行业调查报告-中国城镇住房发展与展望.docx

中国城镇住房开展与展望
一、城镇住房开展
1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年， 在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立， 带动了住房建设的加速开展。
〔一〕根本形成与市场经济体制相适应的住房开展机制
1、住房分配：
1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的 做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房补贴， 支持职工到市场上买房。目前，居民个人购置商品住宅的比重到达94.8%，成为住房消费的 主体。与此同时，80%以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有大幅度提高。
2、住房投资和供给：
改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发、 配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供给体系；高收入家庭购置或租赁市 场价商品房；中低收入家庭购置经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租 住房。政府通过土地划拨供给等措施，降低建造本钱，大力开展经济适用住房，满足中低收 入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发企业对危旧住房实施 成片改造。
3、住房市场：
开放住房二级市场，屡次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形 成了新旧住房交易活泼、买卖与租赁并举的局面。同时，大力开展并标准房地产中介效劳业， 加速市场的流通。
4、住房金融：
通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助 作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已到达了 7630亿元，占全部 贷款余额的8.54%，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额到达987亿元。
5、住房管理：
改变由单位自建自管的旧体制，大力开展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新 体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定起到 了积极作用。
总体看，通过深化住房分配、投资、供给、管理体制改革和发育房地产市场体系、开 展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制正在 建立。
〔二〕城镇住宅建设保持持续增长
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1990年，中国城镇住宅竣工面积为1.73亿平方米；21年到达5.75亿平方米〔含全 部建制镇为7.25亿平方米〕，是90年代初期的3.3倍。1990— — 21年，新建住宅46亿 平方米，年均住宅竣工面积3.84亿平方米〔约合6千万套〕。城镇住宅建设完成投资由1990 年的498亿元增长到21年的6262亿元，增长约11.6倍，年均完成投资3145亿元。其中， 1998年一一21年，城镇住宅竣工面积21.6亿平方米，年均竣工面积到达5.4亿平方米； 完成住房投资2.1万亿元，年均完成投资5265亿元、年均增长13.3%。
图2
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随着住宅建设和房地产业的高速开展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出， 已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3%增长到21年 的7%,增长了 4个百分点；占固定资产投资的比重由11%增长到17%，增长了 6个百分 点〔见下列图〕。房地产开发投资占GDP比重由1990年的1.37%增长到21年的6.61%, 增长5.24个百分点；占固定资产投资的比重由5.61%增长到17.05%，增长了11.44个百分 点。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30%以上，每 年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要奉献。
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〔三〕城镇居民居住状况得到较大改善
1. 住房面积较快增长
全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到21年底的21平方米，净 增7.6平方米，年均增长0.69平方米。户均建筑面积到达65平方米，户均住房2.27间，60% 以上的家庭拥有2 — 3间住房，可以满足根本住房需要。
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2. 新建住房功能较大程度提升
90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配 套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧住房 的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。
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3. 个人住房自有率大幅度提高
城镇家庭户中80%拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70%以上的居民家庭拥有 了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产10.94万元，占家庭资产总额的 47.9%，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要局部。
二、城镇住房开展中的主要问题
〔一〕居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出
与兴旺国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住 宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3德国、法 国的1/2户均建筑面积不到美国的1/2相当于英国、日本的2/3人均住房间数0.75间， 不到美国的1/3只有法国、日本的1/2此外，城市家庭户中，还有近15%的家庭无独立 厨房或与其他户合用，近30%的家庭无厕所或与其他户合用，近13%的家庭没有饮用自来 水。
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住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中，12%的家庭人均住房建筑面积在8 平方米以下，27%的家庭人均住房面积在8 — 16平方米。户均住房间数2.27间，人均不到1 间住房。其中，无房户占0.1%,只有1间住房的家庭占25%。
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〔二〕危旧房改造任务还很艰巨
据21年统计，目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有3多万户家庭居住 在危旧房中。
〔三〕住宅生产方式仍较为落后
目前中国住宅的生产方式还比拟落后，仍处于粗放型开展阶段。科技进步对住宅产业 的奉献率为31.8%，远远低于兴旺国家60—80 %的水平。住宅生产方式落后，据统计，建 筑工人的劳动生产率约为30平方米/人年，相当于兴旺国家的1/5—1/6建筑能耗占总能耗 的25%，但单位能耗却相当于兴旺国家的3—4倍。
〔四〕住房法律法规建设落后，住房市场有待标准
80%以上的城镇居民拥有住房，急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场 的标准、监管、居民根本住房权益的保障等问题，也需要从法律上加以明确。
三、开展展望
〔一〕市场需求分析
1. 中国人均GDP今年可望实现10美元的目标，居民消费的恩格尔系数已经降低到 40%以下，按照国际经验，住房消费处于快速增长时期。
2. 当前中国人均住房水平21平方米，约48%的居民希望在近几年内换购住房，其中已 购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67%。与人民群众日益增长的住房需求比，住宅 开展处于快速增长阶段。
〔二〕多渠道解决中低收入家庭住房
政府工作的重点
1、大力开展经济适用住房
对经济适用住房建设要保证划拨土地的供给，要落实配套费用和各项行政事业性收费 的减免政策，以降低建造本钱，适应中低收入家庭购房能力。
2、加强廉租住房制度建设
当前的重点是完善廉租住房制度，切实落实资金，加快解决最低收入家庭的住房困难。
3、标准开展集资合作建房
鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地，在符合城市规划的前提下，组织职工集资 建房，多渠道解决职工的住房困难。
4、加快危旧房屋改造
现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民，要加大对危旧房屋改造的支持力度。通 过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。
〔三〕进一步落实各项改革措施，完善住房政策体系
1、建立住房补贴制度，加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门规 定，尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金，建立住房补贴制度，加快补贴发放工作。
2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛、合理调整出售住房 收益分配方法，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。
3、标准开展住房金融，完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种，完善住 房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制，健全个人住房贷款风险防范机制， 促进住房个贷业务的进一步开展。
4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理工程招投标制度，制定“分等定级、质 价相符的收费指导标准，推动物业管理的标准开展并进一步扩大物业管理覆盖面。
5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强根底研究和关键技术研究工作，完善住 宅产业标准化体系和产业技术政策；推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制度和强 制淘汰、限制制度。
6、加快研究制订＜住宅法＞、＜物权法〉，完善住宅法律体系，依法维护住房投资人和产 权人的合法权益。