案】 A
53、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
54、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（ ）。
A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质
D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

【答案】 A
55、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝

【答案】 B
56、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。
A.12 000元
B.10 000元
C.9250元
D.9929元

【答案】 B
57、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（　　）。
A.同质偏好
B.分散偏好
C.集群偏好
D.自然细分市场

【答案】 A
58、目标市场选择中，最简单的模式是（　）模式。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化

【答案】 A
59、以下属于房地产资产管理范围的是（　　）。
A.制定物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划

【答案】 A
60、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（　　）年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86

【答案】 C
61、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）。
A.3.5
B.4.5
C.5.5
D.6.5

【答案】 C
62、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
A.10%
B.15%
C.平均利润率
D.社会折现率

【答案】 C
63、我国对外筹资成本是在（　）的基础上加一定的百分比。
A.伦敦同业拆放利率
B.新加坡同业拆放利率
C.纽约同业拆放利率
D.香港同业拆放利率

【答案】 A
64、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
65、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（　）万元。
A.38.47
B.18.39
C.25.75
D.24.96

【答案】 C
66、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费

【答案】 A
67、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 B
68、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 D
69、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定

【答案】 B
70、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%

【答案】 A
71、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（　　）。
A.10.42%
B.11.57%
C.31.25%
D.34.72%

【答案】 A
72、房地产开发投资的经济效果主要表现为（　　）。
A.租金收入
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入

【答案】 D
73、下列不属于管理费用的是（　）。
A.管理人员工资
B.职工教育经费
C.户外发布会
D.技术开发费

【答案】 C
74、以下属于房地产资产管理范围的是（　　）。
A.制定物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划

【答案】 A
75、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（　　）。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率

【答案】 B
76、在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。
A.投机需求的膨胀
B.金融机构的过度放贷
C.土地的有限性和稀缺性
D.开发商之间的博弈

【答案】 C
77、市场定位通常要遵循的步骤是（　　）。
A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略
B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位
C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略
D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

【答案】 A
78、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%

【答案】 B
79、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（　　）。
A.成本导向定价
B.销售导向定价
C.购买者导向定价
D.竞争导向定价

【答案】 B
80、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（　　）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
81、不应计入收益性物业经营费用的是（　　）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险税

【答案】 A
82、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（　　）。
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04

【答案】 B
83、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
84、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　　）个基本评价方案。
A.1～2
B.1～3
C.2～3
D.2～4

【答案】 D
85、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 C
86、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段

【答案】 B
87、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（　）。
A.共代理了多少个项目　　
B.代理成交额有多少　　
C.人员素质　　
D.代理的成功率有多大

【答案】 D
88、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六

【答案】 D
89、物业管理的核心工作是（　　）。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

【答案】 B
90、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（　　）m2。
A.10000
B.12000
C.180000
D.15000

【答案】 A
91、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（　　）元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2

【答案】 B
92、保和丸的药物组成为
A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻
B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子
C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮
D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子

【答案】 B
93、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
94、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A.i＝r
B.i＞r
C.i＜r
D.i＝1+r

【答案】 B
95、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。
A.变动成本的设
B.销售收入的不同
C.固定成本的设置
D.平衡点的设置

【答案】 D
96、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。
A.对原材料的检验
B.对配套设施的检验
C.确立质量文件档案制度
D.确立成本控制档案制度

【答案】 D
97、关于流动比率的说法中，错误的是（　）。
A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】 A
98、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　　）构成。
A.基础设施建设费
B.城市建设配套费
C.公共配套设施建设费
D.不可预见费

【答案】 B
99、直接投资的特点是（　　）。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】 A
100、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系

【答案】 D
101、规范房地产市场行为的方法不包括( )。
A.产权登记
B.规范交易行为
C.建立房地产价格评估制度
D.城市规划指导

【答案】 D
102、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（　　）。
A.市场分析
B.财务评价
C.国民经济评价
D.规划设计及方案选择

【答案】 C
103、会计的基本职能有会计核算和（ ）。
A.资源配置
B.会计监督
C.会计决策
D.会计控制

【答案】 B
104、（　　）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段

【答案】 A
105、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
106、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（　）。
A.决策阶段
B.分析阶段
C.策略阶段
D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段

【答案】 C
107、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
108、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。
A.2.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
109、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A.提高抵押贷款利率
B.降低抵押贷款利率
C.降低首期付款比例
D.通货膨胀率上升

【答案】 A
110、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36

【答案】 B
111、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（　）。
A.财务内部收益率
B.投资回报率
C.成本利润率
D.资本金净利润率

【答案】 C
112、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　　）契约。
A.权利
B.义务
C.信用
D.债务

【答案】 A
113、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.汇率风险
D.时间风险

【答案】 C
114、投资组合是（　　）的一个有效措施。
A.提高投资收益
B.提高市场竞争力
C.开拓投资领域
D.规避投资风险

【答案】 D
115、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
116、（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A.权益融资
B.债务融资
C.发行企业债券
D.吸收其他机构投资者资金

【答案】 B
117、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（　）。
A.资产市场上的供给是由空间市场决定的
B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平
C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态
D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同

【答案】 D
118、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（　）
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

【答案】 D
119、房地产的（　　），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（　　）的重要性。
A.不可移动性；区位选择
B.不可再生性；区位选择
C.稀缺性；环境选择
D.变现性差；环境选择

【答案】 A
120、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
A.企业住房贷款
B.等额本金方式
C.政策性住房抵押贷款
D.等额本息方式

【答案】 C
121、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（　　）。
A.国内外市场环境调查
B.技术发展调查
C.市场需求容量调查
D.竞争情况调查

【答案】 C
122、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（　　）。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策

【答案】 B
123、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（　　）。
A.完全竞争市场、垄断竞争市场
B.一级市场、二级市场
C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场
D.一级市场、二级市场、三级市场

【答案】 C
124、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

【答案】 C
125、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等

【答案】 D
126、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（　）。
A.发展房地产估价等专业服务
B.政府加强房地产市场信息的发布工作
C.加强开发商的管理体制
D.提高房地产市场的透明度

【答案】 C
127、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
128、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。
A.开发项目所处区位和具体位置
B.项目所在城市、区和街道
C.土地面积和规划用途
D.土地开发状况和地上物状况

【答案】 B
129、房地产开发项目用于（　）时，不计算借款偿还期。
A.出租
B.自营
C.经营
D.销售

【答案】 D
130、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（　　）。
A.使用者地位
B.购买动机
C.对渠道的信赖度
D.对价格的敏感程度

【答案】 B
131、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
132、（　）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A.政治环境
B.资源环境
C.技术环境
D.国际环境

【答案】 B
133、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%

【答案】 B
134、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（ ）。
A.会计主体
B.货币计量
C.会计分期
D.持续经营

【答案】 B
135、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A.资产负债率
B.内部收益率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 B
136、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理

【答案】 A
137、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）。
A.收益现金流风