机电设备设施的五大系统管理维护.docx

机电设备设施的五大系统管理维护
一、消防系统维护管理
1、工作内容
⑴消防值班按二十四小时双岗制，由秩序维护部负责职守，每班前应交接、检查上一班有无遗留问题。
⑵消防监控巡视检查员按规定的巡视路线进行巡视，检查楼层消防设施齐备情况。
⑶检查各种消防应急用具是否齐全，检查联动柜指示灯和按钮、钥匙是否完好。开启消防主机自检一遍。发现问题及时通知部门主管和专业维修技术人员。
⑷掌握登记装修误报警情况及误报地址分布状态，并将每月统计报分公司客服中心及工程技术部备案。搜集误报警规律，为维修维护提供方便。
⑸巡视检查消防广播是否正常、室外消防报警设施是否缺损、消防栓和灭火器是否按月检查、是否及时张贴检查卡、检查疏散标识灯是否正常发光。
⑹检查消防电梯的迫降功能、防火分区卷帘门的功能，检查防排烟风机的启动风力、检查警铃、手报等装置的操作灵活性等。
⑺在重点场所配备手提灭火器，以便扑灭初起火灾。
⑻每年至少进行四次感温、感烟探测器试验。全年抽检率达到99%。对有灰尘误报感温感烟探头进行除尘清洗。及时更换损坏的消防系统零配件。避免零配件故障相互影响、事态扩大现象。
⑼严格执行《消防事故应急处理程序》和《消防中心管理制度》，按规范化要求作好记录。认真填写好《消防试验记录》，收集整理好打印的消防报警资料交由分公司工程技术部存档备查。严格执行《值班制度》、《交接班制度》等相关规章制度，尽量减少设备故障现象。
2、消防系统维护保养
方案根据《消防设备设施年度保养计划》，使消防设备、设施能随时正常运行，保证消防设备完好率1%。
2、消防系统（FAS）维修养护计划与标准
俵一）
1 /12
具体
时间
内容
具体要求
项目
次数

每天
1、每天对火灾自动报警系统控制器的运行状态进行检查，着重检查火警功能及故障监视状态及动作监视状态，一有故障，及时处理，并进行主、备电源切换试验。
2、对主机及联运柜外表进行清洁。
外观良好
，功能正常
一次

火灾自动报警系统
（主

1、完成日检查保养全部内容；
2、控制器主要工作电压测试；
3、3、烟感、温感探头安装倾斜度不大于45 ,与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；
设备运行
每月
4、随机抽取不低于2%的温、烟感探头，检查报警是
正常，各
一次
否正确；
5、手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；
项功能正常
机，烟
、温探测器，报警
装置）
6、任选手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功
能是否正常；

1、重复每月一次的工作；
2、对楼层内弱电井中各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；
设备运行正常，各项功能达到设备出厂标准

每年
3、火灾报警控制柜、联动柜等进行清扫除尘。线路

一次
松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
4、以上维护内容可请分公司弱电专业技师进行保养,并由专业技师全程监督保养过程。

广播

1、清洁设备；
通信畅通
和对
每月
2、检查外观是否良好，检查线路及设备是否正常；
,音响效
讲电
3、检测每层广播喇叭和电话的效果，有故障，马上
话系
一次
果达到要
更换。
统
求
防排
每月
一次
1、清洁卫生；
外观良好
烟系
2、手动运行一次；
、运行正
统
3、设备标识清晰；
常、标识
2 /12

俵二）

具体
项目
时间
次数
内容
具体要求
防排
烟系
统
每半
年一
次
1、断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好；
2、紧固各部分松动的螺丝及联轴器；
3、检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
4、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良
好；
5、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；
6、清洁电机及风滤器和机壳内部；
7、向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵
活性及稳定性；
8、检查防火阀的机械开闭动作、开闭角度标志；
9、手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、
电流表，听查风机各部件运行声音；
10、各远控点的控制箱（含箱内元件）全面检查；
11、连续三次停开机检查手动各点远控的正确性、
可靠性；
12、连续运转半小时验证风机运转正常；
13、每半年进行一次定期保养检修，并记录。
润滑良好
运行正常
每年
一次
1、重复以上内容；
2、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻；
3、风机外壳清锈、刷漆；
4、更换各类标示。
外观良好
，标示清
晰。
防火
卷帘
门
每半年一次
1、检查手动、远控运行防火卷帘门的升降情况；
2、检查控制箱接线是否紧固，电机运行是否有异声、异味，轴承是否润滑良好。
3、定期对卷帘门进行清洁，保持卷帘门整洁。
4、每半年进行一次定期保养检修，并记录。
运行正常

3 /12
气体
灭火
系统
每月一次
1、清洁卫生；
2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象；
3、检查气压表的完好情况。
外观良好
，压力正常
每半年一次
1、检查气瓶压力；
2、气瓶外壳除锈，刷保护漆；
3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
压力正常、运行正常
消火栓及管网
每月一次
1、清洁箱内卫生；
2、检查箱件是否齐全。
卫生良好
，配件齐
全
俵三）

具体项目
时间
次数
内容
具体要求
消火栓
及管网
每半
年一
次
1、消防栓水压测试射程在30米，能实现联动；
2、对水带进行防霉处理。
无滴漏、压力正常、工作正常
疏散指示牌
每天
一次
1、检查外观有无破损及不亮，一旦发现及时更换
。
设施完好
每半
年一
次
1、面板有无划伤或破裂现象；
2、是否亮，如不亮，应立即修理；
3、检查安装是否牢固；
4、针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装
回原位；
5、面板擦拭干净。
设施完好，运行正常
消防栓泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵等
每月
一次
1、手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范；
2、水压是否正常，是否有异声异味；
3、控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。
外观良好，运行正常
每年
一次
1、电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承
；
2、泵体及管道阀门除锈刷漆；
3、喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验；
4、消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。
润滑良好
运行正常
高压水
雾喷淋
每月
一次
检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
无滴漏、压力正常
4 /12

、雨淋
、水幕
等管网
每半
年一
次
1、更换失灵压力表。
2、放去管网污水，并试验。
3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。
5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。
无滴漏、压力正常、工作正常
压力式空气泡沫混合罐、消防泵稳压罐
每月
一次
1、检查压力表是否正常。
2、检查罐体和喷洒传输管道是否有形变、腐蚀、锈蚀等现象。
3、检查机械动作装置是否可靠。

每三
年一
次
1、压力容器进行耐压检定。
2、压力表可靠性检定。
3、罐体外壳刷油漆防锈防腐。
4、阀头可靠性

二、音像系统(AVS )维护管理
(1) 音像系统维修养护计划与标准
项目
频次
内容
要求
音像系统
AV信号
源
每周
一次
1、清洁除尘；
2、检查播放机外观完好情况。
3、检查播放机播放是否正常。
1、外观完好、无积尘、无脱漆、氧化和腐蚀现象，连接牢固；
2、工作指示正常，播放音质清晰。
AV放大
器
每周
一次
1、清洁除尘；
2、检查解码器工作是否正常。
3、检查功率放大器工作是否正常。
1、解码器解码正常
2、功率放大器能够产生足够的输出功率
音频终
端和视
频终端
每周
一次
1、清洁除尘；
2、检查左、右声道音箱,中置音箱，环绕音箱，超重低音箱工作是否正常
3、测试音箱混合音效果是否到
1、外观完好、无积尘、无脱漆、脱胶，连接牢固；
2、音响效果立体声效果好，感染力强。
3、视频效果清晰无雪花、重
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位。
4、检查视频终端设备工作是否正常,位置摆放是否到位。
影、爬纹。
4、作用范围符合设计要求。

三、特别建议：
1、消防系统：
消防系统及其产品应具备以下基本要求：
i. 确保火灾探测和报警功能，保证不漏报。
ii. 减少环境因素影响，减少系统误报率。
iii. 确保系统工作稳定，信号传输准确可靠。
iv. 系统灵活性、兼容性强、灵活。
v. 系统工程适应性强，布线简单、灵活。
vi. 系统应变能力强，调试、管理、维护方便。
vii. 系统联动控制方式有效、多样。
viii. 系统性能价格比高。
2、音像系统(AVS):
(1) 线路敷设包括三个部分的线路即:信号输入线路、功率输出传送线路和电源供电线路。
① 输入线路敷设:从传声器、摄影机、DVD机等信号源送至调音台或功率放大器的信号均为低电平音频、视频信号，为减少噪声干扰，必须采用屏蔽线。信号输入线一般较短，通常不会超过20米，并且大都用软线。若线路太长，超过50米，则可采用四芯屏蔽线对角并联平衡连接传送，而且应穿钢管或铝塑复合管敷设。
② 率输出线路的敷设应采用截面积较大(2-6mm)的多股线，在高保真音响系统通常要求这段线的总直流电阻应小于扬声器阻抗的1%-2% 。
③ 源供电线路:为避免干扰和引入噪声，系统应设立专门的接地线，不能与防雷接地或者电力供电线路共用地线。
(2) 扬声器在厅、堂的布置应满足下面几项基本要求：
① 众席上的声场分布均匀。
② 部分观众席上的声源方向感觉良好，即声向一致性好。
6 /12
③ 良好的声反馈抑制能力，避免产生声反馈啸叫。
④ 免多声源之间的相互干扰。
⑤ AV系统在施工中必须要求施工方搞好设备连接，通常都以颜色区分，还要有中英文标识，通常黄色为视频，白色为音频左声道红色为音频右声道。注意线缆连接的可靠性，要选用原配电缆。调校要多种情况和因素相配合，做好日常的维护保养工作，对AV系统做好防震、防磁、防热、防尘。
⑥ 防震。设备运行中，没有外力对它进行震动，但会存在自身震动问题,如影碟机中的小电机的震动，这种震动对激光头威胁很大，因此机身下最好垫上平坦的吸震材料，影碟机在读盘时千万不要移动。
⑦ 防磁。彩色电视机，激光影碟机等都要注意防磁，不要把影碟机放在电视机上面，不要把音箱、收录机、喝水用的磁化杯放在电视机、影碟机旁边。
⑧ 防热。电子设备的散热是一个带普遍性的问题,通风散热不好，集成块的工作就会不正常;尤其是对功率放大器的散热问题，更要特别关注，因为它的功率大,管子热耗也大，过热将导致功率管被烧毁。平时对各种设备都要防止阳光直接照射,机件、设备的摆放,要留有一定的间隔。
⑨ 防尘。激光磁盘若集满灰尘不仅损坏片体而且将损坏机器。
四、应急处理程序：
(1) 当电脑主机出现系统崩溃等严重事故时:当电脑主机硬盘没有损害时,我们可以直接对系统实现系统恢复，前提是对所做系统做好备份工作，并保存在非系统盘里。恢复整个系统所花时间一般不到十分钟。
(2) 当电脑主机硬盘损坏时，这就要求先前在整个系统完工后将所做系统的备份拷贝一份到其它计算机或者移动存储设备，在对损坏计算机硬盘进行更换后实现恢复。
(3) 当在举行重大会议出现断电或者AV系统出现故障时，首先处理断电的最好方式是对所有的弱电设备采用UPS备用电源，断电时提供紧急照明、音像系统、安保系统、消防系统电源，确保会议正常进行的同时，保证参会人员的人身安全。再则当AV系统出现故障时应先检查接线，再检查设备情况，在现场存放易损坏的设备配件并于快速更换，确保会议正常进行。
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1、
实行技术先行的设备运行工作

（1）常养护管理
① 立24小时维修值班服务电话，按照轻重有序、科学实效的原则，随时掌握设备运行状态，满足各种服务需要。
② 利用先进的监控联网设备（监视器、温感仪、流量计等传感仪器与电脑构成监控系统）。同时推行例行巡视抄表巡查制度，每天分不同时段、不同班次对设备运行状态实行动态技术监控。
③ 严格执行机电设备的相关管理制度、检查标准及管理工作流程。各专业班组除实行日常巡检、设备的例行保养工作外，要求每个机电员工24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。
④ 立维修申报、监督、回访等相关制度，确保维修服务质量。
⑤ **物业公司机电、电梯中心将同**大学**校区管理处就**大学**校区的机电设备在技术指导和质量监督、信息反馈等方面实行网络互动，相互协作，并承担新员工的专业技能培训。
⑥ 积极主动与**大学**校区、市局相关部门就有关重大会议、活动的安排中对机电设备运行的具体要求进行沟通与咨询，充分做好机电保障的各项前期准备工作。
⑦ 设施设备的定期维修保养必须错开**大学**校区办公时间，以保证其在办公时间内的运行正常。
⑵开展预防性定期的维修保养
① 完善安全维修操作规程，根据机电设备保养周期表制定机电设备定期检查维修工作计划，对设备进行五级保养，包括日检、月检、季（半年）检、年检、大修等，形成计划管理工作良性循环。
② 日检属巡视检查维护；月检属预防性检查；季（半年）检属维护性检查；年检属恢复性检修；大修属彻底修理。
③ 成立预防性维护保养小组，在**大学**校区重要会议、重大活动前由各专业组对机电设备（供电照明系统、音响灯光系统、喷泉水景系统、供暖系统、电梯、中央空调系统、会议系统等）进行预防性检查和保养，并有专人职守会议现
8 /12
场。
④ 对有较大影响的计划性维修（如供电局检修），应至少提前24小时通知**大学**校区后勤管理部门。
2、加强作业安全、设备安全和保密安全管理
① 立安全保障体系
② 立以管理处经理为安全第一责任人的安全保障体系，实行安全三级监督管理。

② 安全作业保证的依据是国家安全技术标准机电行业安全技术规范和要求、各级行政管理部门的安全管理条例和要求。
③ 建立安全事故责任分析会制度，实行“三不放过”原则。即事故原因不明不放过、责任不明确不放过，责任人没受到教育不放过。
④ 建立安全事故责任追究制度。
⑵实行“五级责任制”并持证上岗
① 公司物业管理与品质部:负责对公司所辖范围内设备设施的保养维修工作进行督导检查和评估。
② **机电、电梯专业服务中心：负责对**分公司所辖范围内设备设施的维修保养进行技术指导。
③ 分公司经理：设备安全、经济运行第一责任人，负责设备的保养情况和监督检查。
④ 工程技术部主管：在分公司经理直接领导下，负责设备设施的使用、保养、维护、维修整个过程的组织、安排、实施和检查。
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⑤ 专业技师：在机电工程部主管的直接领导下,负责各种专业设备、设施的运行、保养及维修工作并对维修质量和安全负责。
⑶制定科学安全的设备维修操作规程
① 所有机电维修人员必须持证上岗，严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员人身安全。
② 新入职、转正的机电员工必须经过技术培训考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后才能上岗工作。
③ 设备房应配置安全操作用品，如：绝缘手套绝缘鞋等。
④ 设备房严禁吸烟。非工作人员未经允许，不得私自进入设备房。
⑤ 对电气部分维修，必须严格按停电、验电、装设接地线，悬挂警示牌步骤进行，检修完毕，检查无误后方能送电。
⑥ 定期巡视检查并记录设备运行状态和参数，如有异常必须及时处理。
⑦ 对热水锅炉压力容器的安全操作将形成专门的安全操守。
⑧ 掌握触电急救方法及步骤。
⑷加强保密性安全工作
① 全体机电管理工作人员必须树立严格的安全保密意识。
② 所有机电工程竣工资料图纸因涉及市领导办公地点方位，不得外借复印给与无关人员。
③ 所有录像、摄像数码资料交由工程技术部签字入档，不得互相传阅。必须查阅者须经分公司经理批准。
④ 市领导安全监视、报警设备必须日查日记录。严禁不明人员私自接驳录像
。
⑤ 发现危及保密性安全的可疑情形应及时汇报上级领导，关键时刻可越级上报。
⑥ 所有历史性过期的摄录像资料、打印资料的的销毁和报废图纸、报废文件等涉及**大学**校区办事程序、办事公文、重大活动时间安排或个人相册及文字信件资料的销毁须经工程技术部主管同意后进行彻底性销毁。不允许散留在外。
⑦ 因我方工作人员失误造成泄密事件的发生或造成一定不良影响者，必须依情节轻重作出处理。违反法律条款必将有关泄密人员送交司法机关处理。
3、完善设备养护突发事件的应急管理控制
为了保证各种设备的正常运行，我们的具体做法是：
① 在机电设备接管验收以后，重点针对“突发性大面积停电”、“电梯困人解救”、“突发性大面积停水”、“燃气泄漏”、“设备房火灾”等紧急情况制订应急预案。
② 平时经常开展应急事故处理知识、人工呼吸等急救知识、用电安全知识等讲座，提高员工应变能力。
③ 储备一定的应急物资如：移动灭火器、消防水带接、树枝剪、安全带、安全帽、消防斧、医药箱、防毒面具等。
④ 积极参与分公司应急小分队活动，定期一起举行应急事故处理演习。
⑤ 加强消防管理，定期对员工进行消防培训；加强对消防设备设施的保养；制订消防应急措施；不定期进行消防演习。
4、加强运行成本管理，有效节能降耗（具体措施详见节能降耗管理章节）
① 分析用电结构、合理调整设备运行时间，尽量降低设备的能耗。
② 每月对水、电、燃气、燃油等能源的质量、价格、耗量进行调查和核算，并对其异常消耗进行分析，以确定水、电、燃气、燃油等能源在使用上是否合理
。
③ 建议使用节能产品、零配件和大力推广节能新技术、新工艺等。
④ 合理进行电力负荷分析调配，努力使变压器经济运行，降低基本电费支出
。
⑤ 进行供暖用量分析，拟订整改方案，为实行热力锅炉经济运行提供依据。
⑥ 摸索中央空调和供暖使用规律，不断改善护套层保温效果，减少供管路途损失，提高制冷和供暖效率。
⑦ 经常巡视检查，杜绝各种“跑、冒、滴、漏”现象。
⑻每季度进行一次节能教育和宣传工作，交流节能技术和经验。
⑧ 定期检定能源计量仪器仪表，保证计量数据准确。
⑨ 对维修物料进行严格管理，杜绝浪费现象。
5、设备管理的内务管理
⑴完善设备房基本设施以及设备标识系统。
① 由于**大学**校区设备房在施工中各施工单位不同，致使存在某些基本设施不完善和标识系统不统一的现象，这给管理工作带来一定的难度。通常易忽略的基本设施有：设备房铺设地砖；配电室门前加装防鼠板；电缆沟排污水不畅；电器操作柜前铺设绝缘胶垫，水泵房装设沟盖板；电缆沟堵洞防鼠；窗前电控柜易遭雨水等。
② 完善设备、设施名称、设备编号、状态标识，各种警示标识、指示标识等，使其符合国家机电安全通用标识规范要求。
⑵建立规范的机电设备档案、制定各种规章制度。
① 建立健全各种设备的台帐，收集齐全各种设备的资料并分类归档。形成电子文库索引。
② 引入IS091质量管理体系，制定切实可行的设备房管理制度，设备安全操作规程，设备维护保养制度以及操作人员的岗位职责等各项管理制度，并严格执行。
③ 收集机电设备档案资料，并进行科学分类，重要图文资料一式两份。
④ 运用、建立健全资料借阅制度。
⑶建立规范的机电设备流程图，强调运行的实操性。
① 建立健全各种主要设备维修保养工作流程图。
② 建立、运用操作手册指导工作。
③ 重要流程图必须上墙悬挂，并备有电子文档。
⑷加强培训力度以适应现代化物业管理工作的需要。
①建立健全各种主要专业的技术培训考核制度，鼓励员工参与社会职业培训提高职业技能等级。
①立初期安全理论培训进度表。（见《房屋本体及公用设施维护管理》有关章节）
③ 编制初期基本技能培训进度表。（见《房屋本体及公用设施维护管理》有关章节）