设施、设备的维修与维护实施措施.doc

设施、设备的修理与维护实施措施

　物业对机电设备维护管理要求甚高，为保证设备运行的安全、高效，我们将结合浅水湾的实际状况，把佳兆业在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。
　　此外，我们将在浅水湾的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。
　　1、机电设备管理的基本原则
　　(1)、物业设备设施的管理采纳佳兆业安全而高效的管理模式
　　建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查修理。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。
　　制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期修理保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位依据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。
　　实施高效的设备修理规程。设备的修理分简单修理，如改换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。修理均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养状况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。
　　〔1〕建立完善的设备编码及标示方案
　　A、依据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》
　　B、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。
　　C、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。
　　D、关于标贴显然的将导入佳兆业视觉标示系统。
　　E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。
　　(2)、主要设施设备将建账册、建立设备台账
　　A、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养状况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。
　　B、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论．催促．建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。
　　(3)、建立完善的质量记录体系
　　A、任何工作做到有据可查。
　　B、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。
　　C、发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。
　　D、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以保证各设备系统长期可靠运行。
　　E、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将合计特定设备零部件的供应商事项。
　　F、将物业公司公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成物业管理处有力的技术后盾。
　　(4)、技术资料的管理
　　A、关于技术资料管理，遵守"二级制"模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部关于需要的技术资料以复印件〔或原有两套则可留一套〕存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。
　　B、工程部资料柜钥匙管理，纳进部门钥匙管理体系中。
　　(5)、有关设备类钥匙的管理
　　A、定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。
　　B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。
　　C、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐惧行为。
　　(6)、技术工种的管理
　　因物业机电设备的特别性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提升工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。
　　2、设施、设备的维护管理
　　物业的公共设施、机电设备的维护管理采纳佳兆业成熟完善的管理模式。
　　A、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及物业四周由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。
　　B、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并依据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好具体记录。
　　C、建立完善的设施、设备编码和标示方案。依据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。
　　D、对设施、设备及有关场所、通道及标贴显然处将导入CI视觉标示系统，充分显示佳兆业的规范化管理模式。
　　E、利用公司推动的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。
　　F、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、改正管理中存在的问题，并协助解决。
　　G、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、改正的平台，使各项工作不断形成优良的氛围。
　　H、建立牢固的质量记录体系。依据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。
　　I、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，保证设备长期可靠安全运行，物业公司公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成物业管理的有力技术保证。
　　3、增收节支，不断提升管理水平
　　(1)、增收节支措施
　　A、常常对员工进行艰难奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，加强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低修理维护成本。
　　B、努力学习业务技术，不断提升专业素养，提升修理技术服务水平。
　　C、强化成本控制，原材料控制，在保证服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。
　　D、强化各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。
　　E、物业内外路灯、停车场照明采用控光措施，节约用电，减少公用电费支出。
　　(2)、提升公共设施，机电设备管理水平的新设想。
　　A、提升工程部主要技术人员的素养，强化工程部工作的领导。
　　B、配备先进的修理工具和管理设备，实现管理微机化。
　　C、持续完善配件的供应商体系。
　　D、配备用于高空作业的液压升降台。
　　E、强化公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。
　　F、修理服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。
　　G、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提升员工的积极性。
　　H、执行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。
　　I、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急状况下的设备故障。