物业管理服务工程维修维护管理.docx

物业管理服务工程维修维护管理
一、工程部组织架构图

工程部人员合计：12人
二、人员编制说明
1、上述人员架构编排在考虑到XXX校区综合楼功能多、设备多，为确保所有设备正常运行和满足业主的维修要求编制而成。
2、考虑到校区综合楼是集教学、科研、办公、会议于一体的综合性大楼，大楼所属设备设施需求24小时保证正常运行，确保大楼的正常供电、供冷、供水，需要24小时服务。
3、管理、维修人员每周实行五天工作制，每天工作8小时。
4、日常班维修、设备保养人员4人（包括木工.泥水工）。
5、正常工作时间：上午：8: 30-12 : ,下午：13: 30 —18: ,设立24小时服务电话，周六、日和顶替轮休人员1人。
6、考虑到校区综合教学楼的特殊性，除上述当值值班人员编排外，我司将利用雄厚的技术力量优势，实行技术、人员资源共享，可随时给予技术、人力的支援，对校区内重大的设备维修、突发事件处理给予有效技术支持和人员支援，确保各系统设备正常运行。
三、设备维修服务
日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：
（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度
1、一幢大厦大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。
2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。
（二）维修服务承诺
与业主有关部门建立良好的联系，科室及教职员工的报修或设施设备故障可报管理处或定点报修箱，也可直接通知工程部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室、教职员工解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：
1、实行每天24小时客户报修电话接待，将报修电话向业主公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修。
2、水电急修项目：接报修后15分钟到达现场，1小时内修复；
3、其他维修项目：20分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复；
4、有偿维修：1小时到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。
5、做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。
6、维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。
7、维修服务应达到：临修急修及时率1% ；维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率1%，回访中发现维修质量问题，及时
预约整改。
8、免费向教职工提供小家电维修服务。
（三）维修服务规范要求
要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：
1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
2、介绍：办公室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是xxx物业公司维修人员xxx，前来为您服务”
3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。
6、整理：维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，
将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
7、试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。
8、讲解：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。
9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。
四、设备维修维护范围
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（一）维修范围：材料单价原值1元（含1元）以下的水电设备、公共设施、设备（不含食堂、商店）的维修。主要包括：办公室内和学生宿舍内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水和晾衣架等。（详见附表）。
（二）维护范围：建筑物上下水管道、雨水管；每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统，不包括热水系统；建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。
附表一：1元（含1元）以下包料设备清单
编号
名称
品牌
编号
名称
品牌
1
1A-60A单极空气开关
梅兰日兰
40
''''普通水龙头
xxx水暖
2
1A-40A双极空气开关
梅兰日兰
41
冷热水花洒头
xxx水暖
3
1A-20A交流接触器
正泰
42
'软管
xxx水暖
4
14W — 60W日光灯
恒星
43
'角阀
xxx水暖
4
电感式光管镇流器
九佛
44
普通洗手盆
xxx水暖
6
电子式光管镇流器
九佛
45
普通小便器
xxx水暖
7
启辉器
乐声
46
普通洗手盆单冷龙头
xxx水暖
8
白炽灯
汾光
47
'闸阀
xxx水暖
9
8位以下开关箱
奇胜
48
'闸阀
xxx水暖
10
三相四线插座
奇胜
49
1'闸阀
xxx水暖
11
二二插座
奇胜
50
1 '闸阀
xxx水暖
12
二三插座
奇胜
51
2'闸阀
xxx水暖
13
三三插座
奇胜
52
洗手盆去水器
xxx水暖
14
三四插座
奇胜
53
厕所低水箱去水器
xxx水暖
15
6W以下调光开关
奇胜
54
' —1'浮球阀
xxx水暖
16
三极圆插座
奇胜
55
' —1'止回阀
xxx水暖
17
吊灯座
新兴
56
' —4'各种管件
xxx水暖
18
灯座
新兴
57
消防栓水枪头
xxx消器
19
86型底盒
奇胜
58
4分水表
xxx水表
20
1W — 40W节能灯
先朗
59
球形锁
中山
21
风扇电容器

60
抽屉锁

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22
一位单极开关
奇胜
61
大门铰

23
二位单极开关
奇胜
62
柜门铰

24
三位单极开关
奇胜
63
抽屉导轨

25
四位单极开关
奇胜
64
普通单舌锁

26
五位单极开关
奇胜
65
普通双舌锁

27
125W高压镇流器
亚明
66
铝合金门推拉轮

28
240W高压镇流器
亚明
67
铝合金窗平开铰

29
普通6、8寸排气扇
金羚
68
铝合金窗拉手

30
①40CM以下吸顶灯罩

69
铝合金窗自动锁

31
125W高压钠灯
亚明
70
2M 以下普通窗玻璃

32
110W高压钠灯
亚明
71
妆台镜

33
风扇调速器

72
窗帘配件

34
20W光管支架
九佛
73
镖丝等小五金

34
应急灯6V电珠

74
马路少许破损

36
电铃

75
人行道部分破坏

37
照明控制箱按钮、开关

76
公共走道地面砖破坏

38
照明控制箱指示灯

77
内墙身少许修补

39
照明控制箱继电器
正泰
78
明渠铸铁盖板（单件）

五、维修服务流程图
工程部接到报修单或电话
定期回访