房地产焦点房地产网增值服务.pptx

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焦点，首页，首屏发布，传播力度极大,做客焦点投资沙龙,项目代表、理财专家或者写字楼方面的专家，齐聚焦点写字楼网，就百富国际大厦的各种产品类型的投资潜力、升值空间，以及区域价值、交通优势、价格优势等，让项目成为企业选址与投资者瞩目的焦点。在此期间有知名企业入住百富，借助知名企业的知名度大肆宣传达到借势的目的。,话题炒作,社区博客圈,在这一阶段运用话题去制造社会对项目的模糊感，这期间推出的是价格、地点、,6C,话题，有些人群针对我们的话题产生质疑，这么便宜是否项目有什么劣势和质量问题，让大众去评论。产生很大的互动力。,财富天下系列高峰论坛,财富天下系列高峰论坛的加入是为了后期活动的推广做铺垫,丰富的活动建议,通过各种网络活动,-,如参与知名网络媒体年度的项目评奖、各种网友参与的,网络活动、网络评比调查等，扩大项目的知名度。,2007,中国地产新视角,-,和谐地产高峰论坛,2006,年，宏观调控加强。房地产市场正在经历着洗礼与锤炼。大浪淘沙，谁将在行业大洗牌的殊死竞争中脱颖而出，已成为各开发企业乃至整个行业需要深思的话题。,2007,年搜狐网、焦点房地产网作为行业内最具影响力的媒体之一，举办“,2007,中国地产新视角,和谐地产高峰论坛”总结,2006,年成败得失，展望,2007,年的美好和谐未来。,活动建议一：搜狐、焦点房地产网年度评奖,活动建议一：搜狐、焦点房地产网年度评奖,2007,中国地产新视角,-,和谐地产高峰论坛品牌评选,评选奖项设置：,一年来的风风雨雨，逐鹿中国，谁主沉浮？,2006,地产市场数据盘点,2006,中国地产新闻事件总排行；,2006,北京十大地产项目销售总排行；,中国地产新视角,品牌个人奖,2007,中国地产新视角,领导力品牌,2006,中国地产新视角,地产领袖人物,2007,中国地产新视角,新势力人物,中国地产新视角,项目奖,2007,中国地产新视角,最具购买价值项目奖,2007,中国地产新视角,最具投资价值项目奖,2007,中国地产新视角,最佳科技地产项目奖,2007,中国地产新视角,最佳户型项目奖,2007,中国地产新视角,最佳景观项目奖,2007,中国地产新视角,最具创新项目奖,2007,中国地产新视角,和谐社区项目奖,2007,中国地产新视角,文化社区项目奖,2007,中国地产新视角,绿色健康项目奖,2007,中国地产新视角,运动社区项目奖,赞助商十一项回报：,第一大回报：,2007,中国地产新视角单项大奖一个,本次活动各奖项的获奖项目为单个名额，在已有的奖项名称的基础上，可根据赞助商获奖项目的特点，设立具有唯一性的奖项。,第二大回报：焦点网、搜狐房产首页，价值,20,万广告,赞助商将获得焦点网及搜狐房产首页中价值,20,万的热点广告资源，投放期为,2006,年,12,月,31,日前，具体的位置在空余资源的基础上由赞助商随意选择。,第三大回报：会刊广告一页，宣传一页,第四大回报：搜狐房产首页大题图宣传,第五大回报：焦点网首页赞助项目,/,企业新闻宣传,3,次,第六大回报：电子地图获奖项目标套红宣传,30,天,第七大回报：,2007,中国地产新视角专题内,120*120,的图文展示区域一个,在,2007,中国地产新视角专题内，赞助商拥有一个,120*120,的图文展示区域，通过专题页面庞大的浏览量，令赞助商项目的点击量剧增。,第八大回报：高端访谈一次（视频）或者项目负责人专访,第九大回报：,2007,中国地产新视角论坛现场放置展架,第十大回报：“万众豪情 璀璨焦点夜”演出,VIP,门票,6,张,第十一大回报：价值,200,万,MSN,活动广告滚动推荐,活动赞助费：,18.8,万元人民币,活动建议一：搜狐、焦点房地产网年度评奖,财富天下第二届投资型地产年度峰会,(2006),整个市场脉络在转型之中愈来愈清晰，住宅市场将进入较长时间的调整期，而以写字楼、商铺为代表的商用房地产市场将进入长期、稳定发展阶段，并必将最终形成的土地、金融、建设、招商、管理、租赁等各环节完善的成熟产业链。,一座城市的发展水平，最具象征意义的是其大型商务、商业房地产项目的涌现。国贸的建设，不只带动了,CBD,的发展，更树立了北京市国际化的城市形象。因此，不是“居住改变中国”，而是“商务改变中国”，商务、商用地产的发展，最贴切的体现了中国的历史变革。,正因为此，国内最领先的新媒体,搜狐网，及其旗下专业的房地产门户网站,焦点房地产网，国内最具专业性的商务、商业房地产网站,焦点写字楼网、焦点商铺网，推出“财富天下,第二届投资型地产年度峰会,(2006)”,。,2005,年，搜狐网、焦点房地产网、焦点写字楼网、焦点商铺网成功举办“投资型地产年度峰会”，并于,2006,年,1,月,12,日举行了盛大的颁奖仪式，京城,300,余名写字楼、商铺市场专业人士济济一堂，成为京城商用房地产专业市场有史以来的最大盛会。,活动背景,“,财富天下,第二届投资型地产年度峰会,(2006)”,评选对象,峰会将对,2006,年度具有突出特点和市场影响的投资型地产项目、团队、个人进行盘点和评选：,参评对象：,北京地区,2006,年度投资型地产项目（写字楼、商铺、商住楼宇、产权式酒店等）,三活动奖项设置,奖项类别：年度大奖、项目类、,年度大奖,一名,最佳项目大奖,12,类 共,38,个大奖,优秀奖,12,类 共,115,个优秀奖,活动奖项赞助：年度大奖,16,万、最佳项目大奖,12,万、优秀奖,6,万,活动内容,凡参加本次颁奖晚会活动并且得到奖项的客户，作为报答酬谢我们将赠送给客户与奖项价值相等的网络广告投放回报，广告资源由客户自行选择。,超值大礼赠送,期待与您合作,当前房地产市场形势分析,刘青,国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、,2007,房地产市场政策回顾,二、,当前,房地产市的主要特征,三、今后一段时期的政策取向,四、,房地产市场的发展趋势,2,一、,2007,房地产市场政策回顾,1.,2007,年房地产市场的调控目标,2.,实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应,3,.,明确提出解决低收入家庭的住房问题,4,.,严格管理外资投资房地产市场,5,.,提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,6,.,央行连续,6,次加息,3,2007,年,3,月温总理在,10,届人大五次会议上指出：,1),要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。,2),重点发展面向广大群众的普通商品住房。,3),保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨,.,4),深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007,年房地产市场的调控目标,一、,2007,房地产市场政策回顾,一、,2007,房地产市场政策回顾,2.,实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应,.,在温总理在,10,届人大五次会议上指出：,土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于,18,亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、,2007,房地产市场政策回顾,6,1)2007,年,7,月,7,日，监察部、国土资源部联合下发,关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知,。通知要求，要对,2006,年,10,月至,2007,年,6,月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、,2007,房地产市场政策回顾,7,2),2007,年,8,月,8,日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布,关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知,（监发,20076,号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、,2007,房地产市场政策回顾,3),2007,年,9,月,8,日，国土资源部下发,关于加大闲置土地处置力度的通知,（国土资电发,2007,36,号文）,8,一、,2007,房地产市场政策回顾,9,4),2007,年,9,月,30,日，国土资源部发布,关于认真贯彻,进一步加强土地供应调控的通知,（国土资发,2007,236,号），,通知,明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的,70,。,一、,2007,房地产市场政策回顾,10,3,明确提出要解决低收入家庭的住房问题,3.1.2007,年,8,月,7,日，国务院颁布了,关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见,（国发,200724,号）。,意见,指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，,把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。,意见,提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、,2007,房地产市场政策回顾,11,3.2 2007,年,11,月,8,日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布,廉租住房保障办法,。主要内容是：,1),廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式,.,2),规定廉租住房,的单套建筑面积,应在,50,米,2,以下。,3),明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：,一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于,10%,；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、,2007,房地产市场政策回顾,12,3.3 2007,年,11,月,19,日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布,经济适用住房管理办法,。,1),将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由,“,政策性商品住房,”,转变为,“,政策性住房,”,。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉,“,商品,”,二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。,2),办法,规定优惠条件，,1,）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，,2,）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。,3,）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于,3%,核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。,3,）,经济适用住房单套的建筑面积控制在,60,平方米左右,.,一、,2007,房地产市场政策回顾,4.,严格管理外资投资房地产市场,4.1.2007,年,5,月,23,日，商务部、国家外汇管理局联合下发,关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知,4.2.2007,年,11,月,17,日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的,外商投资产业指导目录,根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将,“,普通住宅地开发建设,”,从现行,目录,（,2004,年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、,2007,房地产市场政策回顾,5.,提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“,对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以下的，贷款首付款比例,(,包括本外币贷款，下同,),不得低于,20%,；对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的，贷款首付款比例不得低于,30%,；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(,含,),以上住房的，贷款首付款比例不得低于,40%,，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的,1.1,倍。,“,2007,年,9,月,27,日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,(,银发,2007359,号,),，,通知,规定：,14,一、,2007,房地产市场政策回顾,6.,央行连续,6,次加息,15,二、,当前房地产市的主要特征,1.,住房投资加快,90,平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降,.,16,2007,年,1-12,月，全国房地产开发完成投资,2.5,万亿元，同比增长,30.2%,，增幅比,2006,年全年高,8.1,个百分点。,其中，商品住宅完成投资,1.8,万亿元，同比增长,32.1%,，增幅比,2006,年全年高,6.5,个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为,71.2%,，比,2006,全年高,1.0,个百分点。,二、,当前房地产市的主要特征,1.,住房投资加快,90M,2,以下住宅比重上升,经济适用房比重下降,.,在商品住宅投资中，,90,M,2,以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，,1-12,月该比重达到,23.3%,，比一季度高,7.2,个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由,2006,年的,5.1%,下降至,2007,年,1-12,月的,4.6%,，下降了,0.5,个百分点。,17,2007,年,1-12,月，东部地区房地产开发投资增长,26.0%,，增幅虽比上年同期高,8.6,个百分点，但比同期中西部地区分别低,9.4,和,13.5,个百分点。,二、,当前房地产市的主要特征,2.,中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区,.,18,二、,当前房地产市的主要特征,3.,土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007,年,1-12,月，全国房地产开发企业完成土地购置面积,4.06,亿平方米，同比增长,11.0%,，增幅比,2006,年全年加快,13.8,个百分点（,2006,年为,-2.8%,）,.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，,2007,年与前两年刚好相反。,2005,年和,2006,年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。,2007,年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长,。,19,4.,商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、,当前房地产市的主要特征,2007,年,1-12,月，全国商品房销售面积增长,23.2%,，其中，商品住宅销售面积增长,24.7%,。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除,1999,年与,2005,年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。,2007,年,1-12,月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速,18.9,个百分点。,20,二、,当前房地产市的主要特征,4.,商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管,2007,年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少,.,部分城市房地产市场出现,“,滞涨,”,或降价促销的现象。,21,5.,土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、,当前房地产市的主要特征,2002,年,-2006,年，全国土地购置费平均年增长率达,26.1%,。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长,41.0%.,22,二、,当前房地产市的主要特征,5.,土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000,年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是,2003,年以来，涨幅均达到了两位数。,2007,年,1-10,月，土地平均购置价格达到,1138.7,元，同比增长,12.9%,。,23,二、,当前房地产市的主要特征,6.,房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07,年房屋销售价格涨幅较大，特别是,5,月以后持续高速上涨。,07,年,12,月份，,70,个大中城市中房屋销售价格为,110.5,同比涨幅超过,15%,的城市有,4,个，分别是：乌鲁木齐上涨,21.3%,，北海上涨,18.0%,，深圳上涨,16.4%,，北京上涨,15%,。,24,7.,部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、,当前房地产市的主要特征,从,2007,年,11,月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。,从市场运行中最为敏感的价格指标上看，,12,月份，,70,个大中城市中有,22,个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.,保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从,2007,年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。,2008,年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发,200724,号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高,“,两限房,”,的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.,继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实,2006,年提出的,“,90/70,”,规划要求，保证,90,平方米及以下住房占到住房总面积的,70%,以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.,严格保护农村土地，确保政策住宅用地，,继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发,200724,号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、,房地产市的发展趋势,1.ARIMA,模型的计算结果,29,四、,房地产市的发展趋势,2.06,年、,07,年,中国房地产信息网,对房价预期的调查,30,四、,房地产市的发展趋势,3.,中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、,房地产市的发展趋势,2007,年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长,10.6%,。,2008,年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年,GDP,增长,8%,。,根据,ARIMA,模型的计算结果和我们的判断，预计,2008,年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,谢谢大家,当前房地产市场形势分析,刘青,国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、,2007,房地产市场政策回顾,二、,当前,房地产市的主要特征,三、今后一段时期的政策取向,四、,房地产市场的发展趋势,2,一、,2007,房地产市场政策回顾,1.,2007,年房地产市场的调控目标,2.,实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应,3,.,明确提出解决低收入家庭的住房问题,4,.,严格管理外资投资房地产市场,5,.,提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,6,.,央行连续,6,次加息,3,2007,年,3,月温总理在,10,届人大五次会议上指出：,1),要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。,2),重点发展面向广大群众的普通商品住房。,3),保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨,.,4),深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007,年房地产市场的调控目标,一、,2007,房地产市场政策回顾,一、,2007,房地产市场政策回顾,2.,实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应,.,在温总理在,10,届人大五次会议上指出：,土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于,18,亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、,2007,房地产市场政策回顾,6,1)2007,年,7,月,7,日，监察部、国土资源部联合下发,关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知,。通知要求，要对,2006,年,10,月至,2007,年,6,月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、,2007,房地产市场政策回顾,7,2),2007,年,8,月,8,日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布,关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知,（监发,20076,号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、,2007,房地产市场政策回顾,3),2007,年,9,月,8,日，国土资源部下发,关于加大闲置土地处置力度的通知,（国土资电发,2007,36,号文）,8,一、,2007,房地产市场政策回顾,9,4),2007,年,9,月,30,日，国土资源部发布,关于认真贯彻,进一步加强土地供应调控的通知,（国土资发,2007,236,号），,通知,明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的,70,。,一、,2007,房地产市场政策回顾,10,3,明确提出要解决低收入家庭的住房问题,3.1.2007,年,8,月,7,日，国务院颁布了,关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见,（国发,200724,号）。,意见,指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，,把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。,意见,提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、,2007,房地产市场政策回顾,11,3.2 2007,年,11,月,8,日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布,廉租住房保障办法,。主要内容是：,1),廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式,.,2),规定廉租住房,的单套建筑面积,应在,50,米,2,以下。,3),明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：,一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于,10%,；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、,2007,房地产市场政策回顾,12,3.3 2007,年,11,月,19,日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布,经济适用住房管理办法,。,1),将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由,“,政策性商品住房,”,转变为,“,政策性住房,”,。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉,“,商品,”,二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。,2),办法,规定优惠条件，,1,）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，,2,）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。,3,）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于,3%,核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。,3,）,经济适用住房单套的建筑面积控制在,60,平方米左右,.,一、,2007,房地产市场政策回顾,4.,严格管理外资投资房地产市场,4.1.2007,年,5,月,23,日，商务部、国家外汇管理局联合下发,关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知,4.2.2007,年,11,月,17,日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的,外商投资产业指导目录,根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将,“,普通住宅地开发建设,”,从现行,目录,（,2004,年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、,2007,房地产市场政策回顾,5.,提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“,对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以下的，贷款首付款比例,(,包括本外币贷款，下同,),不得低于,20%,；对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的，贷款首付款比例不得低于,30%,；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(,含,),以上住房的，贷款首付款比例不得低于,40%,，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的,1.1,倍。,“,2007,年,9,月,27,日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,(,银发,2007359,号,),，,通知,规定：,14,一、,2007,房地产市场政策回顾,6.,央行连续,6,次加息,15,二、,当前房地产市的主要特征,1.,住房投资加快,90,平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降,.,16,2007,年,1-12,月，全国房地产开发完成投资,2.5,万亿元，同比增长,30.2%,，增幅比,2006,年全年高,8.1,个百分点。,其中，商品住宅完成投资,1.8,万亿元，同比增长,32.1%,，增幅比,2006,年全年高,6.5,个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为,71.2%,，比,2006,全年高,1.0,个百分点。,二、,当前房地产市的主要特征,1.,住房投资加快,90M,2,以下住宅比重上升,经济适用房比重下降,.,在商品住宅投资中，,90,M,2,以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，,1-12,月该比重达到,23.3%,，比一季度高,7.2,个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由,2006,年的,5.1%,下降至,2007,年,1-12,月的,4.6%,，下降了,0.5,个百分点。,17,2007,年,1-12,月，东部地区房地产开发投资增长,26.0%,，增幅虽比上年同期高,8.6,个百分点，但比同期中西部地区分别低,9.4,和,13.5,个百分点。,二、,当前房地产市的主要特征,2.,中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区,.,18,二、,当前房地产市的主要特征,3.,土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007,年,1-12,月，全国房地产开发企业完成土地购置面积,4.06,亿平方米，同比增长,11.0%,，增幅比,2006,年全年加快,13.8,个百分点（,2006,年为,-2.8%,）,.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，,2007,年与前两年刚好相反。,2005,年和,2006,年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。,2007,年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长,。,19,4.,商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、,当前房地产市的主要特征,2007,年,1-12,月，全国商品房销售面积增长,23.2%,，其中，商品住宅销售面积增长,24.7%,。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除,1999,年与,2005,年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。,2007,年,1-12,月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速,18.9,个百分点。,20,二、,当前房地产市的主要特征,4.,商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管,2007,年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少,.,部分城市房地产市场出现,“,滞涨,”,或降价促销的现象。,21,5.,土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、,当前房地产市的主要特征,2002,年,-2006,年，全国土地购置费平均年增长率达,26.1%,。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长,41.0%.,22,二、,当前房地产市的主要特征,5.,土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000,年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是,2003,年以来，涨幅均达到了两位数。,2007,年,1-10,月，土地平均购置价格达到,1138.7,元，同比增长,12.9%,。,23,二、,当前房地产市的主要特征,6.,房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07,年房屋销售价格涨幅较大，特别是,5,月以后持续高速上涨。,07,年,12,月份，,70,个大中城市中房屋销售价格为,110.5,同比涨幅超过,15%,的城市有,4,个，分别是：乌鲁木齐上涨,21.3%,，北海上涨,18.0%,，深圳上涨,16.4%,，北京上涨,15%,。,24,7.,部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、,当前房地产市的主要特征,从,2007,年,11,月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。,从市场运行中最为敏感的价格指标上看，,12,月份，,70,个大中城市中有,22,个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.,保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从,2007,年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。,2008,年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发,200724,号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高,“,两限房,”,的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.,继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实,2006,年提出的,“,90/70,”,规划要求，保证,90,平方米及以下住房占到住房总面积的,70%,以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.,严格保护农村土地，确保政策住宅用地，,继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发,200724,号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、,房地产市的发展趋势,1.ARIMA,模型的计算结果,29,四、,房地产市的发展趋势,2.06,年、,07,年,中国房地产信息网,对房价预期的调查,30,四、,房地产市的发展趋势,3.,中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、,房地产市的发展趋势,2007,年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长,10.6%,。,2008,年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年,GDP,增长,8%,。,根据,ARIMA,模型的计算结果和我们的判断，预计,2008,年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,谢谢大家,