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大楼物业服务进驻与接管方案
针对本项目标的物的物业特点，结合我们在长期物业管理服务实 践中总结积累的管理服务经验，通过我们的品牌效应和投入的物超所 值的优质服务，以提高本物业项目整体形象为目标，为提高我司管理 效率和更好地为本物业项目做好各项物业管理服务，我司在为公建类 物业服务项目提供一体化后勤服务方面积累了丰富的前期进驻经验 并能充分保障顺利衔接各项后勤工作。
一、物业进驻与接管总则
为了保证物业管理项目进驻工作的顺利进行，管理项目部各部门 管理人员、保洁人员等将提前进场熟悉物业情况，为接管验收和日后 管理服务工作做好衔接准备工作。对物业的主体结构、外墙、屋面、 楼地面、室内设施进行有关的验收交接工作，并对房屋、设施、设备 的具体情况进行记录存档，以便于接管工作的顺利进行、平稳过渡。
1、要对各类资料办理交接，明确责、权、利及维保期内的楼宇 设施维保方式；
2、对于遗留问题的处理要积极跟进、落实解决。
二、成立两级交接领导小组和工作小组
公司抽调有较强工作经验和业务能力的管理人员分别组成交接 领导小组和工作小组，具体负责了解物业管理项目物业的基本情况、 制定承接查验方案、准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。事 先与主管部门接触，洽谈进驻的有关事项，商定移交的程序和步骤，
明确移交应准备的资料、清单等。
1、公司成立领导小组成员
公司成立由项目经理为总指挥、区域经理、项目经理、负责人为 组长的工作小组，负责物业管理项目的整体交接、进驻等相关事项。
2、成立进驻交接小组
序号
各工作小组主要职能
1
图纸资料类
2
岗位事务类
3
财务账目类
4
物品资产类
5
房屋建筑类
6
资料整理类
三、物业的前期接管查验

1、与甲方提前沟通，明确物业接管验收内容，做好计划。
2、做好接管前准备工作（人员、资料、方法、设备及工具）。
3、与甲方沟通做好遗留问题的跟进处理。
4、做好接管进驻工作。
四、服务人员进驻流程
1、进驻时间：
物业服务人员进驻时间服从配合物业管理项目进驻要求。
2、整体交接流程
各部门进驻确切时间必须服从和配合物业管理项目进驻要求:
工作内容
完成时间
成立交接小
组，准备工作
成立工作小组
与物业管理项 目后勤主管部 门沟通确定承 接查验的日期
收集资料、进场摸底查勘
制定查验移交方案
准备表格、工作等物资
进场查验交接
各部门进场分工布置工作
移交详细清单
详细记录、存在问题汇总上报
遗留处理正式
交接
对于遗留问题，提出解决建议方案
对遗留问题跟进处理、协调解决
3、进度安排

时间
要求
工作任务
工作要求
前期准备
现场踏勘
部门主要管理人员进驻现场，对项目整体 情况进行详细了解。
完成方案初稿
包括符合物业管理项目实际情况的岗位 设置、作业流程、工作计划等内容。
人员招聘
按人员岗位要求招聘符合条件的人员。
人员培训
组织人员脱产培训与实操考核。
物资装备
制作符合物业特点的各部门工作服，购置 各项管理服务用品、设备等入库保管。
挑选领班及技术骨
确定领班以及各部门技术骨干，进行接管

干
前的动员。
进 驻 接 管
全员动员
所有员工无条件配合接管工作。
首次会议
成立专门工作小组，分配各人任务。
二次会议
汇总解决问题，制作接管清单（包括材料、 工具、设备等）。
发放服装、准备材
料
工作服发放到员工手中，其中工具、设备、 材料等集中发放。
前期进驻
由项目负责人率领全体员工进入场地，员 工跟岗工作。
三次会议
项目现场召开，解决急需问题。
物资现状清点记录
按照清单了解并记录资料、工具、设备的 现状。
分批正式上岗
所有人员按照预设岗位分批开展正常工 作。
总结整改
接管后首次会议
解决工作中需解决的问题。
工作汇报
需公司统一解决的问题形成文字并汇报。
整改
集中各方力量积极整改。

五、物业资料交接
为了更快、更全面的了解物业管理项目的物业状况，前期进驻小组与 后勤主管人员进行接洽，掌握第一手资料，制定符合物业管理项目的 作业指导书、程序文件、质量手册、质量记录、工作计划、规章制度 等。从我司的管理经验中证明，一个新进驻项目良好的前期筹备工作 是今后工作展开及员工培训的基础。
1、管理用房交接：物业管理用房包括办公用房、仓库、值班室、临 时设施、生活用房等。
2、机械设备、剩余物资交接：甲方提供所属的用于项目的机械设备、 剩余的生产物资等。
3、资料图纸交接：需接管的图纸资料包括综合竣工验收资料、管理 资料、绿化工程资料等，我们将按照资料的分类列出目录，根据目录 名称、数量逐一清点核对，是否相符完好，移交后双方在目录清单上 盖章、签名。
六、物业交接
对本项目的物业管理状况进行查验，详细记录管理的现状。查验 交接的主要内容包括：
1、房屋交接
(1) 主体结构及外墙
(2) 屋面
(3) 楼、地面
(4) 顶棚、吊顶
(5) 卫生间、阳台
(6) 门、窗
(7) 楼梯、扶手、护栏等 2、公共设施交接
（1）各类公共设施、设备查验
（2）绿化设施设设备查验
3、房屋管理类资料交接
4、机械设备、剩余物资交接
（1）施工机械、生产设施设备、用具;
（2）剩余的生产物资和资料。
七、物业管理工作计划
1、接管前工作计划
序号
项目
工作内容
1
项目接管阶段
（1）与甲方沟通、交流，分析基地功能布局，熟悉本 项目各项管理，做好接管验收前的各项准备工作。
（2）组建接管验收团队，开展培训。
（3）根据甲方安排，开展接管验收。
（4）完成接管验收和后续问题处理。
2
修订规章制度
和工作程序
（1）相关制度及服务标准的修订。
（2）修订岗位职责和考核制度。
（3）根据公司标准及项目特点重新修订工作程序。
3
办公后勤工作
（1）与甲方办理物业办公用房交接手续。
（2）合理布置物业办公用房。
（3）根据现场实际情况，分批次购买、配备物资装备。
4
资料准备
准备各种日常管理服务文档资料及表格。
5
试运行
（1）试运行期间，各岗位试运行。

（2）按规定时间要求，尽快熟悉和适应各岗位工作。
2、接管后工作计划

序号
项目
工作内容
1
建立档案
（1）收集、整理并汇总各类资料。
（2）建立档案。
（3）科学分类，录入电脑。
2
对客服务
（1）设立办公电话，并及时公示，受理客户报事、报 修及咨询，跟进处理并及时回访。
（2）开展针对各部门的日常巡查工作，避免或减少有 效投诉。
（3）开展客户接待日、上门回访、满意度测评等活动， 及时发现管理服务短板，不断改进提升。
3
卫生保洁服
务
按照标准开展公共区域日常保洁卫生服务以及必要的 绿化管理服务。
4
会议服务
按照甲方规定与标准完成各项会务接待以及贵宾接待
服务、区域保洁服务等服务
5
工程维护服
务
按照甲方规定与标准完成电梯运行维护、报警监控系 统运行管理值班维护服务、消防系统运行管理值班、 房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备 管理维护等服务。
6
秩序维护服
务
按照甲方规定与标准完成楼宇传达、保安、秩序维护 管理服务等。
7
其他
按照甲方要求，配合甲方做好接待检查等其他的日常 管理服务工作。

八、物业接管管理要点
1、高效、安全的服务
根据本项目物业构成的特点及人员的特性，我们将在本项目设 立物业项目部。针对项目的主要标的物，做好安全把控，提供高效服 务。项目团队在本项目物业管理服务的各个阶段以“高效服务”为指 导，对甲方和人员提出的有效需求及所提问题不推诿，实行首问责任 制，立足于让客户充分感受我司物业管理服务的便捷、高效。
2、加强风险管理，降低管理风险
（1）由于本项目的公共部位和设施范围广、内容多，涉及因素 复杂，运行维护有一定难度，为防止可能出现的运行风险带来的损失， 我们对设备可能出现的风险分出一部分由保险公司承担，降低经营风 险。
（2）对共用配套设施、公共场所在运行、使用过程中可能对人 员造成伤害、财产遭受损失等物业管理风险向保险公司投保，降低管 理风险。
3、充分运用现代化的科学管理方法
提高物业管理水平需要充分运用现代化的科学管理方法。如果能 获得本项目的物业管理权，我们将充分运用已建立起来的三个系统一 一三体系管理系统、PMS系统（信息管理系统）、CS系统（顾客满意 战略系统）来提升本项目的物业管理服务水平。
（1）三体系管理系统—对管理服务运作的规范
公司已建立了科学严谨的三体系统管理，项目管理服务运作中的 相关程序文件和作业指导书在该体系中均有明确的规范和界定，为我 们的优质管理服务提供了有力的支持。
（2）PMS系统（信息管理系统）对信息处理的规范
本项目未来发展的规划，信息化建设尤为重要，为使各种信息反 馈渠道通畅，确保信息能得到及时处理，我们将在本项目引入我司开 发的芯智慧系统和PMS系统，负责对项目信息的接收和处理，并在处 理措施指令发出后及时进行跟踪，形成闭环。
（3）CS系统（客户满意战略系统）一一为客户提供全方位服务
我们将在本项目实施客户满意战略，一切从甲方和人员需求出发， 以甲方和人员满意为服务目标。公示服务电话：将门岗值班电话、项 目经理电话、区域公司及全国服务热线向全体甲方和人员公布；项目 部24小时受理咨询、求助、投诉，保证客户报事及投诉渠道的畅通； 每年进行满意度测评两次，对管理服务中的薄环节适时整改；物业经 理定期主动回访甲方和相关人员，听取甲方和人员的意见和建议，对 可行性建议及时整改到位，对无法解决的问题进行及时回访，力求将 项目的管理服务工作做得更好，最大程度地满足甲方和人员的合理需 求。
4、落实服务“整体目标责任制”
本项目将执行“整体目标责任制”，明确管理目标并分配到班组、 分配到个人，并在达到目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与管 理人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工奖惩 制度。