2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷A卷含答案.docx

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2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷A卷含答案单选题（共600题） 1、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。 A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格【答案】 C 2、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。 A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】 B 3、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 【答案】 C 4、资本化率是（）的倒数。 A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】 D 5、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】 D 6、在房地产估价中，将农地视为（）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】 A 7、房地产供给有限特性的本质是（）。 A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大【答案】 B 8、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。 A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿【答案】 D 9、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。 A.账面价格和市场价格 B.理论价格和成交价格 C.原始价格和投资价格 D.正常成交价格即市场价格【答案】 D 10、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。 A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 D 11、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离【答案】 D 12、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。 A.楼层单价 B.有效地价 C.楼面地价 D.总价【答案】 C 13、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。 A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境【答案】 D 14、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】 C 15、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】 A 16、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。 A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心” D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】 C 17、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确【答案】 D 18、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。 A.年净收益为1500万元，报酬率为4% B.年净收益为1500万元，报酬率为5% C.年净收益为1550万元，报酬率为5% D.年净收益为1600万元，报酬率为5% 【答案】 B 19、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。 A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】 C 20、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】 B 21、下列与报酬率性质不同的名词是（）。 A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率【答案】 D 22、路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地【答案】 B 23、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。 A.一次付清 B.支付定金 C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】 C 24、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。 A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格【答案】 B 25、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。 A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免【答案】 D 26、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。 A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产【答案】 B 27、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 D 28、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。 A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】 B 29、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 30、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】 B 31、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】 D 32、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 33、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51 【答案】 C 34、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。 A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】 D 35、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地【答案】 D 36、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。 A.价值类型 B.估价结果 C.估价目的 D.估价过程【答案】 C 37、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。 A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】 C 38、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】 B 39、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C 40、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。 A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】 A 41、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 【答案】 B 42、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.推测法【答案】 A 43、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。 A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】 A 44、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长【答案】 A 45、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标【答案】 B 46、使住宅房地产价格明显上升的是（）。 A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】 A 47、通常把比较法测算出的价值称为（）。 A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】 C 48、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。 A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 A 49、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒” B.“阳虚则外寒，阴虚则内热” C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病” D.“阴阳离决，精气乃绝” 【答案】 C 50、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八【答案】 D 51、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 A 52、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】 B 53、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】 D 54、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A.536 B.549 C.557 D.816 【答案】 A 55、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定【答案】 B 56、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。 A.100 B.300 C.600 D.900 【答案】 D 57、下列哪项是“相侮” A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】 D 58、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 C 59、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】 D 60、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。 A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D 61、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。 A.9515 B.9690 C.10500 D.10737 【答案】 A 62、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有 A.气滞 B.气逆 C.气闭 D.气陷【答案】 D 63、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权【答案】 A 64、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元【答案】 C 65、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】 C 66、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。 A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则【答案】 C 67、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A 68、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。 A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】 D 69、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。 A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则【答案】 D 70、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】 D 71、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用 A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴 B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴 C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳 D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒” 【答案】 D 72、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】 D 73、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价【答案】 A 74、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机【答案】 A 75、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】 D 76、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机【答案】 A 77、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。 A.4870 B.5020 C.5340 D.5520 【答案】 B 78、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。 A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】 C 79、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】 B 80、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。 A.相互弥补 B.相互引用 C.相互替代 D.同时采用，以相互验证【答案】 C 81、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。 A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B 82、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】 D 83、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。 A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15 【答案】 C 84、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。 A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯【答案】 C 85、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。 A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】 A 86、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 【答案】 A 87、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 A 88、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。 A.①②③④⑤⑥ B.①②④③⑤⑥ C.②①③④⑤⑥ D.②①④③⑤⑥ 【答案】 C 89、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。 A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】 B 90、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88 【答案】 D 91、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。 A.①②③④⑤ B.①②③④⑤⑥ C.①②③④⑥ D.②③④⑥ 【答案】 B 92、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【答案】 B 93、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】 A 94、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 A 95、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】 D 96、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】 A 97、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】 C 98、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系【答案】 B 99、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】 C 100、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。 A.估价作业日期 B.其成交日期 C.估价时点 D.建成时点【答案】 B 101、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】 A 102、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。 A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】 B 103、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】 A 104、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。 A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策【答案】 C 105、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费【答案】 C 106、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿【答案】 B 107、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元【答案】 C 108、补中益气汤最好在什么时间服 A.早上 B.晚上 C.气候寒冷慎用寒药 D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 A 109、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。 A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于【答案】 D 110、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【答案】 C 111、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性【答案】 C 112、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。 A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任 B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C.两类均等 D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 B 113、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。 A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 D 114、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。 A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】 A 115、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】 D 116、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】 A 117、使住宅房地产价格明显上升的是（）。 A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】 A 118、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得【答案】 A 119、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央【答案】 C 120、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】 A 121、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。 A.78 B.882 C.1210 D.1272 【答案】 D 122、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。 A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】 B 123、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 C 124、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.566.67 B.633.33 C.667.67 D.433.33 【答案】 D 125、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津【答案】 C 126、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。 A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法【答案】 B 127、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。 A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 C 128、地价本质上是( )。 A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】 D 129、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】 B 130、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】 C 131、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。 A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估【答案】 C 132、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A.536 B.549 C.557 D.816 【答案】 A 133、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价

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