石城县城区房地产项目开发管理暂行办法.docx

石城县城区房地产项目开发管理暂行办法
第一条 为规范我县房地产开发行为，促进房地产业的健康、有序发展，推进城市建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关的法律法规和省市相关的规定及《石城县县城总体规划（ 23-2020年）、《石城县重点地段控制性详细规划》，特制定本暂行办法。
第二条 本办法中所称城区，是指县城规划区内规划建设用地范围（不含控制区），具体为：东以页下坝梨子排经仙姑岭、贵人峰、老虎坑至温坊坨上山脚一线为界;南以城南大桥东侧山体沿琴江河至收费站南侧萤石选矿厂小山头处为界；西起花园岭经县酒厂、大坪头、石板桥、枣树排、细六、瑶蓬下、和岭、狮尾上、石笨箕至李猎石一线为界；北起李猎石经石下埠、枫岭脑、陈塘下南侧至页下坝梨子排一线为界，总面积约10。5平方公里（具体以县城总体规划图界定的范围为准）.
第三条 城区房地产项目开发土地出让程序
（一）由县城市建设管理委员会（下简称城建委）讨论批准土地收储的地块、面积等；
（二）县土地收储中心进行土地收储，由县规划部门给县土地收储中心核发选址意见和出具《规划设计条件通知书》；
（三）石城县城市建设投资发展有限公司（下简称县城发公司）进行土地开发整理；
（四）由县国土局会同相关部门共同研究制定该宗土地出让方案；
（五）城建委审定土地包装策划方案以及出让方案；
（六）土地包装策划方案及出让方案确定后，由城建委确定土地出让时间、出让方式、交易底价（如果设定）、竞买保证金、规划指标及其他建设要求；
（七）县土地交易中心具体实施公开出让活动；
（八）受让人与县国土局签定《国有土地出让合同》，并交清土地出让金、契税及相关费用；
（九）县国土局及土地交易中心及时将交易情况报城建委；
（十）城建委批准后，县国土局办理《建设用地批准书》、《国
有土地使用证》。
第四条 城区房地产项目开发建设审批程序
（一）开发商报县发改委项目核准；
（二）开发商委托有资质的单位进行规划设计；
（三）项目规划方案报县建设局进行初步审核；
（四）县建设局将审核合格的项目规划方案报城建委审定；
（五）项目规划方案经城建委批准，并交纳相关建设规费，由县建设局办理《建设用地规划许可证》；
（六）开发商委托有资质的单位进行建筑方案深化设计及施工图设计，将相关申报资料报县建设局申请办理《建设工程规划许可证》；
（七）县建设局将审查合格的资料报城建委审定；
（八）城建委批准后，由县建设局办理《建设工程规划许可证》；
（九）施工图审定后，开发商进行施工招标；
（十）施工图及相关材料报县建设局审核；
（十一）县建设局将审核合格的报建材料报城建委审定；
（十二）城建委批准后，县质监站办理质量安全监督手续，县建设局办理《建设工程施工许可证》；
（十三）规划管理部门组织施工放线，并由房产部门进行白蚁防治；
（十四）开发商组织施工建设，并将施工图纸报县房产局测量部门进行面积预测算；
（十五）县城市建设规划监察大队及相关部门对项目施工实施监督管理。
第五条 城区房地产开发商品房交易程序
（一）开发商提交商品房预售申请材料到县房产局审核；
（二）县房产局将审核合格的商品房预售申请材料上报城建委审定；
（三）商品房预售申请材料经城建委批准后，县房产局发放《商品房预售许可证》；
（四）开发商凭《商品房预售许可证》到县房产局购买规范的
《商品房买卖合同》，方可对外预售；
（五）开发商与购房者签订《商品房买卖合同》，将合同报县
房产局备案登记，并交纳相关税费；
（六）县房产局定期将各开发项目《商品房买卖合同》备案登记情况上报城建委；
（七）开发项目竣工后，由县城建委组织相关职能部门进行综
合验收（分期开发项目可以分期组织验收）；
（八）综合验收合格后，由县城建委核发《综合验收合格证》，
由开发商统一到县房产局办理《房屋权属证》；
（九）开发商向业主提供原整宗土地的《国有土地使用证》复
印件，并在开始办理分户《国有土地使用证》之前，把整宗土地的《土地使用证》原件交回县国土局.由业主再到县国土局办理分户《国有土地使用证》。
（十）以上程序必须依法办理，可并联的并联审批;需前置的，必须按先后顺序办理。
第六条 开发商获取的土地，在依法办理土地出让手续后，按照县政府要求对土地进行开发建设，达到国家对土地转让要求后方可进行土地转让.出让用于项目开发的土地使用权转让，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定，支付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；
（二）已按照出让合同约定进行投资开发且已完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。
第七条 城区房地产开发所涉及的税费按规定标准缴纳。
第八条 办理所有证照，必须由县行政服务中心采用电脑打印，并加盖县行政服务中心证照监督专用章。涉及的所有规费均由县行政服务中心综合办证收费服务大厅收取。
第九条 禁止违法零星买、卖土地、私人建房、单位集资建房;单宗土地交易面积不得小于10亩。
第十条 城区内危房改造必须符合城市总体规划。要在城市总体规划的指导下，进行房地产开发,提升城市土地价值,对改造区内的产权人及使用人按照《石城县县城房屋拆迁管理实施细则的通知》（石府发[24 ] 35号）以及最新公布的房屋拆迁货币补偿基准价格,在对其房地产评估后，进行补偿安置。
第十一条 土地使用权的取得，自签订土地出让合同之日起计，超过2年未开工建设的，由政府依法无偿收回；超过1年未开工建设的，政府按土地出让金额的20%收取土地闲置费.
第十二条对玩忽职守、滥用职权、违反法律法规和上述规定的，由监察、国土、建设、财政、税务等部门依法处理和追究相应的责任，构成犯罪的由司法部门处理.
第十三条 本办法自公布之日起施行.县政府以前出台的有关城区房地产开发管理政策与本管理办法不一致的，以本办法为准。本办法施行前未办理建设工程施工许可证的建设项目，应依照本办法的规定执行。凡在本办法施行以前办理了建设工程施工许可证尚未竣工的建设项目，均按照本办法的规定办理未尽手续.
第十四条 本办法规定的土地出让、建设审批、商品房交易、证照办理、税费申报等程序见附件.
第十五条 本办法由县政府法制办负责解释。
附件：土地出让、建设、审批、商品房交易、证照办理、税费申报等程序
附件：
城区房地产项目开发运作流程图
土地出让程序
土地开发整理
（县城发公司实施）
出让方案
（县国土局会同有关部门共同制订，县城建委审批）
出让（招标、拍卖、挂牌方式）
（县土地交易中心具体实施）
签订土地出让合同，并缴交土地出让金及税费
（买受人即开发商缴交）
《建设用地批准书》、《国有土地使用证》
（县国土局办理）
土地收储
（县城建委审批后，县土地收储中心实施，县规划部门核发选址意见和出具《规划设计条件通知书》）
包装策划
（县城发公司实施）
进入开发建设审批程序
项目核准
（县发改委）
办理《建设用地规划许可证》
（县建设局审核，县城建委审批同意后办理）
图纸设计、施工招标
（开发商实施，招标活动在县招投标中心进行）
办理《建设工程施工许可证》
（县建设局审核施工图等报建材料，经县城建委审批后，县质监站办理质量安全监督手续，县建设局办理《建设工程施工许可证》）
施工建设
（规划部门放线，县房产局依施工图预测算面积，县城市建设规划监察大队等相关部门监督管理施工过程）
办理《建设工程规划许可证》
（开发商进行建筑方案深化设计，并提供相关申报资料，由建设局审核后，报县城建委审核同意后办理
进入商品房交易程序
《商品房预售许可证》办理
（开发商申请，县房产局审核，县城建委审批后，县房产局办理并出售给统一《商品房买卖合同》）销售
（开发商与购房者签定合同，县房产局备案登记，缴纳税费，县房产局应定期向城建委报告备案登记情况）
竣工验收
（县城建委组织相关部门综合验收，分期开发的可分期验收）
房屋、土地权属办证
（开发商携税费完讫凭证统一办理《房屋权属证》，购房户携开发商提供的《国有土地使用证》复印件和税费完讫凭证办理分户《国有土地使用证》）
注：以上流程中所涉及规费缴纳和办证办照全部在县行政服务中心综合办证收费服务大厅办理。
土地收储程序
一、土地储备中心根据与城建公司、城发公司共同拟定的土地开发利用计划建议，综合考虑土地利用总体规划、城镇规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等因素，制定土地收购储备计划，经土地行政管理部门审核后，报县城市建设委员会审批.
二、土地储备中心、对拟收储的土地和地上物权属、土地面积、地上附着物面积、四至范围、土地用途情况进行实地勘察和审核；规划主管部门应根据调查审核结果，在规定时限内（15个工作日内）提供规划设计条件通知书。
三、土地储备中心根据调查和征询意见结果进行土地收储补偿费用的评估测算，实行土地置换的，要进行相应的土地费用差价测算.
四、根据土地权属核查，收购费用测算结果，提出土地收储的具体方案，经县土地行政主管部门审核后，报县城建委审批。
五、收储方案经批准后，由土地储备中心与原土地所有（使用）权人签订《征地协议书》或《土地使用权收储合同》。
土地储备中心根据《土地使用权收储合同》约定的金额、期限方式，向原土地所有（使用）权人支付土地补偿费用.
六、涉及收购有具体土地使用权人的土地，县土地储备中心根据《土地使用权收购合同》约定支付收储定金后，原土地使用权人与县土地储备中心共同向县土地行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续，涉及房产的共同向房产管理部门办理有关手续。
七、根据合同约定的期限和方式，支付收购费用后，原土地使用权人应当向县土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。
土地开发整理、包装策划程序
一、县城发公司根据县政府用地供应计划，选择宗地开发整理。
二、县城发公司按规划要求，将开发整理工程款预算报县城建公司及县财政进行工程预算初核.
三、在储备土地出让前，由县城发公司完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整、配套基础设施等前期开发工作。
四、县城建委组织相关部门对开发整理地块进行验收。
五、县城发公司对开发整理地块进行包装、策划、推介.
六、县财政对土地开发整理、包装策划推介成本核准。
土地出让方案程序
一、县建设局核发选址意见书和出具规划设计条件通知书，并明确各项规划指标（包括规划用途、容积率、建筑密度、绿化率、土地利用率等）。
二、县国土局委托有资质的土地评估机构对宗地进行估价。
三、县国土局会同相关部门共同制定土地出让方案，并报县城建委审批。
土地招标出让程序
一、土地出让方案的制定与批准。县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地招标出让方案，经县城建委审核后，报县人民政府批准.
二、告知备案。出让人持土地招标出让方案、土地评估报告等文件，向监察部门告知备案，监察部门对土地出让的全过程进行监督。
三、委托。出让人与土地交易中心（以下简称中心）签订土地招标出让委托合同，并提供相关资料。
四、组织招标出让评标委员会。成立由出让人代表为主任，中心代表和专家为成员的招标出让评标委员会（五人以上单数），负责审定土地招标出让文件和标底，审查投标人资格，确认评标结果。
五、发布招标公告或招标邀请书。中心、依出让人所提供的相关资料编制招标公告，经出让人审定后以出让人名义按有关规定在中心以及新闻媒体、信息网络等地方发布（公告时间不少于20天）。
六、报名和咨询.投标人向中心报名,提供资格身份证明文件，并咨询有关事宜.
七、资格审查、发售招标文件。招标出让评标委员会对投标人资格进行审查，中心向审查合格的投标人发售招标文件，并收取报名费和保证金
八、投标。投标人在投标截止时间前将密封的标书投入在中心设立的标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但在投标截止时间前收到的方为有效.标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
九、开标。按照招标公告规定的时间，在中心组织开标，监察人员、出让人代表及所有投标人参加.投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，招标主持人宣布投标人名称、投标价格和投标文件等主要内容。投标人少于三人的，招标人依照规定重新组织招标。
十、评标。招标出让评标委员会可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，排序评出中标候选人.
十一、确定中标人。招标出让评标委员会对中标候选人进行审查，对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质要求且价格最高的中标候选人,确定为中标人。同时将中标结果通知所有投标人。
十二、签订成交确认书和出让合同.出让人与中标人签订成交确认书和出让合同.
十三、缴交成交价款和交易服务费。中标人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费。
十四、土地移交.县国土局将交易情况报县城建委后，移交土地。
土地挂牌出让程序
一、土地出让方案的制定与批准.县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地挂牌出让方案，经县城建委审核后，报县人民政府批准.
二、告知备案。出让人持土地挂牌出让方案、土地评估报告等文件，向监察部门告知备案，监察部门对土地出让的全过程进行监督。
三、委托.出让人与土地交易中心（以下简称中心）签订土地挂牌出让委托合同，并提供相关资料。
四、组织挂牌出让委员会。成立由出让人代表为主任，中心代表和专家为成员的挂牌出让领导小组（五人以上单数），负责审定土地挂牌出让文件，确定出让地块的保留底价，起始价，递增幅度，保证金等交易事项,审查竞买人资格.
五、发布挂牌公告。中心依出让人所提供的相关资料编制挂牌公告，经出让人审定后以出让人名义按有关规定在中心以及新闻媒体、信息网络等地方发布（公告时间不少于20天）。
六、报名和咨询。竞买人向中心报名，提供资格身份证明文件，并咨询有关事宜。
七、资格审查、发售挂牌文件。挂牌出让委员会对报价人资格进行审查，中心向审查合格的竞买人发售挂牌文件，并收取报名费和保证金.
八、挂牌报价。出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求及起始价、增价规则、增价幅度等,在县土地交易中心公布（挂牌时间不少于10个工作日）.
九、接受报价.中心确认竞买人资格后，符合条件的竞买人填写报价单进行报价.中心、更新、显示挂牌价格；继续接受新的报价。
十、挂牌成交。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
2、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。
十一、确定受让人。在挂牌公告规定的挂牌截止时间，价高者为受让人。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为受让人。
十二、签订成交确认和出让合同.出让人与受让人签订土地挂牌成交确认书和土地出让合同.
十三、缴交成交价款和交易服务费。受让人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费。
十四、土地移交。县国土局将交易情况报县城建委后，移交土地。
土地拍卖出让程序
一、土地出让方案的制定与批准。县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地拍卖出让方案，经县城建委审核后，报县人民政府批准.
二、告知备案。出让人持土地拍卖出让方案、土地评估报告等文件，向监察部门告知备案，监察部门对土地出让的全过程进行监督.
三、委托。出让人与土地交易中心（以下简称中心）签订土地拍卖出让委托合同，并提供相关资料.
四、组织拍卖出让委员会。成立由出让人代表为主任，中心代表和专家为成员的拍卖出让委员会（五人以上单数），负责审定土地拍卖出让文件，确定出让地块的保留底价，起始价，保证金等交易事项，审查竞买人资格.
五、发布拍卖公告.中心依出让人所提供的相关资料编制拍卖公告，经出让人审定后以出让人名义按有关规定在中心以及新闻媒体、信息网络等地方发布（公告时间不少于20天）。
六、报名和咨询.竞买人向中心报名，提供资格身份证明文件，并咨询有关事宜。
七、资格审查、发售拍卖文件。拍卖出让委员会对竞买人资格进行审查，中心向审查合格的竞买人发售拍卖文件，并收取报名费和保证金。
八、组织拍卖会.中心实施公开拍卖。
九、签订成交确认书和出让合同.出让人与受让人签订土地拍卖出让成交确认书和土地出让合同。
十、缴交成交价款和交易服务费.受让人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费。
十一、土地移交。县国土局将交易情况报城建委后，移交土地。
契税办税程序
纳税人在办理用地许可证、土地使用权证和房屋所有权证前，须凭财政部门办理的《契税证》和县地税局开具的房地产销售税务发票，方可办理相关的权属转移。契税纳税、办证的具体操作程序如下：
一、需提供资料：
1、承受（购买）人购买合同或拍卖成交确认书原件及复印件一份；
2、提供购买房地产销售税务发票原件及复印件一份；
3、购买个人住房（二手房）的，需提供卖方房屋产权证、契证原件及复印件一份。
二、办证流程：
纳税人申报纳税填写纳税申报表审核认定办理纳税手续办理契证。
房地产开发税收管理规程
一、税务登记管理
房地产开发商在取得土地使用权，办理相关批建手续后，须持相关资料及时到地税部门办理税务登记或临时税务登记，并提交以下资料：
1、开发项目政府批文复印件（复印件地税部门留存，下同）；
2、国有土地使用权证或建设用地批准书及复印件；
3、建设项目规划许可证和工程施工许可证及复印件；
4、建设项目施工合同及复印件；
5、商品房预售许可证及复印件；
6、企业营业执照、法人代表、财务负责人身份证、企业章程等复印件。
主管税务机关在收到开发商提交的相关资料后，应及时核发税务登记证或临时税务登记证，开发商凭税务登记证向银行等金融机构申请开设结算账户，并将账户开设情况书面报告主管税务机关。
地税部门要加强房地产开发项目的全程监控,分开发项目建立资料库，并实行档案化管理。
二、发票管理
房地产销售发票是办理契证、房屋产权证、土地使用权证的必备要件，也是办理减免税的重要凭证之一。房地产开发商在项目竣工验收后，应及时申报办理项目税款结算，地税部门对项目纳税情况要及时组织汇缴，多退少补。开发商在缴清项目全部税收后，持缴税凭证、税务稽查结论、分户销售合同及复印件等资料统一开具分户销售发票。
属二手房交易的，销售方凭完税证或减免税证明开具销售发票.
房地产销售专用发票的管理按发票管理规定执行。
按照“先税后证”的规定，国土局、房管局和农税局在办理土地、房屋产权登记或变更登记、开具契证时，要求当事人必须出具相应的税务发票或减免税证明及复印件，对未能出具税务发票或减免税证明的，不得办理权属登记和开具契证。税务发票或减免税证明复印件作为办证必备要件应和其他办证资料一并归档，以备检查。
三、税款申报征收管理
1、房地产开发商在收取预收款或定金后，应在次月10日前向主管税务机关申报，提交预收款或定金清册，缴纳税款，取得完税证明。
2、属二手房交易的，销售方取得销售款项（或取得了索取收款凭证）的当天，持销售合同等手续到地税机关申报缴纳应纳税款，如符合减免税条件的，持有关手续到所属地税机关办理减免税审批手续。
3、纳税人申报的售价明显偏低又无正当理由的，税务机关应根据有关税收法律法规的规定作合理调整，并按调整后的价格征税。
四、服务厅办税流程：
房地产证照办理过程中的税务登记、纳税申报、审核、缴税、开票、减免税审批等集中到服务大厅，统一受理，集中办结，实行一条龙服务。其工作流程是：税务登记一一纳税申报-一审核和减免税审批一-缴纳税款或开具减免税证明一一开具发票.
办理《建设用地批准书》程序
一、需要提交的材料
1、成交确认书；
2、国有土地出让合同；
3、交款发票；
4、契证；
5、规划区内提交建设项目环境影响报告表。
二、办证程序
1、大厅受理资料；
2、国土局用地股审查；
3、国土局分管局领导审核；
4、县城建委主任签字。
房地产开发商办理整宗土地《国有土地使用证》程序
房地产开发商依法取得国有土地使用权签订《国有土地使用权出让合同》，按规定缴纳土地出让金、契税及相关费用，办理《建设用地许可证》后，向县国土局提出办理《国有土地使用权证》申请。
一、需要提供的资料
1、《建设用地批准书》；
2、《国有土地使用权出让合同》；
3、土地出让金缴纳凭证；
4、《契税证》；
5、法人代表证明书、个人身份证或户籍证明；
6、规划红线图；
7、经年审有效的工商营业执照
8、法律法规规定的其他证明材料。
二、办证程序
1、申请。由开发商到县行政服务中心办证大厅提出。
2、受理。办证厅工作人员对开发商提供的资料审查，符合登记条件的，予以受理。材料不齐全的或者不符合登记规则的不予受理.
3、审核。县国土局组织地籍调查、权属审核，并提出初审意见，由县城建委审批后，报县政府县长批准.
4、注册登记。县国土局对经政府批准的土地登记进行注册登记。
5、核发证书。由县国土局填制、发放《国有土地使用权证》.
项目核准办法
一、核准的依据
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[24]20号）、《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第19号）、《江西省企业投资项目核准暂行办法》（江西省人民政府令第145 号）。
二、核准需提交的材料
1、申请报告，由具备丙级以上工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式五份。
项目申请报告应包括以下内容：
（1）项目申报单位基本情况；
（2）拟建项目情况；
（3）建设用地与相关规划；
（4）资源利用和能源耗用分析；
（5）生态环境影响分析；
（6）经济和社会效果分析；
（7）法律、法规、规章规定的其他内容.
2、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。
3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见。
4、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书。
5、法律、法规、规章规定应提交的其他文件。
三、核准程序
1、受理。项目核准机关如果认为申报材料不齐全或者不符合有关要求，应在收到项目申请报告后5个工作日内一次告知项目申报单位，要求项目申报单位澄清、补充相关情况和文件，或对相关内容进行调整。项目申报单位按要求上报材料齐全后，项目核准机关应正式受理。
2、委托评估。项目核准机关在受理核准申请后，如有必要，应在4个工作日内委托有资格的咨询机构进行评估。
接受委托的咨询机构应在项目核准机关规定的时间内提出评估报告，并对评估结论承担责任。咨询机构在进行评估时，可要求项目申报单位就有关问题进行说明。
3、行业主管部门审核.项目核准机关在进行核准审查时，如涉及其他行业主管部门的职能，应征求相关部门的意见.相关部门应在收到征求意见函（附项目申请报告）后7个工作日内，向项目核准机关提出书面审核意见;逾期没有反馈书面审核意见的，视为同意。
4、征求公众意见和专家评议.对于可能会对公众利益造成重大影响的，项目核准机关在进行核准审查时应采取适当方式征求公众意见。
5、核准决定。对同意核准的项目，项目核准机关应向项目申报单位出具项目核准文件，同时抄送相关部门和下级项目核准机关。
四、核准条件
1、符合国家有关法律、法规的规定；
2、符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；
3、符合国家宏观调控政策；
4、地区布局合理；
5、主要产品未对国内市场形成垄断；
6、未影响国家经济安全；
7、合理开发并有效利用资源；
8、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；
9、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；
10、提供的相关材料真实、齐全、有效。
五、核准期限
项目核准机关应在受理项目申请报告后20个工作日内，做出对项目申请报告是否核准的决定，或向上级项目核准机关提出审核意见。由于特殊原因确实难以在20个工作日内做出核准决定的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应及时书面通知项目申报单位，说明延期理由.
六、核准效力
项目核准文件有效期限为2年，自颁发之日起计算。
项目规划办证程序
一、核发建设用地规划许可证
（一）申请人应提供下列材料：
1、《建设用地规划申请书》
2、立项主管部门的建设项目立项核准文件（非国有投资的建设项目除外）1份
3、《国有土地使用权有偿出让合同》1份
4、符合规划审批要求的现状地形图（电子文档）
5、提供规划设计方案
6、《建设项目选址意见书》复印件1份
（二）核发建设用地规划许可证程序：
1、申请材料齐全的，规划行政主管部门对规划设计方案组织评审和进行审查
2、县建设局初审意见后，进行公示，并核发《建设项目规划公示通知单》，报县城建委审批，再进行规划公告
3、县建设局给审核合格的项目核发《建设用地规划许可证》
二、核发建设工程规划许可证
（一）申请人应当提供下列材料：
1、《建设工程规划许可申请书》
2、《建设用地规划许可证》及附图复印件各1份
3、《国有土地使用证》及附图各1份
4、符合规划审批要求的建筑设计方案（建筑平面、立面、剖面、彩色效果图）、规划总平面图、各市政配套设施的施工图及设计单位资质证复印件（外省设计院），图纸上应加盖设计单位出图专用章
5、建筑工程消防设计审查意见
6、人防建设工程审查意见
7、提供县城建委审批同意办理《建设工程规划许可证》的意见书
（二）核发建设工程规划许可证程序：
1、申请材料齐全的，对建筑设计方案进行规划审查
2、核发《建设项目规划公示通知单》
3、施工图规划审查
4、按规定收取各项工程规费
5、县建设局将初审意见报城建委审批后，核发《建设工程规划许可证》副本
办理建设工程施工许可证程序
一、申请人应提供的材料
1、建设项目申请表；
2、建设用地批准书；
3、建设工程规划许可证；
4、建设工程勘察报告，设计合同备案；
5、工程监理合同备案；
6、施工图审查备案；
7、资金保函或证明；
8、中标通知书；
9、施工合同备案；
10、建设工程质量（安全）监督书；
11、施工组织设计或方案；
12、安全防护、文明施工措施费使用计划备案；
13、三大员压证（项目经理、施工员、预算员）。
二、具体操作程序
1、开发商进行施工图设计、施工图报审、施工单位招标；
2、由县建设局审核相关报建材料；
3、县建设局将审核合格的报建材料报城建委审定；
4、县城建委批准后，县建设局办理《建设工程施工许可证》。
建设规划放线及工程监管
一、建设规划放线
1、申请人应提交下列材料：
（1）《建设工程规划许可证》副本复印件1份。
（2）经审定的规划总平面图、施工图及各市政配套设施的施工图2套.
（3）开工前五日提交放线申请.
2、放线、验线程序
（1）经规划放线后，核发《建设项目定位放线通知单》
(2) 工程至0。0前,经规划验线后，核发《建设项目工程开工验线合格通知单》
二、县城市建设规划监察大队对项目施工监督管理
1、在城市规划区内进行开发建设项目，必须严格按城市规划行政主管部门审定详细小区规划及有关要求进行建设，服从规划管理。
2、开发商在建设项目申请规划放线前必须向县城市建设规划监察大队提供有关批准文件复印件(如：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)和经规划审
定的相关图纸资料。
3、临街工程必须按要求围墙作业，如需占道的，在未动工前，必须向建设主管部门提出申请，由县城市建设规划监察大队和规划股现场踏勘确定用地范围，办理临时占道审批手续后，进行围墙建设.
4、为了确保城市市容市貌整洁、建筑物料必须堆放整齐，不乱占城市道路，保证工程运输车辆不抛洒遗漏，工程竣工后及时清理场地，开发商在办理工程项目开工手续之前，必须向县城市建设规划监察大队交纳保证金(保证金收取按工程总造价的5%。)。
5、县城市建设规划监察大队参与开发项目建设规划放线、验线，并实施工程建设跟踪管理。
(1) ±0以下工程管理。工程经规划放线定位后方可开工，基础部分，在装好圈梁模板后，必须申请规划、县城市建设规划监察大队验收,经验线合格可浇捣水泥。
(2) ±0以上工程监督管理。县城市建设规划监察大队对工程实施跟踪管理，及时发现违法违章行为，并依法要求整改，开发商在每层房屋装好模板后，必须申请校验，经县城市建设规划监察大队与规划部门验收符合图纸要求后，方可进行浇捣楼板.
(3) 房屋主体工程全部完工后，开发商必须申请主体验收,符合图纸要求后,方可进入外墙装饰装修，外墙瓷砖、水泥漆颜色，开发商必须提供色彩效果样板经规划部门确定后，方可进行装修施工。
县城市建设规划监察大队实施工程跟踪管理制度，一项工程一张卡，在每次跟踪管理发现的违章情况记入卡内，跟踪管理内容包括：用地位置、具体界址、用地面积、±0标高、工程建筑面积、房屋造型、立面颜色等。如发现问题及时通知开发商整改。
6、开发商在对工程建设中，如未按规划审批要求进行建设的，县城市建设规划监察大队严格依据《城市规划法》、江西省《实施办法》及有关规定进行处罚。
办理《商品房预售许可证》程序
一、需要提供资料
1、开发企业资质等级证书；
2、开发企业营业执照；
3、有关单位立项批文(政府批文、计委批文等)；
4、企业验资证明；
5、土地使用权证；
6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；
7、法人代表证明；
8、本地银行帐号；
9、工程施工许可证；
10、工程施工合同；
11、项目总体规划图、商品房预售分层平面图、基础平面图；
12、投入开发建设的资金已达工程建设总投资额的25 %以上的证明材料；
13、工程进展计划；
14、商品房预售方案(预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售面积、预售房屋价目表、交付使用后的物业管理方案等内容)；
15、《房地产开发项目手册》；
16、白蚁防治合同.
二、核发《商品房预售许可证》流程
开发企业提交书
面申请及规定的相关
证件、资料。
县房管局查验
2件、资料、现场
查勘。
经县房管局审验合同
J后，县城建委审批，在接到申
"请后的10个工作日内，核发
《商品房预售许可证》。

竣工验收
一、申请人应提供下列材料：
1、建设工程竣工验收报告；
2、符合竣工验收条件的工程资料；
3、《建设项目竣工规划验收申请表》；
4、建设项目竣工后的地形图；
5、城建档案管理机构出具的建设工程档案初验意见；
6、建筑消防验收审查意见。
二、核发建设项目规划竣工验收合格证程序
1、经验收合格，核发《建设项目规划竣工验收合格证》。
2、申请人凭《建设工程规划许可证》副本换发《建设工程规划许可证》正本。
办理《房屋所有权证》程序
一、需要提供的资料
1、由开发商统一提供的：
（1）土地使用权证；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）施工许可证；
（5）竣工验收的备案证明；
（6）商品房预售许可证（预售的）；
（7）县城建委核发的《综合验收合格书》。
2、由承购人提供的：
（1）商品房买卖合同；
（2）购房发票；
（3）契税证。
二、房屋所有权登记发证流程
开发商统一申请，并提供资料一现场查勘一测算面积，绘制查勘图一缴纳相关费用一登记备案一承购人携相关资料申请转移登记T缴纳交易手续费T核发过户单T产权审批T绘制权证T收费发证一整理归档.
商品房业主分户办理《国有土地使用证》程序
一、需要提供的材料
1、个人申请报告；
2、《商品房购房合同》；
3、《房屋产权证》；
4、房地产销售发票；
5、《契税证》；
6、身份证明材料；
7、开发商原办理的总《国有土地使用证》复印件。（由开发商提供）；
8、规划设计平面图（由开发商提供）；
9、竣工验收备案表（由开发商提供）；
10、分户一览表（由开发商提供）；
11、《变更土地登记申请审批表》；
12、开发商申请报告（由开发商提供）；
二、办证程序
1、申请。由商品房业主到县行政服务中心办证大厅提出。
2、受理.办证厅工作人员付商品房业主提供的资料审查，符合登记条件的，予以受理。材料不齐全的或者不符合登记规则的不予受理。
3、审核。县国土局组织地籍调查、权属审核，并提出初审意见，报县政府县长批准。
4、注册登记.县国土局对经政府批准的土地登记进行注册登记。
5、核发证书。由县国土局填制、发放《国有土地使用证》。
三、具体要求
1、开发商为业主办理分户《房屋产权证》后，向县国土局提出办理分户《国有土地使用证》申请，并交回原《国有土地使用证》。
2、开发商必须依照《商品房购房合同》、业主的《房屋产权证》以及商品房实际占地情况分户造册，建立分户一览表，由各业主签字盖章认可后报送县国土局。
3、开发商必须为业主提供办证所需的资料，积极协助业主办理《国有土地使用证》.
4、依照《土地登记规则》规定，业主应当在办理《房屋产权证》后15日内，到国土局申请办理分户《国有土地使用证》.