机电设备设施管理方案.docx

机电设备设施管理计划
一、机电设备维修原则
1、对设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，并努力使其生命周期成本最经济。
2、明确各种设备的管理要求，确保设备的管理工作统一、完整和完善。
3、正确操作使用设备。确保设备正常运行，有效控制和利用能源。
二、机电设备管理程序
（一）设备档案建立要求
1、工程部应在财产正式接管后一个月内建立所有设备的台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。
2、工程部应在接管物业后一个月内对其管辖范围内的所有设备进行标记和编号：
① 所有设备应由单机或功能系统操作"设备标识"；
② "设备标识"以标志形式实施，标牌应有设备名称、设备编号；
③ 设备编号应根据以下规则进行编号：
④ 标识的制作规范：金属薄板，表面抛光呈本色；设备编号的凹面字体，涂黑色磁漆；尺寸长X宽X厚为70mmX20mmX 1mm，仅作参考。
3、所有设备应建立为单机或功能系统《设备卡》。
4、设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、零部件的报废、更换和维修应及时记录在设备台帐或设备卡片上。
5、《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）公司办公室统一保管。使用部门保存复印件。
（二）设备的日常运行和维护管理请参阅相关设施和设备管理程序。
1、配电室管理规定
2、水泵房管理规定
3、电梯机房管理程序
4、空调机房管理规定
5、程控室管理规定
（三）设备采购管理
1、设备采购包括更新原始设备和购买新设备。
2、设备采购应遵循满足服务提供需要的原则。
3、设备采购资金来源按照相关法律法规执行。
4、原设备办理报废手续后更新。
5、对于新增设备，工程部应提出服务目的或配套功能要求和主要技术指标。
6、采购设备应遵循公司的采购程序。
7、采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，遵守合同或公司相关规定。
8、验收合格的外购设备，应当按照本规定的有关规定入帐，建立卡片等进行日常管理。
（四）设备状态标识
1、工程部应对设备状态进行标识，防止设备误操作造成人身伤害和设备损坏。
2、设备状态分为运行状态、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
3、正常运行的设备可能没有标记。
4、识别方法：
① 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300 mmX150 mmX1 mm（长X宽X厚）的绿色塑料板制作，字体为黄色，并且毫米塑料板粘
附在基板上，仅作参考。
② 设备状态标牌应在设备状态确定后，设备操作人员应及时将其悬挂在标记设备的明显位置；
③ 设备状态改变，徽标应相应更改。
（五）设备停用和储存
1、应停止冗余设备或暂时未使用的设备。
2、应采取适当措施，防止停用或密封的设备腐蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
3、工程部应定期检查停用或密封的设备，以保持其适用性。
4、设备工长填写《设备停用或封存审批表》，经管理处主任批准后实施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求技术知识的教育和实际操作培训。
2、工程部应与设备使用部门合作，有计划地使用设备、操作人员进行技术培训，以不断提高对设备使用，维护的能力。
3、凡规定凭证操作的设备，操作员必须通过考试并获得证书，方能独立使用或操作设备。
4、应定期检查承租人直接使用的设备的状态，以查明是否处于完好状态，如若发现问题应及时修理；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。
5、对于员工直接操作的设备，设备部应建立完善的设备使用规章制度，主要包括以下几种：
•设备操作规范
•设备维护规范
•岗位责任制
•交接班制度
6、编制设备操作规程。
(1) 参考设备说明书和数据编制通用设备操作规程。系统设备的操作规范由工程部门编写。
(2) 重要设备的操作规范，在设备旁边使用醒目的标志，并注上重点标记，要求操作者特别注意。
(3) 设备操作规程一般包括以下内容：
① 启动前的准备；
② 对齐过程中的操作步骤；
③ 注意事项。
7、操作人员必须严格执行〃五项纪律〃。
① 实行定人定机制度，严格遵守操作规范。
② 始终保持设备清洁，按规定维护。
③ 认真落实交接班制度，做好交接班记录。
④ 管理工具、附件，不能遗失、损坏。
⑤ 如果设备出现异常声音和故障，应立即停机检查，自己不能处理应及时通知工程部。
四、管理标准和维护计划
（一）公共设施和设备的日常维护计划和实施计划
序号项维护类别分类划方案标准实施效果
1电梯①牵引绳张力的调整和维护。
② 导轨、安全装置的工况维护。
③ 转动、滑动部件的维护。
④ 各种安全装置的维护。
⑤ 计算机控制板等的维护和检查。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。
② 机房、清洁轿厢。
③ 电梯各部分完好率100%。
2机电
设备①水泵和其他机电设备的维护。
②机电设备零部件和耗材的日常维护、更换。每天巡视检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。
②确保安全操作。
3消防
设施①疏散标志的维修和维护。
② 室内（外）消火栓（箱）消防设施的有效维护和检修。
③ 喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次火灾报警系统和消防设施的完整性、有效性。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。
②一般消防设施应根据用途和有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。