2025年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷B卷含答案.docx

资源描述

2025年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷B卷含答案单选题（共600题） 1、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】 B 2、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。 A.1067元/m2 B.1070元/m2 C.1084元/m2 D.1141元/m2 【答案】 C 3、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策【答案】 A 4、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】 A 5、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】 A 6、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地【答案】 D 7、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。 A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段【答案】 B 8、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。 A.33.3 B.12 C.20 D.60% 【答案】 B 9、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】 A 10、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。 A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】 D 11、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C 12、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格【答案】 C 13、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】 A 14、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。 A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】 A 15、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。 A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】 B 16、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】 D 17、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】 C 18、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。 A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】 C 19、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。 A.等于23年 B.小于23年 C.大于23年 D.可能等于也可能大于23年【答案】 B 20、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样【答案】 A 21、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿【答案】 B 22、在评估期房价格时，（）。 A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态 B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】 D 23、比较法中交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。 A.交易实例 B.可比实例 C.估价对象 D.类似房地产【答案】 B 24、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动【答案】 C 25、收益法是以（）为基础的。 A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】 D 26、路线价法主要适用于( )。 A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】 A 27、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。 A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】 C 28、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。 A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 D 29、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】 C 30、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67 【答案】 D 31、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。 A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】 A 32、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经【答案】 A 33、确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】 B 34、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价【答案】 D 35、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。 A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率 B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率 C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率 D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】 D 36、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。 A.经济发展 B.金融政策 C.利率 D.汇率【答案】 B 37、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】 D 38、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性【答案】 A 39、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型【答案】 C 40、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸【答案】 A 41、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 【答案】 B 42、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】 A 43、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。 A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.其他【答案】 B 44、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。 A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任 B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C.两类均等 D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 B 45、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机【答案】 A 46、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率【答案】 A 47、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。 A.200 B.300 C.700 D.1000 【答案】 B 48、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。 A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失【答案】 D 49、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。 A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质【答案】 C 50、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。 A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85 【答案】 B 51、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。 A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化【答案】 B 52、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿【答案】 B 53、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 【答案】 A 54、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型【答案】 C 55、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是 A.津停气阻 B.气随液脱 C.津枯血燥 D.津亏血瘀【答案】 C 56、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。 A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】 B 57、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。 A.0～50 B.50～75 C.50～100 D.100～150 【答案】 C 58、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 C 59、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 【答案】 D 60、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。 A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】 D 61、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】 C 62、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉【答案】 C 63、下列不是估价所需资料的是（）。 A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料【答案】 B 64、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。 A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18 【答案】 A 65、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 【答案】 C 66、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】 B 67、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】 A 68、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。 A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】 C 69、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。 A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】 D 70、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。 A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】 A 71、下列关于湿邪的说法不正确的是 A.湿性类水，故为阴邪 B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著 C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性 D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 C 72、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。 A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 【答案】 C 73、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】 C 74、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要【答案】 D 75、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】 A 76、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。 A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】 C 77、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系【答案】 B 78、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。 A.3758.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85 【答案】 D 79、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。 A.“交易实例” B.“可比实例” C.“收集交易实例” D.“建立价格可比基础” 【答案】 B 80、关于估价目的的说法，错误的是（）。 A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 C 81、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候【答案】 A 82、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。 A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87 【答案】 B 83、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是 A.共产主义者同盟 B.德国社会民主工党 C.俄国社会民主工党（布） D.中国共产党【答案】 B 84、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 85、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心悸，惊恐不安【答案】 B 86、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。 A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 B 87、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸【答案】 A 88、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】 D 89、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】 C 90、估价上的折旧注重的是（）。 A.原始取得价值的减价调整 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价调整【答案】 D 91、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（　）万元。 A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49 【答案】 A 92、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C 93、房地产作价入股估价应当采用（）标准。 A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值【答案】 C 94、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。 A.一个直观、具体的印象 B.一个综合、全面的印象 C.一个模糊、大概的印象 D.一个片面、具体的印象【答案】 A 95、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。 A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】 B 96、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。 A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案【答案】 D 97、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。 A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息 C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用 D.土地成本＋开发成本【答案】 D 98、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。 A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】 A 99、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86 【答案】 B 100、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】 B 101、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。 A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常【答案】 B 102、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】 D 103、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。 A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格 B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格 C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格 D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格【答案】 A 104、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】 A 105、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】 A 106、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼【答案】 B 107、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】 D 108、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。 A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】 B 109、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。 A.37.91 B.38.25 C.38.42 D.50.00 【答案】 C 110、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】 A 111、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。 A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】 C 112、难以采用比较法估价的房地产是（）。 A.标准厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地【答案】 C 113、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得【答案】 A 114、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。 A.30 B.29 C.29.28 D.28.29 【答案】 C 115、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】 B 116、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉【答案】 A 117、下列不属于房地产区位因素的是( )。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】 B 118、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。 A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D 119、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。 A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的【答案】 D 120、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是【答案】 D 121、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】 C 122、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 D 123、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。 A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】 C 124、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。 A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】 B 125、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八【答案】 D 126、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】 C 127、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。 A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】 A 128、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路【答案】 B 129、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。 A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】 D 130、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。 A.1000 B.3000 C.3800 D.4400 【答案】 D 131、收益法是以（）为基础的。 A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理

展开阅读全文