物业管理设备管理方案.docx

物业管理设备管理方案
第一节设备资产管理 2
一、建立设备台帐2
（一）设备台帐管理2
（二）备品和备件管理2
二、建立设备档案3
第二节设备运行管理3
一、岗位责任制3
二、持证上岗3
三、定人定机制度3
四、运行和交接班制度4
五、安全操作规程4
六、技能培训4
七、设备经济运行4
八、检测，测量设备管理4
九、设备设施标识管理5
（一）电气设备设施标识5
（二）给排水设备设施标识5
（三）供热设备设施标识5
十、设备事故及突发事件管理6
十一、设备环境管理6
十二、设备管理检查制度6
十三、设备维修分类6
十四、对承包方的管理7
（一）与承包方的关系7
（二）选择合格的承包方7
（三）对承包方的管理办法7
设备是业主的共有财产，业主的生活质量时刻都与设备的运行状态息息相关，
因而是物业服务管理工作中的重中之重
设备前期管理是设备全经济寿命周期管理的一部分，本章论述的是设备的
“后期管理”，是设备全经济寿命周期的另一部分，两者合一，才是完整的设备管理
设备管理的目的有三个
其一，为业主提供安全，优质生活的保障条件
其二，延长设备使用寿命，使设备周期寿命费用最经济，综合效能座高，尽
可能为业主节省维修基金，并实现设备的保值，增值
其三，对设施设备维护保养的水平越高，设备的技术状态越好，物业管理成本则越低
现代物业设备的自动化程度越来越高，技术程序越来越复杂，因此对设备管
理的要求也越来越高，对维修保养人员的综合能力的要求也越来越高
设备管理工作主要有设备资产管理，设备运行管理，设备维修和维护保养管理三个方面
第一节设备资产管理
一、建立设备台帐
在设备分类和编号的基础上，按照设备台帐的格式要求建立台帐，台帐一式两份，项目部和公司财务部各存一份
设备台帐集中反映了设备的使用，保管和增减动态以及折旧，报废等情况，
是设备的终生履历，不能等同于设备登记表，设备台帐应安排专人管理
（一）设备台帐管理
每年度初将设备年度实物和价值量按台帐的规定内容记人，由公司财务部负责，对双方的台帐进行核对，保证帐务相符
（二）备品和备件管理
1. 建立设备的备品，备件账册，并注明型号，数量及原生产厂家，区分耐用件，标准件和易损件
2. 制定严格的进货检验制度，库房管理制度，保证部合格品的有效处理，不被混用，
3. 合理储备备品，备件的数量，既不占用过多的资金，又能及时供人使用
4. 对设备的备品，备件应妥善保管，尤其是进设备备品，备件，应定期检查备品，备件的保管质量，防止发生锈蚀，霉变，损坏精度等情况
5. 账目清楚，建立物品卡，每当备品，备件进/出库时，要及时登记物品卡和账目，做到物，卡，帐，相符，无差错
二、建立设备档案
设备档案要伴随设备一生，所以建立完善的档案管理制度，并由专人保管设备档案，确保档案的安全
建立和保管好设备档案不仅是为了在设备维修和维护保养时查阅技术资料和图纸，还有一个十分重要的原因是，当设备需要进行大修，中修，技术改造或报废更新时，都需要动用业主的公共维修基金，处于对自身经济利益的保护，业主委员会必然要对设备的维修保养等情况进行核查，以确定设备的现状，或者追究物业公司对设备保养的失职，此时，物业公司如果能够拿出完整的设备管理档案，就能经得起业主委员会的核查，设备档案就成了 “法定”证据
设备档案由以下三部分内容组成
1. 在验收和接管验收阶段接受的所有设备和技术资料和图纸
2. 设备在运行中产生的重要技术资料，图纸
3. 日常运行记录和维修，维护保养记录，一般设备的运行记录和维修，维护保养记录的保存期限为三年即可，重要设备，如电梯，锅炉，自动消防灭火系统等一次性投资大的设备的运行记录和维修，维护保养记录应长期保存
第二节设备运行管理
一、岗位责任制
制定操作人员和维修人员岗位职责证
二、持证上岗
操作人员和维修人员必须经培训合格并持有效证件才能上岗
三、定人定机制度
制定并严格执行定人定机制度，使重点设备有专人负责操作或维修，维护保养。多人操作的设备应实行班长负责制
四、运行和交接班制度
制定并严格执行运行记录制度和交接班记录
以下设备系统的操作运行都应制定运行和交接班制度
1. 变电站
2. 锅炉房
3. 自动消防控制中心
4. 安防监控中心
5. 中央空调控制中心
6. 电梯
五、安全操作规程
依据国家标准，地方标准，设备使用说明书的要求，针对不同设备系统制定相应的安全操作规程
六、技能培训
适时，定期对新老员工进行操作基本功，提高操作技能及规章制度的培训，使所有操作人员都能做到以下几点
1. 会管，会用自己操作的设备，管好工具，附件，不丢失，不损坏
2. 严格执行安全操作规程，杜绝不文明操作
3. 配合维修人员修理设备，及时排除故障
4. 严格遵守交接班制度，认真做好运行记录
5. 保持设备整洁，有润滑要求，按要求定时加油，保证润滑质量
6. 发现异常现象应及时采取相应措施并报告上级主管，通知相关专业维修人员
七、设备经济运行
总结设备与性管理经验，制定并实施经济运行技术指标和相应的措施，使设备系统在满足使用要求前提下，咋最佳经济，降耗状态下运行，以降低管理成本
八、检测，测量设备管理
制定检定测量仪表，安全报警装置的管理规定，保证所有检测测量仪表和安全报警装置
九、设备设施标识管理
设备标识是设备档案的一部分，其最大作用是便于及时查找故障以缩短维修时间，鉴于物业公司人员的流动性较大，做好设备设施的标识管理则更为重要，所以要按专业要求对设备设施管理进行标识，并且保证标识的持久，清晰，完好
当对设备进行标识需编号时，则其设备编号必须同设备台帐中的编号相一致，以免造成管理混乱
设备标识管理的主要内同和要求如下
（一）电气设备设施标识
1. 保持所有电气设备原有铭牌的牢固和完整清晰，当涂刷油漆时，需避免油漆覆盖铭牌
2. 变压器，配电柜，控制柜的铭牌，功能编号，线缆标记牌，导线线号，元器件编号等应保证清晰，完整，有缺失或损坏或自己不清的应及时补充或更换
3. 室外电缆井，室内电缆竖井中的多条电缆应分别标识清楚各自的用途和编号
4. 变电室的安全警示标识应规范，完好
5. 变电室的防火标识，隔离标志应清晰，完好
6. 由于临时供电的时间一般都很长，所以，临时供电设备设施同样要进行标识
（二）给排水设备设施标识
1. 保持所有给排水设施原有名牌的牢固和完整清晰，当如刷油漆时，需避免油漆覆盖铭牌
2. 水泵房的各台水泵，主要阀门应标识清楚其功能和编号，干管管线除了标识其功能外，还应用箭头标出水流的方向
3. 楼内的给排水干管，消防水干管及主要阀门，应分别标识区分其功能，并用箭头标出水流的方向
4. 室外管井中的管线和阀门，室内竖井中的管线和阀门应分别标识区分其功能，并用箭头标出水流的方向，为了在潮湿环境下保持标识的持久完好，室外管井中应采用塑封的方式将标识密封
（三）供热设备设施标识
1. 保持所有供热设备设施原有铭牌的牢固和完整清晰，当涂刷油漆时，需避免油漆
覆盖铭牌
2. 供热系统中的电气设备设施的标识参照电气设备设施标志条的要求
3. 供热系统中的水泵，室内外管线和阀门等标识参照给排水设备设施标识条的要求
4. 在室内外干管管线上的标识应区分供水和回水，并用箭头标示水流的方向
十、设备事故及突发事件管理
1. 发生事故油漆较大事故时要查明原因，分析责任，制定出预防，纠正措施，写出事故报告
2. 因事故造成较大或重大的修复过程要有详细记录，由此产生的技术文件，图纸应及时整理上交工程技术档案室保存
3. 制定设施设备可能出现的突发事件的应急预案，并对员工进行培训和演练，重点是电梯和自动消防系统，每年应进行1~2次应急演习
十一、设备环境管理
制定设备的环境管理制度，保持设备所在环境整洁卫生，通风良好，温湿度符合设备要求，物品，工具存放有序
十二、设备管理检查制度
1. 应制定设备管理检查制度，由技术管理部门牵头，每半年组织各专业技术人员对设施设备管理和维护保养进行检查，对检查出的不合格填写《整改通知单》，令相关部门进行限期整改，并跟踪其整改效果
此检查时纯专业技术性的检查，目的是检查设备的完好程度和维护保养的质量，不能等同于一般性质的评比检查，检查项目可参照本章第四节的各专业设备系统的维护保养规范进行
2. 对于规模较大的物业公司，为促进各物业项目部之间的设备管理工作，物业总公司应至少每年组织一次相关人员对设施设备管理进行评比式检查
此检查时针对对设备管理水平的评比检查，不同于专业技术性质的检查
综合两种检查，物业公司应设置一定数量的奖金，奖励对设备管理成绩突出的部门和个人，以加强全公司的设备管理工作
十三、设备维修分类
1. 日常维修，对设备运行中发生的故障或巡检中发现的故障隐患进行即时修理
2. 设备中修，按计划对设备进行全面检修，部分解体和更换少量磨损零部件，使设备恢复到原有的技术指标，中修换件率10%~20%
3. 设备大修，按计划对设备进行全面解体检修，更换主要部件，修理或更换不合格零件，使设备恢复原有技术指标，大修换件率一般不超过30%
4. 设备更新与技术改造，当设备使用到一定年限后，技术性能严重落后，效率低下，耗能大，污染严重或安全性能严重降低，即使大修也难以恢复到原有水平，且导致大修理费用过高甚至接近或高于技术改造或更新的费用，则应在调查研究，经济核算的基础上对其进行技术改造或更新
十四、对承包方的管理
鉴于物业公司自身技术力量有限及专业化的要求，将某些设备的维修，维护保养承包给专业单位，对承包方进行有效的管理，使保证设备的维修和维护保养质量，延长设备使用寿命，降低物业管理费用的关键所在，承包方的概念还应隐身到对某个设备系统进行技术改造或大修，属于短期性质的承包单位
（一）与承包方的关系
物业公司与承包方的关系是“互利共赢”的利益关系
对业主而言，只认同物业公司，从这个意义上讲，承包方相当于物业公司的下属部门，而承包方的服务态度和工作质量展现在业主面前则是物业公司的形象，但从经济层面上讲，承包方服务质量的好坏，会直接影响到物业费的收取，而从对业主的人身安全，和财产安全层面上讲，承包方服务质量的好坏，又会直接影响到业主的人身和财产安全
（二）选择合格的承包方
选择合格的承包方是首要条件
1. 具有相关行业监督机构认可的专业资质及营业资质
2. 具有良好的社会声誉，以诚信取信
3. 通过相关质量管理体系认证
4. 具有一定的规模
物业公司在确定合格承包方之前，应根据这些条件对待选承包方进行调查，调查的方法一是直接向待选方调查，二是走访方已经服务过的单位
（三）对承包方的管理办法
要同承包方建立和保持互利，共赢得关系，必须对承包方进行严格管理。没
有严格管理，就不可能建立和保持互利互赢得关系，最终会破坏物业公司在业主面前的形象，损害物业公司的根本利益
1. 通过合同进行管理
在合同中明确规定承包方的服务质量标准，责任及处罚条例，物业公司相关部门每月应对承包方的服务质量进行不少于两次的现场监督检查
2. 定期评审
每半年对承包方的服务质量进行一次评审，当承包方被业主投诉两次或发生两次维护保养质量问题时，则应向承包方提出警告，当承包方被业主投诉三次以上或三次以上维护保养质量问题时，则应取消承包方的资格
3. 经济处罚
当承包方某一项工作未达到规定的质量标准或引起较大的不良影响时，可对承包方进行相应的经济处罚
4. 相互沟通
物业公司与承包方的相互沟通是向业主提供满意服务的不可缺少的环节，双方的沟通应是及时和开放性的，沟通使双方减少损失，在最大程度上获取收益，鼓励承包方对服务质量提出改进建议，双方共同确定并实施改进活动。