城市经济学part5.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,#,单击此处编辑母版标题样式,城市经济学,（第五章）,ruczhoutao,13883213173,讲授人：周 滔,重庆大学建设管理与房地产学院,2009-2010,学年第二学期,第五章 城市房地产经济,住宅的经济分析,房地产市场,城市住房政策,背景,房地产：饿狼传说,房价：像雾像雨又像风,调控：你的柔情我永远不懂,大家都想知道的问题,高房价是什么引起的？,观点,1,：房价高都是开发商惹的祸。,代表人物：广大群众（是不是有你？）,间接人证（开发商自己）：,09,年,8,月，地产中国新思维论坛上，任志强说，北京房价都是潘石屹抬起来。潘石屹随即不甘示弱地反驳到：“房价是任总抬起来的。”,理由：房地产利润率高（钱都被开发商赚了）,开发商见利忘义，唯恐房价不涨（心眼不好）,欺上瞒下，囤积居奇，操控价格（手段恶劣）,.,其他观点,冯仑：房价高是“红颜祸水”一手造就,老祖宗：,有土斯有財,房子只涨不跌,大家都想知道的问题,2,中国的楼市是否会像日本一样崩盘,推荐阅读：,房价是薛定谔箱子里的猫,住宅的质量,q1,U0,其他所有的商品（美元）,q2,收入较高时的预算线,A0,i,k,初始预算线,A2,A1,j,U1,U2,（,2,）搬迁成本与消费失衡,(2),质量下降 住宅的质量,q1,U0,其他所有的商品（美元）,q2,i,预算线,A2,A1,m,U3,（,2,）搬迁成本与消费失衡,结论：,家庭并不会立即对环境变化作出反应，相反，其会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的一定差距,当家庭进行搬迁时，将消除住宅之间的效用差异。,住宅的供求与流通,（,1,）住宅的需求,住宅需求：在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。,有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现，有些只能在外界的公共资助下去实现（住房福利）,两个概念：,住宅存量：,形成住宅结构的物质实体或物质财产，表现为住宅单元的数量，其由建筑材料（包括配套的建筑设备）、占有土地和当初建造时所投入的活劳动组成。,住宅服务流量：,在单位时间内住宅向居住者提供的服务的数量，其由住宅存量、人员劳动（物业服务等）以及其他使住宅得以正常运行的必备条件（电力、电信、采暖、给排水、绿化等）组成,两者之间的关系,住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以进行准确的测量（有量纲），而住宅服务流量则是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具体的计量。,任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生，而任何住宅存量只要没有空置和报废，就一定能持续地产生住宅服务流量。,相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流量，反之亦然。,住宅需求的性质,住宅投资（存量）,住宅消费（服务流量）,业主自用（,owner-occupied,）（存量,+,服务流量）,住宅需求的阶段,（,1,）温饱阶段：满足最基本的居住需求,（,2,）小康阶段：设施配套、功能分区、人均居住面积,8,平方米以上，“每户一套房”,（,3,）富裕阶段：私密性与舒适性提升，足够的居住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务，人均居住面积,12,平方米以上,.,影响住宅需求的因素,（,1,）预算约束,预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制，即,Y,为消费者的收入，为,P,i,第种商品的价格，,X,i,是第种商品的消费数量，,n,为商品的种类。,P,h,，,X,h,分别为住房的单价及数量，,P,s,，,X,s,分别为基本生存消费的单价及数量，,P,e,，,X,e,分别为子女教育消费的单价及数量，,P,o,，,X,o,分别为其他消费的单价及数量，,S,为收入中作为储蓄的部分。,影响住宅需求的因素,（,2,）流动性约束,流动性约束是指行为人在低收入时期无法通过提取金融资产或借款以保持正常的消费水平，即消费者不能利用消费信贷进行负债消费。,抵押贷款,影响住宅需求的因素,（,3,）不确定性,不确定性是指消费过程中，外部环境存在的一些风险性的存在或不可预期性，包括收入不确定性和将来各种消费支出的不确定性。由于不确定性的存在，居民在消费安排上更加理性和谨慎，预防性储蓄增加。,影响住宅需求的因素,（,4,）住宅价格,E,DP,:,住宅需求的价格弹性；,P,：住宅价格，,Q,：住宅需求,住宅需求乏弹性：,基本没有替代品,搬迁成本（前面分析）,影响住宅需求的因素,（,5,）人口与家庭因素,职业构成,年龄构成,家庭构成,影响住宅需求的因素,（,6,）其他因素,消费偏好,居住传统与习惯,行为方式,住宅市场发育情况,金融市场情况,住宅的供求与流通,（,2,）住宅的供给,存量供给,流量供给,住宅供给的方式,住宅生产（住宅供给量,=,住宅建设量,-,住宅灭失量）,住宅改进,住宅维护,影响住宅供给的因素,住宅价格因素（住宅供给的价格弹性较小）,要素投入因素（土地要素、资金要素）,市场需求因素,政策法规因素（法律、行政、经济）,住宅的供求与流通,（,3,）住宅价格,住宅售价的构成,1.,土地成本,2.,拆迁成本,3.,建设成本,4.,资金成本,5.,管理成本,6.,相关税费,7.,企业利润,8.,效用调节（户型差价）,销售价,成本价,住宅的供求与流通,（,3,）住宅价格,住宅租金的构成,1.,地租,2.,折旧费,3.,保险费,4.,维修费,5.,管理费,6.,贷款利息,7.,缴纳税费,8.,房东盈利,市场租金,成本租金,D,：折旧费，,V,0,：房产原值，,c,：残值率，,N,：折旧年限,住宅的供求与流通,（,4,）房价与房租的关系,P:,房屋售价；,R,：租金；,i,：市场折现率,住宅的供求与流通,（,4,）房价与房租的关系,P:,房屋售价；,R,：租金；,：售租比,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为,200300,若,过大（,300,），房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；,若,过小（,200,），房产投资潜力相对较大，房产后市看好,；,合适区间（,200,300,）。,北京市、重庆市,2008,年住房售租比,北京 重庆,第一季度：,335 208,第二季度：,312 194,第三季度：,291 190,第四季度：,286 188,住宅市场,住宅市场：,以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的,场所,或,机制,。,是一个垄断竞争的市场,（,1,）可替代性很低,（,2,）市场门槛高,（,3,）信息不对称,住宅市场,住宅市场的特点,（,1,）地区性,为市场垄断或半垄断提供了先天便利条件,增大了市场风险,难以从全局把握市场走向,（,2,）分散性,整个地域内的住宅交易详情无法集中收集和发布，信息传递具有天然的缺损、失范和不透明。,（,3,）多元性,商品属性多元,交易形式多样,（,4,）反复性,住宅市场的,过滤效应,过滤过程有两个基本特征：,（,1,）质量下降：住宅所提供的服务流量规模（即质量）随着时间的推移而不断下降；,（,2,）所有者收入下降：当住宅沿着质量阶梯向下移动时，它将被那些收入水平不断降低的家庭所占据。,住宅市场的过滤模型,假设：,住宅每年质量都要损失,1,个单位；,潜在的质量下降趋势可以被逆转，但必须付出对其进行重新修建或技术改造所需的高额成本；,每个家庭理想的住宅质量与现实的之间差距都有最大值（一旦这个差距达到,10,个单位，该家庭可以通过提高现住宅的质量或者搬迁到新的住宅来缩小差距。）,过滤与质量阶梯,占有者收入,100,20,30,住宅质量,200,300,i,l,z,m,n,h,10,若政府对新住宅进行补贴,占有者收入,100,20,30,住宅质量,200,300,k,y,l,p,r,h,10,j,25,15,m,x,z,5,住宅市场的空置现象,空置率：,某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。,处于空置状态的商品房,包括以下部分：,建成竣工后在一年以下的待售商品房,建成竣工后的时间多于一年，少于三年的滞销商品房,建成竣工后的实践大于三年的积压商品房,空置商品房,住宅市场的空置现象,空置率的计算,美国的空置率计算方法（区分了存量和服务流量）,自有住房空置率,整年空置待售房,/,（自住私房整年空置已售待住房整年空置待售房）（,Homeowner vacancy rate=Vacant year-round units for sale only/,（,Owner occupied units+Vacant year-round units sold but awaiting occupancy+Vacant year-round units for sale only,）,出租房屋空置率,整年空置待租房,/,（已租房屋整年出租待住房整年空置待租房）（,Rental Vacancy rate=Vacant year-round units for rent/,（,Renter occupied units+Vacant year-round units rented but not yet occupied+Vacant year-round units for rent,）,住宅市场的空置现象,空置率的计算,国内的空置率计算方法,商品房空置率,=,累计的商品房空置面积,/,近三年商品房竣工面积之和,为何会有空置？,“市场的不完美”,需求因素,信息不对称,交易成本（直接费用、间接费用）,预期,偏好,住宅空置率标准,空置率（,%,）,对应区间,20,商品房积压区,房地产市场,宏观视角,1.,房地产的发展阶段,2.,房地产周期波动,1.,房地产的发展阶段,合理价格,繁荣阶段,危机,阶段,复苏,阶段,萧条阶段,房地产行业的发展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、繁荣阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。,房地产行业的发展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升。,房地产行业的发展是周期性的,1999,年,-2009,年全国商品房销售面积和销售额,判断房地产发展的阶段除了参照以上特征外，经济增长的速度亦能反映房地产行业的发展状态,当宏观经济增长,GDP,低于,4%,的时候，房地产发展处于萎缩期；当宏观经济增长处于,4%,到,5%,左右时，房地产业的发展状况处于停滞时期，当宏观经济在,5%,到,8%,之间的时候，房地产业的发展处于稳定增长期，当宏观的经济增长高于,8%,的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段。,宏观经济增长（,GDP,）,房地产发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,来源：库兹涅茨,各国的经济增长,判断行业发展水平在发展阶段所处的地位，人均,GDP,是一个重要的依据。,反应一个城市经济发展水平最常用的指标就是人均,GDP,，,人均,GDP,在,800,3000,美元,之间的城市，其房地产业的发展处于,启动阶段,；人均,GDP,在,3000,4000,美元,之间的城市，其房地产业处于,快速发展阶段,；人均,GDP,在,4000,8000,美元,之间的城市，其房地产业处于,平稳发展阶段,；当人均,GDP,达到,8000,美元以上,时，该城市的房地产业将处于,减缓发展阶段,。,阶段,启动,阶段,快速发,展阶段,平稳,发展,阶段,衰退发,展阶段,人均,GDP,（美元）,800,3000,3000,4000,4000,8000,8000,美元以上,来源：世界银行经济理论,中国的房地产行业整体处于发展阶段，发展水平不一，低级城市可以以高级城市为发展前瞻。,减缓,发展阶段,平稳发展阶段,如：深圳、北京、上海,快速发展阶段,如：大部分二线城市,启动阶段,三线城市,市场成熟度逐渐提高,2008,年,全国,上海,（大）重庆,人均,GDP,(,美元,),3313,10529,2625,从国内房地产行业发展历程来看，取消福利分房制度是房地产行业市场化的重要标志。目前，国内房地产行业处于发展阶段，但由于各个城市的发展基础及其他条件的不同，市场成熟度水平不同。像上海、北京等一线城市处于平稳发展阶段，而国内的二线城市和其他绝大部分地区，房地产行业处于启动阶段或尚未启动阶段。因此，处在低级水平的城市的发展是可以以高级地位城市为发展前瞻的。,数据来源：国家统计局,阶段特征,阶段,外部环境,竞争条件,启动阶段,市场正在启动,几家垄断性的投资者,区域平行发展,竞争者较少,需求简单,市场结构单一,快速发展阶段,消费者收入水平显著提高,区域市场发展不平衡，地段特征明显,土地和商品房市场存在不规范操作,政策因素影响大、住房福利大量存在,大量的新竞争者进入、,需求复杂、市场细分显现,以市场份额的竞争为主,平稳发展阶段,土地市场、商品房市场规范操作,政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行,政府的住房福利少量存在,竞争者数量减少,市场细分充分、得到,/,占有新的细分市场较难,注重效益,减缓发展阶段,房地产市场以二级市场交易为主、,市场为大地产商所主导,土地市场与商品房市场完全规范,但政府的住房福利依旧少量存在,竞争者数量继续减少,消费者需求减少,阶段特征,续,阶段,供应特征,需求特征,启动阶段,单纯数量型,产品形式单一,基本无附加值,满足基本生存需求,客户结构简单,快速发展阶段,住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现,数量与质量并重,产品形式逐渐多样化,产品附加值提高,生存、改善需求兼有,需求急剧增加,客户层面扩大,平稳发展阶段,以质量为主，,数量与质量并重,产品价值构成广泛,需求增长趋于平稳,改善需求为主,客户结构复杂,减缓发展阶段,产品形式极为丰富,改善需求为主,需求多样,2.,房地产周期波动,房地产波动,包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率,(,国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门的总产出水平的波动,),、房地产消费水平、房地产就业水平、房地产价格,(,物价,),水平以及产业结构等方面的波动。,也称其为,房地产经济波动,。,由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响，房地产业在发展过程中也会表现出周期性波动的变化，出现房地产业发展的高峰期和低谷期，即房地产业发展的周期性波动规律。,所谓,房地产,(,经济,),周期,，是指房地产业在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。其一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。,房地产周期波动的阶段表现,房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程,在这两个过程中又可分为四个阶段,:,复苏与增长阶段,繁荣阶段,危机与衰退阶段,萧条阶段,房地产周期各阶段示意图,最关键的点位,a,：峰顶,b,：萧条转折点,c,：谷底,d,：繁荣转折点,房地产周期的四阶段,a-b,：衰退期,b-c,：萧条期,c-d,：复苏期,d-a,：繁荣期,处在不同周期阶段的市场有着不同的特点,复苏阶段,繁荣阶段,投资回报率高,用家带动市场,现房价格大于期房价格,开发商的合理行为：买地，储备，暂缓销售物业,用家持续买楼，长期投资者增加,地价上升速度大于房价上升的速度,现楼价格与期房价格相当,投资回报率下降,开发商大量买地、卖楼,衰退阶段,萧条阶段,用家比例下降，投资者比例增大,期房价格大于现房价格,地价上升大于房价上升速度,价格上升快，成交量逐步下滑,开发商迅速卖楼,现房、期房价格下跌,投资者退出，供过于求,租房不买房,地价下跌比楼价下跌快,开发商迅速卖楼，回笼资金，购置土地,房地产周期与经济周期,关于经济周期（,Business Cycle,）,经济周期,(Business Cycle),：也称商业周期、景气循环，它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，现在一般叫做衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。,房地产周期与经济周期,（,1,）基钦周期：短周期,是,1923,年英国经济学家基钦提出的一种为期,3-4,年的经济周期。基钦认为经济周期实际上有主要周期与次要周期,2,种。主要周期即中周期，次要周期为,34,年一次的短周期。这种短周期就称基钦周期。,（,2,）朱格拉周期：中周期,是,1860,年法国经济学家朱格拉提出的一种为期,910,年的经济周期。该周期是以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。,（,3,）康德拉季耶夫周期：长周期或长波,是,1926,年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期,50-60,年的经济周期。,（,4,）库兹涅茨周期：另一种长周期,是,1930,年美国经济学家库涅茨提出的一种为期,15-25,年，平均长度为,20,年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。,（,5,）熊彼特周期：一种综合,1936,年，经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。熊彼特认为，每一个长周期包括,6,个中周期，每一个中周期包括三个短周期。短周期约为,40,个月，中周期约为,910,年，长周期为,4860,年。,房地产周期与经济周期,房地产周期是经济周期重要组成部分，与经济周期有本质相似性，即,:,房地产业的发展同宏观经济增长过程相似，也呈现出扩张收缩交替出现、波峰波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。房地产周期波动与宏观经济周期相协调，二者波动方向相同，是一种,正相关关系,。,房地产周期与经济周期（差别）,（,1,）周期波动次序的差别（不一致性）,房地产周期波动,在复苏阶段往往滞后,于宏观经济周期，,在繁荣和衰退阶段则快于,宏观经济周期，,萧条阶段要长于,宏观经济周期。但在特定的发展阶段也会有例外，如房地产市场受到其它外生因素的影响（如二战结束后西欧的房地产市场）。,房地产周期波动与宏观经济周期波动的不一致性是由房地产自身的商品特性和市场特性造成的：,一是房地产供给的,“,时滞效应,”,；,二是不动产的,“,财富效应,”,；,三是不动产的,“,价格粘性,”,。,价格粘性,：由于不动产具有投资属性，降价意味着物业贬值，从短期看越降越卖不出去，所以开发商不到万不得己的情况不会降价，由于价格粘性的影响，即使在很高空置率的情况下，仍然有一段时间的过量开发，进一步恶化了供求关系，使萧条阶段延长。,房地产周期与经济周期（差别）,（,2,）波幅与波长不同,一般来说，房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，而波谷要低于宏观经济周期。,房地产周期的波长通常小于宏观经济周期,例如，英国宏观经济周期平均波长为,20,年，而房地产周期的平均波长为,9,年。,有人认为我国房地产周期的波长与宏观经济周期的波长基本一致，均为,4,一,5,年。,房地产波动与房地产周期波动,房地产周期必然表现为房地产波动,房地产波动不一定都表现为房地产周期,房地产波动并不必然全部都呈现出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势、季节波动、随机波动等。,房地产波动的理论模型,从统计学意义上讲，任一现象的总波动，都可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动,(,循环波动,),与不规则,(,随机,),波动四类。,房地产波动,=f(,长期趋势、季节波动、周期波动、不规则波动,),长期趋势,:,人口的自然增长促进了包括房地产业的各产业的增长，再加上技术和管理的进步和变革，形成了包括房地产经济在内的经济发展的长期趋势。这种趋势对房地产波动的影响较稳定，表现为房地产业长期向上、持续发展的运动趋势。,季节波动,:,在自然因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动自然季节对房地产投资、生产、交易都会有影响，但总体上讲，由于房地产业运行过程比其他产业长，季节性波动对于房地产波动的影响相对较小，也较易掌握。,周期波动,:,是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额，表现波动间隔、长度不完全相同，但波动模式,(,扩张收缩交替运行,),基本相似的特点。房地产经济周期形成的原因很多，有经济体系内部的原因，如市场供求变化、原材料的紧缺等等,;,也有经济体系外部的原因如产业政策等。,不规则波动,:,是因各种意外事件影响而产生的随机波动，与前三种不同，不规则波动无法计算与预测，有可能导致房地产波动的剧烈震动、反常运行。,房地产周期波动影响因素,（,1,）供给与需求,房地产市场供求矛盾是房地产周期波动的直接原因，房地产的供求关系变化也是房地产周期波动实现的直接途径。,一方面如果,把房地产周期波动理解为房地产供求关系从非均衡向均衡状态的逼近过程,，那么房地产供求关系的变动，也就反映出房地产周期波动的运行状态。,另一方面由于房地产供给与需求的自身变动，既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，又受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变动过程，可以视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用过程。,（,1,）供给与需求,房地产供求关系变动对房地产周期影响,从,长期,看，一方面由于房地产在国民经济中所具有的基础性和先导性等特点，房地产需求会不断上升,;,另一方面，尽管长期内土地供给和房屋供给都会不断增加，但由于房地产的不可移动性，使得不断增加的房地产供给与持续上升的房地产需求在结构上,(,特别是区域结构上,),总存在一些差异。这就使得在相对较长的房地产经济运行过程中仍然会存在房地产波动；,从,短期,看，假定房地产需求上升，但由于短期内土地供不应求，同时房地产生产过程较长，使得房地产供给在短期内不易增加，短期内增加的房地产需求和基本保持不变的房地产供给之间的矛盾较为明显，因而导致短期内房地产周期性波动。,（,2,）产业市场因素,房地产运行特征对房地产周期波动的影响,运行时间特征的影响（房地产完成一次循环所需时间较长）,时滞效应的影响（加大房地产周期波动程度）,（,2,）产业市场因素,房地产的市场特征对房地产周期波动的影响,不完全竞争性,由于不完全竞争机制，房地产市场上信息不完备、商品缺乏流动性、交易双方难以自由进出市场，因此资源难以进行优化配置，造成房地产供给上下波动，由此导致房地产经济运行的周期波动。,区域性,不同区域的房地产不可能通过流通代替。,（,2,）产业市场因素,房地产市场行为对房地产周期波动的影响,不同类型的房地产投机行为会对房地产经济的正常运行秩序造成负面冲击，导致房地产经济波动趋势强化，加剧波动幅度。,（,3,）社会经济宏观因素,政策因素,财政政策,金融政策,产业政策,（,3,）社会经济宏观因素,经济因素,经济增长率,国民收入、消费水平,投资波动,通货膨胀率,（,3,）社会经济宏观因素,心理因素,心理因素对市场的长期波动影响不大。短期中影响房地产市场波动的心理因素主要体现在预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌等方面。,（,3,）社会经济宏观因素,其他因素,人口因素,人口（户数）的变化与房地产周期呈正相关关系。,社会发展因素、城市化发展因素及技术进步因素等,影响房地产周期波动因素列表,房地产周期波动的一般传导过程,房地产周期波动的一般传导过程,第一步,:,外部冲击阶段。,来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制的变迁对房地产经济系统产生外部冲击。,第二步,:,初始响应与内部传导阶段。,房地产经济系统对外冲击产生初始响应，并利用内部传导机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。振幅,(Yo),越大，说明房地产经济系统对外部冲击越敏感，反之越小。,第三步,:,内部传导与振荡衰减阶段。,由于房地产经济系统存在内部运行阻力，当外部冲击通过内部传导机制向房地产系统各个领域进行全面传导时，必然会导致初始响应曲线发生衰减。,第四步,:,进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。,房地产经济系统达到稳定状态所需时间,(T,S,),，是衡量房地产经济系统特征的重要指标。,T,S,愈长，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定或正常运行所需时间就愈多，房地产经济系统对外部冲击的抵御能力就愈差。相反，,T,S,愈短，说明房地产经济系统重新恢复正常运行所需时间愈短，对外部冲击抵御能力愈好。,中国的房地产周期的特点,1,、短期波动，长期稳定,2,、,V,型,not,U,型,2008-2009,年中国房地产开发投资完成额月度统计及走势图（单位：十亿元）,3,、月度周期具有相似性,4,、受政策及宏观经济影响大,1999,年来国内物价、房价、股价走势图,1,、股价先于市场反应，后于市场退出,虚拟市场,2,、中国,CPI,不包括房价,3,、,CPI,与房价变动趋势大致趋同，但是房价幅度大，因为是刚性需求,房价的属性：居住,+,投资；房屋价值量大，门槛高；房价对市场反应更敏感,4,、民意,+,经济增长过热,cpi,08,年观望的积压需求提前释放，,09,年底刺激政策到期：首套房,7,折优惠退市,即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是,2010,年底或,2011,年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。,中国房地产市场的特殊性,1,。体制性藩篱,（,1,）土地制度（土地公有，政府垄断一级市场、二级市场不发达,抑制炒地皮行为的产生）,（,2,）住房制度（双轨制的供给模式，使得一部分以低于边际社会成本的价格获取房屋）,（,3,）户籍制度（制度性身份区隔，使得政府有可能排除非本地居民的投机者）,（,4,）税收制度（物业保有成本较低，产权转移成本不高，选择不动产投资与保值是大部分公众的唯一选择）,中国房地产市场的特殊性,2,。建构性市场,（,1,）城市化（增量刚性需求）,（,2,）经济发展（增量改善型需求与投资型需求）,（,3,）地广人众，差异明显（国内市场范围广，异地需求有明显的导向性）,（,4,）其他保障不完善、其他投资品市场不健全（住房成为预防性储蓄或普通家庭投资的首选）,（,5,）不完全竞争的市场（供给者较多，竞争不完全但还是能反映市场的实际）,中国房地产市场的特殊性,3,。矛盾性链条,（,1,）地方经济增长依赖于固投，城市发展依赖于项目开发（大量内需禁锢于地产领域）,（,2,）政策执行链过长（利益过滤机制）,（,3,）地产企业盈利模式的固化（简单、粗放式的增量扩张）,（,4,）普通消费者消费方式的固化（文化的影响）,如何理解目前中国的房地产市场及政府的调控措施,（,1,）对中国的房地产市场的总体判研,刚性需求支撑市场繁荣（城市化、经济发展）；,短期投机性需求在若干核心城市所占比例并不足以影响市场大势，但其行为会对其他消费者的预期产生强烈影响；,在大部分,2,、,3,线及以下城市，市场总体健康；,通胀预期的加大将使得市场对政府的调控措施反应不大（不排除恐慌性抛售所造成的市场波动，但总体趋势不会有太大变化）,（,2,）中央政府调控措施的主旨,抑制异地短期投机性炒房,抑制一部分投资性需求（缩短金融杠杆）,房价的成本控制（改革土地获取方式、降低土地市场竞争强度）,抑制高端的住房需求,（,3,）各个利益群体的行为空间分析,地方政府,（矛盾性）,实际需求购房者,（易受宏观经济与市场氛围影响）,投资性需求者,（受到一定影响）,投机性需求者,（影响不大但可能会产生恐慌性抛售）,房地产企业,（影响到新一轮的投资计划）,金融机构,（个贷规模缩小）,股市及其他投资品市场,（市场规模可能会扩大）,房地产金融市场,房地产金融市场的构成要素,房地产金融市场的分类,1.,房地产金融市场的构成要素,房地产金融市场,是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。,房地产金融市场的三个基本构成要素,融资主体,融资中介,金融工具,融资主体,房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素,.,主要包括：,企业,居民个人,政府部门,融资中介,融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。,房地产金融专营机构,如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等,房地产金融兼营机构,如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等,金融工具,房地产金融市场的金融工具是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。,主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。,房地产金融市场的功能,融通资金的功能,通过金融市场将货币资金由盈余部门融通到短缺部门。,转移和分散风险的功能,丰富多样的金融商品，可以使投资者将投资分布于具有不同收益,风险组合的多种金融产品上。,调节和反映经济的功能,货币政策和财政政策是政府通过对金融市场的有效功能而实施的机制和手段。,2.,房地产金融市场的分类,按金融市场层次划分,可分为一级市场和二级市场。,房地产金融一级市场,，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（,IPO,，,Initial Public Offering,）等。,房地产金融二级市场，,指房地产融资工具的再交易和再流通市场,。,2.,房地产金融市场的分类,按金融交易工具的期限分,可分为货币市场和资本市场。,货币市场,是融通,短期,资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。,资本市场,是融通,长期,资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。,资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。,各种金融产品,（,1,）房地产贷款,（,2,）,房地产公司债券,公司债券发展,中国早在,1987,年就颁布了,企业债券管理暂行条例,，但企业债市场一直停滞不前。截至,2007,年底，中国企业债余额为,3124,亿元，仅占年债券市场余额的,5,，占,GDP,的比例不到,1.4,。,1993,年到,1998,年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。,企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。,公司债券发行试点办法,中国证监会,2007,年,8,月,14,日正式颁布实施,公司债券发行试点办法,，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。,试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。,试点初期，只有净资产规模在,10,亿元至,15,亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债。,全国房地产开发企业超过,4,万家,从房地产上市公司的数量来看，目前总共有,90,家,(,近一半为,买壳实现上市,),，十多年来融资总共才,500,多亿。,虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。,上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足,总体上,国家不鼓励。,（,3,）房地产公司上市,房地产公司上市发展流程,定向募集,Pre-IPO,原始发行,IPO,追加股发行（增发或配股）,可转换债券（,convertible bond,）,发行,兼并收购,已渡过初创期,产品和服务已被市场初步认可,为更快的发展积蓄能量,营业额初具规模,距,IPO 1,年左右,在高速发展阶段的后半部分,营业额规模已达上市要求,市场份额进入稳定阶段,公司已完成股票初始发行,发行后业绩和股票走势良好,公司收入进入稳定发展期,已完成初股票始发行,当期财务表现良好,迅速扩大规模,进入新的市场,业务战略转型,考虑其它的战略性调整,IPO,：,Initial public offering(,首次公开募集,）,企业上市地点选择,比较项目,深交所,/,上交所,香港联交所,纳斯达克,/,纽交所,新加坡交易所,上市审批时间,较长,一般,一般,最短,上市审批难度,较严格,较严格,严格,一般,平均市盈率,较高,较低,较高,低,筹资费用,筹资额,2.5%+,RMB200,万,筹资额,2.5-3.5%,+HK$1000,万,筹资额,7%+,US$300,万,筹资额,5-7%,筹资规模,较高,一般,较高,较低,交投活跃程度,活跃,活跃,一般,较差,后续再融资能力,较强,较强,较弱,较弱,上市后监管,一般,较严格,最严格,较严格,上市后维持费用,RMB2,万,+,信息费,HK$100-300,万,US$5-10,万,5-10,万新元,投资者认同度,最强,较强,弱,较,弱,（,4,）房地产投资基金,(,私募,),我国,房地产私募基金处于,尝试阶段（易居中国、金地瑞银等）,我国,房地产私募基金正式成立的,一些障碍,法律法规空白,政府监管较严,企业不积极、投资者不感兴趣,我国,房地产私募基金的,前景光明,（,5,）房地产投资信托基金,Real Estate Investment Trust,（,REIT,）,房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。,它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为股东带来回报。,部分国家房地产投资信托,10,年的投资表现,（至,2007,年,5,月）,全球,美国,加拿大,荷兰,澳洲,新西兰,1,年,12.6%,9.4%,11.4%,19.9%,17.1%,10.4%,2,年,26.3%,7.0%1,23.7%,27.8%,16.5%,10.5%,3,年,17.6%,27.2%,18.1%,18.5%,15.9%,10.3%,5,年,19.6%,20.0%,不详,16.8%,15.4%,9.8%,10,年,14.6%,15.2%,18.0%,12.0%,12.8%,4.8%,香港,房地产投资信托基金,香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市，日趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性,2003,年，香港推出了房地产投资信托的监管框架，,2005,年,7,月,30,日颁布了,房地产投资信托基金守则,，旨在开拓和推广房地产投资信托基金在香港的运作,由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多，又靠近中国大陆，所以其发展潜力和巨大,虽然香港首只房地产投资信托领汇在,2005,年,11,月才正式上市，至,(2007,年,5,月,),共,6,个,REIT,其中,5,个表现欠佳,6,个房地产投资信托,领汇房地产投资信托,(Link REIT,0823.HK,),买入香港房委会将旗下,151,个商场和,7,万,9000,个车位,2007,年,5,月,9,日报,17.86,中较,10.30,港元的,IPO,价上扬,73%,泓富产业信托,(Prosperity REIT,0808.HK),泓富将拥有,7,项香港商用物业，包括,3,幢甲级写字楼物业、,3,幢工商综合物业的全部或部分，及,1,幢工业大楼的部分,.2007,年,5,月,9,日报,1.67,已经跌破,2.16,港元的,IPO,价,越秀房产基金,(GZI REIT,0405.HK),越秀基金目前拥有,4,项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦,.2007,年,5,月,9,日报,3.15,徘徊在,3.075,港元的,IPO,冠君产业信托,(Champion REIT,2778.HK),香港中环商业区甲