住宅物业市场拓展管理办法.docx

住宅项目市场拓展管理办法
明确住宅项目市场拓展及合同履约合同关注点。
二、适用范围
适用于签订全面委托合同的住宅市场拓展及项目运营。
三、关注点及建议策略
设置以下市场拓展关注点，根据项目不同情况出具应对策略。
⑴开发商项
① 规避开发商遗留问题
a、针对中小型或开发经验不足的开发商，需要规避可能产生的后
续交付遗留问题，着重推荐签约前介或**服务；
b、审慎研判开发商履约能力，明确相关违约责任及条件，切割开 发商原因造成的相关管理、费用责任。
② 明确开发商交付相关问题
a、依据法律法规，在合同中明确交付条件，切割相关管理责任及 运营费用（如消防及电梯等设施设备验收合格、设置环保配套、水电表 移交、未交付区域围护、生活配套完备等）；
b、明确甲方原因导致原交付计划变更，且乙方已配置相关服务人 员的情况下，甲方应承担交付延迟期内乙方的服务人员相关成本；
c、明确开发商维保期内的相关责任义务及保修时限；
d、明确如果发生甲方与物业买受人因是否交付、交付标准等发生 争议的，争议标的物业的物业服务费由甲方与物业买受人协商。未能协 商或协商后达不成一致的，争议标的物业的物业服务费由甲方承担并 向乙方支付，甲方承担期限自乙方接管之日起至甲方与物业买受人争 议解决之日止。
③ 开发商全委项目物业管理费价差补贴
a、分期开发项目：因开发商已交付面积较小产生额夕卜成本，开发
商向我方承接的物业服务项目额外支付差额物业服务费（建议协议中 明确补贴期限）；项目经营测算应根据交付进度进行测算，根据实际测 算情况向开发商收取补贴或差额服务费,避免分期交付导致实际经营 中亏损；
b、因甲方或甲方项目公司的销售要求，物业服务定价低于测算时 盈亏平衡单价,甲方项目公司向我方承接的物业服务项目额外支付差 额物业服务费（建议协议中明确补贴期限）；
c、因政府限价致使物业公司定价低于测算时盈亏平衡单价，甲方 项目公司向我方承接的物业服务项目额外支付差额物业服务费（建议 协议中明确补贴期限）；
d、明确物业费定价取得政府主管部门备案。
④ 开发商空置费事项
a、若无当地政策法规或业主表决决议支持,原则上不得有空置费
打折的约定。特殊情况空置费打折的，应明确开发商空置费结算的范围、 费用、方式、时间及违约条件，确保后期运营费用结算顺畅；
b、申请空置房打折的，应提供当地法律法规或业主大会表决文件，
按相关规定或决议执行空置房物业费；
C、如特殊情况申请打折，仅限于包干制项目，应将打折方案纳入
到项目经营测算中，并与开发商签订书面协议约定。
⑤ 前期费用归属
a、前期费用优先由甲方承担。前期费用包括但不限于：物业管理 用房装修、前期人员储备费（包括分期开发时每次交付费用' 固定资 产购置费用等；
b、因甲方交付计划延迟致使我方产生额外的前期人员储备费用的， 由甲方承担。
⑥ 物业管理费超限价
a、优先争取以超限价的物业管理费取得物价局备案；
以若确无法取得物价局备案的，则将物业管理费拆分，以政府指 导价和增值服务费的方式分别收取，并将政府指导价包含的物业服务 内容在物业服务合同进行约定，对政府指导价包含的物业服务内容以 外的增值服务事项，另行以《增值服务协议》进行约定。该方式下，应 尽量争取物价局备案；
c、若物业管理费无法拆分的，则由法务提供违规的法律后果及责 任分析，供业务决策是否进行合作；
d、超限价项目，服务中心应严格按照协议约定给业主开具不同收 费名目的缴费通知书、发票等；
巳项目进驻后，应尽快召开业主大会，彻底解决超限价风险。
⑦ 关于资产经营业务的约定
a、合同中需约定支持项目现场朴邻、朴韵、自营装修等资产平台
业务开展的相关条款；
b、合同明确委托我方开展公共资源经营及分成的相关条款。
⑧ 关于车场问题：
车位如果是开发商自持，车场费用需分成或按固定金额支付给开 发商的，则应明确相关分成资金的处理方案（如冲抵空置物业服务费等 方式）并约定相关开票及税务处理问题，避免我方重复纳税，增加税务 负担。
（2）业委会项
① 物业交接遗留问题
a、针对原物业服务企业水电费欠费、预交款项（包括物业费、车
位费、装修押金等）未结清或未移交的情况，需在合同中进行责任切割， 明确原物业服务企业与小区业主、物业使用人及其他第三方的债权债 务与我方无关，相关债务由业委会督促原物业服务企业于我方进驻前
一次性付清，因前述债权债务导致的责任、纠纷与我方无关；
b、针对新老物业交接资料获取不全影响项目后期运营的情况，建
议增加资料交接合同约定：
甲方应于本合同签署后3日内向乙方移交以下资料：
1）物业承接查验资料（含工程资料、现场查验记录、资料及共用设
施设备移交明细等）；
2）物业规划资料（含用地批准文件、项目批准文件、规划平面图等）；
3）房屋测绘及权属资料（含房屋测绘报告、房屋产权清册、配套设 施权属清册等）；
4）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、
更新的有关资料和物业服务档案；
5）物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；
6）预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
7）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。
乙方不承担因上述资料缺失导致的责任；
c、针对接管前项目现场已经存在的设施设备及建筑物本体损坏等 遗留问题，应约定相关整改责任并进行风险切割：包含但不限于整改责 任主体，项目遗留问题完成整改前造成的任何人身、财产损害，并非我
方物业管理行为所导致，均与我方无关；
d、有关人力资源相关的风险与纠纷等情况，因原物业公司操作中
导致的人力资源相关的责任及纠纷与乙方无关。
② 关于项目整改费用约定
a、明确项目待整改项及费用预估，整改项需全面覆盖项目问题，
费用预估需准确、客观、实际，应进行业主大会公示和表决，在合同约 定整改内容、费用归属、整改招标流程、验收流程进行充分告知，获得 充分授权；
以关于整改费用来源，可能有以下来源:
1）房屋本体维修资金；
2）项目公共收益；
3）业主众筹；
4）政府旧改预算；
5）开发商维保期内维保支出；
6）其他合规来源。
c、针对项目整改费用由我方垫付，使用公共收益返还的情况，建
议明确具体的操作流程和方式：
1）整改内容及费用预估在合同中约定并经过业主大会表决通过；
2）招标流程需由业主大会授权业委会，并明确业委会具体权责内 容;
3）施工改造公示流程需满足小区议事规则或合同约定；
4）验收流程约定具体的操作方式和时间限制，业委会需获得业主 大会充分授权；
5）垫付资金返还方式和操作方式需明确具体的账号、时间和各方 权责。
③ 关于资产经营业务的约定
a、合同中约定支持项目现场朴邻、朴韵、自营装修等资产平台业 务开展的相关条款；
b、明确公共资源经营相关条款，包括但不限于项目经营管理权、经 营酬金计算方式、分成比例、结算时间等。
④ 关于合同期限约定
考虑业委会可能在合同期内解散，建议在合同期限条款中约定：如 合同到期时，小区业委会解散或无法组织业主大会决议续聘或重新选 聘物业公司，本合同自动延续至小区业主大会决议选聘新的物业服务 企业并签订新的物业服务合同时止。
⑤ 业委会项目收费问题
小区内所有的物业类型都应在合同中明确物业费标准，收费面积， 包括不限于：多层住宅、高层住宅、商业、幼儿园、会所、政府用房等， 避免合同中未作约定导致进驻后收费困难或无法收费问题。
⑥ 共管账户设立问题
对专有用途银行账户资金应做好日常管理，符合法律法规。共管账 户原则上应以所属公司户名开立，预留所属公司公章、财务章、私章及 对方私章，按制度要求发起开户申请后，方可开立。设立共管账户，应 事先报本部审批。
⑦ 共管账户设立问题
总额度应不超过该项目2个月的物业费饱和收入；改造方案、垫资 额度、归还方式等必须在物业服务合同或者补充协议中详细约定。