房屋租赁合同审核指引.doc

房屋租赁合同审核指引

房屋租赁合同审核指引

房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁合同的审核要点主要包括：
一、出租物业的面积
　　关于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。
关于出租物业未有房地产权证或未通过法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参加测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。
二、出租物业的用途
〔一〕租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未通过出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
〔二〕合同应约定承租人如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。
三、租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期。依据《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
四、出租物业的交付条件
在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的修理、出租物业的返还、确保金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条件中，应当约定承租人应在房屋交付前付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于确保金、预付租金、预付管理费、装修押金。
五、租金的计算与支付
租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的〔所谓免租期〕，也应明确。《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定〔补充协议约定或合同相关条款、交易习惯〕仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
六、装修与提前解约
合同应约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构。承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
七、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于：1、担保租金的支付，防止欠租；2、对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3、防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
八、违约金
房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金:迟延支付租金的违约金、擅自改变用途的违约金、提前解除合同的违约金。
九、房屋及附属设施的修理责任
通常由出租人承当房屋和附属设施的修理费用；关于一些微小的修理，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免模糊不清将来发生纠纷。
十、房屋附属设备、水电气等相关手续
租赁合同应当对房屋附属设施的状况作出明确的约定；对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、 、有线电视等使用和缴费应作出约定。对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。