小区机电设备设施的维护管理.doc

小区机电设备设施的维护管理

机电设备设施无论组成、构造和性能不同，但管理基本内容是相同的，主要是对机电设备设施的使用、日常养护、修理的管理。而日常养护修理是机电设备设施管理最重要的环节。通过常常性的养护与及时的修理，使设备设施处于正常优良的运行状态，保证24小时连续供电，并且延长设备设施使用寿命，是设备管理的最终目的。
　　1．设备管理的原则
　　〔1〕以预防为主，保持日常保养与计划修理并重，使设备常常处于优良状态。
　　〔2〕对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管好重要设备；四会即修理人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
　　〔3〕执行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。
　　〔4〕完善设备管理和定期修理制度，制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施，完善设备资料和修理登记卡片管理，合理制定定期修理计划。
　　〔5〕修旧利废，合理更新，降低设备修理费用，提升经济效益。
　　2．修理保养方案
　　〔1〕日常维护保养。操作修理人员依据要求用检测仪表或人的感觉器官，对设备的关键部位进行检查，发现小故障及时排除，并做好记录。操作人员每班巡视两次，修理人员每周检查一次。
　　〔2〕一级保养。修理人员对设备进行局部解体，进行清洁调整。
　　〔3〕二级保养。修理人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部修理，改换或修复磨损件。
　　〔4〕中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和改换磨损部件，调整部分机构和精度。
　　〔5〕大修。对设备全部解体，改换主要部件或修理不合格的零部件。
　　3．各系统设备设施的管理效果
　　★供配电系统
　　〔1〕保证24小时正常运行，出现故障，马上排除。
　　〔2〕设备完好率为98%以上。
　　〔3〕投诉处理率为100%。
　　★给排水系统
　　〔1〕建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
　　〔2〕建立给排水设备修理保养制度并严格执行，设备和管道系统状况优良，遇有事故，修理人员及时到位抢修，无大面积跑水事故，供水系统能正常发挥功能，用水设施完好，排水系统通畅。
　　〔3〕限水、停水能预先通知用户。
　　〔4〕按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及四周环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。
　　〔5〕设备完好率为98%以上。
　　★消防系统
　　〔1〕消防中心执行24小时值班制度，控制中心的消防器材配备齐全，完好无损，随时启用。
　　〔2〕落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣扬教育，保证火灾发生率为0。
　　〔3〕制定突发性火灾等灾害方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。
　　〔4〕无火灾及其它安全隐患。
　　★智能化系统〔闭路监控等〕
　　〔1〕制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。
　　〔2〕定期巡回检查测试及修理保养，保证各设备运行正常。
　　〔3〕保证设备完好率在99%以上。
　　★空调系统
　　〔1〕配备专业工程技术人员，修理和运行人员持证上岗。
　　〔2〕建立规范完善的配电运行制度和修理保养制度并严格执行。
　　〔3〕中央空调系统安全、正常，保持状况优良。设备及环境整洁，无严重噪声及滴漏水现象。
　　〔4〕有准确完整的中央空调系统档案资料，各项运行记录和修理保养记录齐全，并归档保存。
　　〔5〕制定切实可行节能运行制度，有显然节能降耗成果。
　　〔6〕系统设备完好率在98%以上。
　　★电梯系统
　　〔1〕电梯修理、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。
　　〔2〕严密的安全运行和修理保养规章制度落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；电梯技术档案完整。
　　〔3〕电梯运行状态优良，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。
　　〔4〕出现运行故障后，修理人员能在五分钟内到达现场抢修，每月电梯出现故障次数不超过1次，电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1%。
　　〔5〕电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。
　　★其它公共设施
　　〔1〕保证大楼公共设施的完好正常使用。
　　〔2〕及时修补损坏设施。
　　〔3〕做好巡回检查记录。
　　〔4〕设备设施完好率达98%以上。