万科地产项目可行性报告指引.docx

万科地产工程可行性报告内容指引
一、前言 随着集团房地产业务不断扩张，土地储藏力度逐渐加大，未来开展对新工程的需求越来越强 烈。为了标准工程前期操作，提高工作效率，躲避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行 性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
工程决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城 市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将公布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在 浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、 政府重点工程等；
二、内部因素
1、工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义〔一般3 — 5年〕，在公司开展中的 地位〔是否核心工程〕；
2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低 经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一局部：工程概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中 心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公/商务/政府的 关系〕。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较 大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况 等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上 地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素 分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、工程周边的社区配套
〔一〕周边30米范围内的社区配套
1、交通状况
〔1〕公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
〔2〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；
〔3〕现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
〔二〕宗地周边30米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、工程周边环境〔根据个案特性描述，没有的可以不写〕
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕
5、危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购 物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性〕
1、道路现状及规划开展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地 价。
第二局部：法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房〔面积〕、建后分销售收入、建后分利润、 共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对 分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
〔一〕现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
〔二〕规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制〔取得土地使用权存在的不确定因素及解决〕
四、土地性质变更的评估〔已经是商品房用地可以不写〕
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、 工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。例如: 优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显 对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条 款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三局部：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
◊形成时间
◊各档次住宅区域内分布状况
◊购置人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕
◊开工量/竣工量
◊销售量/供需比
◊平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势
二、区域内供给产品特征
1、各档次产品供给状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
◊平均售价
◊开发规模
◊产品形式
◊平均消化率
◊平均容积率
◊物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的时机点
6、结论：
◊区域市场在整体市场的地位及开展态势
◊本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
◊本案在区域内开发市场潜力
◊本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围〔建立在本区域参照工程的经验研究及全市的 趋势特征上〕
2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、 诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四局部：规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同 类型产品的比例。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造 出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高 品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、地形起伏、地块的完整性、地 质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和 环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环 境、空气情况、危险源、“风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况〔可能与小区主要出入 有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、 供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、 商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对 自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品 类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五局部：工程开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等 角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储藏优缺点分析
三、工程方案：工期方案、各期开工面积、竣工方案、开竣工时占当地城市市场和片区市场 的占有率。
四、销售方案：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的 可行性分析。
第六局部：投资收益分析
一、本钱预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率， 工程总投资〔直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税〕等。并参照下面表格列示: 工程投资总额〔万元〕单位本钱〔元/m2〕
土地本钱
前期工程费
根底设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造本钱小计
营销费用
管理费用
总计
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的根本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，工程本身适用的税率，假设享受 地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的 操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标单位数值〔元/m2〕工程总金额〔万元〕
销售收入
直接本钱
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、工程开发各期的利润表达
经济指标21年 20xx年合计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积〔m2〕
单位利润（元/m2）
利润（万元）
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
〔1〕本钱变动各项经济指标的变化，假设本钱每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一 定百分比来比拟，如：
经济指标预测本钱x 90%预测本钱预测本钱x 110%预测本钱x 120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
〔2〕售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一 定百分比来比拟，如：
经济指标预测售价x 90%预测售价预测售价x 110%预测售价x 120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
〔3〕容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、工程资金预测
1、资金投入方案：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款方案：各期销售回款方案。
3、资金需求方案：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平 均额
第七局部：管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司〔工程公司〕；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动工程对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔重点是专业经理〕。
七、人力资源缺及解决：现有人员能否满足需要，缺人员的解决途径〔调动、招聘、培 训等〕。
第八局部：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合万科一贯开展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合万科一贯开展思路等方面论述。
三、时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市开展规划、 宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九局部：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题
〔一〕主要指标测算
1、预测直接建造本钱〔不包括地价〕、售价
2、投资收益分析〔参考以下格式〕：
经济指标AA+MA+2MA+nM
楼面地价
完全本钱
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，假设没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举 牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性〔或重要性〕变化值，例如1万元，变化值 不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率完全本钱最高楼面地价最高总地价
R1
R2
R3
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率 等。
〔二〕竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润〔每股利润〕
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金本钱
4、操作水平，主要开发的工程
5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
〔三〕制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他 指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权〔开发权〕的原则。
〔四〕资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届 时一定提供融资效劳的协议。
第十局部：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析局部增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售 额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域 等。
4、各行政区市场比拟：
〔1〕量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均 价格等。
〔2〕各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和开展趋势等。
5、当地城市近、中期规划开展方向描述
城市开展规划、功能布局、根底设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、 竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购置偏好、购置关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市开展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕
附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团本钱核算指导设置科目明细，详细列示本钱测算过程
本钱测算可采用两种方法：
〔1〕从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照本钱工程逐项分析计算。但要注意 万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。
〔2〕根据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此根底上估算。
上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的本钱工程要运用最恰当、最科学的方 法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的本钱工程在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。 可参照下面表格：
本钱估算表
本钱工程总本钱〔万元〕单位本钱〔元/m2〕参考工程单位本钱说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、根底工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外上下压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费
合计
说明：
1、本钱估算应按本说明细工程分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考工程可选择集团内外的工程，其标准为：①已竣工的工程；②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报告