物业管理服务设备系统保养方案.docx

物业管理服务设备系统保养方案
1、系统保养的概念
按工业园物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。
2、供配电系统保养项目
（1）月度维护保养项目
A检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
B检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
C发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。
（2）季度维护保养项目。
A、各层配电母线槽接头：检测运行温度。
B、外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
C、喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。
D、公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
E、清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。
F、高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
G、地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。
（3）半年维护保养项目
A、各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接和母线插接箱接，电源开关接有无过载过热。
B、低压配电房电柜：检测母排接、电缆接、开关接运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。
（4）年度维护保养项目。
A、变压器房：紧固各接螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。
B、高压配电房：配电柜除尘、检查小车接螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
C、低压配电房电柜：母排和电缆接、电容器接、避雷器瓷瓶连线、熔断器接、开关等接除尘紧线、试验开关分合闸。
D、搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
E、各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接和总电源开关接有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接除尘紧线。
F、高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
G、发电机：控制电箱和开关电箱接除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
H、地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接和电支机接紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
I、建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。
J、天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。
K、外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。
3、消防系统保养项目
（1）月度维护保养项目
A、消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
B、湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
C、加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。
D、减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。
E、各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
F、防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
G、BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。
H、消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试啧克风、备用电源测试。
I、滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况
（2）季度维护保养项目
A、消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
B、加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
C、BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。
D、防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
E、滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。
F、消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。
（3）半年维护保养项目
A、BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。
B、各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
C、消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。
D、设备层消防闸阀螺杆打黄油。
E、消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
F、各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。
G、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
H、联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
I、消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
J、消防管井：检查管井管道、打扫卫生。
K、自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。
（4）年度维护保养项目
A、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
B、各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
C、消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。
D、加压排烟风机：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
E、BTN气体灭系统：控制箱接线紧线。主机测试。检查市电、备用电。
F、防火卷闸：控制箱接线紧线、卷闸电机接紧线、调校链条 加润滑油。
G、各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
H、消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。
I、消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Y隔滤网。
4、中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目
（1）月度维护保养项目
入、自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接、线路、清洁除尘。
B、模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。
C、CCTV矩阵切换器：检查线路接、清洁除尘。
D、NCU网络转换器：检查线路接、清洁除尘。
E、CCTV稳压电源：检查电源线路接、清洁除尘。
F、四像分屏器：检查线路接、清洁除尘。
G、监视屏：检查线路接、清洁除尘。
H、录象机：检查线路接、清洁除尘。
（2）季度维护保养项目
电梯轿箱摄像头：检查线路接、除尘、调校。
（3）半年维护保养项目
A、监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。
B、电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。
（4）年度维护保养
A、电脑：备份数据。
B、各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。
C、楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况;紧线、清洁除尘。
D、各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。
E、各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
F、各楼层DDC自控盘：检查线路、接、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。
G、送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接。
H、送风、回风和回水探头：检查线路、接。
I、CCTV摄像枪：检查线路接、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。
J、监控室CCTV稳压电源：检查内部线路接、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
K、红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、
5、空调系统维修保养项目
（1）月度维护保养项目
A、各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。
B、各层排风机：检查风机运行状况。
C、空调机房送风和排风机：检查运行状况。
D、空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。
E、检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。
（2）季度维护保养项目。
A、主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
B、空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
C、冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
D、各层新风机和风柜机房：新风机飒柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机风柜）房。
E、各层公共盘管风机：检查风、电动阀、清洗尘网。
F、车间盘管风机：清洗尘网。
G、主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
H、主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接运行温度、检测开关接运行温度。
I、空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。
J、冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。
K、各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。
（3）半年维护保养项目。
A、空调管井：检查管井管道、打扫卫生。
B、各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风百叶。
（4）年度维护保养项目
A、空调系统：更换冷冻水和冷却水。
B、主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。
C、主机房和机房：修补设备保温层。
D、主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接紧线。
E、主机房电房：控制箱接线紧线。
F、空调机房送风机和排风机：控制箱接线紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。
G、各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。
H、各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。
I、空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。
J、各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。
K、各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。
L、各层排风机：控制箱接线紧线、检测运行电流。
M、主机房：清洗Y隔滤网。
N、冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。
O、机房：设备除锈油漆。
P、膨胀水箱：设备除锈油漆。
Q、冷却塔：设备除锈油漆。
R、主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆
S、各层新风机和风柜机房：清洗翅片。
6、给排水系统保养项目
(1) 月度维护保养项目
A、卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。
B、给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。
C、记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。
D、调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。
（2）季度维护保养项目
A、给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。
B、减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。
（3）半年维护保养项目
A、给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。
B、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。
C、粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。
D、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。
E、设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。
（4）年度维护保养项目
A、给排水泵：控制箱接线紧线、电机紧线、检测运行电流。
B、减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。
C、给排水泵：水泵轴承打黄油。
D、水泵、减压阀和管道除锈油漆
E、给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆
7、土、木工维护保养项目
（1）月度维护保养项目
A、各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。
B、各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。
（2）季度维护保养项目
A、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。
B、各层茶水间木门。球锁、门铰等。
C、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。
D、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。
E、各层茶水间木门。球锁、门铰等。
F、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。
(3) 半年维护保养项目
A、修补天面、设备层墙壁和地面。
B、修补各层卫生间地面和瓷片。
C、修补各层楼梯间地面和墙壁。
D、修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。
E、修补地下室各层墙壁和地面。
F、修补各层走火楼梯扶手油漆。
(4) 年度维护保养项目
外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。