2023年中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业.docx

中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业
单项选择题：
第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不一样用途予以规定，其中居住用 最高
年限为（）
A、40 年
B、50 年
C、70 年
D、80 年
答案：C
第2题:下列成新率计算式中，不对 是（）
A、A.成新率=设备 尚可使用年际H设备 已使用年限+设备 尚可使用年限）
B、成新率=（设备 总使用年限-设备 己使用年限）！设备 总使用年限x
C、成新率=设备 已使用年限H设备 己使用年限+设备 尚可使用年限）x
D、成新率=1 -有形损耗率
答案：C
第3题:基础设施配套“三通一平”是指（）
A、通水、通路、通电、平整地面
B、通水、通路、通气、平整地面
C、通水、通讯、通气、平整地面
D、通水、通路、通热、平整地面
答案：A
第4题:某宗土地10，国家规定容积率为5,建筑密度为0.6,下列建设方案中
哪个可行（。
A、 建筑物地面-原建筑面积为8 ，总建筑面积为40
B、建筑物地面-原建筑面积为5 ，总建筑面积为60
C、建筑物地面-原建筑面积为6 ，总建筑面积为48
D、建筑物地面-原建筑面积为4，总建筑面积为12
答案：C
第5题:某被评估资产1993年购建，账面价值为50万元，2023年进行评估，己知1993年与2023年该类资产 定基物价指数分别为120%与170%，则被评估资产重置全价为（。
A、50万元
B、85万元
C、35.29 万元
D、70.83 万元
答案：D
第6题:某待评估企业未来3年 预期收益分别为10万元、25万元和32万元，根据
企业实际状况推断，从第4年开始，企业 年预期收益额将在第3年 水平上以3%增长率保持增长，假定折现率为11%，则该企业评估值最靠近于（万元。
A、345.17
B、372.5
C、384.7
D、395.6
答案：A
第7题:某宗土地2023平方米，土地上建一幢10层 宾馆，宾馆首层面积为12平方米，第2层至第10层每层建筑面积为10平方米，则由此计算出 建筑容积率为（）
A、0.6
B、5.1
C、2
D、6
答案：B
第8题:由于外部环境而不是资产自身或内部原因所引起 达不到原有设计获利能力而导致贬值，是（）.
A、实体性贬值
B、功能性贬值
C、经济性贬值
D、非评估考虑原因
答案：C
第9题:某宗地获得费用和开发费用3元/，当时银行一年期贷款利率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资1/2，第二、三年投资各占投资1/4，则该土地每平方米应承担利息为（）.
A、51.75 元
B、30.75 元
C、99 元
D、71.25 元
答案：A
第10题:某砖混构造住宅宅基地2平方米，建筑面积120平方米，月租金30
元，土地还原利率8%，获得租金收入 年总成本为80元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为12元/平方米，建筑物 年纯收益为（）
A、86
B、88
C、90
D、12023
答案：B判断题：
第1题:假如评估对象用途不合理，且又无改选 价值，应按拆除重新运用为评估
前提。（对）
第2题:地产在市场交易中实际成交 价格称为交易底价。（错）
第3题:由现行市场价法估价得到 价格称为比准价格。（对）
第4题:路线估价法合用于单个宗地 评估，而大片土地 评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。（错）
第5题:对于大型、价高 建筑物 评估，一般可采用价格指数调整法。（错）
第6题:对建筑物进行评估时，只有存在未来收益 建筑物才能采用残存估价法。
（对）
第7题:模拟土地按最优运用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后 余额来推算确定待估土地使用权转让价格评估措施称为重置成本法。（错）第8题:市场类比法 前提条件是具有健全 产权产易市场和较广泛 可供参照企业整体资产交易资料。（对）
第9题:对负债 评估重要是防止企业高估债务。（错）
第10题:某企业拥有一栋房产，即可用于公寓，又可用于办公楼。若由于该房产位于某大学附近，用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。（错）
多选题：
第1题:设备成新率 估测一般采用（进行.
A、使用年限法
B修复法
C观测法
D功能价值法
E记录分析法
答案：ABC
第2题:对住宅用地价格有影响 重要区域原因是（。
A、建筑高度
B位置
C公共设施高度
D 土地形状
E规模
答案：BC
第3题:成本法长处是（。
A、比较充足考虑资产损耗
B工作量较小
C有助于单项资产和特定用途资产评估
D有助于企业投资资产保值
E便于计算经济性贬值
答案：ACD
第4题:运用现行市价法评估地上建筑物时，选择 参照物应当有（方面与待估资产大体相似。
A外观
B构造
C用途
D坐落位置
E建造时间
答案：BC
第5题:价格指数法合用于（设备重置成本 估测。
A、无账面原值
B无现行购置价
C无财务核算资料
D无参照物
E无维护费用资料
答案：BD
第6题:下面公式中，对是（）.
A楼面地价=土地总价格：容积率
B楼面地价=土地单价！容积率
C容积率=建筑物面积！建筑占地面积＞1%
D容积率=建筑物面积x建筑占地面积＞1%
E建筑物面积=建筑物占地面积x容积率
答案：BCE
第7题:引起建筑物功能性贬值 原因重要有（）.
B政策变化
B使用强度不够
C市场不景气
D用途不合理
E商业环境变化
答案：BD
第8题:构成折现率 原因包括（。
、超额收益率
B无风险利率
C通货膨胀率
D风险酬劳率
E
答案：BCD
第9题:设备功能性贬值一般体现为（）
A超额投资成本
B超额营运成本
C超额重置成本
D超额更新成本
E超额维护成本
答案：AB
第10题:用重置成本法评估地价时，包括 原因有（）
、土地获得费用
B 土地开发费
C利润
D利息
E 土地收益
答案：ABCD
第11题:合用于收益现值法评估 不动产有（）.
B商场
B写字楼
C旅馆
D政府机关大楼
E公寓
答案：ABCE
第12题:难以运用现行市价法评估 不动产有（）.
A图书馆
B体育馆
C学校教学用地
D公寓用地
E写字楼用地
答案：ABC
第13题:房地产分离评估、综合计价 原因是（）。
A房产与地产价格 性质不一样
A土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题
C房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题
D 土地重要受其建筑质量和环境原因影响
E 土地重要受市场供求原因及位置、面积、形状影响
答案：ADE
第14题:由政府直接制定并公布 地价为（）。
A基准地价
B标定地价
C交易底价
D市场交易价
E课税价格
答案：AE
第15题:建筑物重置成本 估计措施有（）。
A重编预算法
B预决算调整
C路线估价法
D价格指数调整法
E预期开发法
答案：ABD
案例分析题：
第1题:某企业拥有一项地产，未来第一年 纯收益(现金流量)为20万元，估计后来各年纯收益会按2% 递增比率增长。该地产折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。规定：
(1) 什么是收益现值法?其合用 条件是什么？(9分)
(2) 评估该地产现时价值。(6分)
(F/P,2% ,35) =1.9999; (P/F,10%,35) =0.0356
答：(1)收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产资产价值 一种资产评估措施。其使用条件是：1、被评估资产必须是经营性资产，并且具有继续经营能力并不停获得收益，企业非经营性资产都不能采用收益现值法评估；2、被评估资产在继续经营中 收益可以并且必须用货币金额来表达；3、影响被评估资产未来经营风险 多种原因可以转化为数据加以计算，详细体目前折现率和资本化率中。
(2)评估价值=20/ (10%-2% ) *[1-(F/P,2%,35 ) / (P/F,10%,35 ) ]=232.21 万元第2题:某企业欲以一块待开发 熟地对甲企业投资，面积10 ，容许用途为商住混合，容许容积率为7,覆盖率＜50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2023年8月1日。
经评估人员调查分析和根据规划规定，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容积
率7设计，建筑面积70，14层，每层5，1〜2层为商铺，3〜14层为住
宅。
估计建设期为2年，第一年投入总建筑费用60%，次年投入40%总建筑费用。
总建筑费用估计5万元，所有从银行借入，利息率为10%。专业费用估计为总建筑费用 6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价 5%。
假定大楼建成后即可所有售出，估计售价为：商铺40元/ ，住宅2023 ，折现率为 10%。
注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）x20%
规定:
⑴房地产 评估为何要用房地分评、综合计价?有什么根据？（4分）
（2）若采用折现措施时，向银行借款 利息应否计入评估价格，为何？（3分）
(3运用折现措施，以预期开发法对该待开发熟地进行评估，计算其熟地评估价值.(16分)
(4)若某企业与甲企业均同意以评估成果确认土地价值，请分别为这两个企业编制会计分录.设某企业原土地使用权账面价值为3万元.)(2分)
提醒:第一年投入，视为年中投入,故n=0.5；次年投入，视为年中投入，故n=1.5。
答：(1)1、房产和地产价格性质不一样，房屋价格是房屋这种商品价格货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让 交易价格；2、房屋会折旧，甚至毁损，价格越来越低，而土地则不存在折旧问题，反而会伴随社会经济 发展而升值；3、影响房产地产评估价格原因不尽相似，土地受市场供求原因及位置、面积、形状影响较大，而房产重要受其建筑质量和环境原因影响。这些都导致了评估房产和地产是须采用不一样 措施和程序，因此，两者要分离评估。综合计价是由于地价是房价 基础，是构成房价 重要原因，最终通过房价来实现。
(2) 若采用折现措施时，向银行借款 利息不用计入评估价格，这是由于确定折现率时已考虑利息原因，不能反复计算。
(3) 预期开发法进行评估
总收入=40*10*[1/ (1+10% ) '2]+2023*60*[1/(1+10%)八2]=132240 元
总建筑费用=5*60%*[1/(1+10% )
气.5]+5*40%*[1/(1+10%)¥.5]=4593956.11 元
专业费用=4593956.11*6%=275637.37元
租金费用及税金=132240*5%=6612元
投资利润=(地价+总建筑费+专业费用)*20%=地价*20%+
( 4593956.11+275637.37 )*20%= 地价*20%+973918.70
地价= (1322.11-275637.37-66.70)/(1+20% )=5599406.52 元
土地单价=5599406.52/10=5599.41 元
楼面地价=5599.41/7=799.92 元
(4) 某企业会计分录
借：长期股权投资3
贷：无形资产一一土地使用权3
甲企业会计分录

借：无形资产一一土地使用权
5599406.52

贷：实收资本5599406.52