物业服务收费及财务预算分析.docx

物业服务收费及财务预算分析
一、计算依据
（一）深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定；
（二）根据发展商所提供的资料和实地考察情况；
（三）按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验。
二、收支预算
（一）说明：
1. 经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，252地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按99%收取率计算。
2. 管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米2.60元收取。
3. 停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车3元/月，地面车位每辆小车150元/月标准收取，日停车5元/次，摩托车停放1元/日•辆。
4. 商业用房面积按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定执行，商业用房租金按60元/M2 •月收取。
5. 住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。
（一）收支预算表
序号
项目
月发生额（元）
年发生额（万元）
备注
一
收支盈亏
81.54
0.0979

二
收入合计
222149.86
266.5798
明细见测算表
三
支出合计
222068.32
266.4819
明细见测算表
1
管理成本
191378.66
229.6544
明细见测算表
其中：工资及福利
85452.
102.5424
明细见测算表
办公费
12705.
15.2460
明细见测算表
公共设施维护费
6324.66
7.5896
明细见测算表
机电设备维护费
23936.67
28.7240
明细见测算表
智能设备维护费
4171.25
5.55
明细见测算表
公共部分水电费
41078.25
49.2939
明细见测算表
环境管理费
11828.50
14.1942
明细见测算表
其它支出
5882.33
7.0588
明细见测算表
2
管理佣金10%
19137.87
22.9654

3
税金5.2%
11551.79
13.8621

（三）收支测算表
1. 收入测算表
序号
项目
测算式依据
计算式
月收入（元）
年收入
（万元）

收入合计
收取率99%

222149.86
266.5798

收入小计

224393.80
269.2725
一
管理费

1+2项
（收取率99%）
145118.24
(143667.06)
174.1418
1
小高层住宅收入
52975.43m 2
2.60 元 /m2 x52975.43m 2
137736.12
165.2833
2
商铺
1135.71m 2
6.50 元 /m2 x1135.71m 2
7382.12
8.8585
二
商业用房租金
129.18 m 2 (建筑总面积
64591.88 m 2 的 2%o)
60 元/m2 x 129.18m2 x 70%
5425.56
6.5107
三
停车费

1+3项
73350.
88.02
1
汽车月票
252车位（实停238个）地上15个，地下208个，架空层15个
150元x 15个
3元 x 223 个
69150.
82.98
2
汽车散票
均日停放20辆/次
5元/辆・日x20辆
30.
3.60
3
摩托车
均日停放40辆
1元/辆・日x40辆
12.
1.44
四
有偿服务
安装、维修
综合测算
5.
0.60

2.支出测算表
序号
项目
测算式依据
计算式
月支出
（元）
年支出
（万元）
一
工资及福利
46人
1+5项
85452.
102.5424
1
工资

A+N
640.
76.80
A
主任
40元/月•人
1人
40.
4.80
B
副主任
35元/月•人
1人
35.
4.20
C
监控中心主管
25元/月•人
1人
25.
3.
D
调度员
15元/月•人
3人
45.
5.40
E
会计
25元/月•人
1人
25.
3.
F
出纳
20元/月•人
1人
20.
2.40
G
管理员
15元/月•人
1人
15.
1.80
3
H
文员
15元/月•人
1人
15.
1.80
I
社区文化主管
25元/月•人
1人
25.
3.
J
维修工
20元/月•人
5人
1.
12.
K
清洁工
8元/月•人
10人
80.
9.60
L
绿化工
10元/月•人
2人
20.
2.40
M
安管班长
15元/月•人
3人
45.
5.40
N
安管员
10元/月•人
15人
150.
18.
2
社会保险费
正式工工资的27.8%
（养老17%,工伤0.8%医疗9%.失业1%）临时工工资13.8%（养老 10%,工伤0.8%,医疗2%，待业1%）
正式工4726元/月・6人（主任、副主任、主管2人，会计、出纳工资总额170.元）临时工6486元/月（40人）工资总额470 元
11212.
13.4544
3
工会经费
工资总额的2%
640 元 x 2%
1280.
1.5360
4
福利费
工资总额的8%
640 元 x 8%
5120.
6.1440
5
教育培训
工资总额的6%
640 元 x 6%
3840.
4.6080

二
办公费

1+9项
12705.
15.2460
1
通讯费

A+D项
1850.
2.22
A
主任电话补贴
150元/月
150元/月x2人
3.
0.36
B
传呼机12部
均40元/月•部（主任、副主任，主管2人，维修工5人，安管班长3人）
40元x 12部
480.
0.5760
C
电话5部，
均2元/月•部
2元x5部
10.
1.20
D
对讲机费7部
年检费10元/月部
10元/月x7部
70.
0.0840
2
交通费
管理费收入的1%
143667.06 x 1%
1436.67
1.7240
3
书报费
综合测算

1.
0.12
4
服装费

A+E项
2593.33
3.1120
A
管理人员服装
15元/人•年
15元/人 x5人
625.
0.75
4
B
清洁、绿化工服装
440元/人•年
440 元/人 x 12人
440.
0.5280
C
维修工
440元/人•年
440元/人x5人
183.33
0.22
D
安管员
630元/人•年
630元x 18人
945.
1.1340
E
一般工作人员服装
8元/人•年
8元/人x6人
4.
0.48
5
办证费
430元/人•年，
430 元/人 x40人
1433.33
1.72
6
办公用品
综合测算

5.
0.60
7
节日装饰宣传及社区活动费
管理费收入的1%
143667.06 x 1%
1436.67
1.7240
8
宿舍补助
30元/人・月
40人
12.
1.44
9
业务费与其它支出
管理费收入的1.5%
143667.06 x
1.5%
2155.
2.5860

三
公共设施维护费

1+9项
6324.66
7.5896
1
公共房屋养护
0.5 元/M2 •年
0.5 元 x 64591 M2
2691.33
3.2296
2
室外道路养护
1元/M2 •年
1 元 x 60 M2
5.
0.60
3
停车场养护
1元/M2 •年
1 元 x 70 M2
583.33
0.70
4
化粪池清理养护
10元/座•年
10 元 x14 座
1166.67
1.40
5
雨水井、污水井清理养护
20元/个•年
20元x 2个
333.33
0.40
6
循环水池、雕塑小品
综合测算

250.
0.30
7
路灯、庭院灯、草坪灯、吸顶灯
均1元/盏，月
1元/ x 2盏
2.
0.24
8
投光灯、高杆灯
120元/盏•年
120元x10盏
1.
0.12
9
维修材料及损耗费
综合测算

5.
0.60

四
机电设备维护

1+9项
23936.67
28.7240
1
电梯
11元/部•月
11元 x 17 部
187.
22.44
3
消防泵
80元/KW •年
15KWx2 台
2.
0.24
4
喷淋泵
80元/KW •年
22KWx2 台
293.33
0.3520
5
5
潜水泵
2元/KW •年
2.2KWx3 台3KWX14 台4KWX10 台
1476.67
1.7720
6
柴油发电机
综合测算

2.
0.24
7
变配电设施
综合测算

10.
1.20
8
消防报警系统
综合测算

5.
0.60
9
消防喷淋、消火栓、防排烟等系统维护
综合测算

10.
1.20

五
智能化设备维护

1+5项
4171.25
5.55
1
智能网络运行费
5元/户•年
5元x 659户
274.58
0.3295
2
闭路电视监控设备维护
综合测算

10.
1.20
3
家庭防报警及自动抄表系统
40元/户•年
40元x 659户
2196.67
2.6360
4
巡更系统维护
综合测算

2.
0.24
5
管理中心设备维护
综合测算

5.
0.60

六
公用部分水电费

1+15 项
41078.25
49.2939
1
楼梯间、厅堂、走廊照明灯
1KW
1KWx0.5 小时x 365 天 x 0.99元/度
1505.67
1.8068
2
路灯、庭院灯、草坪灯
8KW
8KWx10 小时 x
365 天 x 0.99 元
/度
2409.
2.8908
3
高杆灯、投光灯
10KW
10KWx 3 小时 x
365 天 x 0.99 元
/度
903.42
1.0841
4
地下车库照明灯、
事故应急照明灯
综合测算

10.
1.20
5
电梯运行用电
227KW
227KWx4 小时 x365 天 x 0.99 元/度
27342.17
32.8106
6
生活水泵
23.1KW
23.1KWx3 小时x365天x0.99元/度
2086.83
2.5042
7
消防设备
综合测算

1.
0.12
6
8
弱电设备系统运行用电
5KW
5KWx24 小时 x
365 天 x 0.99 元
/度
3613.50
4.3362
9
潜污泵、送风排烟风机
142.3KW
142.3KWx 1 小时/次x 15次/年x
0.99元/度
176.08
0.2113
10
智能设备
综合测算

4.
0.48
11
清洁用水
综合测算

250.
0.30
12
绿化用水
综合测算

5.
0.60
13
消防用水
综合测算

75.
0.09
14
循环水池
4M3/天
4M3 X 365 天 x1.78元/吨
216.58
0.2599
15
其他设备
综合测算

5.
0.60

七
环境管理费

1+6项
11828.50
14.1942
1
园林绿化保养
2.4 元/M2 •年
2.4 元 x 80 M2
16.
1.92
2
垃圾承运费
320元/桶・月
320元x 12桶
3840.
4.6080
3
四害消杀
18元/户•年
18元x 659户
988.50
1.1862
4
清洁工具
综合测算

12.
1.44
5
清洁用品的消耗
综合测算
垃圾袋24元/月、其它材料
30.
3.60
6
水池清洗、消毒
24元/个•年
24元/个•年x6个
12.
1.44

八
其它支出

5882.33
7.0588
1
业主委员会
8元/户•年
8元x 659户
439.33
0.5272
2
治安器具、巡逻车辆
综合测算

10.
1.20
3
不可预见费用
总收入的2%
222149.86 元 x2%
4443.
5.3316

（四）收支预算经费分析说明:
1.依据物业管理工作的经验,入住率与车辆停放率达到99%，在入伙前期是不可能，希望发展商能依照深圳市法规中有关空置房管理费收费办法，即空置房第一年按50%拨付，第二年按75%拨付，第三年按全额拨付的规定操作以利花园城市物业的入伙后前期正常管理。
2. 按照招标书上有停车位252个，经查阅设计平面图及设计说明，地上露天车位15个、架空层车位29个（其中分配10个停放自行车、4个停放摩托车、即北区8个、中区6个）尚剩架空车位15个、地下车位为208个，实际使用车位238个。
3. 会所的日常管理经营发生的费用未列入预算。
4. 花园城市展示中心纳入花园城市一体化管理，但发生的管理费用未入测算表，与发展商另外签订物业管理委托合同，收支不列入住宅区的费用（另附），以利今后小区帐务公布。
附件：
花园城市展示中心管理费用测算表
总计：7694.45元
约77元/月
一、工资及福利：5970. 80元
1.工资：46元

（1）清洁工
2名8x 2 人=16元
⑵保安员
1名10x 1 人=10 元
⑶门童
2名10x 2 人=20 元
2.社会保险费
工资额13.8%634. 80元
3.工会经费
工资额2%92. 元
4.福利费
工资额8%368. 元
5.教育培训
工资额6%276. 元
二、办公材料费：678. 32元/月
1.服装费：230. 83元

清洁：73. 33元/月
保安：52. 50元/月门童：105元/月
2.对讲机费：80元/部

3.清洁材料工具:2元/月
4.办证费：3 人 x 35. 8 3+2 人 x 30=167.49 元
三、管理佣金：665元
成本：6649. 12元
8
四、税金：380.33元
三、增收节支措施
（一）向管理要效益
花园城市管理处在切实达到本标书所承诺的物业管理的各项目标的前提下，强化管理，厉行节约，通过合理配置各岗位员，倡导一职多能，团结协作，从而节省人员开支和办公费。
（二）真诚服务
搞好物业管理服务中的专项服务和特约服务内容，以达到增加收入的目的。
（三）信息中介服务
利用花园城市的设计上的优势，与通讯公司合作，为住户提供各项网上服务，在花园城市构建小区局域网，通过宽带接入国际互联网，为住户提供多媒体服务，收取服务费用。同时利用管理处建立的信息资源，开展房地产三级市场的中介服务。
（四）减少人为损坏
严格管理，强化监督，减少人为损坏公共设施和小区环境现象，减少维修费用支出。
（五）提高入住率
营造美好入住、生活环境，提高入住率，增加管理费收入。
（六）利用地理优势
利用花园城市紧邻沃尔玛的地理优势，考虑做一些为沃尔玛配套的相应服务项目，也应该是花园城市管理处的一大财源。